Гражданский кодекс часть 1

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков – ООО ГУК «Центральная», его представителя ФИО6, представившего доверенность № 01/12 от 2 декабря 2013 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО3 к Администрации городского округа Саранск, ФИО5 о признании недействительным права муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск на нежилые встроенные помещения общей площадью 116 кв.м. и 267,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанные помещения от 9 ноября 2010 года № и от 15 ноября 2010 года №, о признании недействительными договоров купли-продажи указанных помещений № 95 и № 96 от 30 ноября 2011 года, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ФИО5 № от 22 февраля 2012 года и № от 21 февраля 2012 года на указанные нежилые помещения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки и понуждении Администрации городского округа Саранск выплатить ФИО5 деньги, полученные по сделке, и о понуждении ФИО5 передать указанные встроенные нежилые помещения собственникам дома №,

установил:

ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском к Администрации городского округа Саранск, ФИО5 о признании недействительным права муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск на нежилые встроенные помещения общей площадью 116 кв.м. и 267,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанные помещения от 9 ноября 2010 года № и от 15 ноября 2010 года №, о признании недействительными договоров купли-продажи указанных помещений № 95 и № 96 от 30 ноября 2011 года, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ФИО5 № от 22 февраля 2012 года и № от 21 февраля 2012 года на указанные нежилые помещения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки и понуждении Администрации городского округа Саранск выплатить ФИО5 деньги, полученные по сделке и о понуждении ФИО5 передать указанные встроенные нежилые помещения собственникам дома №.

В обоснование иска указали, что из газеты «Вечерний Саранск» от 26 октября 2011 года они узнали, что Администрация городского округа Саранск в соответствии с постановлением от 24 октября 2011 года № 2849 «Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества» объявила о продаже муниципального имущества посредством публичного предложения. Предметом продажи явились встроенные нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома № площадью 116 кв.м. и площадью 267,6 кв.м. Также им стало известно, что данные помещения являются муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права от 9 ноября 2010 года № на помещение площадью 116 кв.м. и свидетельство о государственной регистрации права от 15 ноября 2010 года № на помещение площадью 267,6 кв.м.).

Им стало известно, что указанные помещения являются собственностью городского округа Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР № 609-ХII от 24 января 1992 года «О разграничении государственной собственности на территории Мордовской ССР». В соответствии с постановлением Администрации городского округа Саранск от 24 октября 2011 года № 2849 «Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества». 29 ноября 2011 года проведена продажа вышеуказанного имущества посредством публичного предложения. С победителем продажи ФИО5 заключены договора купли-продажи.

30 ноября 2011 года заключен договор № 95 купли-продажи муниципального городского округа Саранск встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 116 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права № от 22 февраля 2012 года)

30 ноября 2011 года заключен договор № 96 купли-продажи муниципального имущества городского округа Саранск встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 267,6 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права № от 21 февраля 2012 года).

Считают, что данные действия Администрации городского округа Саранск нарушают их права как собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно справке от 21 декабря 2011 года, выданной ООО «Домоуправление № 23» в подвале жилого дома находятся инженерные коммуникации: в подвале подъезда № 1: ввод холодного водоснабжения, приборы учёта; в подвале подъезда № 2: ввод отопления, элеваторный узел, приборы учёта отопления; в подвале подъезда № 3: электрощитовая, щит распределения электрической энергии на жилые и нежилые помещения; в подвале подъезда № 5: ввод горячего водоснабжения, приборы учёта горячего водоснабжения; по всему подвалу проходит розлив горячего, холодного водоснабжения, отопления со стояками и запорной арматурой. Для того, что снять показания общедомовых приборов учёта, им нужно получить разрешение ФИО5.

В 2012 году в виду проведения в подвале строительно-монтажных работ, нарушена подача горячей и холодной воды в квартиры, отопление было включено не 1 октября, а 18 октября. До настоящего времени происходит реконструкция подвала. Уровень пола подвала углублен на 1 метр, оголен фундамент дома с внутренней стороны, вывезено большое количество грунта и фрагментов бетонных опорных конструкций дома. Домовой комитет неоднократно пытался произвести осмотр фундамента и стен подвала, но не может попасть внутрь.

С торца здания установлен тамбур, планируется устройство дверного проёма под квартирой № 2, крыша тамбура проходит также под окном данной квартиры. Когда идет дождь, вода стучит по крыше тамбура, что нарушает покой жильцов данной квартиры. В квартире № на стене появились трещины. В квартирах на пятом этаже появились трещины в потолочном перекрытии, обвалилась штукатурка с потолка. Согласно письму Администрации городского округа Саранск № ПР-9773 от 4 декабря 2012 года разрешения на реконструкцию данного подвального помещения и проведение каких-либо строительных работ в подвальном помещении ФИО5 не выдавалось. В жилом доме 92 квартиры.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаем под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Также часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Часть 3 гласит, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: жилых помещений; нежилых помещений; помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности не зависимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Истцы указывают, что в связи с этим, они, как собственники многоквартирного дома, лишены права собственности на доли в общем имуществе дома.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 разъясняет, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно Постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 года № 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

По данным основаниям, истцы просили суд признать недействительным право муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск на нежилые встроенные помещения общей площадью 116 кв.м. и 267,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанные помещения от 9 ноября 2010 года и от 15 ноября 2010 года, договор купли-продажи указанных помещений № 95 и № 96 от 30 ноября 2011 года, свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО5 № от 22 февраля 2012 года и № от 21 февраля 2012 года на указанные нежилые помещения, применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Администрацию городского округа Саранск выплатить ФИО5 деньги, полученные по сделке и обязать ФИО5 передать указанные встроенные нежилые помещения собственникам дома № (л.д. 1-4).

27 декабря 2013 года заместителем директора Департамента по правовым вопросам Администрации городского округа Саранск ФИО4 представлены письменные возражения на иск ФИО1 и ФИО3, из которых следует, что на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24 января 1992 года № 609-ХП «О разграничении собственности на территории Мордовской ССР» в реестр муниципальной собственности городского округа Саранск, утвержденный решением Саранского городского Совета депутатов от 12 октября 2000 года № 89, были включены: встроенное нежилое помещение, площадью 267,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (реестровая запись №); встроенное нежилое помещение, площадью 116,0 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (реестровая запись №), что подтверждается выписками из реестра муниципальной собственности городского округа Саранск от 13 октября 2010 года (исх. №№ 3292, 3293). Согласно Приложению 3 к указанному постановлению Саранское производственное объединение коммунальных хозяйств в составе Саранского производственного объединения жилищного хозяйства (с подразделениями) - домоуправлениями отнесены к собственности местных советов (муниципальной собственности). Право муниципальной собственности городского округа Саранск на встроенное нежилое помещение, площадью 267,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> зарегистрировано 15 ноября 2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права муниципальной собственности от 15 ноября 2010 года №, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 ноября 2010 года №, на встроенное нежилое помещение, площадью 116 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано 9 ноября 2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права муниципальной собственности от 09 ноября 2010 года №, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 ноября 2010 года №. Требование о признании недействительным права муниципальной собственности соистцами предъявлено 14 ноября 2013 года. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Таким образом, срок исковой давности истекает соответственно 15 ноября 2013 года и 9 ноября 2013 года. При установлении факта пропуска срока исковой давности без уважительных причин судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу (часть 6 статьи 152 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В этой связи ФИО4 просила суд отказать в удовлетворении заявленного истцами требования о признании недействительным права муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск на помещения, в связи с пропуском срока исковой давности.

Кроме того, указала, что истцы оспаривают договоры купли-продажи муниципального имущества городского округа Саранск №№ 95, 96 помещений, расположенных по адресу: <адрес> г. Саранска от 30 ноября 2011 года, заключенных между Администрацией городского округа Саранск и ФИО5. Вместе с тем, договоры купли-продажи №№ 95,96 от 30 ноября 2013 года заключены в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 24 ноября 2011 гола № 2849 «Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества», посредством публичного предложения, информационное сообщение о котором было опубликовано в еженедельном аналитическом обозрении «Вечерний Саранск» от 26 октября 2013 года № 43. По итогам аукциона, был подписан протокол об итогах аукциона по продаже муниципального имущества городского округа Саранск. Победителем аукциона был признан ФИО5.

В силу пункта 1 статьи 499 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность признания торгов недействительными предусмотрена только в случае нарушения порядка их проведения.

По смыслу данной нормы закона следует, что основанием для признания недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов. Правовым последствием признания недействительными торгов является недействительность заключенного на торгах договора.

Правила проведения торгов по продаже на аукционе государственного или муниципального имущества предусмотрены статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 18 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Положением «Об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 года № 585. Аукцион по продаже муниципального имущества был проведен в соответствии с установленными правилами и в судебном порядке недействительным не признавался, истцами требований о признании аукциона по продаже муниципального имущества: помещений недействительными не заявлялось.

На момент продажи спорных помещений они являлись муниципальной собственностью городского округа Саранск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права муниципальной собственности от 15 ноября 2010 года №, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 ноября 2010 года № и свидетельством от 09 ноября 2010 года №, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 ноября 2010 года №. Регистрация права собственности городского округа Саранск на спорные помещения в установленном законом порядке недействительной признана не была. В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании заключенных между Администрацией городского округа Саранск и ФИО5 договоров купли-продажи помещений №№ 95, 96 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на помещения доме №.

Истцы оспаривают заключенные договора купли-продажи нежилого помещения, ссылаясь на положения части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации о принадлежности собственникам помещений в многоквартирном доме общих помещений дома, включая подвал.

Однако истцами не доказано, что данные объекты являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, отвечающим критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На момент приватизации первой квартиры (август 1992 год) в указанном жилом доме № встроенное нежилое помещение, площадью 116 кв.м сформировано как самостоятельный объект недвижимости, что подтверждает возможность его раздельного использования, а значит оно было предназначено (учтено, сформировано) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладения, следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

То обстоятельство, что в спорном помещении находятся системы инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания других помещений многоквартирного дома, по мнению представителя ответчика, не может восприниматься как доказательство, позволяющее считать данный объект общим имуществом собственников многоквартирного дома, отвечающего критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как изначально это спорное помещение было предназначено для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 2 марта 2010 года № 13391/09 «с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и практически в каждом помещении и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Спорные помещения изначально при проектировании дома было предназначены для самостоятельного использования для целей не связанных с использованием его собственниками дома и на основании этого право общей собственности собственников дома на данный подвал в момент приватизации первой квартиры не возникло.

То обстоятельство, что помещения были изначально спроектированы в качестве самостоятельного использования подтверждается также копией экспликации к плану строения.

По данным основаниям, представитель Администрации городского округа Саранск ФИО4 просила суд отказать истцам в удовлетворении предъявленного ими иска.

27 декабря 2013 года ФИО5 представлены письменные возражения относительно исковых требований ФИО1 и ФИО3, из которых следует, что встроенные нежилые помещения (подвал) площадью 267,6 кв.м. и 116,0 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, проданы ему 29 ноября 2011 года Администрацией городского округа Саранск посредством публичного предложения, с аукциона.

Истицы в своем исковом заявлении указали, что в нежилом помещении, расположенном под подъездом № 1, которое принадлежит ему на праве собственности, находятся инженерные коммуникации, а именно ввод холодного водоснабжения и приборы учета. По мнению истцов, чтобы списать показания общедомовых приборов учета, нужно получить его разрешение, однако такое утверждение не соответствует действительности, поскольку указанные коммуникации и приборы учета отсутствуют в его помещении, что подтверждается Справкой № 386 от 16 сентября 2013 года, выданной ООО «Домоуправление 23».

Истицами также указывается, что происходит реконструкция подвала. Уровень пола подвала углублен на 1 метр, оголен фундамент дома с внутренней стороны, вывезено большое количество грунта и фрагментов бетонных опорных конструкций дома, что также не соответствует действительности, так как в данном помещении производится ремонт в соответствии с проектом, а не реконструкция. Уровень пола остался прежним, никакие несущие или опорные конструкции не убраны. Данный факт подтверждается неоднократными проверками Прокуратуры Ленинского района г. Саранска, Администрацией Ленинского района городского округа Саранск, а также Государственной жилищной инспекцией Республики Мордовия. Вышеперечисленные уполномоченные органы проводили осмотр помещений и фотосъемку, что отражено в ответах на жалобы, заявления и обращения истиц в указанные уполномоченные органы.

Истицы в исковом заявлении утверждают, что в квартире № на стене появились трещины, а в квартирах на пятом этаже появились трещины в потолочном перекрытии и обвалилась штукатурка с потолка. Данное утверждение истцов ничем не подтверждено, отсутствуют доказательства причинно-следственной связи с проводимым ремонтом в нежилом помещении, принадлежащем ему. Возможно, указанные недостатки связанны с некачественным ремонтом самих квартир или с общим техническим состоянием дома 1961 года постройки. Факты отслоения штукатурки на верхних этажах со всех сторон дома, имеющего пять подъездов, имеются, но они не связанны с ремонтом в нежилом помещении, расположенном под первым подъездом, вероятнее всего имеется связь с возрастом и естественным износом отделочных материалов, нанесенных на дом несколько десятилетий назад.

В качестве основания исковых требований истцы указывают на ничтожность сделки. При разрешении указанного вопроса целесообразно опираться на положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о приватизации, согласно которой при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. В статье 30 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» приводится перечень оснований для признания сделок приватизации недействительными и судебный порядок признания их таковыми. Следовательно, сделки приватизации отнесены к оспоримым, поэтому нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожных сделках неприменимы. Не может при спорах по поводу объектов приватизации государственной и муниципальной собственности применяться и пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающийся лиц, которые вправе предъявить требование о признании сделки приватизации недействительной. По указанной статье Гражданского кодекса эти требования могут быть предъявлены лицами, указанными в Кодексе. В статьях 29 и 30 Закона о приватизации приведен закрытый перечень таких лиц. Считает, что право собственности на встроенные нежилые помещения площадью 267,6 кв.м. и 116,0 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, приобретено им правомерно и на законных основаниях, и ни в 2011 году, ни в 2012 году жильцами и нанимателями жилых и нежилых помещений не оспаривалось, поэтому не может быть признано недействительным по истечении установленного законом срока признания оспоримой сделки недействительной.

В ответ на указанные письменные возражения представителя ответчика, истцами представлены письменные объяснения по делу. Истцы указывали, что ссылка на статьи Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 05 июня 1992 года № 2930-1 в данном споре неуместна, поскольку Закон устанавливает организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства производства в Российской Федерации путем приватизации государственных и муниципальных предприятий в целях создания эффективной, социально ориентированной рыночной экономики. К защите нарушенного права третьих лиц это никакого отношения не имеет, и возникший между сторонами спор регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и др. В первую очередь они оспаривают право муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск Республики Мордовия на нежилые встроенные помещения площадью 116 кв.м. и 267 кв.м., расположенные в жилом доме №, как приватизированные с нарушением Закона, и правоустанавливающие документы о собственности. Как следствие этого – просят о признании договоров купли-продажи этих помещений и правоустанавливающих документов недействительными.

20 января 2014 года истцы уточнили исковые требования, просили суд признать недействительным право муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск Республики Мордовия на нежилые встроенные помещения общей площадью 116,0 кв.м. и 267,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, признать недействительными свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09 ноября 2010 года № на встроенное нежилое помещение общей площадью 116 кв.м. и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 15 ноября 2010 года № на встроенное нежилое помещение общей площадью 267,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, договор № 95 от 30 ноября 2011 года купли-продажи муниципального имущества городского округа Саранск встроенного нежилого помещения, общей площадью 116 кв.м. и договор № 96 от 30 ноября 2011 года купли-продажи муниципального имущества городского округа Саранск встроенного нежилого помещения, общей площадью 267,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО5 № от 22 февраля 2012 года на встроенное нежилое помещение, общей площадью 116,0 кв.м., подвал по адресу: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО5 № от 21 февраля 2012 года на встроенное нежилое помещение, общей площадью 267,6 кв.м., подвал по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Администрацию городского округа Саранск выплатить ФИО5 деньги, полученные по сделке, обязать ФИО5 передать вышеуказанные встроенные нежилые помещения площадью 116,0 кв.м. и 267,6 кв.м., расположенные в подвале дома № собственникам данного жилого дома.

Кроме того, истцы указали, что указания ответчиков на пропуск срока исковой давности не имеют под собой законных оснований. По мнению ответчиков, указанный срок должен исчисляться с даты государственной регистрации права 15 ноября 2010 года (на встроенное жилое помещение площадью 267,6 кв.м.), и 09 ноября 2010 года (на встроенное нежилое помещение площадью 116,0 кв.м.). Согласно части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В исковом заявлении истцами указано, что о нарушении права они узнали 26 октября 2011 года из газеты «Вечерний Саранск». Именно с этой даты и следует исчислять срок исковой давности. Заявленные ими требования о признании недействительными договоров купли-продажи спорных помещений вытекают как следствие из требования о признании недействительным права муниципальной собственности, не смотря на то, что аукцион по продаже спорных нежилых помещений был проведен в соответствии с действующим законодательством. Необоснованной является и ссылка ответчика на то, что на момент приватизации первой квартиры в августе 1992 года спорные помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, поскольку были заключены договора аренды муниципального имущества в 1994 году, 2001 году, 2006 году. Необоснованность очевидна, все указанные договора заключены позже приватизации первой квартиры.

В судебном заседании ФИО1 и ФИО3 и их представитель ФИО2 поддержали заявленные исковые требования, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Саранск ФИО4 относительно исковых требований ФИО1 и ФИО3 возразила по основаниям, изложенным в письменных возражениях, суду объяснила, что оснований для их удовлетворения не имеется, поскольку спорные встроенные нежилые помещения никогда не являлись общим имуществом многоквартирного дома №.

В судебное заседание ФИО5 не явился, о времени и месте судебного заседания указанное лицо извещено своевременно и надлежаще, о причинах своей неявки суд не известил.

В судебном заседании представитель ФИО5 – ФИО5 относительно исковых требований ФИО1 и ФИО3 возразил по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, суду объяснил, что спорные встроенные нежилые помещения никогда не являлись общим имуществом многоквартирного дома №, в них отсутствуют инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания указанного жилого дома. Также пояснил, что подвал является отдельным этажом, находящимся ниже уровня земли, это нежилое помещение, которое используется для разных целей. Если высота подвала ниже двух метров, то считается как припольное помещение, не созданное как отдельное помещение, а если высота более двух метров, то является отдельным помещением. Формулировка «подвал» – это не то, что принадлежит жильцам, а указание на место нахождения помещения как объекта.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков ООО ГУК «Центральная» ФИО6 оставил разрешение заявленных исковых требований на усмотрение суда, при это объяснил, что комиссией, созданной ООО ГУК «Центральная» были исследованы подвальные помещения дома № и установлено, что инженерные коммуникации, расположенные в подвальном помещении жилого дома № находятся в технически исправном состоянии, доступ к инженерным коммуникациям обеспечен, общедомовые узлы учета находятся в бойлерной подвального помещения.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив специалиста, исследовав письменные доказательства, суд приходит к нижеследующему.

В соответствии со статьей 298 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако, разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении N 489-О-О от 19 мая 2009 года указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся нежилые помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, сам факт наличия в подвальном помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания жилых помещений в доме, не является безусловным основанием для признания подвального помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24 января 1992 года № 609-ХП «О разграничении собственности на территории Мордовской ССР» в реестр муниципальной собственности городского округа Саранск, утвержденный решением Саранского городского Совета депутатов от 12 октября 2000 года № 89, были включены: встроенное нежилое помещение, площадью 267,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (реестровая запись №), встроенное нежилое помещение, площадью 116,0 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (реестровая запись №).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 является собственником 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 30 марта 2004 года); ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 18 февраля 2013 года).

В указанном жилом доме в подвале находятся встроенные нежилые помещения площадью 116 кв.м и 267,6 кв.м. Данные нежилые помещения согласно свидетельствам о государственной регистрации права соответственно от 9 ноября 2010 года и от 15 ноября 2010 года находились в муниципальной собственности городского округа Саранск.

На основании решения «Об условиях приватизации муниципального имущества», утвержденного постановлением администрации городского округа Саранск от 21 октября 2011 года № 2849 с ФИО5 30 ноября 2011 года заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому встроенное нежилое помещение общей площадью 116 кв.м перешло из муниципальной собственности в собственность ФИО5. Право собственности ФИО5 на указанное встроенное нежилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 22 февраля 2012 года.

На основании решения «Об условиях приватизации муниципального имущества», утвержденного постановлением администрации городского округа Саранск от 24 октября 2011 года № 2849 с ФИО5 30 ноября 2011 года заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому встроенное нежилое помещение общей площадью 267,6 кв.м перешло из муниципальной собственности в собственность ФИО5. Право собственности ФИО5 на указанное встроенное нежилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 21 февраля 2012 года.

Правила проведения торгов по продаже на аукционе государственного или муниципального имущества предусмотрены статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 18 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Положением «Об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 года № 585. Аукцион по продаже спорных встроенных нежилых помещений проведен в соответствии с установленными правилами.

Согласно акту обследования всего подвала дома №, составленному 16 января 2014 года комиссией, состоящей из работников ООО ГУК «Центральная», избранного 29 декабря 2012 года в качестве управляющей организации, а именно инженера тех. надзора ФИО15, главного инженера ФИО32, директора ООО «Домоуправление № 23» ФИО17, старшего мастера ООО «Домоуправление № 23» ФИО18, инженерные коммуникации, расположенные в подвальном помещении жилого дома №, находятся в технически исправном состоянии, доступ к инженерным коммуникациям обеспечен, общедомовые узлы учета находятся в бойлерной подвального помещения.

Из показаний специалиста ФИО19 - заместителя начальника Саранского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ по Республике Мордовия, данных на основании материалов инвентарного дела, в частности, поэтажных планов и экспликации подвала из инвентарного дела на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 1 августа 1961 года (первичная инвентаризация), 3 марта 1986 года с последующими изменениями, следует, что расположенные в подвале встроенные нежилые помещения могли использоваться как самостоятельные объекты недвижимости. Технические паспорта отдельно составлены на три встроенных нежилых помещения - площадью 116 кв.м., 52,1 кв.м. и 267,6 кв.м. 13 октября 1969 года проводилась инвентаризация данного дома, по инструкциям, по которым ранее работало БТИ: подвал входил в общую площадь дома, но в общую полезную не входил, а вводился дом в эксплуатацию по общеполезной площади.14 марта 1997 года была произведена переоценка дома, инвентаризационная стоимость дома была пересчитана для налогообложения, был начислен процент износа и т.д. А инвентаризация всего дома не проводилась. В подвале дома № по данным инвентарного дела находились: подвальное помещение, подвальное помещение, подвальное помещение, коридор, зал заседания, коридор, коридор, коридор, коридор, коридор, подвальное помещение, коридор, кладовая, три проявочных лаборатории, лаборатория №2

Из представленных суду письменных доказательств следует, что встроенное нежилое помещение в доме № с площадью 116 кв.м. арендовалось МОУ ДО «Специализированная детско-юношеская школа олимпийского резерва № 4» (договор аренды муниципального нежилого помещения № 2678 от 26 сентября 2001 года, срок аренды – 11 месяцев, в дальнейшем на основании соглашения к договору аренда установлена на период с 26 июля 2003 года по 26 июня 2004 года; договор аренды муниципального нежилого помещения № 4154 от 19 сентября 2006 года срок аренды – 11 месяцев).

В судебном заседании истица ФИО3 объяснила суду, что подвальные помещения, расположенные в доме № за квартирами, расположенными в доме, не закреплялись, в подвальных помещениях располагалась аптека, хранилась мебель.

В отношении спорных объектов недвижимости проведена процедура технического и кадастрового учета, изготовлены кадастровые паспорта помещений, внесены сведения в ЕГРП.

Проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения не являются техническими помещениями, обслуживающими многоквартирный дом. Технические характеристики данных помещений позволяют использовать их как самостоятельные объекты.

Довод истиц о том, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, в связи с чем, спорные встроенные нежилые помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку на момент приватизации первой квартиры в августе 1992 года (данное обстоятельство никем не оспаривалось) спорные нежилые помещения не были сформированы как объекты самостоятельного пользования, является несостоятельным.

Так, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02 марта 2010 г. N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что истицами не представлено доказательств в подтверждение заявленных ими доводов в обоснование своих исковых требований о признании сделок и их государственной регистрации недействительными.

Доводы истиц о состоянии квартир в доме и непосредственного общего имущества дома в результате произведенных ФИО5 работ не могут повлиять на разрешение вопросов о законности совершенных сделок и должны быть предметом рассмотрения иных исковых требований истиц, связанных с переустройством (перепланировкой) помещений, произведенными в них работами и их соответствием необходимым при их соблюдении обязательным правилам, нормам и требованиям.

Исходя из вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований истиц, предъявленных ими к Администрации городского округа Саранск.

Поскольку процедура передачи в собственность ФИО5 спорных встроенных нежилых помещений не нарушена, также не имеется оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к нему истицами.

Довод представителей ответчиков о пропуске срока исковой давности по оспариванию государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении спорных жилых помещений суд считает несостоятельным, поскольку к данным сделкам применяются положения о ничтожных сделках.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку истицы не являются сторонами оспариваемых сделок, срок исковой давности исчисляется по правилам пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с 26 октября 2011 года.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворении иска ФИО1 и ФИО3 к Администрации городского округа Саранск, ФИО5 о признании недействительным права муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск на нежилые встроенные помещения общей площадью 116 кв.м. и 267,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанные помещения от 9 ноября 2010 года № и от 15 ноября 2010 года №, о признании недействительными договоров купли-продажи указанных помещений № 95 и № 96 от 30 ноября 2011 года, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ФИО5 № от 22 февраля 2012 года и № от 21 февраля 2012 года на указанные нежилые помещения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки и понуждении Администрации городского округа Саранск выплатить ФИО5 деньги, полученные по сделке, и о понуждении ФИО5 передать указанные встроенные нежилые помещения собственникам дома №,

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истицами требований и по указанным ими основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 и ФИО3 в удовлетворении иска к Администрации городского округа Саранск, ФИО5 о признании недействительным права муниципальной собственности Администрации городского округа Саранск на нежилые встроенные помещения общей площадью 116 кв.м. и 267,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанные помещения от 9 ноября 2010 года № и от 15 ноября 2010 года №, о признании недействительными договоров купли-продажи указанных помещений № 95 и № 96 от 30 ноября 2011 года, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ФИО5 № от 22 февраля 2012 года и № от 21 февраля 2012 года на указанные нежилые помещения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки и понуждении Администрации городского округа Саранск выплатить ФИО5 деньги, полученные по сделке, и о понуждении ФИО5 передать указанные встроенные нежилые помещения собственникам дома №, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия О.В. Селезнева