Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО УК «Базис», ТСЖ «Анатолия 224» об оспаривании условий договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам об оспаривании условий договора управления многоквартирным домом.

В обоснование требований указано, что 15.10.2018 между ТСЖ «Анатолия 224» и ООО УК «Базис» заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..... Пунктом 6.6 договора утвержден размер платы за содержание помещения в размере 9,65 руб. за 1 кв.м., уборка подъезда – 55 руб. с квартиры. Истец полагает, что принятие пункта 6.6 договора управления прошло в нарушение положений ст. 137, 145, 156 Жилищного кодекса РФ.

Подпунктом 4 пункта 13.3 Устава ТСЖ «Анатолия 224» установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. В нарушение данных требований размер платы, предусмотренный пунктом 6.6 договора управления многоквартирным домом от 15.10.2018, на общем собрании членов ТСЖ утвержден не был.

Прокуратурой Центрального района г. Барнаула в результате проверки установлено, что взимание за содержание помещения и взимание 55 руб. с квартиры за уборку подъезда является дважды.

Инспекцией строительного и жилищного надзора Алтайского края по результатам проверки в адрес УК ООО «Базис» вынесено предписание о произведение перерасчета (счисление) платы по строке «уборка подъезда» в размере 55 руб. С квартиры жителям .... в ..... Данное предписание ООО УК «Базис» в установленный срок не исполнило.

Мировым судьей судебного участка №7 Центрального района г. Барнаула от 18.05.2020 ООО УК «Базис» привлечено к административной ответственности по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ. Судьей Центрального района г. Барнаула Алтайского края решением от 31.07.2020 оставлено в силе постановление мирового судьи.

Истец полагает, что незаконно возлагая обязанность по оплате 55 руб. в месяц за уборку подъезда нарушаются его личные имущественные права.

По таким основаниям, истец просит п.6.6 договора управления многоквартирного дома по .... в .... признать незаконным (ничтожным).

31.08.2020 исковое заявление принято к рассмотрению Арбитражным судом Алтайского края.

Определением суда от 26.02.2020 исковое заявление передано по подсудности в Центральный районный суд г. Барнаула.

23.03.2020 исковое заявление принято к рассмотрению Центральным районным судом г. Барнаула в порядке упрощенного производства.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО УК «Базис» ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в письменном отзыве. Дополнительно пояснил с 2014 года управляющая компания в доме по ...., ТСЖ «Анатолия 224». 05.09.2015 было принято решение о введении в лицевых счетах строки «уборка подъездов», установлен тариф 70 руб. Решение никем не оспаривалось.

Председатель ТСЖ «Анатолия, 224» ФИО4 возражал против удовлетворения требований. Дополнительно пояснил, что собранием правления был решен вопрос о внесении строки «уборка подъездов». В строку «содержание помещения» входит электрик, дворник, председатель, бухгалтер.

Третье лицо Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края в судебное заседание не явилось, извещено надлежаще.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, материалы дела №, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела истец является собственником жилого помещения расположенного по адресу: .....

Управление данным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Анатолия 224».

Согласно п. 8.1, 8.2, 8.3 устава ТСЖ «Анатолия 224» товарищество имеет право:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договору об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в архивный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме, в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Анатолия 224» и ООО УК «Базис» заключен договор управления многоквартирным домом, распложенному по адресу: ...., согласно которому ООО УК «Базис» выполняет за плату работы и услуги по надлежащему, своевременном содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в объеме собранных денежных средств, согласно перечню, приведенному в приложения №, к договору, а также предоставление коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, отоплению, водоотведению, вывозу ТБО, электроснабжению в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: .....

В пункте 2.3 договора состав, характеристика и состояние общего имущества многоквартирного дома приведены в приложении №2 к договору.

Пунктом 6.1 договора управления размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также перечни таких работ и услуг устанавливаются решением общего собрания собственников помещений по согласованию с управляющей организацией.

Пунктом 6.6 договора управления утвержден размер платы за «содержание помещения» на 1 кв.м., обеспечивающий помещение затрат за указанные услуги и (или) работы, в размере руб. 9,65 м?. «уборка подъезда» - 55 рублей с квартиры.

Обращаясь в суд с требованиями истец полагает, что ООО УК «Базис» незаконно возложена на истца обязанность по оплате уборки подъезда, поскольку данная услуга должна быть включена в строку содержание помещения, размер возмещения за которую установлен отдельно, тогда как размер платы за услугу уборка подъезда на общем собрании членов ТСЖ не утверждался, в связи с чем п. 6.6 договора управления является недействительным.

Пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.1,3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ).

Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание. Объем его полномочий определяется Жилищным кодексом РФ и уставом товарищества (ст. 145 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. (ч. 3 ст. 154 Жилищного кодекса РФ)

Частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относятся, в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила).

В соответствии с п. 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Таким образом, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования является составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома, а плата за нее должна входить в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. (ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ)

Как следует из п. 17 Правил содержания, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно ст. 137 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

В соответствии с разделом 13 устава «ТСЖ Анатолия, 224» общее собрание членов товарищества является органом управления товарищества. К компетенции общего собрания членов товарищества относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Согласно разделу 14 устава «ТСЖ Анатолия, 224» руководство текущей деятельность товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. В компетенцию правления входит решение вопросов управления многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с положениями статей 161, 162 ЖК РФ исключительно собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе принимать решения о выборе управляющей организации, заключении с ней договора управления многоквартирным домом на определенных условиях, в том числе установлении платы за содержание жилого помещения и платы дополнительные услуги.

Таким образом, порядок определения обязательных платежей, в том числе установление размера оплаты уборки подъездов, устанавливается общим собранием членов товарищества собственников жилья.

В ходе проведения проверки обращений истца прокуратурой г. Барнаула установлено, несоответствие условий договора управления многоквартирным домом № по ...., заключенного 15.10.2018 между ТСЖ «Анатолия-224» и ООО УК «Базис», требованиям ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, установлено, что общее собрание собственников многоквартирного дома по .... в .... по утверждению размера платы за содержание помещения не проводилось.

Из письменного отзыва Инспекции строительства и жилищного надзора Алтайского края следует, что прокол общего собрания по .... с принятым решением о включении дополнительной строки «уборка подъезда» в единую расчетную квитанцию, утверждением тарифа за уборку подъезда в размере 55 рублей с квартиры в инспекцию не предоставлялись. В приложении № к договору содержится перечень работ и услуг по управлению МКД, в которые входят работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества МКД: уборка мест общего пользования.

В материалы дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в .... от ДД.ММ.ГГГГ, в повестке которого не рассматривался вопрос об отдельном установлении размера платы за уборку подъездов.

Как следует из материалов гражданского дела № по иску прокурора .... в интересах ФИО1 к ООО УК «Базис» о возложении обязанности Инспекцией строительного и жилищного надзора .... выдано предписания проведена проверка по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам по адресу: ...., установлено начисление платы ООО УК «Базис» за услугу «уборка подъездов» жителям дома по ...., с ноября 2018 года отдельной строкой в платежной квитанции в размере 55 рублей с квартиры, без решения собственников дома (протокола общего собрания собственников дома), что является нарушением п. 35, 17, 12, пп. «г» п.11 Правил содержания.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией строительного и жилищного надзора .... выдано предписания ООО УК «Базис» об устранении нарушений, а именно, произвести перерасчет (счисление) платы по строке «уборка подъезда» в размере 55 руб. с квартиры жителям многоквартирного дома по .... в ...., начисленных в платежных документах в ноябре 2018 года, исключить строку «уборка подъезда» из платежной квитанции, либо утвердить на общем собрании собственников МКД по .... в .... вопросы по оплате оказанных услуг.

Также установлено, что постановлением мирового судьи судебного участка №.... от ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Базис» привлечено к административной ответственности по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ по факту не исполнения вынесенного предписания Государственной инспекцией .... о необходимости исключения строки «уборка подъездов» из платежной квитанции, произвести перерасчет (счисление) платы по строке «уборка подъезда» из платежной квитанции квартиры жителям МКД по .... в ..... Решением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ постановление мирового судьи судебного участка №.... признано обоснованным, оставлено без изменения.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по .... в .... относительно установления тарифа по уборке подъезда не проводилось, решение об утверждении строки «уборка подъездов» и размер тарифа по данной услуге не принималось, то установление в договоре управления пункта 6.6 по уборке подъездов отдельной строкой является незаконным, в силу вышеуказанных положения услуга уборка подъездов должна осуществляться в рамках утвержденного тарифа по строке «содержание помещения».

Кроме того, из пояснений председателя ТСЖ «Анатолия 224» следует, что в строку «содержание помещения» входит электрик, дворник, что предполагает уборку подъездов в установленном тарифе «содержание помещения».

Поскольку указанные положения п. 6.6 договора управления противоречат положениям Жилищного кодекса РФ, соответственно, данный пункт договора следует признать недействительным.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 6.6 договора управления многоквартирным домом по .... в .... от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Н.Н. Попова

ВЕРНО

Судья_______________________Н.Н.Попова

Секретарь___________________А.ФИО5