Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Государственной жилищной инспекции Краснодарского края к ФИО1, о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

Установил:

Государственная жилищная инспекция Краснодарского края обратилась в суд с иском к ФИО1, о понуждении исполнения предостережения органа государственного жилищного надзора. В обосновании иска указано, что на рассмотрение в Инспекцию 03.07.2020 года (вх. №) поступило заявление ООО УК «ФОНТАНЫ» (ИНН <***>) о внесении изменений в реестр лицензий Краснодарского края, в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, сведений о многоквартирном доме <адрес> (далее - МКД), в связи с заключением договора управления с собственниками помещений в МКД.

В рамках рассмотрения заявления и приложенных к нему документов Инспекцией была проведена проверка на предмет соблюдения условий, установленных пунктом 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№. В ходе проведения проверки Инспекцией было изучено, что протокол общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ№ не соответствует требованиям, предусмотренным частью 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. является недействительным. В досудебном порядке спор разрешить не удалось.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал и просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании отсутствовала, о дне, времени и месте слушания дела была уведомлена надлежащим образом, от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица в судебном заседании просил принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд, выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на рассмотрение в Инспекцию ДД.ММ.ГГГГ (вх. №) поступило заявление ООО УК «ФОНТАНЫ» (ИНН <***>) о внесении изменений в реестр лицензий Краснодарского края, в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, сведений о многоквартирном доме <адрес> (далее - МКД), в связи с заключением договора управления с собственниками помещений в МКД.

В рамках рассмотрения заявления и приложенных к нему документов Инспекцией была проведена проверка на предмет соблюдения условий, установленных пунктом 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№. В ходе проведения проверки Инспекцией был изучен протокол общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ№ на предмет отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, по итогам которой установлено следующее.

Согласно копии технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь жилых и нежилых помещений в МКД составляет <данные изъяты> и принимается как 100 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (указанный расчет для определения кворума подтвержден позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№).

По результатам изучения представленных документов и решений собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе Реестра собственников помещений физических и юридических лиц в многоквартирном доме (далее - Реестр), Инспекцией установлено следующее.

В соответствии с представленным Реестром, собственником жилых помещений №, и нежилых помещений № значится ООО СЗ «СпецСтройКраснодар (ИНН <***>), при этом в качестве документа-основания, подтверждающего право собственности ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» на соответствующие жилые и нежилые помещения, в Реестре указаны акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Копия указанного акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в материалах общего собрания, а также в материалах, дополнительно направленных в Инспекцию (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) к заявлению (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) отсутствует, что не позволяет установить обстоятельства, которые могут иметь значение для определения кворума при принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: кто является сторонами по акту приема-передачи, его существенные условия, права и обязанности сторон, порождаемые данным актом. Вместе с тем, в представленных к заявлению документах присутствует копия разрешения от ДД.ММ.ГГГГ№ на ввод объекта (многоквартирный дом по адресу: <адрес>) в эксплуатацию, в котором ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» имеет статус застройщика.

Инспекцией установлено, что в общем собрании собственников помещений в МКД приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, обладающие помещениями в МКД общей площадью 3 677,9 кв.м., что составляет 34,7 % от общего количества голосов собственников помещений в МКД (10597,4 кв.м); при этом в отношении площади 4 229,4 кв.м., голосовал застройщик ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» (один бюллетень по всем вышеуказанным помещениям).

Согласно положениям статей 44 и 48 ЖК РФ в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вправе участвовать и принимать решения по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме, а также лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Представленные лицензиатом в Инспекцию документы не содержат сведений о наличии у застройщика ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» права собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства Российской Федерации не допускают (письмо Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№).

Факт отсутствия передачи помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления и управляющей организации.

Таким образом, учитывая факт отсутствия законных полномочий у ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» на участие в общем собрании собственников помещений в МКД, к подсчету кворума не принимаются решения ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» по жилым помещениям №, и нежилым помещениям №

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На основании представленных документов проверкой был произведен арифметический расчет кворума и установлено, что в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений, обладающие <данные изъяты> кв.м., что составляет 34,7 % голосов от общего числа всех собственников помещений многоквартирного дома (3677,9/10597,4X100=34,7 %). Таким образом, кворум, необходимый для принятия решений, в соответствии с требованиями части 3 статьи 45 ЖК РФ, не имелся.

Таким образом, при организации и проведении общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№ были допущены существенные нарушения требований пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: решение общего собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

В соответствии с частью 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о государственной жилищной инспекции Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ ^

(далее - Положение), государственная жилищная инспекция Краснодарского края (далее - Инспекция) является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным осуществлять региональный государственный жилищный надзор и лицензионный контроль на территории Краснодарского края, направленный на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Согласно пункту 3.1 Положения Инспекция осуществляет контроль за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными

предпринимателями и гражданами обязательных требований, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Пунктом 4.1 Положения предусмотрено, что в случаях выявления нарушений требований ЖК РФ, Инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление Государственной жилищной инспекции Краснодарского края к ФИО1, о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Государственной жилищной инспекции Краснодарского края к ФИО1, о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, удовлетворить.

Признать недействительным решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>, и оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ№

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –