Гражданский кодекс часть 1

Светлогорский городской суд Калининградской области в лице судьи Ганина В.А, при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ответчикам Администрации Пионерского городского округа и ФИО2 о признании недействительным аукцион на право заключения договора аренды и договора аренды земельногоучастка

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском (уточненным и дополненным в суде) к ответчикам Администрации Пионерского городского округа и ФИО2, в котором просит:

-признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды в размере ежегодно арендной платы на земельный участок с кадастровым номером <№>, из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по <Адрес>, для малоэтажной жилой застройки (размещение жилого дома),

-признать недействительным договор аренды городских земель, заключенный между администрацией Пионерского городского округа и ФИО2 в отношении земельного участка с КН <№> с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним,

-признать незаконной выдачу Администрацией Пионерского городского округа разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН <№>,

-взыскать с ответчика Администрации Пионерского городского округа уплаченный задаток за участие в указанном аукционе в размере 73600 рублей,

-взыскать с ответчика Администрации Пионерского городского округа 73600 рублей в порядке с ч.2 ст.381 ГК РФ, как двойной размер задатка.

В обоснование иска истец указывает, что в производстве Светлогорского городского суда находится дело <№> по его исковому заявлению к администрации Пионерского городского округа.

В связи с обнаружением новых обстоятельств, выявленных в ходе судебного заседания, а также получением новых документов считает необходимым уточнить заявленные ранее исковые требования по следующим основаниям:

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 ст.39.11 Земельного Кодекса РФ, Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

После подведения итогов аукциона входе выезда на местность для вынесения границ участка в натуру им было обнаружено, что значительная часть участка занята строениями возводимых очистных ливневой канализации.

Факт нахождения сооружений на земельном участке подтверждается следующим:

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела он обратился в МКУ «Отдел по управлению муниципальным имуществом и сделок с ним Пионерского городского округа» за разъяснениями о возведенных очистных сооружениях. Для осмотра и ознакомления ему был дан проект строительства очистных, а также дана возможность снять ксерокопию со схемы их размещения (копия схемы предоставлялась в дело ранее).

Как видно из копии схемы, вкопанные баки очистных сооружений граничат со спорным участком. Ограждение же очистных и асфальтовое покрытие прямо расположены на нем.

По его заказу выезжавший на участок геодезист изготовил топографическую съемку по результатам выноса границ в натуру (копия схемы предоставлялась в дело ранее).

Как видно на съемке, большая часть очистных, сопутствующих строительству сооружений ограждений, дородного покрытия, а также подземная часть сооружений (трубы, коммуникации) расположены на спорном участке.

С целью защиты своих нарушенных прав он обратился Управление Росрееетра по Калининградской области с заявлением о проверки правильности проведения вышеназванных торгов. Ответ Управления Росрееетра по Калининградской области от <Дата><№> (копия ответа предоставлялась в дело ранее) полностью подтвердили обоснованность его доводов. Согласно выводам Управления Росрееетра по Калининградской области на земельном участке, действительно, расположены очистные сооружения, площадь которых в границах земельного участка с КН <№> составляет 176 кв.м.

Представленная ответчиком переписка с ФИО2 (письмо от <Дата> и ответ на него от <Дата>) свидетельствуют, что ответчик знал о строениях, расположенных на участке.Ответ администрации Пионерского городского округа от <Дата> в его адрес прямо свидетельствует о том, что ответчику стало известно о расположенных на участке очистных сооружений.

Сам же факт того, что у строящихся очистных есть собственник прямо подтверждается представленным ответчиком муниципальным контрактом от <Дата> на выполнение работ по объекту: «Реконструкция сетей водоснабжения и водоотведения в <...> этап» согласно которому заказчиком объекта на спорном участке является администрация МО «Пионерский городской округ», которая оформила их после ввода объекта в эксплуатацию.

В связи с изложенным истец считает, что нарушения при проведении аукциона были значительны, поэтому есть основания признать проведенный аукцион недействительным в порядке ч.1 ст.449 ГК РФ.

Часть 1 ст.449 ГК РФ предусматривает, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

По результатам проведенного аукциона между ответчиком и ФИО2 был заключен договор аренды городских земель в отношении земельного участка с КН <№>.

Истец считает, что в соответствии с частями 1, 2 ст.449 ГК РФ каждая из сторон договора аренды городских земель обязана возвратить другой все полученное по сделке, а именно третье лицо обязано спорный участок в муниципальную собственность МО «Пионерский городской округ», а ответчик обязан вернуть третьему лицо средства, полученные от реализации земельного участка.

В соответствии с СНиП 2.04.03-85 - «Канализация. Наружные сети и сооружения» охранная зона очистных сооружений может быть в пределах от 30 до 500 мот таких очистных.

Согласно представленный копии из проекта строительства очистных сооружений, спорный участок обременен его охранной зоной, препятствующей жилищному строительству.

В связи с тем, что очистные сооружения сданы в эксплуатацию, а ответчик не представил в суд сколь-либо серьезные доказательства отсутствия охранной зоны вокруг очистных, то истец считает, что выдача разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН <№> была осуществлена незаконно.

В судебном заседании истец иск поддержал, доводы изложенные в иске подтвердил, и дополнительно пояснил, что в настоящее время он заинтересован в данном земельном участке, т.к. на нем можно строить жилой дом.

Ответчик Администрация Пионерского городского округа в лице представителя по доверенности ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился, т.к. строений и сооружений на земельном участке небыло, а была только часть асфальтового покрытия, которую администрация округа разрешила истцу убрать и готова была ему в этом помочь техникой и рабочей силой, однако истец отказался от этого и не заключил договор, в связи с чем администрация округа предложила подписать договор аренды другому участнику - ФИО2, которая согласилась это сделать, и впоследствии построила на участке жилой дом, из чего следует, что обременений и ограничений не было для строительства дома.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась и пояснила, что накануне аукциона она осматривала земельный участок, и на нем не было строений и сооружений. Впоследствии ФИО1 отказался от заключения договора аренды и в <Дата> ей поступило предложение от Администрации Пионерского ГО заключить договор аренды этого земельного участка по цене, предложенной победителем аукциона Она снова осмотрела местонахождение земельного участка. При осмотре обнаружила, что соседний участок слева огорожен, на нем размещены колодцы, асфальтирована часть территории, высажены деревья. Она выяснила, что на соседнем земельном участке в <Дата> были построены очистные сооружения дождевойканализации, которые не препятствуют строительству жилого дома. Она попросила определить границы смежных земельных участков, в результате чего выяснилось, что часть асфальтового покрытия, ограждение и часть трубы размещены на земельном участке <№>. После обнаружения этого часть асфальтового покрытия была демонтирована, ограждение вынесено за границы земельного участка <№> и на ее письменный запрос Администрация Пионерского ГО подтвердила, что часть трубы, размещенной на земельном участке <№> не используется, на указанном земельном участке строительство индивидуального жилого дома возможно. После чего она с Администрацией Пионерского ГО заключила договор аренды земельного участка, получила Разрешение на строительство от <Дата> и начала строительство жилого дома. На момент проведения аукциона, так и в настоящее время, земельный участок <№> свободен от строений и сооружений, препятствующих его использованию по назначению. Истец делает ссылку на проект строительства очистных сооружений при этом фактическое строительство очистных сооружений дождевой канализации велось в <Дата>, после состоявшегося аукциона. Очистные сооружения дождевой канализации в составе реконструируемых сетей водоснабжения и водоотведения введены в эксплуатацию <Дата> (спустя два месяца с момента проведения аукциона) и расположены на соседнем земельном участке, граничащем с земельным участком <№>. Часть асфальтового покрытия и ограждение, частично попавшие на земельный участок <№> при проведении благоустройства дождевой канализации в <Дата> для ввода ее в эксплуатацию, не являются сооружениями, размещение которых препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, и были демонтированы. Согласно ст.449 ГК РФ, оснований к признанию торгов недействительными и, вследствие чего, недействительным договора аренды не усматривает. Аукцион проведен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, нарушений правил, установленных законом, не допущено, права истца, как участника аукциона, не нарушены. Информационное сообщение о проведении аукциона было опубликовано в газете в установленный п.2 ст.448 ГК РФ срок и содержало все необходимые сведения, указанные в ст.448 ГК РФ. Предположения истца о наличие на земельном участке <№> строений и сооружений, препятствующих использованию земельного участка для строительства жилого дома не соответствует действительности. Поэтому просит отказать истцу в иске.

Суд, выслушав стороны и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <Дата> в здании Администрации Пионерского городского округа состоялся аукцион, открытый по составу участников в форме подачи заявок на право заключения договора аренды в размере ежегодной арендной платы на земельный участок с кадастровым номером <№>. Информация о проведение аукциона была размещена в газете «Новости Пионерского» № 52 2015 года.

Информационное сообщение содержало в себе информацию, предусмотренную п.2 ст.448 ГК РФ, в том числе о существующих ограничениях обременениях, что земельный участок с кадастровым номером <№> входит во II и III зону округа санитарной охраны курорта г.Пионерский, иных ограничений по использованию земельного участка не предусмотрено.

На аукционе участвовало три участника, допущенных к торгам, в том числе истец ФИО1 и ответчик ФИО2 Победителем аукциона был признан Х.Д.СБ., предложивший наибольшую цену договора аренды в размере 1582400 рублей.

<Дата> ФИО1 обратился с письменным заявлением в администрацию округа о возвращении ему оплаченного задатка за участие в аукционе <Дата>, т.к. выставленный на аукцион земельный участок имеет обременения не указанные в извещении, а именно: под ним находятся муниципальные контейнеры для слива воды, и часть участка заасфальтирована дорожным полотном, поэтому на участке невозможно построить индивидуальный дом. Данные обстоятельства выяснены им при выносе границ земельного участка в натуру (л.д.13)

В ответ на указанное обращение ФИО1 администрация округа письменно сообщила заявителю о том, что изложенные им доводы не нашли свое подтверждения, а именно: под участком не контейнеров, асфальтовое покрытие не является объектом капитального строительства и собственностью округа. Поэтому администрация округа оставляет за ФИО1 право освободить участок от указанного покрытия, и в случае производства таких работ готова оказать ему содействие, как людскими силами, так и спецтехникой. В связи с чем администрация округа не видит оснований для возврата ему задатка, и предлагает в течение 30-ти дневный срок с <Дата> заключить договор аренды земельного участка, в целях чего направляет ему для подписания четыре экземпляра договора аренды земельного участка. В случае отказа от его подписания, договор аренды будет предложен для заключения участнику аукциона, сделавшему предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона (л.д.6-7).

В последующем ФИО1 отказался подписать направленные ему экземпляры договоров аренды земельного участка, что было зафиксировано актом от <Дата> (л.д.39), и истцом не оспаривается в суде. Следовательно, ФИО1 отказался от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№>.

В последующем администрация округа направила письменное обращение от <Дата> ФИО2, в котором известила ФИО2 о неуважительном отказе ФИО1 от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, в связи с чем на основании ст.39.12 Земельного кодекса РФ администрация округа предлагает ей, как участнику аукциона, сделавшему предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, заключить договор аренды земельного участка по цене, предложенной победителем аукциона (л.д.44.)

На это письмо администрации округа ФИО2 ответила письменным согласием при условии готовности земельного участка к строительству жилого дома, свободного в границах земельного участка от сооружений, ограждений и асфальтового покрытия, возведенных при строительстве очистных сооружений дождевой канализации и расположенных непосредственно на земельном участке, что в настоящее время ограничивает его использование по прямому назначению. Поэтому она просит сообщить сроки освобождения земельного участка от чужого имущества, после чего готова подписать договор аренды земельного участка (л.д.22).

Как установлено судом, <Дата> администрация Пионерского городского округа и ФИО2 заключили договор <№> аренды земельного участка, с кадастровым номером <№>, площадью 600 кв.м., под малоэтажную жилую застройку (размещение жилого дома), имеющего обременения и ограничения: земельный участок полностьювходит во II зону округа санитарной охраны курортов Светлогорск-отрадное и Пионерск в Калининградской области (зона ограничений); земельный участок полностьювходит во IIIзону округа санитарной охраны курортов Светлогорск-отрадное и Пионерск в Калининградской области (зона наблюдения), срок аренды по <Дата> (л.д.46-49).

В последующем ФИО2 получила градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) от <Дата>, получила Разрешение на строительство №RU<№> от <Дата> и начала строительство жилого домана этом земельном участке, что подтверждается фототаблицей (л.д.17-20), из которой видно возведение двух этажей жилого дома, который в настоящее время возведен уже под крышу, накрытую пленкой.

Эти обстоятельства истец не оспаривает в суде, и дополнительно пояснил, что по его сведениям из ЕГРП ответчик ФИО2 зарегистрировала свое право собственности на этот построенный жилой дом. Эти обстоятельства ответчик ФИО2 не оспаривает в суде.

Судом установлено, что в районе земельного участка <№> проведены работы по реконструкции сетей водоснабжения и водоотведения в г.Пионерский 1 этап (канализация ливневая-дождевых вод), что следует из муниципального контракта от <Дата> (л.д.56-76), в котором Администрация Пионерского городского округа являлась муниципальным заказчиком, Государственное казенное учреждение Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства» являлось заказчиком-застройщиком, Общество с ограниченной ответственностью «Ст-строй» являлось генеральным подрядчиком.

<Дата>, т.е. после проведения аукциона, указанный линейный объект был введен в эксплуатацию, что следует из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.68).

Из исполнительской съемки канализации видно, что по земельному участку <№> проходит участок ливневой канализации от точки 1 до точки 2 и от нее к точке 3 и далее к очистным подземным сооружениям, о которых указывает истец.

Из справки унитарного муниципального предприятия «Пионерск-проект» следует, что этот участок ливневой канализации на земельном участке <№> является недействующим и никогда не использовался, и не образует санитарную защитную зону.

Из схемы реконструкции сетей водоснабжения и водоотведения в г.Пионерский 1 этап видно, что возводимые очистные сооружения (баки, как указывает истец) не находятся на территории земельного участка <№>, на нем находится только часть асфальтового покрытия, которое, как установлено судом, после выяснения этих обстоятельств, было демонтировано силами администрацииПионерского городского округа, что также подтверждает ответчик ФИО2 и не отрицает в суде истец.

Истец указывает, что по его заданию кадастровый инженер вынес границы земельного участка в натуру, и из Схемы стало видно, что строительству жилого дома мешают очистные ссоружения.

Вместе с тем из указанной истцом Схемы (л.д.72) видно, что очистные сооружения (баки) находятся на некотором удалении от границ земельного участка <№>, а указанная в этой Схеме труба ливневой канализации, как ранее было установлено судом, является недействующей. Указанное в этой Схеме асфальтовое покрытие на земельном участке <№>, после обнаружение этого обстоятельства, было демонтировано администрацией Пионерского городского округа.

Истец указывает на близость очистных сооружений к границам земельного участка <№>, что не позволяет построить жилой дом.

Однако из ГПЗУ, выданного застройщику ФИО2, видно, что в нем установлена зона допустимого размещения здания, которая находится не ближе 6-ти метров до очистных подземных сооружений, что соответствует СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89 (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 №820) таблице 14, в которойрасстояние от самотечной канализации (бытовой и дождевой) до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 3метров.

Из чего следует, что при соблюдений ответчиком ФИО2 требований градостроительного законодательства,указываемые истцом обременения и ограничения, не помешали построить на земельном участке <№> дом.

Вместе с тем истец указывает о не соблюдении требований СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения" согласно которыхохранная зона очистных сооружений может быть в пределах от 30 до 500 м от таких очистных, Следовательно, земельный <№> в охранной зоне очистных сооружений.

Однако суд не может с этим согласиться, т.к. указанный истцом СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения" предусмотрен для сооружений и установок для очистки сточных вод, в том числе промышленных сточных вод и канализации, не для дождевых сточных вод (ливневки).

В связи с чем суд критически относится к доводам стороны истца о непригодности земельного участка <№> к строительству на нем жилого дома.

При этом суд считает, что истец противоречит своим доводам, так как в суде пояснил, что он намерен добиться отмены аукциона и снести жилой дом ответчика ФИО2, как незаконно построенный, так как в настоящее время он выяснил пригодность этого земельного участка для строительства на нем жилого дома, это он бы понял и ранее, если бы администрация Пионерского городского округа не ввела его в заблуждение относительно возможности демонтажа асфальтового покрытия. Поэтому он намерен добиваться проведения повторных торгов на этот земельный участок.

Из чего следует, что на земельном участке <№> не было сооружений, т.е. очистных сооружений, а было только часть асфальтового покрытия, которое не является объектом капитального строительства.

При этом администрация Пионерского городского округа предлагала оказать истцу помощь в демонтаже часть асфальтового покрытия, что следует из ее письма в адрес истца. Однако истец от этого отказался, а ответчик ФИО2, напротив, согласилась и освоила земельный участок, построив на нем жилой дом, и зарегистрировав на него права собственности.

Согласно ст.449 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ):

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Таким образом, суд, исходя из вышеизложенных обстоятельств дела, не усматривает оснований для признания аукциона недействительным, и вследствие этого не усматривает оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между Администрацией Пионерского городского округа и ФИО2 и поэтому не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о возврате ему суммы задатка и двойного размера задатка.

Кроме этого, как установлено судом, ответчиком ФИО2 уже построен жилой дом.Однако истец не оспаривает право собственности этого ответчика на жилой дом.

В связи с чем суд считает, что истец выбрал не надлежащий способ защиты своего права, так как он способен причинить вред другому лицу.Следовательно, истец действует не добросовестно. Поэтому суд, в порядке положений ст.10 ГК РФ, считает возможным отказать истцу в защите принадлежащего ему права полностью, и отказать истцу в исковых требованиях в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, 98 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать истцу ФИО1 в исковых требованиях к ответчикам Администрации Пионерского городского круга и ФИО2 о:

-признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды в размере ежегодно арендной платы на земельный участок с кадастровым номером <№>, из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по <Адрес>, для малоэтажной жилой застройки (размещение жилого дома).

-признании недействительным договор аренды городских земель, заключенный между администрацией Пионерского городского округа и ФИО2 в отношении земельного участка с КН <№>, с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним.

-признании незаконной выдачу ФИО2 разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН <№>.

-взыскании с ответчика Администрации Пионерского городского круга уплаченного задатка за участие в указанном аукционе в размере 73600 рублей.

-взыскании с ответчика Администрации Пионерского городского круга 73600 рублей в порядке с ч.2 ст.381 ГК РФ, как двойной размер задатка.

Решение суда может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение 30 дней со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ ГАНИН В.А.