Гражданский кодекс часть 1

Свои требования мотивирует тем, что она является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом <адрес> (далее - МКЖД), ДД.ММ.ГГГГ она получила проект договора содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, направленный ей ответчиком почтой. В соответствии со ст.ст. 445, 446 ГК РФ заключение данного договора для нее является обязательным. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По итогам рассмотрения указанной оферты ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком составлен протокол разногласий к договору содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым она просит внести изменения в представленный ей проект договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика она направила претензию, которая осталась без ответа.

На основании изложенного, просит суд считать договор заключенным на следующих условиях:

1. п.2.1. Цель настоящего договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, членам семьи собственника, нанимателям и членам его семьи, поднанимателям, арендаторам, субарендаторам и иным лицам, пользующимся помещениями на законных основаниях (далее - нанимателю, арендатору), изменить и изложить пункт договора в следующей редакции: Цель настоящего договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, пользующемуся помещениями на законных основаниях.

2. п.2.2. Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются отдельным договором - исключить из договора.

3. п. 2.5. Состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется обслуживание, указан в приложении № к настоящему договору (приложение №, п. 12) изменить и изложить пункт договора в следующей редакции: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

4.Исключить из приложения № п.7 к договору формулировку за отсутствием указанного оборудования:

-регулировка систем центрального отопления: расчет, изготовление, установка сопел и шайб на тепловом вводе, обеспечение расчетного коэффициента смешения на элеваторном узле, наладка систем центрального отопления по ответвлениям и стоякам, обеспечение равномерного прогрева всех нагревательных приборов;

- ревизия элеваторов, запорной и регулирующей арматуры (кранов, клапанов, задвижек, шайб), грязевиков, воздухосборников, воздушных кранов.

5.исключить из приложения № п. 3 к договору диспетчерское обслуживание - услуга диспетчеризации в доме не осуществляется.

6. п. ДД.ММ.ГГГГ. Не менее чем за три дня до начала проведения работ внутри помещения собственника, согласовать с ним время доступа в помещение, или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения - исключить из договора.

7. п. 3.2.3. Требовать от собственника в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленный настоящим договором, доплаты собственником оставшейся части в согласованном порядке - исключить из договора.

8. п. 3.3.5. Предоставлять в ТСЖ в течение трех рабочих дней сведения: об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях с указанием мощности и возможных режимах работы, установленных в нежилом помещении потребляющих устройств газо-, водо-, электро-, и теплоснабжения, и другие данные, необходимые для определения расчетным путем объемов(количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов и расчета размера их оплаты (собственники нежилых помещений) - исключить из договора.

9. п.3.3.7. Самостоятельно и за свой счет, производить установку, замену освидетельствование внутриквартирных приборов учета, изменить и изложить в следующей редакции:Самостоятельно и за свой счет, производить установку, замену освидетельствование индивидуальныхприборов учета.

10. п.3.4.3. Получать через лицо, уполномоченное собственниками помещений от ТСЖ, ежегодный отчет о выполнении настоящего договора, а также требовать раскрытия информации о деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД в порядке, Определенном действующим законодательством РФ, дополнить и изложить в следующей редакции:Получать через лицо, уполномоченное собственниками помещений от ТСЖ, ежегодный отчет о выполнении настоящего договора, а также требовать раскрытия информации о деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД в порядке, определенном действующим законодательством РФ. Собственник имеет право ознакомиться со следующими документами: устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ; реестр членов товарищества; Бухгалтерская (финансовая) отчетность ТСЖ, сметы доходов и расходов ТСЖ на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения; протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии ТСЖ; документы, подтверждающие итоги голосования на общих собраниях ТСЖ; иные, предусмотренные ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ внутренние документы;

11. п.4.1. Размер платы подлежит ежегодному индексированию с учетом уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления, повышения тарифов энергоресурсы - уточнить о каком тарифе идет речь, за содержание и текущий ремонт, либо за потребляемые ресурсы.

12. п. 4.2. Стоимость коммунальных услуг (ресурсов), рассчитываемых по тарифам, установленным органами в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

В связи с тем, что начисления по холодному водоснабжению и электроснабжению производит ТСЖ, в приложении № включить стоимость в денежном выражении.

13. п. п.4.10. Собственник, передавший функции по оплате за содержание и ремонт общего имущества нанимателям (арендаторам) и установивший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, установленный настоящим договором, обязан в течении 10 рабочих дней, после установления этой платы предоставить ТСЖ стоимость отдельных работ или услуг, входящих в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в установленную для нанимателей плату - исключить из договора.

14. 5.1. В целях разграничения границ ответственности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сторонами подписывается схема разграничения ответственности ТСЖ и собственника (приложение №) - исключить из договора.

15. п.9.2. Стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между ними до заключения настоящего договора - исключить из договора.

16. Приложение № «Размер платы по договору» - исключить из приложения № к договору п. 3 и п. 4, взыскать с ТСЖ «Ленина 110» в ее пользу государственную пошлину в размере 300 рублей.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебном заседании поддержали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, других оснований не имели.

Представители ответчика в судебном заседании просили в иске отказать, по основаниям, изложенным в возражениях на иск, согласно которым протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ были утверждены условия договора содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (вопрос №) и тариф (вопрос №) в размере 19 рублей 00 копеек за один квадратный метр. Протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ был изменен тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 21 рубля с ДД.ММ.ГГГГ за 1 кв.м, (вопрос 2). В силу прямого указания закона условия договора одинаковы для всех собственников помещений МКД, а заявленные исковые требования об изменении условий договора являются необоснованными и нарушающими действующее законодательство. В связи с поступившим в адрес ТСЖ «Ленина 110» протоколом разногласий, ответчиком в адрес истца был направлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, посредством заказной корреспонденции, с подробными разъяснениями и содержащейся информацией о невозможности подписания предложенного истцом протокола разногласий. Ответ ТСЖ «Ленина 110» на претензию истца был направлен ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца посредством заказной корреспонденции и согласно информации официального сайта Почты России был получен истцом ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в случае пропуска управомочной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны. Протокол разногласий, поступивший в адрес ТСЖ «Ленина 110» ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом РПО № идентичен ранее поступившему в адрес ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ, на который истец получил соответствующие ответы. Из указанного следует, что на протокол разногласий, поступивший в адрес ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ, ответчик дал ответ о невозможности его подписания. Указанный письменный ответ получен истцом ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление подано и зарегистрировано в Железноводском городском суде ДД.ММ.ГГГГ, тридцатидневный срок, предусмотренный частью 2 статьи 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, истцом пропущен. Таким образом, ТСЖ «Ленина 110» заявляет о пропуске истцом установленного законом срока. Истец, фактически, не желая нести бремя содержания общего имущества, пытается оспорить размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества в размере 21 рубль 00 копеек, утвержденный протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав истца и ее представителя, представителей ответчика, исследовав материалы гражданского дела, а также представленные письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Федеральным законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в п. 2 ст. 138 ЖК РФ, в соответствии с которыми ранее действовавшая редакция пункта, предусматривавшая обязанность товарищества собственников жилья заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества заменена другой обязанностью: осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса.

Раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 161 - 165) предусматривает, в частности, что условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ)

Таким образом, на товарищество собственников жилья более не возложена обязанность в обязательном порядке заключать договоры с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Договор на обслуживание общего имущества может быть заключен при наличии решения собрания собственников помещений на условиях, одинаковых для всех собственников, вне зависимости от членства в ТСЖ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истица ФИО1 является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме (МКЖД) № по <адрес>.

Управление вышеуказанным МКЖД осуществляет ТСЖ «Ленина 110», членом которого истица не является.

ДД.ММ.ГГГГ истицей получен проект договора содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истицей направлен ответчику протокол разногласий к договору содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, который предполагает внесение изменений в договор, касающихся цели договора, состава общего имущества в многоквартирном доме, возложении обязанности получения ежегодного отчета о выполнении настоящего договора, возложении обязанности раскрытия информации о деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД в порядке, определенном действующим законодательством РФ, исключения из договора вопросов капитального ремонта, диспетчерского обслуживания, вопросов, касающихся письменного уведомления о проведении работ внутри помещений, вопросов оплаты нанимателям, вопросов предоставления сведений об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях, а также вопросов, касающихся изменения формулировок используемых в договоре терминов (внутриквартирных приборов учета на индивидуальныеприборы учета).

ДД.ММ.ГГГГ председателем правления ТСЖ «Ленина 110» истице направлено уведомление о невозможности подписания протокола разногласий, так как условия договора содержания и ремонта общего имущества были утверждены общим собранием собственников помещений в МКЖД и являются для всех собственников одинаковыми. Начисления за коммунальные услуги производится по тарифам, утвержденным на территории Ставропольского края, ТСЖ тарифы на коммунальные услуги не устанавливает, право собственника на ознакомление с документами ТСЖ закреплено законодательством РФ и не требует отражения в договоре.

Данное уведомление истицей получено ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы закона и установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что предусмотренные законом основания для возложения на ответчика обязанности по заключению с истицей договора содержания и ремонта общего имущества МКЖД в представленной ею редакции, отсутствуют, так как условия договора, на которых истица просит признать договор заключенным, отличаются от условий договоров, заключенных ТСЖ «Ленина 110» с иными собственниками, не утверждены общим собранием собственников, то есть являются индивидуальными.

В то время как иные условия публичного договора не могут устанавливаться, исходя из преимущества отдельных потребителей или оказания им предпочтения.

Доводы истицы об обязанности ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении обязательного договора, исходя из требований ст.ст. 445, 446 ГК РФ, основаны на ошибочном понимании норм права.

Вопреки убеждению истицы, положения вышеуказанных статей Гражданского кодекса РФ к рассматриваемым правоотношениям сторон применению не подлежат.

В связи с отказом в иске, в силу ст.98 ГПК РФ, не подлежит удовлетворению и требование истицы о взыскании с ответчика государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 137, 138, 162 ЖК РФ, ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ТСЖ «Ленина 110» о разрешении разногласий, возникших при заключении договора, считать договор заключенным на следующих условиях:

1. п.2.1. Цель настоящего договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, членам семьи собственника, нанимателям и членам его семьи, поднанимателям, арендаторам, субарендаторам и иным лицам, пользующимся помещениями на законных основаниях (далее - нанимателю, арендатору), изменить и изложить пункт договора в следующей редакции: Цель настоящего договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, пользующемуся помещениями на законных основаниях.

2. п.2.2. Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются отдельным договором - исключить из договора.

3. п. 2.5. Состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется обслуживание, указан в приложении № к настоящему договору (приложение №, п. 12) изменить и изложить пункт договора в следующей редакции: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

4. Исключить из приложения № п.7 к договору формулировку за отсутствием указанного оборудования:

5. исключить из приложения № п. 3 к договору диспетчерское обслуживание - услуга диспетчеризации в доме не осуществляется.

9. п.3.3.7. Самостоятельно и за свой счет, производить установку, замену освидетельствование внутриквартирных приборов учета, изменить и изложить в следующей редакции: Самостоятельно и за свой счет, производить установку, замену освидетельствование индивидуальных приборов учета.

10. п.3.4.3. Получать через лицо, уполномоченное собственниками помещений от ТСЖ, ежегодный отчет о выполнении настоящего договора, а также требовать раскрытия информации о деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД в порядке, определенном действующим законодательством РФ, дополнить и изложить в следующей редакции: Получать через лицо, уполномоченное собственниками помещений от ТСЖ, ежегодный отчет о выполнении настоящего договора, а также требовать раскрытия информации о деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД в порядке, определенном действующим законодательством РФ. Собственник имеет право ознакомиться со следующими документами: устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ; реестр членов товарищества; Бухгалтерская (финансовая) отчетность ТСЖ, сметы доходов и расходов ТСЖ на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения; протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии ТСЖ; документы, подтверждающие итоги голосования на общих собраниях ТСЖ; иные, предусмотренные ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ внутренние документы;

11. п.4.1. Размер платы подлежит ежегодному индексированию с учетом уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления, повышения тарифов энергоресурсы - уточнить о каком тарифе идет речь, за содержание и текущий ремонт, либо за потребляемые ресурсы.

12. п. 4.2. Стоимость коммунальных услуг (ресурсов), рассчитываемых по тарифам, установленным органами в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

В связи с тем, что начисления по холодному водоснабжению и электроснабжению производит ТСЖ, в приложении № включить стоимость в денежном выражении.

13. п. п.4.10. Собственник, передавший функции по оплате за содержание и ремонт общего имущества нанимателям (арендаторам) и установивший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, установленный настоящим договором, обязан в течении 10 рабочих дней, после установления этой платы предоставить ТСЖ стоимость отдельных работ или услуг, входящих в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в установленную для нанимателей плату - исключить из договора.

14. 5.1. В целях разграничения границ ответственности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сторонами подписывается схема разграничения ответственности ТСЖ и собственника (приложение №) - исключить из договора.

15. п.9.2. Стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между ними до заключения настоящего договора - исключить из договора.

16. Приложение № «Размер платы по договору» - исключить из приложения № к договору п. 3 и п. 4, взыскании с ТСЖ «Ленина 110» в ее пользу государственной пошлины в размере 300 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Железноводский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий,

судья И.П. Гараничева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.