Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Садовое кольцо Сервис» о взыскании неустойки, возмещении убытков, компенсации морального вреда, взыскании денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры, признании недействительными отдельных условий договора, обязании изменить номер квартиры, взыскании штрафа

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Садовое кольцо Сервис» о взыскании неустойки в размере 183568,44 рублей, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, взыскании в качестве убытков 3906,52 рублей и 45000 рублей; взыскании 252201,6 рублей вследствие передачи квартиры меньшей площади; взыскании штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы; признании недействительными положения, содержащиеся в подпункте 4 пункта 3.10, пунктах 3.12, 3.15, 3.16, 4.4., 5.5, 7.2, 10.1 Договора участия долевом строительстве, обязании изменить номер квартиры, мотивируя свои требования тем, что 12.11.2012г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, по условиям которого ему \истцуне позднее 30.06.2013г. должна была быть передана в собственность <адрес> указанном жилом доме, однако ответчиком был нарушен срок окончания строительства; ему \истцупо передаточному акту от 20.09.2013г. предполагалась к передаче квартира с номером 113 уменьшенной площади; в добровольном порядке ответчик отказал в выплате неустойки, компенсации морального вреда, возврате излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры, возмещении убытков; оспариваемые пункты договора участия в долевом строительстве противоречат закону и нарушают его стцаправа как потребителя.

В настоящем судебном заседании истец настаивает на заявленных требованиях в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражает против заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных возражениях по иску \л.д.149-157;227-230

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 12.11.2012г. между сторонами был заключен договор № Кр-117 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязывался передать истцу по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГг. квартиру со строительным номером 117 общей строительной площадью 46,48 кв.м. на 12 этаже в <адрес>, а истец обязывался уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и сроки, предусмотренные Договором (пункты 1.1.,3.1., 3.3. Договора).

При этом, в силу п.4.1. Договора, цена Договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства квартиры и расходуемых на возмещение затрат на строительство и на оплату услуг застройщика, составляет 4070253,6 рублей; цена договора является окончательной и изменению не подлежит; в указанную сумму включены денежные средства на возмещении затрат Застройщика, указанных в пункте 3.7. Договора, исходя из размера Общей строительной площади квартиры \л.д.16-28

04.12.2012г. истец перечислил на счет ответчика 4070253,6 рублей в счет исполнения условий договора \л.д.29 состоящие в том числе из заемных денежных средств в размере 2700000 рублей, полученные им по кредитному договору, заключенному 12.11.2012г. с Сбербанком России .д.43-52

Разрешение на ввод жилого <адрес> было выдано Администрацией городского поселения Красногорск 09.08.2013г. \л.д.108-110

10.08.2013г. ответчик направил истцу уведомление о завершении строительства и готовности жилых помещений к передаче; указанное извещение было получено истцом 21.08.2013г. \л.д.96,171,172,174

При этом, как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, дата для осмотра квартиры и подписания передаточного акта была определена самим истцом как ДД.ММ.ГГГГг.; указанное обстоятельство истцом не опровергнуто.

Передаточный акт на квартиру датирован 20.09.2013г., подписан Генеральным директором ООО «Садовое кольцо Сервис»; истцом данный акт 20.09.2013г. подписан не был, о чем он подтвердил в судебном заседании, указав одновременно, что данный акт не подписан до настоящего времени; 09.11.2013г. им \истцомв адрес ответчика направлена собственная редакция передаточного акта .д.221-223

Поскольку истец самостоятельно, своей волей определил датой осмотра квартиры и подписание передаточного акта ДД.ММ.ГГГГг. и указанная дата не определялась ответчиком как единственно возможная, суд приходит к выводу о том, что просрочка исполнения ответчиком обязанности по передаче истцу квартиры составляет период с 01.07.2013г. по 21.08.2013г. включительно, то есть 51 день.

В силу ст.6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1); в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

Исходя из положений ч.2 ст.6 настоящего ФЗ, неустойка в данном случае составляет 114170,6 рублей (8,25% \применяемая ставка рефинансирования:300 х 4070253,6 ена договорах 51 ол-во дней просрочки: 100 х 2 = 114170,6).

Вместе с тем, суд, исходя из положений ст.333 ГК РФ, ходатайства ответчика, содержащегося в письменном возражении по иску \л.д.149-157и поддержанном в настоящем судебном заседании, считает возможным снизить размер подлежащей взыскании неустойки по следующим основаниям.

Как следует из пояснений представителя ответчика, его письменных возражений по иску, задержка в принятии в эксплуатацию жилого <адрес>, расположенного на четырех земельных участках, в том числе на двух земельных участках по адресу: <адрес> <адрес>, была обусловлена применением Красногорским городским судом обеспечительных мер по иску ФИО2 в виде запрета ООО «Садовое кольцо Сервис» производить любые земляные и строительные работы на земельном участке по адресу: <адрес> <адрес>; принятие данных обеспечительных мер препятствовало ответчику завершить работы по благоустройству прилегающей к жилому дому <адрес> территории и предъявить дом государственной приемочной комиссии.

Указанные доводы представителя ответчика подтверждаются определением Красногорского городского суда от 22.02.2013г. о принятии вышеуказанных обеспечительных мер по иску ФИО2 к ООО «Садовое кольцо Сервис», определением того же суда от 22.07.2013г. о замене указанных обеспечительных мер, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.10.2013г., которым определение Красногорского городского суда от 22.07.2013г. оставлено без изменения \л.д.162-165,280 притом, что как следует из содержания апелляционного определения, а также Акта от 08.07.2013г. итоговой проверки соответствия выполненных работ по строительству жилого <адрес> требованиям технических регламентов и проектной документации, на указанную дату жилой дом построен, однако благоустройство дома в полном объеме не выполнено \л.д.106,107

Таким образом, по состоянию на 08.07.2013г. жилой <адрес> как объект строительства был создан; отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обуславливалось невозможностью завершения работ по благоустройству прилегающей к дому территории ввиду запрета на производство земляных и строительных работ, отмененного определением суда от 22.07.2013г., после чего 25.07.2013г. ответчиком было получено заключение о соответствии возведенного жилого <адрес> требованиям действующих технических регламентов и проектной документации \л.д.114и как указано выше 09.08.2013г. Администрацией <адрес> было выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

С учетом вышеприведенных обстоятельств, препятствующих ответчику в исполнении своих обязательств перед истцом по передаче квартиры в срок не позднее 30.06.2013г., степени вины ответчика в просрочке исполнения обязательств, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до 20000 рублей.

Одновременно суд считает возможным, исходя из установленных судом обстоятельств по делу, взыскать с ответчика по правилам ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» в пользу истца 10000 рублей в счет компенсации морального вреда, поскольку факт просрочки исполнения обязательств по передаче квартиры нашел свое подтверждение в судебном заседании.

Направление ответчиком в адрес истца 20.07.2013г. извещения о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию \л.д.97-99не может являться основанием к отказу в иске в вышеуказанной части, поскольку такое уведомление было направлено истцу уже после истечения предусмотренных Договором сроков для передачи истцу квартиры, тогда как в силу ч.3 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ при невозможности соблюдения сроков передачи объекта долевого строительства дольщику соответствующее извещение и предложение об изменении условий договора должно быть направлено дольщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока.

Истцом заявлены требования о признании недействительным подпункта 4 пункта 3.10 Договора участия долевом строительстве, согласно которого участник долевого строительства обязуется в течение 10 дней со дня передачи Дома в эксплуатацию и обслуживание специализированной организации заключить договор с такой специализированной организацией на управление и эксплуатацию, оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание дома, а также оплатить коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и охране дома авансом за 4 месяца вперед с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию \л.д.28

При этом как следует из содержания искового заявления истец оспаривает указанный подпункт в части обязания его оплатить коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и охране дома авансом за 4 месяца вперед с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о признании недействительными условий подпункта 4 пункта 3.10 Договора в части обязания истца оплатить коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и охране дома авансом за 4 месяца вперед с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, при этом суд исходил из следующего.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ на застройщика возложена обязанность передать объект долевого строительства дольщику на основании передаточного акта, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в срок не позднее предусмотренного договором.

При этом, передача дольщику построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у дольщика статуса владельца и пользователя, а также обязанности несения расходов по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных платежей, тогда как условия указанного оспариваемого пункта возлагают на дольщика обязанность оплатить расходы за техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента его передачи дольщику от застройщика.

Кроме этого, Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ обязанность застройщика передать дольщику квартиру не поставлена в зависимость от оплаты дольщиком расходов на техническое обслуживание многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги, возникших с момента принятия жилого дома в эксплуатацию, притом, что в соответствии со ст.153,155 ЖК РФ установлена обязанность по своевременному ежемесячному (до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем) внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги; обязанности по внесению авансовых платежей Жилищный кодекс РФ не содержит.

При таких обстоятельствах, условия подпункта 4 пункта 3.10 Договора в части обязания истца оплатить коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и охране дома авансом за 4 месяца вперед с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подлежат признанию недействительными, как противоречащие закону.

Вместе с тем, в остальной части исковые требования подлежат отклонению, при этом суд исходил из следующего.

Так, истцом оспариваются пункты 3.12., 3.15., 3.16, 4.4., 5.5., 7.2., 10.1 Договора участия в долевом строительстве от 12.11.2012г.

В соответствии с пунктом 3.12. Договора, государственную регистрацию настоящего Договора и оформление права собственности на квартиру осуществляет Застройщик (либо уполномоченная Застройщиком организация) за счет участника долевого строительства по отдельному договору, заключаемому между Застройщиком (либо уполномоченной Застройщиком организацией) и Участником долевого строительства. Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора и оформлением квартиры в собственность, несет Участник долевого строительства \л.д.19

Как следует из содержания искового заявления указанный пункт оспаривается истцом по мотиву навязывания ему ответчиком дополнительной услуги по государственной регистрации Договора; в связи с чем он \истецбыл вынужден заключить с ООО «СТР консалт» договор оказания услуг по регистрации, поскольку договор участия в долевом строительстве заключался только на условиях заключения договора услуг по регистрации.

Однако, указанные доводы истца не могут служить основанием к удовлетворению иска в указанной части, поскольку действующее законодательство не содержит положений, обязывающих застройщика осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве, равно как и право собственности дольщика на объект долевого участия за его \застройщикасчет.

Кроме этого, 12.11.2012г. между истцом и ООО «СТР консалт» заключен договор на оказание услуг по регистрации и оформлению договора долевого участия \л.д.34-39 предметом которого являлись оказание консультаций по вопросам и порядку оформления и получения права собственности на недвижимое имущество, формирование необходимого комплекта правоустанавливающих и иных документов для регистрации договора, а также права собственности истца на квартиру со строительным адресом: <адрес> органах государственной регистрации, передача истцу свидетельства о государственной регистрации права собственности истца на указанную квартиру; общая стоимость услуг по данному договору была определена в размере 45000 рублей, которые 14.11.2012г. были перечислены истцом на счет ООО «СТР консалт»; частичное выполнение услуг по договору подтверждается соответствующими двусторонними актами \л.д.40-42

Указанный договор в установленном порядке не расторгнут, недействительным не признан; доказательств тому, что указанный договор был заключен истцом помимо его воли в результате неправомерных действий ответчика не представлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания недействительным пункта 3.12. Договора подлежат отклонению, притом, что ответчик не требует от истца заключения между ними отдельного договора по оказанию услуг государственной регистрации договора и права собственности истца на квартиру.

Одновременно как производные подлежат отклонению исковые требования истца о взыскании с ответчика 45000 рублей, уплаченных истцом в ООО «СТР консалт» во исполнение заключенного с ним договора, поскольку внесенная истцом договорная плата в ООО «СТР консалт» в размере 45000 рублей к убыткам применительно к статье 15 ГК РФ отнесена быть не может.

Согласно пункта 3.15. Договора, площадь квартиры указана в настоящем договоре на основании проектных данных. Окончательная величина площади квартиры определяется по результатам технической инвентаризации соответствующим уполномоченным органом или специализированной организацией, осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. Изменение площади квартиры не влияет на величину цены Договора, указанную в пункте 4.1. настоящего Договора.

Как следует из содержания искового заявления истец оспаривает данный пункт договора по мотиву его несоответствия требованиям ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, как освобождающего застройщика от ответственности за передачу истцу квартиры меньшей площади, чем площадь предусмотренная проектной документацией, договором о долевом участии; условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Указанные доводы истца не могут быть положены в основу решения суда, при этом суд исходил из следующего.

Содержащееся в пункте 3.15 условие о том, что площадь квартиры указывается в договоре о долевом участии в строительстве на основании проектных данных, действующему законодательству не противоречит. Условие о том, что окончательная величина площади квартиры определяется по результатам технической инвентаризации, соответствует действующему законодательству, поскольку проведение технической инвентаризации объектов капитального строительства, в том числе первичной, носит обязательный характер и именно органы БТИ в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. № 37, осуществляют подсчет площадей жилых зданий.

Не может быть признано недействительным и условие данного пункта о том, что изменение площади квартиры не влияет на величину цены Договора, указанную в пункте 4.1. Договора, поскольку в силу ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, тогда как согласно пункта 4.1. Договора, определяющего его цену, цена договора установлена в размере 4070253,6 рублей, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Ссылки истца на несоответствие п.3.15. Договора положениям статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в данном случае необоснованны, поскольку в силу ч.1 настоящей статьи застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям; в силу ч.2 настоящей статьи, в случае если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанным в части 1 настоящей статьи обязательных условий, приведшими к ухудшению качестве такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика – безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, часть 2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика при создании объекта долевого участия с недостатками, которые делают его непригодным для целевого использования; тогда как пункт 3.15 договора устанавливает порядок определения окончательной величины площади квартиры, не влияющей на величину цены Договора; наличие указанного пункта в договоре не лишает истца возможности при наличии оснований предъявлять к ответчику требования по правилам ст.7 настоящего ФЗ при обнаружении соответствующих недостатков.

Отсутствуют основания для признания недействительным пункта 3.16 Договора, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что возможные изменения в нормативных актах, регламентирующих порядок и сроки оформления передачи квартиры в собственность Участнику долевого строительства или задержки в ее осуществлении, вызванные действиями органов государственной власти, не влекут ответственности застройщика, поскольку каких-либо доказательств нарушения его \истцаправ как потребителя указанным пунктом не представлено, притом, что строительство жилого <адрес> завершено, администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию; непринятие истцом квартиры по передаточному акту обусловлено его обращением в суд с настоящим иском.

Отсутствуют основания для признания недействительным и пункта 4.4. настоящего Договора, в соответствии с которым днем исполнения обязанности Участника долевого строительства по оплате всей суммы указанной в пункте 4.1. настоящего Договора признается день поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Застройщика, поскольку как указано выше истец свои обязательства по перечислению ответчику договорной цены в полном объеме исполнил 04.12.2012г. \л.д.29 таким образом, на момент предъявления настоящих исковых требований ответчик произвел зачет поступивших от истца денежных средств в счет оплаты по договору; претензий к истцу относительно размера и сроков внесенной истцом договорной платы не имеет, по состоянию на 20.09.2013г. готов был передать истцу квартиру, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения судом настоящего гражданского дела права истца указанным пунктом никак не нарушены.

Подлежат отклонению как необоснованные и требования истца о признании недействительным пункта 5.5 Договора, в соответствии с которым гарантийный срок, указанный в п.5.3. и п.5.4. настоящего Договора, исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Дома, при этом суд исходил из следующего.

Согласно пункта 5.3. Договора гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет, что соответствует ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, в силу которой гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет; при этом указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором; в данном же случае договором участия в долевом строительстве предусмотрен иной порядок исчисления начала течения гарантийного срока на объект долевого строительства, что закону не противоречит.

Согласно пункта 5.4. Договора гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства, составляет 3 года, что соответствует ч.5.1. ст.7 настоящего ФЗ, в силу которой гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

При этом, согласно ч.5.1 ст.7 настоящего ФЗ, указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства; указание в оспариваемом пункте 5.5. на то, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование исчисляется также как и в случае с объектом долевого строительства, само по себе основанием для признания недействительным пункта 5.5. в целом не является; несоответствие указанного пункта в части порядка исчисления гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование требованиям части 5.1. ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ свидетельствует о ничтожности данного условия и невозможности его применения, притом, что в данном случае правоотношения между сторонами регулируются также и Законом РФ «О защите прав потребителей», что в случае обнаружения истцом недостатков в инженерном и технологическом оборудовании предполагает предъявление им соответствующих исковых требований к ответчику по правилам ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Подлежат отклонению и требования истца о признании недействительным пункта 7.2. Договора, в силу которого в случае полного или частичного отказа в удовлетворении претензии или неполучения в срок ответа на претензию заявитель вправе обратиться за защитой своих прав в суд по месту нахождения застройщика, то есть пункта, устанавливающего договорную подсудность рассмотрения споров.

Отклоняя исковые требования в указанной части, суд исходил из того, что как следует из договора участия в долевом строительстве помимо категорий споров, оговоренных в ст. 30 ГПК РФ, между сторонами могли возникнуть иные требования имущественного характера и в силу ст. 32 ГПК РФ стороны могли установить договорную подсудность; при заключении договора истец согласился с местом рассмотрения споров в суде по месту нахождения застройщика, таким образом, реализовав свое право в соответствии со ст. 32 ГПК РФ; доказательств тому, что оспариваемый пункт договора нарушает права истца, суду не представлено, притом, что настоящий спор рассматривается по месту жительства истца.

Подлежат отклонению и исковые требования о признании недействительным пункта 10.1 Договора, в соответствии с которым участник долевого строительства обязан уведомить Застройщика об изменении своих реквизитов, фактического адреса и адреса регистрации, телефона и другой информации, способной повлиять на выполнение сторонами своих обязательств по настоящему договору, в течение 5 календарных дней с момента возникновения вышеуказанных изменений. До получения информации Застройщиком о произошедших изменениях у Участника долевого строительства, уведомления, выполненные Застройщиком по старым реквизитам, считаются исполненными надлежащим образом. В случае не уведомления Застройщика о вышеуказанных изменениях, Застройщик вправе требовать от Участника долевого строительства выплаты штрафа в размере 1% от суммы, указанной в п.4.1. настоящего Договора.

Каких-либо доказательств нарушения указанным пунктом его прав истцом не представлено, а его \истцадоводы о том, что указанные обязанности должны быть одновременно возложены и на ответчика, самостоятельным основанием для признания данного пункта договора недействительным не являются.

Подлежат отклонению и исковые требования о взыскании с ответчика 3906,52 рублей в качестве убытков, при этом суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Законом и указанным договором неустойки и возместить в полном объеме убытки сверх неустойки.

Таким образом, убытки возмещаются участнику долевого строительства в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, при этом по общему правилу истец обязан в совокупности доказать факт нарушения обязательств ответчиком, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.

В обоснование заявленных требований в указанной части истец ссылается на те обстоятельства, что в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательств по передаче ему квартиры не позднее 30.06.2013г., он \истецне имел возможности передать в Сбербанк России, с которым у него заключен кредитный договор, документы о принадлежности ему на квартиры на праве собственности, что являлось бы основанием в соответствии с пунктом 1.2 кредитного договора для снижения процентной ставки по кредиту с 12% годовых до 11% годовых.; сумма излишне выплаченных процентов за пользование кредитом за период с 08.07.2013г. по 20.09.2013г. составляет заявленную ко взысканию сумму убытков в размере 3906,52 рублей.

Однако, указанные доводы истца не могут служить основанием к удовлетворению иска в указанной части, поскольку уплата процентов по кредитному договору к убыткам истца отнесена быть не может; условия кредитного договора были приняты истцом по своему усмотрению; следовательно, взыскание разницы между двумя процентными ставками по кредитному договору способом восстановления права истца, нарушенного ответчиком в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, не является, притом, что ответчик стороной по кредитному договору от 12.11.2012г. не является и обязательство истца перед Банком не создает обязанностей для ответчика.

Подлежат отклонению и исковые требования истца о взыскании с ответчика 252201,6 рублей вследствие передачи квартиры меньшей площади.

В обоснование указанных требований истец ссылается на те обстоятельства, что согласно договора участия в долевом строительстве, ему должна быть передана квартира общей строительной площадью 46,48 кв.м.; согласно пункта 1.1 Договора общая строительная площадь квартиры – площадь квартиры, включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением понижающих коэффициентов, используемых органами БТИ, однако, в предложенной ответчиком редакции передаточного акта от 20.09.2013г. общая строительная площадь квартиры в размере 46,48 кв.м. указана без применения понижающего коэффициента, согласно данного акта площадь передаваемой истцу квартиры с учетом понижающего коэффициента составляет 43,60 кв.м., что на 2,88 кв.м. меньше общей строительной площади квартиры, указанной в пункте 1.1. Договора, стоимость которых составляет заявленную ко взысканию сумму 252201,6 рублей.

Указанные доводы истца не могут быть положены в основу решения суда по следующим основаниям.

Действительно, согласно п.1.1 Договора общая строительная площадь квартиры, подлежащей передаче истцу в собственность, определена в размере 46,48 кв.м., указанная квартира расположена на 12 этаже, номер на площадке (слева) – «1», количество комнат – «2»; строительный номер – «117»; при этом согласно этого же пункта общая строительная площадь квартиры – это площадь квартиры, включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением понижающих коэффициентов, используемых органами БТИ \л.д.16

Вместе с тем, неотъемлемой частью заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве является план этажа с квартирой, подлежащей передаче в собственность истца (Приложение № к договору); согласно указанного плана квартира с номером на площадке (слева) – «1» имеет общую площадь без учета площади балкона – 43,36 кв.м., с учетом площади балкона 46,48 кв.м. \л.д.26

Истец, как сторона по договору участия в долевом строительстве, подписывая договор, безусловно ознакомился с вышеуказанным приложением № к договору и следовательно знал об указанных показателях площади квартиры, в том числе о том, что 46,48 кв.м. – это площадь квартиры с учетом площади балкона, а 43,36 кв.м. – площадь квартиры без учета площади балкона; доказательств обратному истцом не представлено.

Аналогичные показатели площади квартиры указаны и в экспликации помещений, составленной ООО «Капитал-проект» к Плану создаваемого объекта недвижимого имущества многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> \л.д.241,255 притом, что из примечаний к экспликации следует, что в отношении квартир указаны площади без учета летних помещений и с учетом летних помещений, а из сообщения ООО «Капитал-проект» следует, что в проектной документации площади квартир в указанном жилом доме указаны без понижающего коэффициента БТИ для помещений балконов .д.239

Таким образом, сведения относительно площади квартиры, содержащиеся в Приложении № к Договору участия в долевом строительстве, в экспликации к Плану создаваемого объекта, позволяют сделать вывод о том, что согласно договора о долевом участии в строительстве истцу предполагалась к передаче в собственность квартира общей площадью 46,48 кв.м., в которую входит и фактическая площадь балкона.

Согласно передаточного акта № от 20.09.2013г., ответчик передает в пользование и владение истцу квартиру на этаже -12, номер на площадке (слева) – 1, количество комнат -2, строительный номер -117, номер квартиры в соответствии с паспортом БТИ – 113, общей площадью с учетом понижающего коэффициента, применяемого для балконов, лоджий, веранд, террас, - 43,60 кв.м.; общей площадью без понижающего коэффициента – 45,7 рублей \л.д.102,103

Согласно составленной БТИ экспликации <адрес>, квартира имеет общую площадь жилого помещения – 42,7 кв.м., площадь балкона – 3,0 кв.м., таким образом, общая площадь квартиры с учетом фактической площади балкона составляет 45,7 кв.м.; согласно экспликации БТИ, общая площадь жилого помещения с учетом балкона и примененного понижающего коэффициента (0,3) составляет 43,6 кв.м. \л.д.264,276

Таким образом, разница между общей площадью квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве и равная 46,48 кв.м., и общей площадью, определенной по итогам технической инвентаризации органами БТИ по окончании строительства и равной 45,7 кв.м. (без понижающего коэффициента), составляет 0,78 кв.м.

Согласно условий вышеуказанного пункта 3.15. Договора, площадь квартиры указана в настоящем договоре на основании проектных данных. Окончательная величина площади квартиры определяется по результатам технической инвентаризации; изменение площади квартиры не влияет на величину цены Договора, указанную в пункте 4.1. настоящего Договора; при этом, согласно пункта 4.1. цена договора (4070253 рублей) является окончательной и изменению не подлежит.

При таких обстоятельствах передача истцу квартиры общей площадью 45,7 кв.м., включающую фактическую площадь балкона, не нарушает его \истцаправ; расхождение в площади передаваемой квартиры с площадью, предусмотренной в договоре, составляет 0,78 кв. м и с учетом содержания п. 3.15 Договора не может квалифицироваться в качестве недостатков площади спорного жилого помещения и повлечь за собой последствия в виде соразмерного уменьшения цены договора, притом, что доказательств произвольного, немотивированного уменьшения застройщиком площади построенной квартиры при рассмотрении дела не представлено.

Подлежат отклонению и исковые требования об обязании ответчика изменить номер квартиры с «113» на указанный в договоре участия в долевом строительстве - «117», поскольку ни Федеральный закон № 214-ФЗ, ни заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве не предусматривает обязанность застройщика предоставить дольщику номер квартиры по его \дольщикавыбору; в Договоре участия в долевом строительстве указан строительный номер квартиры «117», тогда как номер «113» присвоен в результате технической инвентаризации; одновременно суд учитывал и те обстоятельства, что истец подтвердил в судебном заседании, что квартира со строительным номером «117» и квартира с номером «113» - это одна и та же квартира.

Абзацем 1 п.6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как указано выше, настоящим решением с ответчика взысканы неустойка в размере 20000 рублей и 10000 рублей в счет компенсации морального вреда.

В связи с изложенным с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы, а именно в размере 15000 рублей (20000 + 10000=30000 : 2 = 15000), притом, что требования о выплате ему \истцунеустойки и морального вреда были изложены в первоначально направленной истцом в адрес ответчика претензии от 02.07.2013г. .д.56-59 в последующих претензиях от 13.08.2013г., 19.08.2013г. .д.65-75 оставленных ответчиком без удовлетворения .д.200

В связи с частичным удовлетворении исковых требований с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 1100 рублей - пропорционально удовлетворенным требования.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Садовое кольцо Сервис» в пользу ФИО1 неустойку в размере 20000 рублей в связи с нарушением сроков передачи квартиры; 10000 рублей – в счет компенсации морального вреда; штраф в размере 15000 рублей.

Признать недействительным содержащееся в подпункте 4 пункта 3.10 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Кр-117 от 12.11.2012г., заключенного между ФИО1 и ООО «Садовое кольцо Сервис», условие об обязанности участника долевого строительства оплатить коммунальные услуги, услуги по техническому обслуживанию и охране дома авансом за 4 месяца вперед с момента получения Застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Садовое кольцо Сервис» госпошлину в доход государства в размере 1100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Климовский городской суд.

Председательствующий