Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Кетово Кетовского района Курганской области 17 октября 2019 г. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры в части, взыскании денежных средств, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Кетовский районный суд Курганской области с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры в части, взыскании денежных средств, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 16.12.2015 между ним, ФИО2 и ФИО3 заключён предварительный договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>. По соглашению сторон стоимость квартиры оценена в 1 200 000 рублей. Доля, передаваемая ФИО3 равна 1/3 и составляет 400 000 рублей, доля, передаваемая ФИО2 – 2/3 и составляет 800 000 руб. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор в срок до 27.12.2015. 24.12.2015 между ним, ФИО3 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств. 24.12.2015 между ним и Банком ВТБ ПАО был заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил ему кредит в размере 960 000 руб. 00 коп., сроком на 302 месяца под 14,5% годовых. Целевое назначение кредита: предмет ипотеки – квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Денежные средства по договору купли-продажи квартиры он передал продавцам в полном размере, т.е. им обязательства по договору выполнены в полном объёме. 28.12.2015 ему государственный регистратор сообщила, что на 2/3 доли квартиры ФИО2 наложен запрет на совершение регистрационных действий судебным приставом-исполнителем. 10.04.2017 Курганский городской суд Курганской области вынес решение о признании за ФИО1 права собственности на 1/3 долю спорной квартиры, в отношении 2/3 доли квартиры отказано, в связи с тем, что к моменту государственной регистрации права собственности на 2/3 доли в спорной квартире наложен арест судебными приставами-исполнителями по имеющейся задолженности у ФИО2, и она не имела права распоряжаться указанной долей квартиры. В настоящее время регистрация права не проведена в связи с тем, что 2/3 доли квартиры были проданы через аукцион третьим лицам по долгам ФИО2 Решением Курганского городского суда Курганской области от 26.07.2018 ему в удовлетворении заявленных требований о признании торгов недействительными было отказано. 18.10.2017 Кетовский районный суд Курганской области вынес решение об отказе в удовлетворении его иска к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску ФИО2 к нему о взыскании ущерба. При заключении им договора купли-продажи спорной 2/3 доли квартиры он не мог предполагать, что не сможет оформить право собственности на данную долю квартиры в связи с наложением запрета на регистрационные действия из-за долгов ответчика. 10.04.2019 в адрес ответчика была направлена претензия о досудебном урегулировании спора, а именно расторгнуть договор в указанной части и выплатить денежные средства за 2/3 доли квартиры в размере 800 000 руб., но в настоящее время ответ так и не получен, деньги не возвращены. Просит расторгнуть договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 24.12.2015 в части 2/3 доли <адрес> в <адрес>, заключённый между ФИО2 и ним; взыскать с ФИО2 в его пользу уплаченные денежные средства в размере 800 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., государственную пошлину в размере 11 200 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил. Его представитель, действующий на основании доверенности ФИО4, в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по доводам изложенным в исковом заявлении. Полагал, что ответчик не могла не знать о возбуждении в отношении неё исполнительного производства, соответственно при должной осмотрительности должна была предвидеть возможное наступление неблагоприятных последствий, вызванных неисполнением решения суда. На момент приостановки регистрации истец не знал и не мог знать, что в конечном итоге переход права собственности не будет зарегистрирован. Об этом ему стало известно после вынесенных судебных решений об оспаривании торгов.

Ответчик в судебном заседании с предъявленными исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что поскольку спорная квартира приобреталась истцом за счет собственных денежных средств и ипотечных средств, при оформлении ипотеки банк проверял квартиру на предмет обременения и арестов. Отчуждаемую квартиру она должна была освободить до 30.12.2015. Данная квартира для неё, её дочери ФИО3 и бабушки ФИО5 была единственным жильем. 24.12.2015 на полученные за квартиру денежные средства она приобрела дом и земельный участок в д. <адрес>. 28.12.2015 ей стало известно о приостановлении сделки купли-продажи квартиры, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя от 25.12.2015 объявлен запрет на совершение регистрационных действий 2/3 доли однокомнатной <адрес> рамках исполнительного производства №-ИП от 05.11.2015, возбуждённого на основании исполнительного листа ФС № от 22.10.2015, выданного Арбитражным судом Курганской области по делу № А34-3729/2015, предмет исполнения – задолженность в сумме 157 339 руб. 97 коп. в пользу ООО «Фарм». На тот момент она не знала о наличии данного исполнительного производства. О том, что у неё, как у физического лица существует долг перед ООО «Фарм», она узнала 28.12.2015 и до этого времени никаких запретов на регистрационные действия на её долю в квартире не было, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.12.2015. Узнав о долге и запрете регистрационных действий, она сразу сообщила об этом ФИО1 Расторжение договора купли-продажи ФИО1 не планировал. 29.12.2015 ФИО1 было написано заявление в Росреестр по Курганской области о приостановлении государственной регистрации перехода права на <адрес> по адресу: <адрес>. Она, как продавец выполнила свои обязательства по передаче в собственность 2/3 доли однокомнатной <адрес>. Основанием получения денежных средств от ФИО1 явились предварительный договор купли-продажи от 16.12.2015 и договор купли-продажи от 24.12.2015. Указанные договоры не расторгнуты, недействительными не признаны. Истец, начиная с 24.12.2015 по настоящее время, имеет возможность использовать квартиру по назначению. В марте 2017 года она получила от судебного пристава-исполнителя Кетовского районного отдела судебных приставов УФССП России по Курганской области постановление о том, что 2/3 доли спорной квартиры оценены в 361 570 руб. Она обратилась в оценщику ООО «АЙРА ТОРРЕС» по поводу низкой цены 2/3 доли квартиры, после чего ей стало известно, что квартира приведена ФИО1 в состояние, требующее капитального ремонта. Однако на момент заключения договора купли-продажи от 24.12.2015 и передачи квартиры по акту приема-передачи, стоимость квартиры составляла 1 200 000 рублей. Стоимость 2/3 доли квартиры уменьшилась за время владения и пользования ФИО1 вследствие ухудшения её характеристик и эксплуатационных качеств на 438 430 руб. После подписания передаточного акта риск случайной гибели или ухудшения состояния квартиры несёт покупатель по договору, независимо от того, зарегистрирован на него переход права собственности или нет. Истец требует взыскать с неё 800 000 рублей. Данная сумма соответствует стоимости 2/3 доли квартиры на момент продажи квартиры с использованием кредитных средств от 24.12.2015. Но стоимость 2/3 доли квартиры значительно снизилась в денежном эквиваленте. Истец не стремился расторгнуть договор купли-продажи от 24.12.2015 или признать его недействительным после того, как узнал о запрете регистрационных действий. Арестованным имуществом она не распоряжалась и не имела доступа в квартиру после подписания договора купли-продажи от 24.12.2015, передачи денежных средств за квартиру и подписания передаточного акта с передачей ключей. Полагает, что истцом был пропущен срок исковой давности, поскольку со дня подписания договора купли-продажи от 24.12.2015 <адрес> с момента, когда истец узнал о том, что на 2/3 доли вышеуказанной квартиры существует обременение на регистрационные действия, т.е. с 28.12.2015, до дня подачи искового заявления, истец знал о нарушении своего права и без уважительных причин не обращался к ней с заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры или признании его недействительным.

Представитель третьего лица ПАО Банк ВТБ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не уведомили, об отложении рассмотрения дела не просили.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что 16.12.2015 между продавцами ФИО2, ФИО3 и покупателем ФИО1 был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже 5-тиэтажного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 31,6 кв.м.

24.12.2015 между теми же сторонами был заключён основной договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого покупатель за счет собственных средств в сумме 240 000 рублей и за счет средств, предоставленных ему Банком ВТБ 24 (ПАО) в кредит по кредитному договору от 24.12.2015 № в сумме 960 000 рублей, покупает вышеуказанную квартиру, за 1 200 000 руб.

В соответствии п. 1.2 данного Договора, приобретаемая истцом квартира находится в общей долевой собственности продавца: ФИО2 – 2/3 доли и ФИО3 – 1/3 доля на основании договора № 96801 бесплатной передачи жилого помещения в общую собственность граждан Российской Федерации от 14.10.2014.

Согласно п. 1.5 названного договора купли-продажи продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего договора объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, а также лиц, обладающими правом пользования указанным объектом недвижимости, не имеется.

Согласно представленным распискам от 24.12.2015 продавцы
ФИО2 и ФИО3 получили от истца денежные средства в сумме 1 200 000 рублей.

Спорное жилое помещение было передано продавцами покупателю по акту приема-передачи от 24.12.2015.

24.12.2015 истцом были сданы необходимые документы в ГБУ Курганской области «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» для государственной регистрации ипотеки, о чем свидетельствует расписка в получении документов.

25.12.2015 судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства от 05.11.2015 №-ИП, был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащей ФИО2 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Курганской области 29.12.2015 государственная регистрация ипотеки в силу закона на объект недвижимости, а также перехода права собственности приостановлена до 29.03.2016 на основании заявления ФИО1

Решением Курганского городского суда Курганской области от 26.04.2016 исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО «Фарм», ФИО6 о признании добросовестным приобретателем, снятии запрета на регистрационные действия, удовлетворены. ФИО1 признан добросовестным приобретателем <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес>. Снят запрет на регистрационные действия в отношении 2/3 долей в указанной квартире, наложенные постановлением судебных приставов-исполнителей о запрете регистрационных действий от 25.12.2015 и от 14.02.2016.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 09.08.2016 указанное решение отменено в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО «Фарм», ФИО6 о признании добросовестным приобретателем, снятии запрета на регистрационные действия, отказано. Указанным определением указано, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остаётся продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не даёт покупателю право заявить иск об освобождении спорного имущества от обременений и не свидетельствует о приобретении покупателем прав собственника недвижимого имущества. Действия судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества законны, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения должником ФИО2 требований по исполнению обязательств по погашению задолженности перед ООО «Фарм».

Решением Курганского городского суда Курганской области от 10.04.2017 за ФИО1 признано право собственности на 1/3 долю <адрес> общей площадью 31,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, прекращено право собственности ФИО3 на 1/3 долю <адрес> в <адрес>. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на 2/3 доли квартиры и прекращении зарегистрированного за ФИО2 права собственности на 2/3 доли квартиры, отказано. При этом в настоящем решении указано, что запрет на совершение регистрационных действий судебным приставом-исполнителем не отменён.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 18.10.2017 исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и встречные исковые требован??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????z???????????????????????????????????

???????????????????????????????????????

??Љ?Љ??????????

???????????????????????????????????»?©???????????????????????????????
????????????????$??$????????????????????????????????????????????????????????????—“"??????id???????+?г¬+?-?-???Ў????O????????????????????????????????????????????????????????????????????????

????????

???????????????

Согласно протоколу заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 26.10.2017 2/3 доли квартиры, принадлежащие должнику ФИО2, приобретены ФИО7

Решением Курганского городского суда Курганской области от 26.07.2018 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Курганской области, Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ООО «Челпи», ФИО7 о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества в виде 2/3 доли <адрес> по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО2, о признании недействительным договора купли-продажи № 31 КРГЗ от 07.11.2017, заключённого по результатам указанных торгов.

В настоящее время, согласно данным ЕГРН от 28.08.2019 собственниками квартиры, расположенной по адресу: <...> являются ФИО1 в 1/3 доле, ФИО7 – в 2/3 долях.

10.04.2019 истцом в адрес ответчика было направлено заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 24.12.2015 и возврате денежной суммы в размере 800 000 рублей.

Ответа на данную претензию не последовало.