Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-112/2017 по искуФИО5 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, -

у с т а н о в и л :

ФИО5 обратилась в суд с искомк Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 856954 руб. 84 копейки, коммунальным платежам в размере 57 202,40 руб., неустойки в размере 124129рублей 75 коп. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 13391рублей 43 коп., ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств оп договору арендынежилого помещения от «29» января 2016года за период времени с 29.01.2016г. по 30.11.2016г.

Представитель ответчика ФИО3 возражал против удовлетворения иска, представил письменный текст пояснений (л.д.149-151).

Указал также, что арендодатель ремонт помещения производить не стал, и ФИО3 была вынуждена производить этот ремонт сама. Стоимость капитального ремонта помещения составила 278 009,25 руб. Между истцом и ответчиком была достигнута устная договоренность что сумма, затраченная сумма на капитальный ремонт помещения будет зачтена в стоимость аренды. После производства ремонта арендодатель отказался засчитывать его стоимость в счет арендной платы. В связи с этим ответчица была вынуждена потребовать расторжения договора аренды.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика суд находит, что данный иск является обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом з соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п.п. 3,4,5 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В соответствии с п. 1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела устанолвено, что между ФИО5 и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения от 29 января 2016г.

Согласно условиям Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 103,1 кв.м., из которой торговая площадь составляет 49 кв.м., находящееся в здании по адресу: <адрес>. Условный номер нежилого помещения: №. Указанное помещение передавалось Арендатору для размещения торговых площадей мебельного салона «<данные изъяты>».

Фактически помещение передано Арендодателем и принято Арендатором «29» января 2016г., что подтверждается актом приема-передачи от «29» января 2016г.

Согласно п. 4.1. Договора общая сумма арендной платы за помещениеустановлена в размере 115 000,00 руб. в месяц, перечисляется Арендатором на банковский счет Арендодателя за вычетом налогов на доходы физических лиц, которые должны перечислятся Арендодателем в бюджет.

Таким образом ежемесячная сумма арендной платы сторонами установлена в размере 100 050,00 руб. и НДФЛ (13%) - 14 950,00 руб. Согласно п.п. 3.1.6; 4.3.; 4.4 Договора Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендные платежи. Начисление арендной платы начинается с даты подписания акта приема-передачи Помещения. Оплата за неполный месяц аренды производится пропорционально дням фактической аренды Помещения. Арендные платежи вносятся арендатором ежемесячно, не позднее 5 (Пятого) числа оплачиваемого месяца. Кроме того, как указано в п. 4.6. Договора, арендная плата должна оплачиваться в полном объеме вне зависимости от состояния помещения, финансового положения Арендатора или любых других факторов.

Ответчиком произведены две оплаты по договору на общую сумму 150 000,00 руб.:в размере 80 000.00 руб. от 29.02.2016г. (Выписка банка «ВТБ 24» (ПАО) от 23.09.2016г.), в размере 70 000.00 руб. от 30.05.2016г. (Выписка банка «ВТБ 24» (ПАО) от 23.09.2016г.)

В соответствии п. 4.1.1. Договора, плата за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги не являются частью арендной платы и возмещаются Арендатором не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня получения Арендатором счетов с приложением подтверждающих документов.

Представителем ответчика не опровергнуто, что ответчик пользовался арендованным нежилым помещением в период времени с 29.01.2016г. по 30.11.2016г. Сумма, которая должна быть оплачена (арендная плата без учета НДФЛ) за указанный период составляет 1 006 954,84 руб. При этом расчет задолженности ответчика перед истцом, указанный в иске, суд признает верным.. С учетом ранее оплаченных ответчиком сумм (150 000,00 руб.) задолженность по арендной плате по состоянию на 30.11.2016г. составляет 856 954,84 руб.Также за период с 01.02.2016г. по 31.08.2016г. Ответчиком не оплачены коммунальные платежи в размере 57 202,40 руб.

Истцом в обоснование требований по плате коммунальных платежей представлены счета-фактуры на общую сумму 57202 рублей 40 коп. При этом размер начислений по коммунальным услугам ответчиком не оспорен, контрасчета не представлено, в связи с чем выставленные истцом счета на общую сумму 57202 рублей 40 коп.суд признает верными.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор, при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Факт передачи имущества от арендатора к арендодателю подтверждается актом приемки-передачи. Только в этом случае право пользования помещением прекращается.

Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно п. 5.1. Договора в случае нарушения срока уплаты арендной платы и иных платежей, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку из расчета 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа. Согласно п.4.4. Договора, арендные платежи вносятся арендатором ежемесячно. Оплата производится не позднее 5 (Пятого) числа оплачиваемого месяца на основании Договора. Также согласно п. 4.7. Договора, Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку арендных платежей сроком на 60 (Шестьдесят) календарных дней с момента подписания Договора. Кроме того, согласно п.4.1.1. плата за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги возмещаются Арендатором в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения Арендатором от Арендодателя счетов (с приложением документов, подтверждающих величину указанных расходов).

Расчет, представленный истцом, неустойки по договору аренды нежилого помещения от «29» января 2016 года за период времени с 15.10.2016 года по 30.11.2016 года за просрочку оплаты арендных платежей и коммунальных услуг 124 129,75 руб. суд признает верным.

Арендодателем в адрес Арендатора была направлена претензия № 1 от 15.09.2016г. по почте письмом с описью вложения (по двум адресам) с требованием оплатить задолженность по договору, а также предоставить документы, подтверждающие оплату НДФЛ (13%) в бюджет согласно п. 4.1. Договора. Указанная претензия была получена Ответчиком «07» октября 2016г. по адресу регистрации (месту жительства).

Согласно п. 2.1.5 Договора необходимость и сроки проведения капитального ремонта Помещения определяются Арендодателем на основании показателей и критериев, установленных нормативными правовыми и техническими актами РФ. Согласно п. 2.1.7 Договора Арендодатель обязуется разрешать Арендатору проводить за его счет любой ремонт в помещении, связанный с его текущей эксплуатацией, также согласовывая с Арендодателем.

Доводы представителя ответчика о том, что между истцом и ответчиком была достигнута устная договоренность что сумма, затраченная сумма на капитальный ремонт помещения будет зачтена в стоимость аренды, не нашли подтверждения в ходе судебного заседания.

Из пояснений представителя истца следует, что на момент передачи помещения в аренду и подписания акта приема-передачи помещение уже было отремонтировано и не требовало проведения капитального ремонта. Никаких уведомлений от Арендатора в адрес Арендодателя о необходимости проведения как текущего, так и капитального ремонта не поступало. Никаких согласований, в том числе и с БТИ, также не было. По мнению представителя истца, необходимость в проведении ремонтных работ у ответчика возникла в связи с необходимостью соблюдения условий франшизы, предусматривающих определенный проект помещения.

В п. п. 3.1.5 и 6.7 спорного договора также указано,что с момента прекращения договора по любым основаниям Арендатор обязан передать помещение Арендодателю с обязательным подписанием Акта приема-передачи Помещения. Арендатор не вправе требовать возмещения стоимости произведенных в помещении неотделимых улучшений.

Согласно п. 8.2. договора стороны признают сообщения, переданные друг другу посредством электронной почты, как допустимое средство обмена информацией и уведомлениями наравне с бумажной перепиской, если таковые сообщения были отправлены второй стороне на адрес электронной почты си с адреса электронной почты, указанных в реквизитах сторон.

Однако п. 6.11. договора предусмотрено специальное условие для расторжения договора - арендатор должен обязательно предупредить Арендодателя не менее чем за 30 дней до даты расторжения Договора. Датой расторжения договора вследствие одностороннего отказа Арендатора от его исполнения является дата истечения срока 30 дней со дня направления Арендатором Арендодателю указанного уведомления почтовым отправлением или получения его Арендодателем под расписку.

Таким образом, установлено, что никаких уведомлений о расторжении договора, оформленных надлежащим образом арендодателю арендатором не направлялось.

Истцом по адресу электронной почты сообщено ответчику о том, что досрочное расторжение возможно только после предупреждения надлежащим образом за 30 дней, а также истцом предложено составить соглашение о расторжении договора, передать помещение и оплатить задолженность по аренде. Ключи от помещения по состоянию на день рассмотрения спора находятся у арендатора.

В обоснование своих доводов ответчиком в судебное заседание представлен акт приема-передачи ключей, подписанный ответчиком и ФИО6 Из пояснений представителя истца следует, что истец не уведомлен о подписании настоящего акта и не знает, по какой причине гражданка ФИО6, не имея никаких полномочий и не состоя в договорных или трудовых отношений с истцом, подписала настоящий акт.

Таким образом, подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 856954 руб. 84 копейки, коммунальным платежам в размере 57 202,40 руб., неустойки в размере 124129рублей 75 коп. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 13391рублей 43 коп по договору аренды нежилого помещения от «29» января 2016 года за период времени с 29.01.2016г. по 30.11.2016г.

При этом суду ответчиком представлено заявление о снижении размера неустойки, однако не представлено каких-либо доводов, по которым неустойка может быть снижена, в связи с чем суд считает необходимым взыскать неустойку по договору аренды нежилого помещения от «29» января 2016 года за период времени с 15.10.2016 года по 30.11.2016 года за просрочку оплаты арендных платежей и коммунальных услуг в полном размересогласно условий договора, то есть 124129рублей 75 коп.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца должна быть взыскана госпошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 13391рублей 43 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198,199 ГПК РФ,-

РЕШИЛ:
Исковые требованияФИО5 удовлетворить:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО5 задолженность по арендной плате в размере 856954 руб. 84 коп., коммунальным платежам в размере 57 202,40 руб. по договоруаренды нежилого помещения от 29 января 2016 года за период времени с 29.01.2016г. по 30.11.2016г., неустойку в размере 124129рублей 75 коп.за период времени с 15.10.2016 года по 30.11.2016 года за просрочку оплаты арендных платежей и коммунальных услуг по договору, расходы по уплате государственной пошлины в размере 13391рублей 43 коп.,а всего с нее взыскать 1051 578 (один миллион пятьдесят одну тысячу пятьсот семьдесят восемь) рублей 42 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца.

Полный текст решения суда изготовлен 30.01.2017 года.

Председательствующий Г.С. Комиссарова