Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителей истцов ФИО1, ФИО2,, - ФИО3, действующей по доверенности от дата; представителя ответчика ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего – ФИО4 – ФИО5, действующего по доверенности от дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к ТСЖ «Орион», в лице конкурсного управляющего ФИО4, комитету градостроительства администрации <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительной регистрации права собственности на квартиры, признании права собственности на квартиры отсутствующим,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 обратились суд с иском к ТСЖ «Орион», в лице конкурсного управляющего ФИО4, комитету градостроительства администрации <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительной регистрации права собственности на квартиры, признании права собственности на квартиры отсутствующим, мотивировав свои требования тем, что дата между ФИО1, ТСЖ «Орион», ООО КПК «Славия» был заключен договор инвестирования № (в редакции дополнительного соглашения № от дата, № от дата). дата между ФИО2, ТСЖ «Орион», ООО КПК «Славия» заключен договор инвестирования № (в редакции дополнительного соглашения № от дата, № от дата). ФИО1 и ФИО2 выполнены обязательства по оплате <адрес> по договору инвестирования. Квартиры 32 и 72 переданы ФИО1 и ФИО2 по акту приема - передачи дата. ФИО1 и ФИО2 владеют квартирами с 2012 года, более шести с половиной лет проживают в них, оплачивают коммунальные услуги, ремонт и содержание общего имущества дома, взносы на капитальный ремонт. ТСЖ «Орион» - коммерческая организация, созданная в соответствии со ст. 39 ЖК РФ для строительства 96-квартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>. Дом строился в рамках договора № от дата о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома в <адрес>, согласно которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства указанного дома. Инвесторы строительства дома заключали тройственные договора инвестирования, заказчиком строительства являлось ООО КПК «Славия» (общество), застройщиком - ТСЖ «Орион» (товарищество). дата, дата, дата между сторонами были подписаны соглашения о сохранении договора № от дата о совместной деятельности. дата уведомлением об отказе от исполнения договора № о совместной деятельности, товарищество, в соответствии со ст. 1051 Гражданского кодекса РФ уведомило общество об одностороннем отказе от исполнения договора № в связи с существенным нарушением обществом условий договора простого товарищества и наличием сомнений в том, что окончание строительства жилого дома будет осуществлено в разумные сроки, установленные сторонами в договоре простого товарищества. Согласно повторному уведомлению от дата№ о прекращении действия договора № о совместной деятельности, направленного товариществом в адрес общества, товарищество просило возвратить всю документацию и затраты по строительству многоквартирного жилого дома в <адрес>. Приказом от дата общество постановило передать всю проектно-сметную, техническую и исполнительную документацию в адрес товарищества. Приказ согласован временным управляющим общества - ФИО17 Решением Арбитражного суда <адрес> от дата по делу №А63- 8838/2010 общество признано несостоятельным (банкротом). Застройщиком ТСЖ «Орион» с соблюдением всех норм ст. 55 Градостроительного кодекса РФ многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, дата введен в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU26309000 -0029-Э от дата выдано ТСЖ «Орион». Первоначально сдача дома планировалась в 2007 году. Материальную ответственность по своевременной передаче квартиры, согласно договору инвестирования, несет «застройщик» - ТСЖ «Орион». Истцами были заключены договора инвестирования, дополнительные соглашения от дата, дата, дата, являющиеся неотъемлемой частью договоров инвестирования, дата квартиры в соответствии с договорами инвестирования, дополнительными соглашениями, были переданы застройщиком - ТСЖ «Орион» инвесторам строительства- истцам по данному иску по актам приема - передачи, согласно которым стороны претензий не имеют, в том числе финансовых. В 2012-2018 истцы обращались в управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности, предоставляли правоустанавливающие документы, получили отказ, в том числе в связи с арестом на объект незавершенного строительства 14 % готовности, принадлежащего ТСЖ «Орион» на праве собственности, не погашенный по этим же обстоятельствам. Решением Арбитражного суда СК от дата ТСЖ «Орион» признано несостоятельным (банкротом). На должность конкурсного управляющего утвержден ФИО17 После его отстранения, определением суда от дата на должность конкурсного управляющего утвержден ФИО4 В удовлетворении ходатайства временного управляющего должника о применении при банкротстве ТСЖ «Орион» правил параграфа 7 Закона о банкротстве, регулирующих банкротство застройщика, отказано. дата конкурсный управляющий ТСЖ «Орион» к ходатайству о продлении конкурсного производства в отношении ТСЖ «Орион» в Арбитражный суд СК приобщил выписку о праве собственности на <адрес> 72, зарегистрированные управлением Росреестра по СК дата за ТСЖ «Орион». Основанием регистрации явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от дата. Указанная регистрация права собственности ТСЖ «Орион» на <адрес> 72 является незаконной, нарушающей права истцов. Согласно расписке в приеме документов, ФИО4 предоставляет сведения об утверждении его конкурсным управляющим ТСЖ «Орион», заявляя себя «Застройщиком», что не соответствует действительности. ФИО4 заявил, что им поданы заявления на регистрацию квартир 86, 38, 64, 47, 33, 3, 18, 59, 55, 1, 27 за ТСЖ «Орион» в связи с тем, что он прислал истцам письма о расторжении в одностороннем порядке договоров инвестирования. ФИО4 предоставил в Арбитражный суд расписки от МФЦ в получении документов на госрегистрацию № квартир соответственно 38, 47, 86, 3, 18, 59, 55, 64, 27. Данные квартиры переданы истцам - инвесторам строительства дома по актам приема - передачи, которыми они владеют с 2012 года, проживают в них, оплачивают коммунальные услуги, ремонт и содержание общего имущества дома, взносы на капитальный ремонт.

Просили: признать недействительной регистрацию ТСЖ «Орион» права собственности на <адрес> кадастровым номером №, на <адрес> кадастровым номером №, в жилом доме по <адрес>; признать право собственности ТСЖ «Орион» на указанные квартиры отсутствующим.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Истцы ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2, - ФИО3 в судебном заседании доводы иска поддержала, просила заявленные требования с учетом уточнения, удовлетворить.

Представитель ответчика ТСЖ «Орион», в лице конкурсного управляющего ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Представил письменные пояснения на иск, отзыв на уточненное исковое заявление, поддержанное им в судебном заседании, в котором выражено несогласие с заявленными требованиями. Указывает, что ФИО6 не имел право подписывать документы, на основании которых ФИО1 и ФИО2 переданы спорные квартиры, поскольку ТСЖ «Орион» находилась в стадии ликвидации и ликвидатором назначено другое лицо; у истцов имеется задолженность по оплате квартир; в государственной регистрации права собственности истцам отказано. Просил в иске отказать. Полные тексты письменных пояснений, отзыва приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика Управления Росреестра по СК представил письменные пояснения на исковое заявление, в котором просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством, рассмотреть дело в отсутствие представителя. Письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика комитета градостроительства администрации <адрес>, представитель третьего лица администрации <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении настоящего гражданского дела, суд учитывал использование им всего спектра доступных мер по извещению лиц, участвующих в деле, а также то, что информация о ходе рассмотрения дела, времени и месте судебного заседания по делу своевременно размещается на сайте суда в сети Интернет.

Свидетель ФИО18 в судебном заседании пояснила, что являлась председателем ТСЖ «Орион». Истцами оплачивались квартиры. Она привлекалась к уголовной ответственности по факту мошенничества дольщиков многоквартирного дома по <адрес>. Уголовное преследование в отношении нее прекращено.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, считает, что исковые требования истцов ФИО1, ФИО2 подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу Федерального Закона РФ от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», у граждан (дольщиков) после выполнения обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим, исходя из п. 52 Постановления Пленума, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

По смыслу указанных разъяснений возможность обращения с требованием о признании права отсутствующим, может быть реализована в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица, на которое просит признать отсутствующим

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между ФИО1 (инвестор), ТСЖ «Орион» (застройщик), ООО КПК «Славия» (заказчик) был заключен договор инвестирования № (в редакции дополнительного соглашения № от дата, № от дата). Согласно указанному договору, застройщик обязуется передать, а инвестор оплатить и принять однокомнатную <адрес> общей площадью 39,2 кв.м. по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 666 400 рублей.

дата между ФИО2 (инвестор), ТСЖ «Орион» (застройщик), ООО КПК «Славия» (заказчик) заключен договор инвестирования № (в редакции дополнительного соглашения № от дата, № от дата). Согласно указанному договору, застройщик обязуется передать, а инвестор оплатить и принять однокомнатную <адрес> общей площадью 41,7 кв.м. по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 708 900 рублей.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от дата № №-Э разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома (лит А), расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО1 и ФИО2 выполнены обязательства по оплате <адрес> по договору инвестирования, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Так, <адрес> 72 переданы ФИО1 и ФИО2 по актам приема - передачи дата. При этом, согласно п. 3 акта, оплата за квартиры произведена в полном объеме. Обязательства по договорам инвестирования № от дата и № от дата стороны исполнили полностью и претензий к друг другу не имеют, в том числе финансовых (п.4).

Оснований сомневаться в подлинности указанных документов у суда не имеется.

ФИО1 и ФИО2 оплачивают коммунальные услуги за спорные жилые помещения, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Сообщением от дата№ФИО2 Управлением Росреестра по <адрес> отказано в регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, поскольку договор инвестирования и дополнительные соглашения к нему представлены в единственном экземпляре; правоустанавливающие документы представлены в не прошитом виде; в ЕГРП имеется регистрационная запись о государственной регистрации права собственности юридического лица ТСЖ «Орион» на незавершенный строительством объект по <адрес>. Кроме того, постановлением Промышленного районного суда <адрес> на объект незавершенного строительства наложен арест.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от дата, выданное ФИО1 основаниями для приостановления регистрации права собственности на <адрес> в <адрес> явились основания, указанные в сообщении об отказе в государственной регистрации, направленное ФИО2дата.

Решением Арбитражного суда СК от дата ТСЖ «Орион» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда СК от дата на должность конкурсного управляющего ТСЖ «Орион» утвержден ФИО4 В удовлетворении ходатайства временного управляющего должника о применении при банкротстве ТСЖ «Орион» правил параграфа 7 Закона о банкротстве, регулирующих банкротство застройщика, отказано.

дата конкурсный управляющий ТСЖ «Орион» к ходатайству о продлении конкурсного производства в отношении ТСЖ «Орион» в Арбитражный суд СК приобщил выписку о праве собственности на <адрес> 72, зарегистрированные управлением Росреестра по СК дата за ТСЖ «Орион». Основанием регистрации явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от дата. данное обстоятельство сторонами не оспаривается и ответчиком не отрицалось.

При этом, доказательств того, что спорные жилые помещения находятся во владении ответчика либо третьего лица, которые несут расходы по его содержанию, в материалы дела в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

В силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и или законных интересов.

Способы защиты нарушенного права установлены положениями ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в данной норме способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что действиями ответчика нарушены права и законные интересы истцов, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

Доводы стороны ответчика о том, что исковые требования не могут быть удовлетворены ввиду того, что право истцов на спорный объект не зарегистрировано, основанием к отказу в иске являться не могут, поскольку иным способом защитить свое право истцы не имеют возможности.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество означает оспаривание оснований возникновения права собственности, ввиду чего зарегистрированное право может быть оспорено лицом, доказавшим наличие такого права и отсутствие правовых оснований для возникновения такого права у стороны, за которой оно зарегистрировано. В рамках настоящего дела ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о законности возникновения права собственности на спорные квартиры.

Доводы представителя ответчика о том, что у истцов имеется наличие задолженности по оплате квартир, не могут повлиять на решение суда, поскольку доказательств, свидетельствующих о принятии каких-либо мер по урегулированию вопроса оплаты самих квартир, о несении каких-либо расходов по оплате коммунальных услуг за квартиры, ТСЖ «Орион», считающим себя собственником имущества, суду представлено не было. Факт передачи квартиры от застройщика истцу установлен судом и подтверждается иными доказательствами, в то время как доказательств, свидетельствующих о том, что квартира находится во владении ТСЖ «Орион» не имеется.

Не могут быть учтены и доводы стороны ответчика о том, что ФИО6 не имел право подписывать документы, на основании которых ФИО1 и ФИО2 переданы спорные квартиры, поскольку ТСЖ «Орион» находилась в стадии ликвидации и ликвидатором назначено другое лицо, опровергается представленной в материалы дела выпиской ЕГРН, согласно которой начало стадии ликвидации ТСЖ «Орион» - дата, тогда как документы от лица председателя ТСЖ «Орион» по спорной <адрес> 72 по <адрес> подписаны дата.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что действия конкурсного управляющего ТСЖ «Орион» по получению правоустанавливающих документов на спорные жилые помещения - квартир 32 и 72 по <адрес>, в том числе при наличии отказа Арбитражного суда <адрес> в применении параграфа 7 Федерального закона о банкротстве, являются незаконными.

Руководствуясь разъяснениями абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также учитывая, что нарушение принадлежащих истцам прав связано с наличием в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на спорные жилые помещение, правовых оснований для предъявления виндикационного иска не имеется, суд приходит к выводу о признании регистрации права собственности на спорные квартиры незаконным и признании зарегистрированного права собственности ТСЖ «Орион» на спорные квартиры отсутствующим.

Поскольку нарушений прав истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 действиями ТСЖ «Орион» по регистрации права собственности квартир 32 и 72 по <адрес>, в ходе судебного разбирательства не установлено, оснований для удовлетворения их требований у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к комитету градостроительства администрации <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительной регистрации права собственности на квартиры, признании права собственности на квартиры отсутствующим,- удовлетворить.

Признать недействительной регистрацию права собственности ТСЖ «Орион» на <адрес> кадастровым номером №, в жилом <адрес>, в городе Ставрополе.

Признать право собственности ТСЖ «Орион» на <адрес> кадастровым номером №, в жилом <адрес>, в городе Ставрополе, отсутствующим.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности за ТСЖ «Орион» на <адрес> кадастровым номером 26№, на <адрес> кадастровым номером №, в жилом <адрес>, в городе Ставрополе.

В исковых требованиях ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего ФИО4, комитету градостроительства администрации <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительной регистрации права собственности на квартиры, признании права собственности на квартиры отсутствующим,- отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено дата.

Судья Л.В. Сподынюк