Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости по договору купли-продажи и возврате излишне уплаченной денежной суммы, с участием третьих лиц: администрации Уссурийского городского округа, Управления Росреестра по Приморскому краю,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчице, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчицей был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером XXXX площадью XXXX кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – зона транспортной инфраструктуры, для обслуживания и эксплуатации жилого индивидуального дома, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером XXXX общей площадью XXXX кв.м., расположенный по адресу: XXXX. Передача недвижимости осуществлена на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ. По условиям договора стоимость земельного участка составила 4800000 руб. В процессе эксплуатации земельного участка истцом было выявлено, что на большей его части наложен публичный сервитут на основании постановления администрации УГО №768 от 03.06.2004, несмотря на отсутствие указания на сервитут в договоре купли-продажи и дополнительном соглашении к нему, заключенных между ответчицей и администрацией УГО. Таким образом, ответчица при заключении предварительного и основного договоров купли-продажи недвижимости не уведомила истца о существенных ограничениях, не позволяющих использовать земельный участок в полной мере, что нарушило права истца как собственника. На основании абз.2 пункта 1 ст.475 ГК РФ истец просит соразмерно уменьшить покупную цену земельного участка до кадастровой стоимости согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ – 471869 руб. 92 коп., то есть на 4328130 руб. 08 коп., взыскать данную сумму с ответчицы как излишне уплаченную по договору купли-продажи недвижимости, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в суд в размере 29840 руб. 65 коп.

В судебном заседании истец и его представитель на иске настаивали, привели доводы, аналогичные изложенным выше, пояснили, что истец нашел объявление на фарпосте о продаже спорного земельного участка и расположенного на нем дома, встретился с ответчицей, у которой расспросил все о земельном участке, в том числе о каких-либо ограничениях либо проблемах с участком, запросил выписку из ЕГРН, посмотрел кадастровую карту, договор купли-продажи земли, заключенный ответчицей с администрацией УГО, никаких ограничений, сервитутов не было, то есть участок был без обременений. Стороны составили сначала предварительный, а потом основной договор купли-продажи земельного участка, указав в них об отсутствии каких-либо ограничений на спорном участке. После того, как истец стал оформлять участок в целях использования его для хранения автомобилей, он заказал кадастровый план, из которого следовало, что на участке установлен публичный сервитут, вследствие чего истец не может использовать участок в необходимых целях. Администрация УГО на запрос истца ответила о невозможности снятия сервитута, тогда он обратился к ответчице, на что она сказала, что не знала о сервитуте. Требование заявлено именно о снижении покупной цены участка, а не о расторжении договора, поскольку ответчица фактически не сможет вернуть деньги, они ею потрачены на жилые помещения для родственников, в результате истец останется из без денег, и без участка. В связи с имеющимся обременением истец может использовать землю только для обслуживания дома.

Представитель ответчика с иском не согласилась, представила письменные возражения, согласно которым покупатель вправе уменьшить покупную стоимость земельного участка в соответствии со ст.37 ЗК РФ только в случае предоставления ему заведомо ложной информации об обременениях, однако ответчица не знала о наличии сервитута. На отсутствие обременений также указывают следующие обстоятельства: использование спорного земельного участка для размещения рекламной конструкции, отсутствие указаний на ограничения в договоре купли-продажи земли, заключенном ответчицей с администрацией УГО, в постановлении администрации УГО от 27.02.2013 №635, в выписке из ЕГРН. Кроме того, истец не требует расторжения договора купли-продажи, а хочет и земельный участок оставить и вернуть почти 90 % его стоимости, следовательно, он и далее собирается использовать земельный участок в том состоянии, в котором он находится. Поскольку при заключении с администрацией УГО договора купли-продажи земельного участка, в выписке из ЕГРН никаких ограничений в пользовании земельным участком указано не было, земельный участок предоставлен ответчице для обслуживания дома, ответчица полагала, что обременений нет, в том числе в силу юридической неграмотности.

Представитель третьего лица администрации Уссурийского городского округа в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражения на исковое заявление не поступили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражения на исковое заявление не поступили. Письменно на запрос суда пояснил о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:34:XXXX и его обременения имеют следующую характеристику: площадь XXXX кв.м., вид обременения – публичный сервитут, содержание ограничения – ограничить право пользования земельным участком в границах красных линий XXXX; сведения внесены ДД.ММ.ГГ на основании постановления главы МО г.Уссурийск и Уссурийского района о выделении участка из муниципальных земель XXXX от ДД.ММ.ГГ, данное постановление находится в архиве. Указанный сервитут не зарегистрирован, заявления о его государственной регистрации либо о снятии с учета по состоянию на ДД.ММ.ГГ не поступали. В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ отсутствуют сведения о сервитуте, поскольку данный вид выписки не включает такие сведения. Включение сведений об ограничениях предусмотрено другим видом выписки.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома; ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером XXXX площадью XXXX кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – зона транспортной инфраструктуры, для обслуживания и эксплуатации жилого индивидуального дома, а также расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером XXXX общей площадью XXXX кв.м., расположенный по адресу: XXXX л.д.5-10.

Согласно пункту 3.1 данного договора земельный участок продан за 4800000 руб.

На момент подписания договора покупатель осмотрел земельный участок и не обнаружил каких-либо дефектов, о которых ему не сообщено продавцом. Передача земельного участка произведена на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ л.д.11.

ДД.ММ.ГГ истец зарегистрировал право собственности на спорный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ, согласно которой не зарегистрировано ограничения прав и обременения объекта недвижимости л.д.12-13.

ДД.ММ.ГГ истец получил ответ администрации УГО о наличии сервитута на земельном участке площадью 747 кв.м. в границах красных линий XXXX, поскольку участок входит в зону перспективного расширения улиц. Участок не подлежит застройке, снятие ограничений не представляется возможным. Несмотря на отсутствие в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ пункта о наличии ограничений земельного участка, гражданин на момент подписания договора не мог не знать об их наличии, учитывая их утверждение постановлением. При этом разъяснено истцу право обращения в суд в соответствии со ст.37 ЗК РФ л.д.15-17.

В силу указанных обстоятельств истец ДД.ММ.ГГ направил ответчице претензию о соразмерном уменьшении покупной цены спорного земельного участка, в связи с тем, что в ходе эксплуатации спорного земельного участка истцом выявлены недостатки, которые при заключении договора купли-продажи не были оговорены продавцом, и о возврате излишне уплаченных денежных сумм за земельный участок л.д.18.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Как следует из материалов дела, ответчица на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГ стала собственницей жилого дома площадью XXXX кв.м. по XXXX в г.Уссурийске, расположенного на земельном участке площадью XXXX кв.м.

Постановлением главы МО г.Уссурийск и Уссурийский район №768 от ДД.ММ.ГГ утверждены границы и характеристика спорного земельного участка, ответчице предоставлен земельный участок в аренду сроком на 49 лет площадью XXXX кв.м. с кадастровым номером XXXX, расположенный в зоне транспортной инфраструктуры г.Уссурийска для обслуживания и эксплуатации индивидуального дома. Комитету по управлению имуществом поручено заключить с ответчицей договора аренды с ограниченным правом пользования земельным участком площадью XXXX кв.м. в границах красных линий XXXX л.д.57.

В результате с ответчицей заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГ, согласно п.7.2 которого право пользования земельным участком площадью XXXX кв.м. в границах красных линий ограничено л.д.52-56.

На основании постановления администрации УГО №635 от 27.02.2013 ответчице предоставлен спорный земельный участок площадью XXXX кв.м. для обслуживания и эксплуатации земельного участка. Постановлением XXXX от ДД.ММ.ГГ в предыдущее постановление внесены изменения в части разрешенного использования, добавлено зона транспортной инфраструктуры л.д.50-51, 44.

ДД.ММ.ГГ администрация УГО заключила с ответчицей договор купли-продажи спорного земельного участка, п.1.3 которого предусмотрено, что продавец гарантирует, что предмет договора не обременен правами третьих лиц, о которых продавец не мог не знать л.д.79-81.

При этом ни в постановлении о предоставлении в собственность ответчицы спорного участка, ни в договоре его купли-продажи нет указания о наличии каких-либо ограничений, в том числе о сервитуте.

ДД.ММ.ГГ право собственности ответчицы на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ, в которой также нет сведений о наличии обременений, в том числе о сервитуте л.д.97-103.

Согласно ответу Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГ часть земельного участка с кадастровым номером XXXX/2 и его обременения имеют следующую характеристику: площадь XXXX кв.м., вид обременения – публичный сервитут, содержание ограничения – ограничить право пользования земельным участком в границах красных линий XXXX; сведения внесены ДД.ММ.ГГ на основании постановления главы МО г.Уссурийск и XXXX о выделении участка из муниципальных земель XXXX от ДД.ММ.ГГ, данное постановление находится в архиве. Указанный сервитут не зарегистрирован, заявления о его государственной регистрации либо о снятии с учета по состоянию на ДД.ММ.ГГ не поступали. В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ отсутствуют сведения о сервитуте, поскольку данный вид выписки не включает такие сведения. Включение сведений об ограничениях предусмотрено другим видом выписки.

Из уведомления Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГ следует, что ограничения права пользования спорным земельным участком не были зарегистрированы в установленном законом порядке на основании заявления собственника участка.

Несмотря на ограничение права пользования спорным земельным участком, с согласия администрации УГО на нем была размещена рекламная конструкция, с ответчицей как собственником земельного участка неоднократно заключался договор на предоставление места на установку и эксплуатацию рекламной конструкции за плату, впоследствии аналогичный договор заключен с истцом л.д.75-78, 83-87, 88-91.

Как следует из пояснений истца, изучив договор купли-продажи, заключенный между ответчицей и администрацией УГО, и дополнительное соглашение к нему, заказав выписку из ЕГРН, в которых отсутствовало указание на какие-либо ограничения, истец заключил договор купли-продажи спорного земельного участка с ответчицей.

Анализируя все вышеперечисленные обстоятельства и документы, а также учитывая факт личного осмотра истцом земельного участка перед заключением договора купли-продажи спорного земельного участка, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях, предоставление продавцом тех сведений о земельном участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора, наличие сервитута, не зарегистрированного в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о том, что обстоятельства предоставления ответчицей заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, наличия у ответчицы умысла на сокрытие информации об ограничениях использования земельного участка своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, суд при вынесении решения принимает во внимание и тот факт, что в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Согласно ч. 1 ст. 4 настоящего ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

Вместе с тем судом установлено, что регистрация сервитута на спорный земельный участок в ЕГРП собственником не производилась.

Поскольку доводы истца о предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием своего подтверждения не нашли, в удовлетворении требований истца о соразмерном уменьшении цены земельного участка и возврате излишне уплаченной суммы, и как следствие о взыскании расходов по оплате государственной пошлины следует отказать.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска – ст. 144 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости по договору купли-продажи и возврате излишне уплаченной денежной суммы, взыскании расходов по оплате государственной пошлины оставить без удовлетворения.

При вступлении решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, наложенные по определению суда от ДД.ММ.ГГ, в виде ареста на имущество, принадлежащее ФИО2, и денежные средства, находящиеся на принадлежащих ей счетах в банках, в пределах суммы иска.

Исполнение решения в части отмены мер по обеспечению иска поручить ОСП по Уссурийскому городскому округу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А.Сердюк

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2021 года.