Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Тобольска к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи незавершенного строительством домовладения недействительным; прекращении права собственности на земельный участок, об исключении записи о праве из ЕГРН, снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета,

установил:

Администрация города Тобольска обратилась в суд с иском (с учетом уточнений требований) к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи незавершенного строительством домовладения недействительным; прекращении права собственности на земельный участок, об исключении записи о праве из ЕГРН, снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета.

Требования мотивированы тем, что в 1990 году решением Исполкома городского Совета ФИО3 был отведен земельный участок по адресу: <адрес>, на ФИО3 возложена обязанность до начала строительства заключить договор на право возведения индивидуального жилого дома. Поскольку дом был разобран и земельный участок не использовался Распоряжением Главы Администрации г. Тобольска от 23 октября 1992 года земельный участок изъят у ФИО3 и переведен в земли запаса. Однако 08 апреля 1994 года между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен и удостоверен нотариусом договор купли-продажи недостроенного домовладения (фундамента), расположенного по указанному адресу. 21 августа 2017 года ФИО2 оформила право собственности на спорный земельный участок. При этом земельный участок ФИО2 никогда не использовался, объект недвижимости (в том числе фундамент) на земельном участке отсутствует, по участку проходит дорога и водоотводная канава с трубным переходом, участок не огорожен, используется для прохода и проезда. Учитывая, что в настоящее время объект незавершенного строительства (фундамент) отсутствует на участке, право пользования участком на момент продажи у ФИО3 было прекращено, земельный участок ФИО2 не использовала, к строительству дома не приступила, истец просил признать договор купли-продажи фундамента недействительным, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок и исключить сведения о праве из ЕГРН.

В ходе судебного заседания истец, в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, увеличил исковое требования, просил о снятии объекта незавершенного строительства (фундамента) с кадастрового учета, поскольку он в настоящее время отсутствует (л.д.65-66).

Определением суда от 15 мая 2018 года по заявлению истца были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета: ФИО2 - по заключению сделок в отношении земельного участка, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - по совершению регистрационных действий в отношении земельного участка (л.д.42-43).

В судебном заседании представитель истца администрации города Тобольска ФИО1, действующая на основании доверенности № от 09 января 2018 года (л.д.53), просила об удовлетворении иска с учетом его уточнения. Дополнительно пояснила, что ФИО3 продал фундамент вопреки условиям договора на право возведения индивидуального жилого дома на праве личной собственности, в период, когда участок у него был уже изъят. ФИО2 не приобрела право пользование участком, соответственно, не имела право на регистрацию прав собственности на земельный участок в упрощенном порядке.

Ответчик ФИО2 просила отказать в удовлетворении иска. Указала, что в 1994 году купила незавершенный строительством объект (фундамент) у ФИО3 на основании договора, удостоверенного нотариусом, оплачивала земельный налог, но земельным участком не пользовалась, строительство на нем не осуществляла. В 2016 года произвела межевание, в 2017 году зарегистрировала право собственности на земельный участок и получила разрешение на строительство дома на данном участке. Данные обстоятельства, по её мнению, свидетельствуют о законном приобретении прав собственности на земельный участок.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не участвовал, извещен по последнему известному месту жительства, судебная корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, с учетом мнения представителя истца и ответчика ФИО2, полагавшим о возможности рассмотрения дела без участия ФИО3, рассматривает дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, показания свидетелей, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворении иска.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Решением исполнительного комитета Тобольского городского Совета народных депутатов от 11 сентября 1990 года земельный участок по <адрес> площадью 600 кв.м. был отведен ФИО3 под строительство жилого дома.

Указанным решением установлено, что до начала строительства ФИО3 необходимо заключить договор на право возведения индивидуального жилого дома на праве личной собственности, по окончанию строительства дома сдать в эксплуатацию (пункты 2,3 решения) (л.д.13).

Согласно акту от 11 сентября 2013 года земельный участок передан ФИО3

В акте указано, что ФИО3 имеет право приступить к строительству дома только после заключения договора о возведении жилого дома на праве личной собственности и получения разрешения на производство строительных работ, ФИО3 поставлен в известность об ответственности за самовольное строительство. Акт подписан инженером (техником) Ш. и самим ФИО3 (л.д.92).

Во исполнение распоряжения 25 декабря 1990 года между органом коммунального хозяйства исполнительного комитета Тобольского городского Совета народных депутатов и ФИО3 (застройщиком) заключен договор о возведении жилого дома на праве личной собственности.

Из указанного договора следует, что ФИО3 обязан построить жилой дом по утвержденному проекту (л.д.93-99).

Пунктами 3,4,5,9,15 договора предусмотрено, что земельный участок должен быть огорожен в трехмесячный срок со дня отвода участка, при не использовании земельного участка в течение двух лет подряд или использовании его не в соответствии с той целью, для которой он предназначен, право пользование может быть прекращено по решению исполнительного комитета Тобольского городского совета народных Депутатов; к строительству жилого дома застройщик приступает после получения разрешения органа по делам строительства и архитектуры, строительные работы должны вестись с таким расчетом, что бы постройка была закончена в течение не более трех лет со дня получения разрешения на строительство; дом считается принятым в эксплуатацию после утверждения материалов государственной приемочной комиссии; до полного возведения жилого дома и принятии его в эксплуатацию застройщик не имеет право продавать дом или часть дома без разрешения исполнительного комитета; в случае разрушения дома право пользования участком сохраняется, если застройщик в течение двух лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового (л.д.54-55).

Вместе с тем сведения (доказательства) о получении ФИО3 разрешения на строительство дома, принятии дома в эксплуатацию, наличии разрешения на продажу дома или его части, в материалах дела отсутствуют.

Согласно техническому паспорту домовладения (по состоянию на 1994 год) на земельном участке по адресу: <адрес> имеется фундамент, собственником которого с 15 февраля 1994 года указан ФИО3, с 02 августа 1994 года - ФИО2 (л.д.68-72).

Распоряжением Главы Администрации г. Тобольска от 23 октября 1992 года земельный участок по адресу: <адрес> изъят и переведен в земли запаса, так как земельный участок не используется по назначению, дом разобран (л.д.16).

Вместе с тем, 08 апреля 1994 года между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор, по условиям которого ФИО2 купила недостроенное домовладение (фундамент), с постройками: служба, сооружение, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес> (площадью 600 кв.м.). Договор удостоверен нотариусом (л.д.23, 74).

16 января 1998 года на основании Распоряжения Главы г. Тобольска предварительно согласовано выделение земельного участка по <адрес>, площадью 640 кв.м. в г. Тобольске для строительства дома А. (л.д.17).

Распоряжением директора Департамента имущественных отношений Тюменской области от 19 марта 2002 года земельный участок по адресу: <адрес> (земли поселений, площадью 820,5 кв.м.) предоставлен А. в аренду сроком на 3 года.

Согласно информации Департамента имущественных отношений Тюменской области от 04 апреля 2018 года сведения об отмене указанного выше распоряжения Департамента отсутствуют (л.д.19).

26 марта 2002 года земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером №.

21 августа 2017 года на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 820,5 кв.м., с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности за ФИО2 (регистрационная запись №)

Основанием для регистрации прав собственности ФИО2 на участок послужили, представленные ею Решение исполнительного комитета Тобольского городского Совета народных депутатов от 11 сентября 1990 года об отводе земельного участка ФИО3 и договор от 08 апреля 2014 года, по условиям которого она приобрела у ФИО3 недостроенное домовладение (л.д.28).

Из сведений из ЕГРН следует, что на земельном участке по адресу: <адрес> имеется объект незавершенного строительства (стоит на кадастровом учете - ранее учтенный), описание объекта и описание его местоположения отсутствует; право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано (л.д.32).

Согласно акту обследования земельного участка, утвержденного председателем комитета земельных отношений и лесного хозяйства администрации г. Тобольска 10 мая 2018 года, на земельном участке по адресу: <адрес> находится проездная дорога с щебеночным покрытием, с отводными канавами; к акту приложена фотография участка (л.д.37, 38).

Свидетели П. и Н., опрошенные по ходатайству истца и предупрежденные судом об ответственности за дачу ложных показаний, пояснили, что по спорному участку проходит дорога вдоль которой оборудованы водосточные канавы, жилого дома, фундамента или иных построек на данном участке никогда не было, участок был подтопляем, в середине 1990-х годов участок отсыпали, положили асфальт. В настоящее время по участку проходит дорога, которой пользуются жители ул. <адрес>, ул. <адрес>, ул. <адрес>. Ответчика ФИО3 они никогда не видели. ФИО2 увидели впервые в 2016 году, когда она начала делать межевание участка. Были знакомы с А., которому был представлен этот участок, впоследствии который от него отказался.

При этом, согласно квитанциям, представленным ФИО2, она уплачивала земельный налог за земельный участок; в 2016 году провела межевание участка, 01 сентября 2017 года получила разрешение на строительство жилого дома на указанном участке (л.д.91).

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на момент отчуждения домовладения ФИО2 в 1994 году ФИО3 не имел право на его продажу, поскольку им не было получено разрешение на строительство дома; договором о возведении жилого дома не предусмотрено право на продажу дома или его части без разрешения исполнительного комитета, сведения о наличии которого, отсутствуют.

При этом Договор о возведении жилого дома был передан ФИО2 при заключении договора купли-продажи наряду с распоряжением об отводе земельного участка и актом приема-передачи, в которых также указаны ограничения и ответственность ФИО3 в случае использования/не использования земельного участка по назначению, возведению самовольных построек.

Следовательно, продажа (отчуждение) ФИО3 недостроенного домовладения ФИО2 свидетельствует о заведомо недобросовестном их поведении, в силу чего, на основании статьи 10 и части 2 статьи 168 ГК РФ, заключенный ими договор является недействительным (ничтожным).

Само по себе то, что договор был удостоверен нотариусом, а ФИО2 оплачивала земельный налог, не свидетельствует о добросовестности лиц при заключении договора и действительности договора купли-продажи при изложенных выше обстоятельствах.

Поэтому требование о признании договора, на основании которого произведено отчуждение незавершенного строительством объекта, подлежит удовлетворению.

Разрешая вопрос о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок суд считает, что поскольку требования заявлены владеющим собственником земельного участка (земельный участок ответчиками не используется), к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской федерации негаторном иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 45 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

По смыслу приведенных положений собственник, передавший имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, не лишается права на негаторный иск к нарушителю права собственности.

При этом условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник претерпевает нарушение своего права.

Как установлено судом земельный участок был отведен ФИО3 для строительства дома, т.е. предоставлен в пользование.

В соответствие со статьей 39 Земельного кодекса РСФСР использование земли не по целевому назначению являлось основанием прекращения права собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды.

Согласно пункту 9 договора о возведении жилого дома, заключенного ФИО3 после отведения ему участка, право пользования земельным участком в случае разрушения дома сохранялось лишь в случае, если застройщик (пользователь) в течение двух лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового.

Сведения о том, что ФИО3 или ФИО2 был построен дом, отсутствуют.

В судебном заседании ФИО2 не отрицала факт того, что дом на участке ни ею, ни ФИО3 не строился, участком она длительное время не пользовалась.

Как указано выше на основании Распоряжения Главы Администрации г. Тобольска от 23 октября 1992 года земельный участок был изъят и переведен в земли запаса.

Согласно статье 96 Земельного кодекса РСФСР, в редакции действующей на момент принятия Распоряжения, землями запаса являлись все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду.

Следовательно, с момента изъятия участка (23 октября 1992 года) право пользования участком ФИО3 было прекращено.

Поскольку ответчики не использовали земельный участок, право владения собственника (в настоящее время администрации г. Тобольска) нарушено не было.

Однако в 2017 года (спустя 23 года) ФИО2, имея распоряжение об отводе участка ФИО3 и договор купли-продажи, воспользовавшись упрощенным порядком регистрации, предусмотренного пунктом 9.1 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», оформила право собственности на земельный участок.

Статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Учитывая изложенное, что администрация г. Тобольска является собственником земельного участка, владение которым ответчиком не было нарушено (т.к. участок не используется ФИО2), но при этом зарегистрированное право собственности ФИО2 на земельный участок нарушает права собственника, соответственно, требование истца о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок подлежит удовлетворению.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает снятие объектов недвижимости с кадастрового учета при их гибели или уничтожении.

Согласно части 7 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование.

Таким образом, отсутствие объекта незавершенного строительства поставленного на кадастровый учет, является юридическим фактом, который согласно закону влечет за собой снятие данного объекта с кадастрового учета.

Следовательно, требование администрации г. Тобольска о снятии отсутствующего в натуре объекта незавершенного строительства с кадастрового учета, также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2 и ФИО3 подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой была освобождена администрация города Тобольска на основании подпункта 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Подлежащая взысканию сумма госпошлины в размере 1 200 рублей (четыре требования неимущественного характера по 300 рублей каждое) подлежит взысканию в долевом отношении, т.е. по 600 рублей с каждого ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено по инициативе суда.

Согласно части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд одновременно с принятием решения суда может отменить меры по обеспечению иска.

Поскольку исполнение вступившего в законную силу решения суда связано непосредственно с осуществлением регистрационных действий, наличие запрета Управлению Росреестра по Тюменской области сделает невозможным его исполнение, поэтому после вступления настоящего решения суда в законную силу оснований для сохранения запретов, установленных определением Тобольского городского суда Тюменской области от 15 мая 2018 года (л.д.42), не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 10, 168, 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельным кодексом РСФСР, статьёй 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 45 постановления от 29.04.2010 № 10/22, статьями 56, 103, 144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление администрации города Тобольска к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи незавершенного строительством домовладения недействительным; прекращении права собственности на земельный участок, об исключении записи о праве из ЕГРН, снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недостроенного домовладения, заключенный 08 апреля 1994 года между ФИО3 и ФИО2, зарегистрированный бюро технической инвентаризации 12 апреля 1994 года, недействительным.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок по адресу: <адрес> общей площадью 820.5 кв.м, с кадастровым номером №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от 21 августа 2017 года о праве собственности ФИО2 на земельный участок по адресу: <адрес>.

Снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в бюджет города Тобольска Тюменской области госпошлину в размере 600 рублей.

Взыскать с ФИО3 в бюджет города Тобольска Тюменской области госпошлину в размере 600 рублей.

Запрет регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, установленный Управлению Росреестра по Тюменской области определением Тобольского городского суда Тюменской области от 15 мая 2018 года - отменить.

Настоящее решение суда является основанием внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд Тюменской области.

Судья М.А. Гаврикова

Мотивированное решение суда составлено 09 июня 2018 года.