Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

В январе 2020 года истец обратился с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения.

Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилых помещений, общей площадью 64,4 кв.м, расположенных на 1-м этаже жилого <адрес> в <адрес>, под магазин, согласно п. 2.1 договора. Указанные жилые помещения принадлежат истцу на основании свидетельства о праве собственности, выданного ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия договора определен сторонами в п. 4.1 договора, до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.1 договора, стоимость аренды составляет 54 000,00 рублей в месяц без НДС, без включения в аренду платежей за коммунальные услуги, согласно п. 5.2 договора. На основании п. 5.1 договора, арендатор ежемесячно осуществляет платежи до 15 числа каждого месяца, согласно приложению № к договору. Приложением № к договору от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали порядок взаиморасчетов, согласно которому, Арендатор в течение трех банковских дней обязан сделать авансовый платеж (депозит) в размере арендной платы за месяц, который будет учтен в счет арендной платы за последний месяц аренды по договору.

Согласно п. 6 Приложения № к договору, арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается с учетом пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты. Согласно п. 5.7 и п. 5.8 договора, в случае нарушения срока внесения арендной платы, Арендодатель вправе удержать из депозита (авансового платежа) сумму задолженности в счет неустойки.

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением к договору, в связи с техническим оснащением помещений специальным оборудованием, стороны договора предусмотрели арендные каникулы до ДД.ММ.ГГГГ, которыми арендатор был временно освобожден от оплаты арендной платы.

Согласно п. 9.4 договора, после окончания срока аренды, арендатор возвращает арендуемое помещение по Акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений, с указанием того, что договором предусмотрена ответственность в виде неустойки 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ответил на претензию, указав, что готов расторгнуть договор и передать помещение ДД.ММ.ГГГГ, что депозит (авансовый платеж) может быть засчитан в счет оплаты аренды за сентябрь 2019 года.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено повторное письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений за период сентябрь, октябрь и ноябрь, с просьбой срочно погасить задолженность. Ответа на данное уведомление не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия и письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений в размере 162 000 рублей, с предупреждением, что в случае непогашения задолженности до ДД.ММ.ГГГГ, истец вынужден будет инициировать досрочное расторжение договора через суд. При этом истец потребовал освободить и сдать арендованные помещения по Акту приема- передачи, назначил встречу с ответчиком на ДД.ММ.ГГГГ в 11-00 часов, для передачи ключей от помещений. Ответчик, получив Уведомление истца, в назначенное время по адресу объекта аренды не прибыл, отказавшись от передачи помещений и ключей арендодателю (собственнику помещений), что послужило основанием для обращения с иском в суд.

С учетом увеличения исковых требований просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 374 192, 88 руб., неустойку в размере 374 192, 88, госпошлину в размере 7 928 руб., расходы по оплате юридических услуг 25 000 руб.

В июле 2020 года ответчик обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании денежных средств.

Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами был заключен договор аренды указанного выше нежилого помещения, площадью 64,4 кв.м, расположенного на первом этаже <адрес> в г. Севастополе.

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за один месяц составляет 54 000 рублей. В соответствии с п. 5.1 договора и Приложения № к договору, арендатор ежемесячно осуществляет платежи до 15 числа каждого месяца. Пунктом 5.3 договора определено, что на момент его подписания Арендатор предоставляет гарантию в виде авансового платежа в размере арендной платы за месяц (далее - депозит). При расторжении или окончании договора депозит учитывается сторонами в счет арендной платы за последний месяц аренды (п.5.4). Согласно абз. 1, 2 п. 6.1. договора, Арендодатель обязан передать Арендатору арендуемое помещение по акту приема-передачи в сроки, установленные Договором в состоянии, соответствующем условиям Договора, назначению помещений в соответствии с документами; обеспечить функционирование систем жизнеобеспечения и инженерных систем здания, в котором расположены арендуемые помещения.

В этот же день между сторонами также был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения и подписано дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, на период подготовки помещения к эксплуатации в соответствии с заявленным арендатором требованиям к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы (пункт №). В связи с возникшими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 3 Договора устанавливаются арендные каникулы на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Объем и характер работ были подробно согласованы сторонами в ходе телефонных разговоров, телефонной переписки, обмена «CMC-сообщениями» и направлением фотоизображений схем и вида помещения после проведения ремонтных работ.

ФИО2 были проведаны согласованные ремонтные работы на сумму около 250 000 руб. (укладка ламината – 58 000 руб., установка натяжного потолка – 44 000 руб., светильников – 20 000 руб., покраска стен – 36 000 руб., электромонтажные работы – 4 000 руб., санитарно-технические работы – 10 000 руб., установка плинтусов – 7 000 руб., система пожарной сигнализации – 50 000 руб.) с целью приведения помещения, находящегося в антисанитарном состоянии, в состояние пригодное для использования по прямому назначению для целей аренды (использование под магазин). К объему и характеру проведенных работ и созданных арендованному помещению улучшений претензий со стороны арендодателя ФИО1 не поступало.

ФИО2 совершил все необходимые действия по фактической передаче помещения, однако ФИО1, в отсутствие законных оснований и в нарушение ранее достигнутых договоренностей, отказался принять помещение по надуманным мотивам, ссылаясь на то, что ФИО2 демонтировал светильники и систему пожарной сигнализации. Кроме того, ФИО1 пояснил, что не доволен качеством проведенных работ, а именно: не согласен с высотой размещения над полом подвесного потолка и его цветом.

Просит взыскать с ФИО1 денежные средства в сумме 152 000, 00 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен надлежаще, обеспечил явку своего представителя. Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ФИО2, его представитель просили в удовлетворении основанного иска отказать, настаивали на удовлетворении встречного иска в полном объеме, просили применить положения ст.333 ГК РФ при взыскании неустойки, считая ее явно завышенной, ведущей к получению ФИО1 необоснованной выгоды.

Суд, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 64,4 кв.м, расположенного на первом этаже <адрес> в г. Севастополе.

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за один месяц составляет 54 000 рублей.

В соответствии с п. 5.1 договора и Приложения № к договору, арендатор ежемесячно осуществляет платежи до 15 числа каждого месяца.

Пунктом 5.3 договора определено, что на момент его подписания Арендатор предоставляет гарантию в виде авансового платежа в размере арендной платы за месяц (далее - депозит).

При расторжении или окончании договора депозит учитывается сторонами в счет арендной платы за последний месяц аренды (п.5.4).

Согласно абз. 1, 2 п.6.1. договора, Арендодатель обязан передать Арендатору арендуемое помещение по акту приема-передачи в сроки, установленные Договором в состоянии, соответствующем условиям Договора, назначению помещений в соответствии с документами; обеспечить функционирование систем жизнеобеспечения и инженерных систем здания, в котором расположены арендуемые помещения.

В соответствии с абз.7,8 п.7 договора, арендатор обязуется:

обеспечивать в соответствии с требованиями Федерального Закона «О пожарной безопасности» и «Правилами пожарной безопасности в РФ» соблюдение пожарной безопасности своими работниками. Обеспечить помещение первичными средствами пожаротушения в соответствии с действующими нормами;

- освободить и возвратить арендодателю арендуемое помещение после окончания срока аренды в состоянии, пригодном для дальнейшего пользования с учетом нормального износа, с учетом демонтажа отделимых улучшений.

Согласно абз.2 п.7.2 договора, арендатор имеет право производить с письменного согласия арендодателя неотделимые улучшения и ремонт помещения, за свой счет и при условии, что изменения не нарушат права пользователей соседних помещений и отвечают требованиям безопасности, в том числе:

1) осуществлять перепланировку, переоборудование помещения возводить, укреплять и ликвидировать перегородки, стены, пристройки ко входу в помещение и т.п.). При этом данные мероприятия должны быть оформлены арендатором в установленном законом порядке своими силами и за свой счет.

2) выполнять работы, в том числе силами третьих лиц, по демонтажу и переносу охранно-пожарного оборудования арендодателя, находящегося в помещении, установке в помещении собственного охранно-пожарного оборудования Арендатора, установке иного необходимого оборудования, замков, электронной сигнализации, монтажу иных коммуникационных систем.

Согласие арендатора может быть получено в любой письменной форме, в частности, в форме отметки и подписей ответственных работников и др.

Согласно п. 9.1 договора, арендатор имеет право за свой счет произвести отделочно-строительные работы в арендуемом помещении при условии получения на это письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с п. 9.3 договора, все отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые - арендодателя.

Из п. 10.1 договора следует, что последний может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 освободил арендованное помещение от своих личных вещей, забрал электросветильники, демонтировал пожарную сигнализацию и ламинат, прекратил пользоваться помещением.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ответил на претензию, указав, что готов расторгнуть договор и передать помещение ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено повторное письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений за период сентябрь, октябрь и ноябрь, с просьбой срочно погасить задолженность. Ответа на данное уведомление не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия и письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений в размере 162 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО1 – ФИО4 получил ключи от арендованного помещения.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положений ст. ст. 606-608 ГК РФ, по договору аренды, арендодатель, являясь собственником имущества, в т.ч., обязуется предоставить арендатору имущество, в т.ч., имущественные комплексы, здания, сооружения, за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч. 1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В ч. 1 ст. 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа; или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Сумма задолженности по договору аренды за период: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет - 373 573, 39 руб.

Исходя из анализа приведенных правовых норм и фактических обстоятельств, установленных судом, заявленные исковые требования ФИО5 о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению

ФИО6 просил взыскать общую сумму задолженности по договору аренды с учетом договорной неустойки (не более 100 %), которая составила: 373 573,39 руб. + 373 573,39 руб. = 747 146,78 руб.

В ч. 1 ст. 330 ГК РФ указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае просрочки исполнения.

Учитывая, что в связи с расторжением истцом договора аренды в одностороннем порядке обязанность ответчика по погашению задолженности по арендной плате не прекратилась, то требования о взыскании пени, начисленной на сумму задолженности, также являются обоснованными.

В силу п.п. 1, 2 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Уменьшение неустойки является правом, а не обязанностью суда, при этом, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Представитель ранее в судебном заседании заявлял ходатайство о снижении размера заявленной неустойки ввиду ее несоразмерности, в связи с чем, суд приходит к выводу, что размер неустойки не соответствует последствиям нарушенного обязательства, и обоснованно подлежит снижению до 20 000 руб.

Что касается заявленного встречного искового требования ФИО2, суд приход к следующему.

Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, лицо, обратившееся с настоящим иском о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества, должно доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Пунктами 7.2 и 9.1 договора определено, что любая перепланировка, переоборудование и отделочно-строительные работы в помещениях аренды возможны только с письменного согласия Арендодателя, определен порядок письменного согласования в форме отметки на договоре «Согласовано» с подписью арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГ при обнаружении перепланировки помещения аренды, арендодателем была выставлена претензия с требованием устранить нарушения, предусмотренные пунктами 7.2 и 9.1 договора.

Согласно п.10.6 договора при наличии переустройства помещений аренды, арендатор обязуется привести помещение в первоначальное состояние.

Какого-либо согласия на улучшение арендованного имущества со стороны ФИО1 арендатору ФИО2 не предоставлялось.

Доказательства, подтверждающие стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения и имущества со стороны истца по встречному иску суду не представлена.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что ответчиком объем и характер работ не были согласованы, доказательств проведения ФИО2 ремонтных работ на сумму общую сумму около 250 000 руб., не представлено, в связи с чем заявленное встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворению не подлежит.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей.

Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В абзаце 1 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ).

В качестве документального подтверждения понесенных судебных расходов истец суду представил: чеки по оплате юридических услуг на общую сумму 25 000 руб. Принимая во внимание специфику дела, количество и незначительную продолжительность судебных заседаний, принимая во внимание содержание, качество и объем подготовленных стороной ответчиков документов, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов на юридические услуги подлежащими взысканию в размере 20 000 руб.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки и отказе в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 о взыскании денежных средств

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины 7 928 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд -

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании суммы задолженности – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, задолженность по договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в размере 374 192 (триста семьдесят четыре тысячи сто девяносто два) рубля 88 копеек, неустойку в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей, судебные расходы по оплате госпошлины сумме 7 928 (семь тысяч девятьсот двадцать восемь) рублей и расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении иных требований - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий по делу

судья /подпись/ О.В. Гавура

Решение не вступило в законную силу

Копия верна:

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя О.В. Гавура