Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Говорова Ю.Н. к ООО «ЖБИ -5», ООО «Гермес», о признании недействительными договора участия в долевом строительстве в части и свидетельства о регистрации права, понуждении к заключению договора,

установила:

Говоров Ю.Н. обратился в суд с иском к ООО «ЖБИ -5», о понуждении к заключению договора.

В ходе рассмотрения дела требования уточнялись, кроме ООО «ЖБИ -5», заявлены также к ООО «Гермес», о признании недействительными договора участия в долевом строительстве в части и свидетельства о регистрации права, понуждении к заключению договора.

Требования мотивирует тем, что 21 августа 2007 г. между ООО «ЖБИ -5» и ИП Калининым М.Е. заключен бессрочный агентский договор, в соответствии с которым <данные изъяты> М.Е действует от имени и за счет ООО «ЖБИ -5», тогда же ему от ООО «ЖБИ -5» выдана доверенность.

12 апреля 2011 г. ИП Калинин М.Е. в соответствии с вышеназванными документами заключил с истцом предварительный договор о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № на нежилое помещение ориентировочной проектной площадью 130 кв. м., назначение –магазин, расположенное в осях Г-И, 4-9 на первом этаже вышеуказанного многоквартирного дома. По условиям данного предварительного договора истец обязуется внести обусловленную договором плату, а ООО «ЖБИ -5» передать ему после ввода дома в эксплуатацию указанное нежилое помещение. Кроме этого застройщик обязан получить и согласовать всю необходимую документацию, связанную с перепланировкой помещения, а также привести ее в соответствие с техническим заданием, являющимся приложением к договору. Также по условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение 4 недель с даты заключения данного договора.

Также между истцом и ИП Калининым М.Е, заключен риэлтерский договор по условиям которого, ИП Калинин М.Е. брал на себя обязательства провести юридическую оценку проекта договора участия в долевом строительстве, организовать процесс его заключения с застройщиком и сопровождать регистрацию договора и проведение взаиморасчетов сторонами. Во исполнение данного договора истец перевел на счет ИП Калинина М.Е. <данные изъяты> в подтверждение своих намерений заключить основной договор с ООО «ЖБИ -5».

Проект основного договора поступил на электронный почтовый ящик брата истца 6 мая 2011 г., истец его подписал, однако ООО «ЖБИ -5» не исполнил свою обязанность по подготовке документации и осуществлению перепланировки нежилого помещения.

В свою очередь ООО «ЖБИ -5» отказалось от подписания договора, ссылаясь на то, что в срок обусловленный предварительным договором, 10 мая 2011 г., от истца не поступило предложений о заключении основного договора и заключило договор № участия в долевом строительстве на тот же объект строительства, общей проектной площадью 241,51 кв.м. с ООО «Гермес».

Истец полагает, что ООО «ЖБИ -5» фактически реализовало недвижимое имущество, обремененное в части площади 130 кв. м. правами истца, что и явилось поводом обращения в суд с требованиями признать недействительным договор № от 02.08.2011 участия в долевом строительстве заключенный между ООО «ЖБИ -5» и ООО «Гермес» в части 130 кв. м. спорного нежилого помещения; признать недействительной запись регистрации данного договора участия и понудить ООО «ЖБИ -5» заключить с ним договор участия на часть спорного нежилого помещения ориентировочной площадью 130 кв. м.

Истец в судебное заседание не явился о дне и времени слушания извещен.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по тем же основаниям.

Представители ответчиков требования не признали. Представитель в ООО «Гермес» просил компенсировать данному ответчику затраты на оплату его услуг в сумме <данные изъяты>

Третье лицо, Калинин М.Е. в судебное заседание не явился о дне и времени слушания извещен, с требованиями не согласен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, управление Росреестра по Рязанской области, в судебное заседание не явился о дне и времени слушания извещен,

Исследовав материалы дела, заслушал пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования не обоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В силу п. 6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, 21 августа 2007 г. между ООО «ЖБИ -5» (принципал) и ИП Калининым М.Е. заключен бессрочный агентский договор, в соответствии с которым ИП Калинин М.Е действует по поручению принципала, от его имени и за его счет (п.2.1 договора).

Пунктом 2.2 определен предмет договора, четко определены действия, которые ИП Калинин М.Е. может предпринимать от имени ООО «ЖБИ -5»: осуществлять поиск участников и заключать договоры участия долевого строительства. Тогда же ООО «ЖБИ -5» выдало ИП Калинину М.Е доверенность на представление интересов общества по вопросам согласования условий и заключения договоров участия в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с магазином и кафе, расположенного по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № а также быть представителем общества в управлении Росреестра по Рязанской области по вопросам государственной регистрации договоров участия.

12 апреля 2011 г., действуя от имени ООО «ЖБИ -5», ИП Калинин М.Е., заключил с истцом предварительный договор, по условиям которого они договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, по условиям которого истец обязуется внести застройщику обусловленную договором цену, а тот в свою очередь обязуется построить многоквартирный дом и после сдачи его в эксплуатацию и сдачи государственной комиссии передать истцу в собственность нежилое помещение ориентировочной проектной площадью 130 кв. м., назначение –магазин, расположенное в осях Г-И, 4-9 на первом этаже дома, согласно приложению № 1 к данному договору (п.1.1 договора).

При этом в п. 1.2 данного договора указано, что площадь помещения указана согласно проектной документации и одновременно, что проектная площадь помещения будет определена после внесения изменений в проектную документацию и указана в основном договоре. Предварительная стоимость помещения согласованна в сумме <данные изъяты> (п. 2.1 договора).

Пунктом 4.2 договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор в течение 4-х недель с даты заключения данного договора.

В приложении к данному договору имелась копия части рабочего проекта нежилого помещения. Как пояснили в судебном заседании представители Говорова Ю.Н. и ООО «ЖБИ -5» на данной копии маркером выделено помещение, после предполагаемой его реконструкции, согласованной между ИП Калининым М.Е. и истцом.

Согласовывая с Говоровым Ю.Н. проект реконструкции нежилого помещения и включая данное условие в предварительный договор, ИП Калинин М.Е. вышел за пределы полномочий, представленных ему вышеназванным Агентским договором и доверенностью.

Вместе с тем, бесспорно установлено, подтверждается, как копией рабочего проекта первого этажа жилого дома и экспликацией к нему, так и проектной декларацией, опубликованной в установленном порядке 31 марта 2010 г. в 56 номере газеты «Рязанские ведомости», нежилого помещения – магазин с проектной площадью 130 кв. м. проектом не предусмотрено, его полезная площадь - 241,5 кв.м.

Установлено также, 12 апреля 2011 г. между истцом и ИП Калининым М.Е. заключен договор об оказании риэлтерских услуг по условиям которого ИП Калинин М.Е. обязуется подобрать для истца нежилое помещение и провести все необходимые согласования. Срок действия данного договора до 15 июня 2011 г.

Тогда же между ними заключено дополнительное соглашение к данному договору, по условиям которого ИП Калинин М.Е. подобрал для истца вышеназванное спорное нежилое помещение, а истец в свою очередь, в качестве подтверждения своих намерений заключить договор участия в долевом строительстве данного объекта, передает ИП Калинину М.Е. на ответственное хранение и передачу застройщику сумму <данные изъяты>., которая является гарантийной суммой в счет будущей оплаты по договору участия в долевом строительстве.

Платежным поручением № от 12.04.2011 г. подтверждается перечисление указанной суммы от истца на расчетный счет ИП Калинина М.Е.

В связи с тем, что в срок обусловленный предварительным договором, основной договор не заключен и не зарегистрирован, 14 июня 2011 года ИП Калинин М.Е. письменно уведомляет истца о расторжении договора об оказании риэлтерских услуг и возвращает ему <данные изъяты>., что подтверждается соответствующим уведомлением и платежным поручением № № от 04.06.2011 г.

В свою очередь ООО «ЖБИ-5», 16 июня 2011 (исх. № 285) по тем же основаниям уведомляет истца о прекращении обязательств сторон по предварительному договору и утрате его юридической силы.

Доводы представителя истца о том, что он своевременно направил ООО «ЖБИ-5» через его агента предложение по заключению основного договора не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Так он утверждает, что текст основного договора по предварительной устной договоренности с ИП Калининым М.Е. был 6 мая 2011 получен от работника ИП Калинина М.Е. (<данные изъяты>), по электронной почте на адрес брата истца, <данные изъяты> В доказательство данного обстоятельства представлена распечатка электронного письма.

Данные доказательства суд считает недопустимыми по следующим основаниям.

Действующий ГПК (ст. 71) к числу письменных доказательств относит в том числе материалы полученные посредством электронной связи, при условии возможности установить достоверность представленого документа.

Установить достоверность данного сообщения и тем более прикрепленного к нему файла с текстом договора не представляется возможным: из представленной распечатки не понятно с какого адреса направлено и на какой адрес получено сообщение.

Условия предварительного договора не предусматривают направления текста основного договора по электронной почте с указанием ее адресов. Идентифицировать подпись лица под данным письмом невозможно, электронная подпись предусмотренная ст. 6 ФЗ № 63-ФЗ от 06.04.2011 г. «Об электронной подписи» - отсутствует.

Кроме этого, как следует из сообщения оно адресовано не истцу, а его брату <данные изъяты>, от которого адресат ожидает ответа.

Истцом не оспаривается, что подписанный им основной договор, датированный 11 мая 2011 г. передан им ИП Калинину М.Е. лишь 14 июня 2011 г., тогда как по условиям предварительного договора срок заключения основного договора истек 10 мая 2011 года.

Доводы представителя истца, о том, что подписанный истцом основной договор следует считать офертой, срок ее получения истцом 6 мая 2011 г, суд не принимает как основанные на неверном понимании закона.

В силу ст. 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Представленный истцом в суд основной договор не может считаться офертой, поскольку не подписан стороной по договору - представителем ООО «ЖБИ-5», существенные условия данного договора также нельзя считать согласованными, поскольку площадь спорного нежилого помещения указана в нем 142, 05 кв. м., что не соответствует ни условиям предварительного договора, ни проекту нежилого помещения. Кроме этого как указано выше истцом не доказан факт получения данного договора и дата его получения.

Бесспорно установлено также, 2 августа 2011 года между ООО «ЖБИ -5» и ООО «Гермес» заключен договор Н2 участия в долевом строительстве 9-этажного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № на нежилое помещение строительный номер №, общей проектной площадью 241,51 кв. м., назначение - промтоварный магазин, расположенный на первом этаже дома. Предусмотренная данным договором сумма <данные изъяты>., полностью выплачена ООО «Гермес», что подтверждается платежным поручением № № от 19.09.2011 г.

Поскольку обязательства ООО «ЖБИ-5» перед истцом прекращены в связи с не заключением им основного договора в срок предусмотренный предварительным договором долевого участия в строительстве, ООО «ЖБИ-5» на законных основаниях заключил договор долевого участия в строительстве с ООО «Гермес», оснований к признанию его недействительным не имеется, в заявленных истцом требованиях следует отказать.

Поскольку в требованиях истца отказано, у ООО «Гермес» в силу ст. 98 ГПК РФ, возникло право на возмещение ему с истца судебных издержек.

Требования ООО «Гермес» о взыскании в его пользу затрат на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> подлежат частичному удовлетворению. Действительно из договора от 28 декабря 2011 г. следует, что ООО «Гермес» заключило договор на участие представителя по данному делу, по условиям которого с учетом всех необходимых налогов представителю выплачивается <данные изъяты>. Вместе с тем из представленного расходного кассового ордера от 24.01.2012 г. № 98 следует, что ему выплачено <данные изъяты>., доказательств понесения иных расходов ООО «Гермес» не представлено.

В силу данных установленных судом обстоятельств в соответствии со ст. 100 ГПК РФ, с учетом степени участия представителя, особенностей и сложности данного дела, а также принципов разумности и справедливости суд фактически выплаченную представителю сумму <данные изъяты>. считает соразмерной и подлежащей взысканию с истца в пользу ООО «Гермес».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

решила:

В удовлетворении исковых требований Говорова Ю.Н. к ООО «ЖБИ -5», ООО «Гермес», о признании недействительными договора участия в долевом строительстве, отказать.

Взыскать с Говорова Ю.Н. в пользу ООО «Гермес» затраты на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, а именно с 17 февраля 2012 г. через Железнодорожный районный суд г. Рязани.

Судья