Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Советский муниципальный район к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

у с т а н о в и л:

Администрация МО Советский муниципальный район обратилась с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что между МО Советский муниципальный район Кировской области, Управлением образования Советского района и ИП ФИО1 был заключен договор аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ. на здание кухни с прачечной, общей площадью 75,4 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. На момент проведения аукциона и заключения договора имущество было закреплено на праве оперативного управления за Управлением образования администрации Советского района (номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ). Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ имущество было изъято из оперативного управления Управления образования администрации Советского района. Статус индивидуального предпринимателя снят ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ договор расторгнут. В соответствии с пунктами п.4.1 и 4.2 договора ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за предоставляемое в аренду имущество ежемесячно в размере 1/12 части годовой суммы не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца (предварительная оплата). Ответчик не выполнил свою обязанность по своевременному внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом, что нарушает условия договора. Кроме того, невнесение арендной платы ответчиком является нарушением ч. 1 ст. 614 ГК РФ. Сумма основного долга ответчика по уплате арендных платежей на день подачи искового заявления составляет 69 100, 36 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В силу ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, кредитор вправе требовать неустойку (пени), определенную договором. В соответствии с положением пункта 5.3 договора, в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 445, 00 рублей. Ответчик обязательство в срок не исполнил (по сроку - ДД.ММ.ГГГГ г.), оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 57 дней, сумма пени составляет 2 406 рублей 83 копейки. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 445, 00 рублей. Ответчик обязательство в срок не исполнил (по сроку - ДД.ММ.ГГГГ оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ. На ДД.ММ.ГГГГ оплаты пропущен на 94 дня, сумма пени составляет 3 969 рублей 15 копеек. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 445, 00 рублей. Ответчик обязательство в срок не исполнил (по сроку - ДД.ММ.ГГГГ г.), оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 66 дней, сумма пени составляет 2 786 рублей 85 копеек. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 445, 00 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 400 дней, сумма пени составляет 16 890 рублей. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 445, 00 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 371 день, сумма пени составляет 15 665 рублей 48 копеек. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 445, 00 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 340 дней, сумма пени составляет 14 356 рублей 50 копеек. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 445, 00 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 312 дней, сумма пени составляет ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с пунктом 4.4 договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке и подлежит ежегодному увеличению пропорционально уровню инфляции на территории Кировской области согласно официальных данных органов государственной статистики. Размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составил 8 830 рублей 09 копеек. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 830, 09 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 281 день, сумма пени составляет 12 406 рублей 28 копеек. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 830, 09 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 251 день, сумма пени составляет 11 081 рубль 76 копеек. Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 830, 09 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 217 дней, сумма пени составляет ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 830, 09 рублей. На ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты пропущен на 190 дней, сумма пени составляет 8 388 рублей 59 копеек. Таким образом, сумма пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 110706 рублей 29 копеек. Истцом в адрес ответчика были направлены претензии от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ с требованием о погашении имеющейся задолженности. Тем не менее, до настоящего времени ответчик задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года не оплатил. Просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате и пени по договору аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ б/н в сумме 179 806 рублей 65 копеек, в том числе сумму основного долга в размере 69 100 рублей 36 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года и пени за просрочку платежа в размере 110 706 рублей 29 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала в полном объёме. Суду пояснила, что договор аренды муниципального имущества – здания кухни с прачечной, расположенного по адресу: <адрес>, с ИП ФИО1 был заключён ДД.ММ.ГГГГ, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, по результатам проведённого ДД.ММ.ГГГГ аукциона. Размер ежемесячного арендного платежа – 8 445 рублей, первоначально был установлен его условиями, впоследствии увеличивался пропорционально уровню инфляции на территории Кировской области, что было прямо предусмотрено договором аренды. С момента заключения договора до ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 использовала помещение в предпринимательских целях, однако арендные платежи с сентября по ДД.ММ.ГГГГ вносила с просрочкой, начиная с ДД.ММ.ГГГГ платежей не совершала, с заявлением о зачёте в счёт арендной платы расходов на ремонт не обращалась. ДД.ММ.ГГГГ договор с ФИО1 был расторгнут на основании её заявления, задолженность по арендной плате в размере 69 100 рублей ею не погашена. В период действия договора аренды – ДД.ММ.ГГГГ, в рамках исполнительного производства №, возбужденного Советским МРО СП УФССП России по Кировской области в отношении должника – администрации МО Советский район, на муниципальное имущество - здание и земельный участок по адресу: <адрес>, был наложен арест в форме объявления запрета на распоряжение указанным имуществом, с правом пользования. Указанный запрет, являясь обеспечительной мерой, не лишал ФИО1 права пользоваться арендуемым имуществом, а при смене собственника права по договору аренды сохранили бы свое действие. В связи с просрочкой внесения арендных платежей и наличием задолженности, ФИО1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ начислены пени в размере 110 706 рублей.

Ответчик ФИО1 иск признала частично. Суду пояснила, что здание по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ использовала в предпринимательской деятельности как цех для производства пельменей и мясных полуфабрикатов, с этой целью произвела в нём косметический ремонт. С заявлением о зачёте произведённых расходов в счёт арендной платы не обращалась. ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукциона с ней был официально заключён договор аренды указанного имущества, уже находящегося под арестом по долгам администрации района, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Наличие ареста препятствием для пользования ею арендованным имуществом не являлось, однако, поскольку здание в любой момент могло быть продано судебными приставами, она не стала делать сертификацию на производимую продукцию. По этой же причине, поскольку бизнес прекратил своё существование, она перестала вносить арендную плату по договору, а ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию с заявлением о его расторжении в одностороннем порядке. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды имущества был досрочно расторгнут, задолженность по арендной плате ею не погашена. С размером задолженности по арендной плате она согласна, не согласна с размером начисленных пеней, в том числе и по причине несоответствия по срокам платежей. Имеющимися у неё квитанциями подтверждается, что оплата за ДД.ММ.ГГГГ ею произведена ДД.ММ.ГГГГ, тогда как пени начислены по ДД.ММ.ГГГГ (разница 1 день), оплата за ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ, пени начислены по ДД.ММ.ГГГГ (разница в 1 день), за ДД.ММ.ГГГГ оплата произведена ею ДД.ММ.ГГГГ, пени начислены по ДД.ММ.ГГГГ. Также полагает, что начисление пени с ДД.ММ.ГГГГ является неправомерным, поскольку ею подано заявление о расторжении договора, а, кроме того, сумма пени несоразмерна заявленному основному долгу, просит уменьшить её размер.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения аукциона между МО Советский муниципальный район Кировской области, являющимся собственником имущества, Управлением образованием Советского района, являющимся арендодателем закреплённого за ним на праве оперативного управления имущества, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды муниципального имущества: здания кухни с прачечной, общей площадью 75,4 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, для размещения производства пельменей и полуфабрикатов из мяса.

Пунктами 4.1 и 4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере 101340 рублей в год, 8445 рублей в месяц, не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 4.4 Договора предусмотрено право арендодателя пересматривать размер арендной платы в одностороннем порядке и ежегодно увеличивать его пропорционально уровню инфляции на территории Кировской области, определённому на основании официальных данных органов государственной статистики, с направлением арендатору уведомления о таком изменении вместе с расчётом.

Если в течение трёх дней с даты получения уведомления об изменении арендной платы арендатор не известит арендодателя о несогласии с изменением размера арендной платы, изменение считается согласованным.

В материалах дела имеется направлявшееся ФИО1 Управлением земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности администрации МО Советский район уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об изменении арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ пропорционально уровню инфляции ДД.ММ.ГГГГ по Кировской области до 105 961, 10 рублей в год, 8 830, 09 рублей в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомление ФИО1 получено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16), размер согласованной арендной платы и фактическое наличие между сторонами арендных отношений истцом не оспаривается.

Тот факт, что государственная регистрация указанного договора отсутствует, по мнению суда, на правоотношения сторон не влияет, поскольку, по смыслу ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, такая регистрация осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. При фактическом исполнении такого договора сторонами он влечет для них правовые последствия в виде возникновения прав и обязанностей.

Судом установлено, что в нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом за период с ДД.ММ.ГГГГ. не исполнила. Задолженность ответчика перед истцом за указанный период составляет 69 100 рублей 36 копеек, что подтверждается представленным расчетом начисления платежей.

Оспаривая размер заявленной к взысканию задолженности, ФИО1 ссылается, что наложение ареста на здание сделало невозможным получение ею сертификации на изготавливаемую мясную продукцию, то есть создало препятствия для осуществления ею предпринимательской деятельности.

Вместе с тем доказательства, свидетельствующие об ограничении права ФИО1 на пользование арендованным имуществом, в деле отсутствуют.

Судом установлено, что на исполнении Советского межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Кировской области находилось исполнительное производство в отношении должника МО Советский муниципальный район. ДД.ММ.ГГГГ года судебным приставом-исполнителем в рамках данного исполнительного производства составлен акт описи и ареста имущества, на основании которого описи и аресту подвергнуты принадлежащие должнику: двухэтажное деревянное здание, площадью 383, 2 кв. метра; одноэтажное здание кухни с прачечной, площадью 75,4 кв. метра; земельный участок, площадью 3209 кв. метров, расположенные по адресу: <адрес>. Арест произведен в форме объявления запрета распоряжения имуществом, с правом пользования им.

Исходя из смысла и содержания статьи 606 ГК РФ, право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Право по распоряжению имуществом арендатору законом не представлено, поскольку собственник имущества остается прежним. Кроме того, в силу закона, изменение собственника не влечет за собой изменение прав и обязанностей по договору аренды.

Соответственно, наложение ареста на имущество с запретом собственнику распоряжаться указанным имуществом, являясь обеспечительной мерой, не лишало ФИО1, возможности пользоваться арендуемым помещением, то есть не нарушало каких-либо её прав и законных интересов.

Кроме того, ФИО1 как индивидуальный предприниматель, сама определяя объем своих прав и реализуя их по своему усмотрению, имела возможность до подписания договора оценить возможные предпринимательские риски и убытки, поскольку была осведомлена об аресте используемого ею имущества, что подтвердила в судебном заседании.

Вместе с тем доводы ответчика о неправомерном начислении ей арендной платы с даты подачи заявления о расторжении договора, суд находит заслуживающими внимания.

В соответствии с п. 6.1 Договора, все предложения сторон о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

В судебном заседании установлено и подтверждается представленными в материалы дела документами, что ДД.ММ.ГГГГ года ИП ФИО1 обратилась к главе Советского района ФИО3 с заявлением о расторжении с ней договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ года.

Указанное соглашение было подписано сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть с нарушением месячного срока предусмотренного договором для принятия решения о его расторжении.

Соответственно оснований для начисления ИП ФИО1 арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ (по истечении месяца с даты подачи ею заявления) у истца не имелось, а арендный платёж за ДД.ММ.ГГГГ должен был составлять 4 222, 5 рублей (8445 рублей / 2).

Произведя расчет суммы задолженности с учетом перечисленных выше условий, суд приходит к выводу, что размер подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет 64 906 рублей.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.3 договора установлена ответственность арендатора в виде уплаты пени из расчета 0,5% от размера невнесенный арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца за период просрочки платежа в размере 8 445 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (57 дней), сумма пени составляет: 8 445 * 57 * 0,5 % = 2 406, 83 рубля.

За период просрочки платежа в размере 8 445 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (94 дня), сумма пени составляет: 8 445 * 94 * 0,5 % = 3 969, 15 копеек

За период просрочки платежа в размере 8 445 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (66 дней), сумма пени составляет: 8 445 * 66 * 0,5 % = 2 786, 85 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 445 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (400 дней), сумма пени составляет: 8 445 * 400 * 0,5 % = 16 890 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 445 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (371 день), сумма пени составляет: 8 445 * 371 * 0,5 % = 15 665, 48 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 445 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (340 день), сумма пени составляет: 8 445 * 340 * 0,5 % = 14 356, 50 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 445 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (312 день), сумма пени составляет: 8 445 * 312 * 0,5 % = 13 174, 20 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 830, 09 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (281 день), сумма пени составляет: 8 830,09 * 281 * 0,5 % = 12 406, 28 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 830, 09 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (251 день), сумма пени составляет: 8 830,09 * 251 * 0,5 % = 11 081, 76 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 830, 09 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (217 день), сумма пени составляет: 8 830,09 * 217 * 0,5 % = 9 580, 65 рублей.

За период просрочки платежа в размере 8 830, 09 рублей за ДД.ММ.ГГГГ (190 дней), сумма пени составляет: 8 830,09 * 190 * 0,5 % = 8 388 рублей.

Исходя из представленного истцом расчёта, проверенного судом, всего заявленная истцом к взысканию с ответчика неустойка составляет 110 706, 29 рублей.

Вместе с тем, размер подлежащей взысканию с ИП ФИО1 неустойки за просрочку платежа за ДД.ММ.ГГГГ подлежит изменению, в связи со снижением его размера судом до 4 222, 5 рублей.

Соответственно, за период просрочки указанного платежа с ДД.ММ.ГГГГ (190 дней), сумма пени составляет: 4 222, 5 * 190 * 0,5 % = 4 011, 37 рублей.

Таким образом, всего размер пени за несвоевременное внесение ИП ФИО1 арендной платы составляет 106 694, 92 рубля.

Доводы ответчицы о расхождении сведений по датам внесения платежей в ДД.ММ.ГГГГ судом проверены. Установлено, что расчёт неустойки в указанные месяцы произведён истцом с даты поступления денежных средств на его счёт, что прямо предусмотрено п. 4.2 Договора, а не с даты его внесения арендатором.

Разрешая ходатайство ФИО1 о снижении чрезмерного размера неустойки, суд приходит к выводу о наличии оснований для такого снижения.

В силу ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, просрочки исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ФИО1 суд принимает во внимание, что начисленная неустойка почти в два раза превышает размер задолженности по арендной плате, а также тот факт, что, несмотря на возникновение уже в ДД.ММ.ГГГГ оснований для взыскания долга в связи с неисполнением соответствующей обязанности арендатором, администрация муниципального района с соответствующими требованиями в суд обратилась лишь в ДД.ММ.ГГГГ чем способствовала увеличению размера задолженности.

Истцом о значительном характере негативных последствий, связанных с наличием задолженности по арендной плате, не заявлено, каких-либо доказательств этому, как того требует ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

При наличии указанных обстоятельств, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ФИО1 неустойки до 64 000 рублей.

Таким образом, общий размер взыскания с ФИО1 составляет:

64 906 рублей – задолженность по арендной плате + 64 000 рублей – неустойка (пеня) = 128 906 рублей.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобождён, взыскивается с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов.

Поэтому с ответчика ФИО1 в доход бюджета муниципального образования Советский район подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 778 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования администрации муниципального образования Советский муниципальный район удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 64 906 рублей, пеню за несвоевременное внесение арендной платы в размере 64 000 рублей, итого 128 906 рублей.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход бюджета муниципального образования Советский район в размере 3 778 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения, с 07 марта 2018 года в Кировский областной суд через Советский районный суд.

Судья С.М.Мамаев

Мотивированное решение составлено 07 марта 2018 года

Судья С.М. Мамаев