Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Йорт» об уменьшении цены по договору, обязании передать объект долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Йорт» об обязании уменьшить цену по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между С. и ООО «Йорт» до ... рублей, обязании осуществить передачу объекта долевого строительства путем подписания акта приема-передачи, взыскании расходов по оплате услуг представителей в размере 10 000 рублей, расходов по оплате услуг эксперта в размере 4 200 рублей, компенсации морального вреда и штрафа, указывая, что ... на основании договора уступки права требования за № ... истец приобрел у С. право требования на получение от застройщика ООО «Йорт» в собственность после окончания строительства многоэтажного жилого ... жилого помещения – ..., на 14-ом этаже, расположенного по адресу: ...... Обязательства С. перед ООО «Йорт» исполнены надлежащим образом и в полном объеме, в размере ... рублей в оплату ... кв.м. ... истцом получено уведомление о необходимости произвести доплату за приобретенную квартиру в соответствии с абз.3 п.4.3 договора участия в долевом строительстве от ..., в связи с увеличением площади квартиры по результатам замеров БТИ, по сравнению с проектной площадью на 5,1 кв.м. в размере ... рублей из расчета ... рублей за один квадратный метр. По результатам замеров БТИ общая площадь ... учетом лоджий составляет ... кв.м. На основании строительно-технического экспертного исследования по определению названия строительных конструкций установлено, что исследуемая выносная угловая остекленная строительная конструкция, общей площадью 11 кв.м., примыкающая к ... имеет назначение – балкон; исследуемая выносная фасадная остекленная строительная конструкция, общей площадью 4,5 кв.м., примыкающая к ... имеет назначение – балкон. В результате обмеров установлено, что фактическая площадь обследуемой ..., с учетом площади подсобных помещений, без учета балкона составляет ... кв.м., площадь углового балкона 11 кв.м. = 3,3 кв.м., площадь фасадного балкона 4,5 кв.м. -1,3 кв.м. ... учетом балконов составляет ... кв.м. Истцом произведена оплата в размере ... рублей, в связи с увеличением площади на 1,1 кв.метров, исходя из назначения конструкции -балкон. Утверждения ответчика, изложенные в уведомлении о наличии в вышеуказанной квартире лоджий, и вследствие этого доплата за квартиру в связи с увеличением площади квартиры по результатам замеров БТИ по сравнению с проектной площадью увеличена на 5,1 кв.м. до размера ... рублей, не соответствует действительности.

ФИО2 обратился в суд к ООО «Йорт» с аналогичным иском -об обязании уменьшить цену по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «...» и ООО «Йорт» до ... рублей, обязании осуществить передачу объекта долевого строительства путем подписания акта приема-передачи, взыскании расходов по оплате услуг представителей в размере 10 000 рублей, расходов по оплате услуг эксперта в размере 4 200 рублей, компенсации морального вреда и штрафа, указывая, что ... истец приобрел право требования на получение от застройщика ООО «Йорт» в собственность после окончания строительства многоэтажного жилого ... жилого помещения – ..., на 16-ом этаже, расположенного по адресу: ... у ООО «...» по договору ... уступки права требования (цессии), по договору № ... уступки прав требования от .... В соответствии с п.1.2. договора № ...2 от ... обязательства ООО «...» перед ООО «Йорт» исполнены надлежащим образом и в полном объеме. ... истцом получено уведомление о необходимости произвести доплату за приобретенную квартиру в соответствии с абз.3 п.4.3 договора участия в долевом строительстве от ..., в связи с увеличением площади квартиры по результатам замеров БТИ, по сравнению с проектной площадью на 5,4 м2 в размере ... рублей из расчета ... рублей за один квадратный метр. По результатам замеров БТИ общая площадь ... учетом лоджий составляет ... кв.м. На основании строительно-технического экспертного исследования по определению названия строительных конструкций установлено, что исследуемая выносная угловая остекленная строительная конструкция, общей площадью 11 кв.м., примыкающая к ... имеет назначение – балкон; исследуемая выносная фасадная остекленная строительная конструкция, общей площадью 4,5 кв.м., примыкающая к ... имеет назначение – балкон. В результате обмеров установлено, что фактическая площадь обследуемой ..., с учетом площади подсобных помещений, без учета балкона составляет ... кв.м., площадь углового балкона 11 кв.м. = 3,3 кв.м., площадь фасадного балкона 4,5 кв.м. -1,3 кв.м. ... учетом балконов составляет ....м. Истцом произведена оплата в размере 49 000 рублей, в связи с увеличением площади на 1,4 кв.м. Утверждения ответчика, изложенные в уведомлении о наличии в вышеуказанной квартире лоджий и вследствие этого доплата за квартиру в связи с увеличением площади квартиры по результатам замеров БТИ по сравнению с проектной площадью увеличена на 5,4 кв.м. до размера ... рублей, не соответствует действительности.

В ходе судебного разбирательства названные иски были объединены в одно производство.

Представители истцов в судебном заседании требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Йорт» иск не признал, мотивируя тем, что согласно п.2.1, 2.3 договора в квартирах ... были предусмотрены лоджии. В проектной документации, разработанной ООО «...», при строительстве жилого ... предусмотрены лоджии, а не балконы. По результатам строительства ООО ...» выдало заключение авторского надзора, которым подтвердило, что строительство жилого ... осуществлено в соответствии с проектной документацией. Данный факт подтверждается также заключением инспекции государственного строительного надзора РТ от .... Как до начала строительства, так и после его окончания, во всех документах фигурирует оснащение квартир данного дома лоджиями. Истцы на момент заключения договора уже были осведомлены о том, что будут представлять из себя лоджии жилого ..., им были предоставлены приложения к договору в виде схемы планировки квартиры. Представленное истцом экспертное исследование считает недопустимым доказательством, поскольку проводилось ООО «... которое не состоит в СРО и не имеет соответствующего допуска на работы по обследованию строительных зданий и конструкций. Экспертное заключение не мотивировано, не содержит указаний на примененное оборудование, дату поверки данного оборудования, имеются ссылки на утратившие силу СНиПы.

Представитель третьего лица ООО «...» К. в судебном заседании с иском не согласился, указывая, что выдержка из СНИПа ... это актуализированная редакция, СНиП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». В приложении Б пункт 3.8 указываются термины «балкон» и «лоджии». Главное отличие этих конструкций в том, что «балкон» - это площадка, может быть остекленная, от пола до потолка, других специальных ограждений, в виде поручня до 1,20 метров на балконе быть не может; «лоджия» представляет из себя помещение, которое может быть как встроенным, так и пристроенным, огражденное с трех сторон стенами, при угловом расположении – огражденное с двух сторон стенами. К лоджии предъявляются требования по естественной освещенности помещения. Лоджия также может быть остеклененной. У истцов в квартире есть стены, ограждающие конструкцию, в которые встроены окна. В спорном случае лоджии являются пристроенными, имеют стены со всех трех сторон на высоту до 3-х метров; стена, имеющая ленточное остекление, без кирпичных вставок. Жилой ... является каркасным домом, без несущих стен.

Представитель третьего лица Межрайонного филиала № 8 РГУП «БТИ» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Статьей 10 названного федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно статье 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что ... ООО «Йорт» и С. заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного ..., в соответствии с которым дольщику предоставляется трехкомнатная ..., на 14 этаже, с обшей проектной площадью с учетом лоджий – ... кв.м., проектной площадью без учета лоджий – ... кв.м., жилой площадью – ... кв.м. Согласно пункту 2.1. договора проектная площадь определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок. Проектная площадь объекта без учета лоджий определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общая площадь объекта с учетом лоджий определяется в соответствие со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» Госстроя России как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных классовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: открытых лоджий – с коэффициентом 0,5, балконов – с коэффициентом 0,3 (т.1 л.д.240-245).

Пункт 4.3 договора предусматривает, что при оформлении объекта в собственность дольщика, общая площадь квартиры определяется БТИ с использованием величин, взятых при фактических замерах. Цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон в следующих случаях: при увеличении общей площади объекта по СНиП с учетом лоджий, подтвержденной документами и фактическими замерами БТИ по сравнению с общей проектной площадью с учетом лоджий, указанной в п.2.1 настоящего договора. При этом дольщик обязан не позднее 14 дней со дня уведомления его застройщиком оплатить разницу площадей по стоимости одного квадратного метра, сложившейся на день уведомления его застройщиком.

... между С. и ФИО1 заключен договор № ... уступки права требования, в соответствии с которым С. уступает, а ФИО1 принимает права требования на получение от застройщика – ООО «Йорт» в собственность после окончания строительства многоэтажного жилого ... со встроено-пристроенными общественного назначения на 1 этаже, 18-тиэтажного, ...квартирного с техническим чердаком и техническим подпольем, по адресу: ... северо-восточная часть города, ......, 14 этаж, с общей проектной площадью с учетом лоджий – ... кв.м., проектной площадью без учета лоджий – ... кв.м., жилой площадью - ... кв.м. (т.1 л.д.18-20).

... между ООО «...» и ФИО2 заключен договор № ... уступки прав требований по договору № ... уступки прав требования от ..., в соответствии с которым ООО «...» уступает, а ФИО2 принимает права требования на получение от застройщика – с ООО «Йорт» в собственность после окончания строительства 18-ти этажного жилого ... по адресу: ..., ... северо-восточная часть города, ... трехкомнатную ..., 16 этаж, с общей проектной площадью с учетом лоджий -... кв.м., проектной площадью без учета лоджий – ... кв.м., жилой площадью ... кв.метров (т.1 л.д.144-145, т.2 л.д.1-9).

Условиями вышеуказанных договоров стороны допускали возможность отклонения фактической площади квартиры на момент ввода в эксплуатацию от её планируемой общей проектной площади и доплату за излишне переданную площадь квартиры, включая лоджию.

В ... года РГУП БТИ МСАЖКХ РТ была проведена техническая инвентаризация жилого ... по результатам которой площадь ... учетом площади лоджий составила ... кв. метров, без учета лоджий – ... кв. метров а площадь квартиры за ... – ... кв. метров с учетом площади лоджий и ... – без учета лоджий. В технической документации квартир была отражена лоджия (т.1 л.д.123-125, 235-238)

... ООО «Йорт» направило в адрес ФИО1 и ФИО2 уведомление о необходимости осуществить доплату за приобретаемую квартиру в связи с увеличением площади квартиры по результатам замеров БТИ, по сравнению с проектной площадью на 5,1 кв.м. в размере ... рублей (...) и ... рублей (...) из расчета ... рублей за один квадратный метр. По результатам замеров БТИ общая площадь ... учетом лоджий составляет ... кв.м., общая площадь ... учетом лоджий составляет ... кв.м. (т.1 л.д.21, 146).

Из справки усматривается, что ... ФИО1 произведен платеж на сумму ... рублей; ФИО2 оплачено – ... рублей, неоплаченной осталась площадь квартиры в размере по 4 кв. метра у каждого (т.1 л.д.16,140). Таким образом, истцами оплачена площадь излишне переданной площади, исходя из назначения конструкции – балкон, с применением понижающего коэффициента 0,3.

Пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения определяется как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Минземстрой РФ) от 04 августа 1998 года N 37 утверждена "Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", в которой введены понятия общая площадь квартиры (квартир) и площадь квартиры (квартир).

Так, согласно пункту 3.34 указанной Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

В соответствии с пунктом 3.37 названной Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в Письме Госстроя Российской Федерации от 29 апреля 2002 года № НМ-2243/19 "О порядке применения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", площадь холодных пристроек (террас, пристроенных веранд и т.п.) указывается в графах 7 и 11 экспликации к поэтажному плану здания и включается в общую площадь квартиры и индивидуального жилого дома с использованием установленных коэффициентов.

Согласно положениям, изложенным в "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденные Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778, и "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", принятые Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109, балкон - это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может быть остекленным. Лоджия - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.

В соответствии с Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 04.09.2000) лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Лоджии в отличие от балконов по боковым сторонам ограждены стенами и могут быть как встроенными в объем здания, так и выносными. Лоджии бывают освещены солнцем меньшее количество времени, чем балконы, а их устройство связано с увеличением площади наружных стен.

Согласно справке ООО «...» на жилом ... запроектированы лоджии (т.1 л.д.84, 124).

Из представленной суду выдержки из проектной документации многоэтажного жилого дама ...раздел 3 «Архитектурно-строительные решения») видно, что планировалось строительство лоджий (т.2 л.д. 29 -39).

Управлением Государственной вневедомственной экспертизы Республики Татарстан по строительству и архитектуре Республики Татарстан выдано положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства – многоэтажный жилой ... в ..., утвержденное начаьником Управления ... (т.2 л.д.42).

... Инспекцией Государственного строительного надзора Республики Татарстан дано положительное заключение о соответствии построенного ООО «Йорт» жилого ... требованиям технических регламентов и проектной документации (т.1 л.д.217).

... руководителем исполнительного комитета г.Набережные Челны подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.220-221).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Проанализировав условия вышеприведенных договоров участия в долевом строительстве, уступок прав требований по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законодательство, определяющее понятие балкона и лоджии, показания представителя третьего лица, суд приходит к выводу, что в квартире истцов имеются только лоджии – угловая и фасадная, пристроенные к зданию. Суд не может положить в основу решения выводы экспертного исследования № ... (т.1 л.д.34-47) по определению названия строительных конструкций, примыкающих к квартирам ... и № ... как балкон, эксперт М. в судебном заседании пояснил, что при проведении исследования проектная документация им не изучалась; при определении названий строительных конструкций руководствовался строительными нормами и правилами, перечисленными в списке использованной литературы, а также планировкой, приложенной к договору. Указание истцов на приведенное экспертное исследование не может считаться уменьшением общей площади объекта, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.

При изложенном, доводы истцов об уменьшении цены по договору, исходя из наличия в квартире балконов, являются несостоятельными, поскольку стороны в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома определили общую площадь передаваемого жилого помещения исходя из проектной площади, с учетом лоджий, ответчик передал истцам именно то помещение, которое указано в договоре, т.е. выполнил свои обязательства перед истцами в полном объеме. Ссылка истцов на Приложение к договору участия в долевом строительстве – Планировке квартир, в котором в угловой строительной конструкции фигурирует показатель 3,3, а в фасадной конструкции – 1,3, что соответствует исчислению площадей помещения с использованием коэффициента 0,3, применяемого в отношении балконов, не может иметь существенного значения, поскольку данный документ является приложением к договору, в нем не отражены параметры длины и ширины помещений, а согласно договору застройщик обязался передать квартиру с лоджиями.

Требования истцов об обязании осуществить передачу квартиры путем подписания акта приема-передачи необоснованны, поскольку в судебном заседании представитель ответчика передал представителю истцов данные акты, подписанные со стороны ООО «Йорт». Кроме того, из уведомлений (т.1 л.д.21,146) следует, что истцы извещались о явке для ознакомления и подписания акта приема-передачи квартиры. На претензию истцов о передаче квартир с учетом строительной конструкции «балкон» застройщиком дан ответ, из которого следует, что в жилом ... построены квартиры с лоджиями, просят принять квартиру (т.1 л.д.22-23, 147).

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

В связи с отказом в удовлетворении основных требований не подлежат удовлетворению и производные требования о компенсации морального вреда, взыскании штрафа, предусмотренного законодательством о защите прав потребителей и о возмещении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Йорт» об уменьшении цены по договору, обязании передать объект долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 1 (одного) месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Г.Р. Гафарова

Копия верна.

Судья Г.Р. Гафарова

Секретарь суда

Решение в законную силу не вступило.

Судья Г.Р. Гафарова