Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края к Гайванюк Л.Г. о взыскании разницы стоимости объекта недвижимого имущества и расходов на оплату строительно-технической экспертизы объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Нефтекумского муниципального района Ставропольского края обратилась в суд с исковыми требованиями к Гайванюк Л.Г. о взыскании разницы стоимости объекта недвижимого имущества и расходов на оплату строительно-технической экспертизы объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края М. по доверенности поддержала заявленные требования, суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> муниципального района <адрес> и ответчицей Гайванюк Л.Г. заключен муниципальный контракт № на приобретение объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу <адрес> в муниципальную собственность <адрес> муниципального района для размещения муниципального казенного учреждения <адрес> муниципального района <адрес> «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в <адрес>» по цене <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества была определена на основании предоставленного отчета № «Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего Гайванюк Л.Г., расположенногопо адресу: <адрес>», составленного индивидуальнымпредпринимателем специалистом-оценщиком Т.

Согласно пункту 1.6. Контракта продавец подтверждал, что отчуждаемый объект недвижимого имущества передается Заказчику в пригодном для использования состоянии.

В соответствии с пунктом 7.1. Контракта установлен гарантийный срок на приобретаемый объект недвижимого имущества, в том числе на конструктивные элементы здания (помещения), который составляет 5 лет со дня перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

В ходе использования помещения, в котором осуществляет деятельность МКУ НМР <адрес> МФЦ, расположенного по указанному адресу, были выявлены признаки аварийности объекта недвижимости, при которых эксплуатация помещений стала невозможна, о чем администрации <адрес> муниципального района <адрес> ранее не было известно.

Согласно решению <адрес> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному исковому заявлению прокурора <адрес> к муниципальному казенному учреждению <адрес> муниципального района <адрес> «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в <адрес>» о признании незаконным бездействия, возложении обязанности приостановить предоставление услуг до устранения выявленных нарушений, деятельность муниципального казенного учреждения <адрес> муниципального района <адрес> «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в <адрес>», в нежилом помещении, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенном по адресу: <адрес> в котором осуществляет деятельность МКУ НМР <адрес> МФЦ и являющимся местом массового пребывания людей, несущие конструкции которого (плиты перекрытия) не пригодны для эксплуатации, в связи с чем деятельность МКУ НМР <адрес> МФЦ по предоставлению государственных и муниципальных услуг, была приостановлена до установления и устранения выявленных нарушений в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>.

По результатам проведенных контрольных мероприятий в ДД.ММ.ГГГГ года Контрольно-счетной палатой <адрес> была проведена повторная экспертиза приобретенных истцом помещений, в ходе которой установлено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> оценщиком были допущены искажения показателей расчета и не отражена достоверная рыночная стоимость нежилого помещения. Согласно Заключению эксперта ГУП СК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ с учетом выявленных недостатков аварийности помещений рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составила <данные изъяты>.рублей.

В связи с чем, администрацией <адрес> муниципального района <адрес> было предложено Гайванюк Л.Г. в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести возврат в бюджет Нефтекумского муниципального района <адрес> установленной разницы стоимости объекта недвижимого имущества в сумме <данные изъяты>. рублей.

Однако, администрация <адрес> муниципального района на свое предложение получила отказ от Гайванюк Л.Г.

Таким образом, оплатив по муниципальному контракту стоимость нежилого помещения в сумме <данные изъяты>. рублей, вместо <данные изъяты> рублей, администрация <адрес> муниципального района <адрес> понесла убытки в виде разницы стоимости объекта недвижимости в сумме <данные изъяты> рублей.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены;безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, покупатель имеет право предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 475 ГК РФ (соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара).

Кроме того, пояснила, что при заключении муниципального контракта не имелось возможности проведения оценки чужого имущества, ответчица согласилась с условиями контракта, где предусматривался гарантийный срок на приобретаемый объект недвижимого имущества сроком на 5 лет. В ходе эксплуатации объекта недвижимого имущества были выявлены скрытые недостатки нежилого помещения (подвала), которое не являлось предметом сделки, и на основании заключения экспертизы, произведенной по заказу истца, подвальное помещение признано находящимся в аварийном состоянии, которое не позволило дальнейшую эксплуатацию приобретенного по муниципальному контракту объекта недвижимого имущества по назначению. На правах предоставленных гражданским законодательством РФ истец вправе требовать соразмерного уменьшения цены. В настоящее время недостатки помещения устранены в полном объеме.

Просит взыскать с Гайванюк Л.Г. в пользу администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края разницу стоимости объекта недвижимости,, расположенного по адресу: <адрес>,приобретенного по муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГГГ№ в сумме <данные изъяты>, расходы по оплате за проведение экспертизы.

Представитель ответчицы Гайванюк Л.Г. - С., действующий по доверенности, в судебном заседании не признал заявленные исковые требования в силу того, что договоренность по цене сделки, заключенной между истцом и ответчицей, была достигнута сторонами при заключении договора купли-продажи. Основанием установления конкретной цены сделки явилось заключение независимого эксперта, которое оспорено не было. Недостатки конструктивных элементов, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, не являлись собственностью Гайванюк Л.Г. Со всеми недостатками, выявленными при заключении сделки, истец был ознакомлен, что выразилось в согласовании цены контракта истцом, который с его стороны подписан. Истцом не затрачено денежных средств на устранение недостатков относительно приобретенного недвижимого имущества, поскольку были оплачены за счет стороны ответчика, на ремонт предъявленных истцом недостатков объекта недвижимого имущества из бюджета каких-либо средств не выделялось. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав доводы истца, возражения представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 38, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст.ст. 420, 421, 424 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Условия заключения сделок по продаже недвижимого имущества закреплены параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с положениями статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

В соответствии с названной нормой закона цена в договоре продажи недвижимости является его существенным условием. Она может быть установлена как в твердой денежной сумме, так и в виде определения порядка и методики ее расчета. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.Несогласие сторон в цене недвижимого имущества в договоре свидетельствует о том, что условие о цене является несогласованным, т.е. при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> района <адрес> и Гайванюк Л.Г. заключен муниципальный контракт № на приобретение объекта недвижимого имущества (нежилого помещения) в муниципальную собственность <адрес> муниципального района <адрес> для обеспечения муниципальных нужд, предназначенного для размещения многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг в <адрес>, по условиям которого истец приобретает в муниципальную собственность <адрес> муниципального района <адрес> объект недвижимого имущества - нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (л.д. №).

По соглашению сторон цена контракта определена на основании оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и составила <данные изъяты> рублей. Цена является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения (пункты 2.1., 2.2. Контракта).

Дополнительного соглашения, на основании которого были бы внесены изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности, сторонами не заключалось, преддоговорного спора о цене отчуждаемого недвижимого имущества не возникало.

Назначенная судом по ходатайству истца судебно-строительная экспертиза на предмет определения действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости на момент заключения контракта на его приобретение, не проведена в связи с неоплатой её сторонами, чему суд дает правовую оценку.

Имеющиеся в материалах дела заключения о цене не могут использоваться в качестве достоверных источников судебной экспертизы, по результатам которых сформулированы исковые требования, поскольку основаны на предположениях и противоречат ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ ».

Таким образом, суд принимает за основу цену объекта недвижимости, указанную в муниципальном контракте № на приобретение указанного объекта недвижимого имущества пункты (2.1., 2.2. Контракта).

Что касается доводов истца относительно недостатков качества объекта недвижимого имущества, суд приходит к следующему.

Исходя из анализа содержания муниципального Контракта следует, что продавец подтверждает об отчуждении объекта недвижимого имущества в пригодном для использования состоянии (п.1.6. Контракта).

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (статья 476 ГК РФ).

Приемка объекта недвижимого имущества осуществляется сторонами по акту приема-передачи объекта недвижимого имущества (п.5.1. Контракта). Согласно Акту приема-передачи объекта недвижимого имущества (нежилого помещения) в муниципальную собственность Нефтекумского муниципального района <адрес> для обеспечения муниципальных нужд, предназначенного для размещения многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг в <адрес>, составленного ДД.ММ.ГГГГ и подписанного обеими сторонами, заказчик удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимого имущества, указанным в настоящем Акте путем осмотра объекта недвижимого имущества, произведенным им перед подписанием настоящего Акта, каждая из сторон подтверждает, что у сторон нет друг к другу претензий по существу контракта (л.д.№).

В случае несоответствия объекта недвижимого имущества описанию объекта недвижимого имущества согласно приложению 1 к настоящему Контракту, сторонами составляется двусторонний акт с перечнем несоответствий. Указанные в акте несоответствия продавец обязан устранить без дополнительной оплаты в пределах договорной цены в кратчайшие сроки, определяемые заказчиком (п.7.2. Контракта).

Истцом не представлены доказательства, что недостатки объекта недвижимого имущества возникли до его передачи или по причинам, возникшим до этого момента.

Из просительной части заявленных исковых требований администрации Нефтекумского муниципального района <адрес>, со ссылкой на ст.475 ГК РФ, усматриваются требования о возмещении убытков на стоимость разницы приобретенного объекта недвижимости. В судебном заседании представитель истца просила о соразмерном уменьшении покупной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе и соразмерного уменьшения покупной цены.

Суд, с учетом того, что в судебном заседании установлены обстоятельства, связанные с устранением выявленных недостатков нежилого помещения после заключения договора купли-продажи недвижимости, на что было указано представителем ответчицы и подтверждено представителем истца, приходит к выводу, что представителем истца не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Доводы представителя истца в обоснование заявленных требований, основанные на заключении эксперта ГУП СК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ с учетом выявленных недостатков аварийности помещений об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в сумме <данные изъяты>.рублей, безосновательны и подлежат отклонению по изложенным выше основаниям.

Представление доказательств состоит в том, что участвующее в деле лицо указывает суду, какие фактические данные в подтверждение каких обстоятельств можно получить из определенного источника, а также место нахождения этого источника. Конкретное содержание действий по представлению доказательств зависит от средства доказывания. Нарушение порядка представления доказательств может повлечь признание их недопустимыми. Так, представленное по инициативе истца заключение эксперта ГУП СК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано допустимым доказательством, поскольку действующее процессуальное законодательство предусматривает возможность проведения только судебной экспертизы. Суд не может принять в качестве доказательств заключение экспертизы, не назначавшейся судом и проведенной во вне процессуальном порядке, также отсутствуют достоверные доказательства в подтверждение соответствия заключения экспертизы действующему законодательству РФ, правильности применения методов расчета, исследования, направленных на всестороннее полное изучение объекта, подлежащего экспертизе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения. У суда имеются основания ставить под сомнение заключение указанного эксперта.

Суд не находит основания для удовлетворения исковых требований администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края, поскольку доводы представителя истца, заявленные в обоснование требований, в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства, каких-либо доказательств в подтверждение юридически значимых обстоятельств, представителем истца не заявлено. При заключении договора купли-продажи стороны прописали все его условия, между сторонами сделки была достигнута договоренность по цене отчуждаемого недвижимого имущества, что является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, нежилое помещение было передано ответчиком истцу и принято истцом, что подтверждается Актом приема-передачи, претензий к качеству нежилого помещения при приемке объекта недвижимости у представителя истца не имелось.

Более того, подвальное помещение, в котором были выявлены признаки аварийности объекта недвижимости, при которых эксплуатация помещений стала невозможна, не являлось собственностью ответчицы а, следовательно, не являлось предметом сделки купли-продажи.

В силу этого, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края к Гайванюк Л.Г. о взыскании разницы стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного по муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГГГ№, в сумме <данные изъяты> рублей.

Суд не входит в обсуждение вопроса о взыскании стоимости затрат, уплаченных истцом за проведение экспертизы, поскольку доказательств об их уплате и размере суду не представлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края в удовлетворении исковых требований к Гайванюк Л.Г. о взыскании разницы стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного по муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГГГ№, в сумме <данные изъяты> отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Нефтекумский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2017 года.

Судья: Т.В. Белова