Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТОГБУ «Капиталстрой», Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском ( с учетом уточненных требований) к ТОГБУ «Капиталстрой», Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности от ТОГБУ «Капиталстрой» и субъекта Российской Федерации - Тамбовская область к нему на здание: жилой дом, общей площадью 131,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> на земельном участке площадью 1567 кв.м., кадастровый №, количество этажей: 1, в том числе подземных 0; кадастровый номер жилого дома № В обоснование заявленных требований указал, что между ним и КПТО «Капиталстрой» (в настоящее время ТОГБУ «Капиталстрой») был заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома № № (с учетом дополнительного соглашения № от 09.11.2020г.), в соответствии с которым, КПТО «Капиталстрой» привлек его для финансирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 131,7 кв.м., на земельном участке площадью 1567 кв.м, с кадастровым номером №. КПТО «Капиталстрой» на момент заключения Договора являлся правообладателем земельного участка на основании приказа комитета по управлению имуществом Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении казенному предприятию Тамбовской области «Капиталстрой» земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование». Свои обязательства по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома он исполнил, уплатив 1 011 876 рублей. ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный жилой дом был передан ему по акту приема-передачи. Претензий к качеству переданного объекта не имеет. Зарегистрировать право собственности на жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области возможно при наличии согласия собственника — Тамбовской области. Получить такое согласие ему не представится возможным, в связи с чем обратился в суд с данными требованиями.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования с учетом уточнения поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Ответчик представитель ТОГБУ «Капиталстрой» - ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований ФИО1 пояснив, что обязательства по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома истец исполнил в полном объеме.

Ответчик представитель Комитета по управлению имуществом Тамбовской области – ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ФИО1 пояснив, что согласно ч.1 ст.9 Закона Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об управлении государственной собственностью Тамбовской области» (далее - Закон №) к полномочиям администрации Тамбовской области в сфере управления собственностью Тамбовской области относится принятие в пределах своих полномочий решений о приобретении имущества в собственность области, а также об отчуждении имущества, находящегося в собственности области. Казенное предприятие Тамбовской области не вправе отчуждать иди иным способом распоряжаться принадлежащим имуществом без согласия администрации Тамбовской области, за исключением случаев, когда согласование казенному предприятию Тамбовской области отчуждения или распоряжения принадлежащим ему имуществом иным способом отнесено к полномочиям Тамбовской областной Думы в соответствии с пунктом 7 статьи 8 Закона №. Решение об отчуждении по договорам купли-продажи имущества, закрепленного на праве оперативного управления за областными государственными унитарными предприятиями Тамбовской области, принимается в соответствии с федеральным и областным законодательством. Такое решение, учитывая стоимость недвижимого имущества - до 100 млн. руб., принимается по согласованию с администрацией области. Статьей 31 Закона 241-3 определено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества области, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Порядок проведения торгов на право заключения договора купли-продажи устанавливается федеральным законодательством. В связи с изложенным, отчуждения из государственной собственности Тамбовской области в собственность инвесторов объектов калит строительства - жилых домов возможно по результатам проведения торгов право заключения договора купли-продажи.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора- представитель администрации Тамбовского района Тамбовской области по доверенности ФИО4 оставила разрешение данного спора на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора- представитель Управления Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п.1 ст.2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между КПТО «Капиталстрой» и ФИО1 заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома № № (с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.), в соответствии с которым КПТО «Капиталстрой» привлек ФИО1 для финансирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>,, общей площадью 131,7 кв.м., на земельном участке площадью 1567 кв.м, с кадастровым номером №.

Из Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между КПТО «Капиталстрой» и ФИО1 следует, что в договор инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор) внесены следующие изменения:1. Пункт 1.1. ст.1 договора изложить в следующей редакции:«Инвестор принимает обязательства по финансированию строительства индивидуального жилого дома (далее - Объект), общей площадью 131,7 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1567 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, <адрес>, №А, согласно генеральному плану и плану застройки участка».2. Пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции: «Общая сумма инвестиций в строительство Объекта на момент заключения настоящего договора составляет 1 011 876 (один миллион одиннадцать тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей. Сумма инвестиций включает в себя:-оплату строительства жилого дома (без внутренней отделки);-расходы по содержанию земельного участка; -изготовление технической документации на Объект;-оплату услуг Застройщика; -прочие расходы. Сумма инвестиций не включает в себя разводку внутренней системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и канализации. Кроме того, Инвестор дополнительно оплачивает проектно-сметную документацию на инженерные сети и все необходимые мероприятия, связанные с подключением инженерных коммуникаций к жилому дому».3. Пункт 6.1. договора изложить в следующей редакции: «Инвестор производит перечисление денежных средств на строительство Объекта в сумме 1 011 876 (один миллион одиннадцать тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей поэтапно на расчетный счет Застройщика в срок до ДД.ММ.ГГГГ.».4. Настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания сторонами. 5. Настоящее соглашение составлено и подписано в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон, третий передается в регистрирующий орган по Тамбовской области.

Денежные средства в размере 1 011 876 руб. переданы ответчику, что следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом обязательства оплаты по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома выполнены в полном объеме.

Вместе с тем, согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, строительство жилого дома завершено в 2020 году, ДД.ММ.ГГГГ данному жилому дому присвоен кадастровый номер и зарегистрировано право собственности субъекта – Тамбовская область, на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, Приказа Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ за №.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ КПТО «Капиталстрой» передал по акту приема-передачи спорный объект недвижимости Инвестору – ФИО1, согласно договору инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в п.4. при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Договор инвестирования строительства не наделяет лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу пунктов 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с с ч.3 ст.14 Закона о регистрации (218-ФЗ) в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация права осуществляется одновременно.

Согласно ч.1,2 ст.19 Закона о регистрации недвижимости, орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, представленный застройщиком технический план, посредством отправления в электронном виде.

Как установлено, по сведениям Управления Росреестра, поскольку застройщиком является КПТО «Капиталстрой», администрацией Тамбовского района ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации оперативного управления от имени КПТО «Капиталстрой». К заявлению были приложены, в том числе уведомления об окончании строительства объекта и регистрации индивидуального жилищного строительств, уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства и градостроительной деятельности. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности Тамбовской области и оперативного управления КПТО осуществлены в рамках Закона о регистрации недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимости (договоры инвестирования) по правилам ст.223 п.1 ГК РФ, то есть с момента регистрации в ЕГРН этого права. Передача жилых домов КПТО «Капиталстрой» является исполнением заключенных ими ранее договоров инвестирования.

В соответствии с ос ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности ФИО1 по договору инвестирования возможна в установленном законом порядке в случае предоставления акта приема-передачи, подписанного КПТО и ФИО1 и согласия собственника на распоряжение имуществом.

На основании сведений содержащихся в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ произошла реорганизация КПТО «Капиталстрой» в форме преобразования в ТОГБУ «Капиталстрой» ( л.д. 55)

В п.17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (с изменениями и дополнениями) отмечено, что, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, ФИО1 надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за жилое помещение в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны

В соответствии с абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (часть 5 статьи 10, часть 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с условиями договора, заключенного между ФИО1 (покупатель) и КПТО «Капиталстрой» (продавец), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить жилой дом, имеющий на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. ФИО1 при заключении договора не преследовал цель получения прибыли. Он стал инвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 36) изложена правовая позиция, согласно которой факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В силу ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку, по смыслу договора инвестирования строительства, КПТО «Капиталстрой» взяло на себя обязательство по строительству жилого дома за счет средств инвестора с последующей передачей ему прав на объект недвижимости, суд, с учетом выше указанных положений находит необоснованным отказ субъекта – Тамбовской области и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в согласовании государственной регистрации перехода права собственности к Инвестору на основании договора инвестирования строительства. Исходя из изложенного, довод представителя администрации Тамбовской области и Комитета по управлению имущество Тамбовской области о возможности реализации спорного имущества посредством торгов, является ошибочным.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом площадью 131,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 1567 кв.м., кадастровый №, от Казенного предприятия Тамбовской области «Капиталстрой» ( в настоящее время ТОГБУ «Капиталстрой) и субъекта Российской Федерации -Тамбовской области к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПТО «Капиталстрой» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья- ФИО9