Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Селена» к Рублевской Г.Г., Емельяновой Е.В., Павленко Н.Н., МУП ЖРЭП (З) о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Селена» обратилось в суд с исковым заявлением к Рублевской Г.Г., Емельяновой Е.В., Павленко Н.Н. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

В обоснование исковых требований указав, что истец является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> расположенного в на 1 этаже пристройки к многоквартирному жилому <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <данные изъяты> № №*** от ДД.ММ.ГГ и как собственник сам своими силами и за свой счет обслуживает свои помещения, в том числе проходящие по ним коммунальные инженерные сети всего дома.

ДД.ММ.ГГ истец впервые получил от МУП ЖРЭП (З) счета-фактуры и акты за услуги по обслуживанию нежилых помещений за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ г. Кроме того, в ДД.ММ.ГГ истец получил иск от МУП ЖРЭП (З) по взысканию с него услуг за содержание нежилого помещения по договору собственников жилья многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ директором ООО «Селена» Королевым Ю.А. был получен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме № №*** от ДД.ММ.ГГ в форме заочного голосования по выбору управляющей организации в спорном доме, из которого истец узнал о том, что ДД.ММ.ГГ ответчиками был подписан протокол № №*** от ДД.ММ.ГГ по которому было принято решение о выборе способа управления спорным домом - управляющей организацией МУП ЖРЭП (З).

Согласно спорного протокола № №*** от ДД.ММ.ГГ в принятии решения в форме заочного голосования принимали участие собственники помещений площадью <данные изъяты> кв.м., что составило <данные изъяты>% от общего числа голосов (площади помещений дома). Истец полагает, что на данном собрании не было кворума, и такое собрание не имеет юридической силы, так как в собрании приняли участие менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений дома.

В связи с чем просит суд признать недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного жилого <...> от ДД.ММ.ГГ в форме заочного голосования по протоколу №*** от ДД.ММ.ГГ в полном объеме и договор управления от ДД.ММ.ГГ г.

В судебном заседании истец директор ООО «Селена» Королев Ю.А. и его представитель Тимошевская Е.А. исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков Рублевской Г.Г., Емельяновой Е.В., Павленко Н.Н., МУП ЖРЭП (З) Хижова О.Г. исковые требования не признала, указав, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ ответчики Рублевская Г.Г., Емельянова Е.В., Павленко Н.Н. проявили инициативу и провели собрание собственников многоквартирного дома в форме заочного голосования. По результатам проведенного голосования собственники приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе в качестве управляющей компании нашего дома <данные изъяты>). Согласно протокола голосования собственников от ДД.ММ.ГГ в голосовании приняло <данные изъяты>% собственников. За выбор управляющей организации <данные изъяты>) проголосовало 100% собственников. ООО «Селена» пропустило срок на обжалование протокола голосования собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ в связи с тем, что на всех общедоступных местах вывешены объявления с указанием наименования организации, занимающейся обслуживание общедомового имущества с указанием номеров телефона диспетчера, паспортного стола, а так же часов приема.

Ответчики Рублевская Г.Г., Емельянова Е.В., Павленко Н.Н. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили. Ранее в судебном заседании пояснили, что исковые требования не признают в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу ч.2-5 ст.45 ЖК РФ собрания, проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

В соответствии с ч.4 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч.3 ст. 45 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На основании ч.5 ст.46 Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу п.1 ст. 162 ЖК РФ, в редакции, действующей на ДД.ММ.ГГ г., при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, казанных в решении данного общего собрания.

В судебном заседании установлено, что ООО «Селена» является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты>., расположенного в на 1 этаже пристройки к многоквартирному жилому <...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <данные изъяты> № №*** от ДД.ММ.ГГ

Рублевская Г.Г., Емельянова Е.В., Павленко Н.Н. являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...>.

ДД.ММ.ГГ истец получил от МУП ЖРЭП (З) счета-фактуры и акты за услуги по обслуживанию нежилых помещений за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ Кроме того, в ДД.ММ.ГГ истец получил иск от МУП ЖРЭП (З) по взысканию с него услуг за содержание нежилого помещения по договору собственников жилья многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ был составлен и подписан протокол № №*** от ДД.ММ.ГГ., согласно которому было принято решение о выборе способа управления спорным домом - управляющей организацией МУП ЖРЭП (З).

Согласно протокола № №*** от ДД.ММ.ГГ в принятии решения в форме заочного голосования принимали участие собственники помещений площадью <данные изъяты>., что составило <данные изъяты>% от общего числа голосов (площади помещений дома).

Между тем, как видно из справки <данные изъяты> исх. № №*** от ДД.ММ.ГГ., спорный дом имеет общую полезную площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь квартир <данные изъяты> кв.м., площадь нежилых помещений <данные изъяты> кв.м.

Из оспариваемого протокола общего собрания следует, что в собрании приняли участие собственники помещений дома, размер площадей которых составляет <данные изъяты> кв.м., что соответственно составляет <данные изъяты> = 34,6% от общего числа голосов собственников дома.

Следовательно, на собрании не было кворума для принятия решения. Допрошенные в судебном заседании ответчики Рублевская Г.Г., Емельянова Е.В., Павленко Н.Н. не оспаривали то обстоятельство, что при проведении собрания собственников дома и подсчете кворума ДД.ММ.ГГ площади нежилых помещений ими не учитывались, сведения о том, какое количестве квадратных местров занимают нежилые помещения в <...> в <...>, не запрашивались.

Помимо этого, суду не представлено достоверных доказательств того, что Королев Ю.А., как собственник нежилого помещения в <...> в <...>, надлежащим образом был извещен о проведении заочного голосования о выборе способа управления спорным домом. Из показаний допрошенных в судебном заседании ответчиков следует, что собственники нежилых помещений уведомлялись о проведении заочного голосования путем вывешивания объявлений на входных дверях в нежилые помещения.

Между тем, допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей собственники нежилых помещений А.В.,А.Г.,Ю.В.,Н.В.,О.Н.,Г.В.,Н.В. пояснили, что им также не было известно о проведении собрания собственников многоквартирного дома в форме заочного голосования о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе в качестве управляющей компании МУП ЖРЭП (Заказчик). Уведомления о проведении голосования им не вручались, объявлений о проведении голосования свидетели также не видели, фактически до настоящего времени своими силами и за свой счет обслуживают свои помещения и прилегающие к ним места общего пользования, как то: территорию, прилегающую ко входу в помещения, крышу, коммунальные инженерные сети дома.

Суд также не может согласиться с доводами представителя ответчиков относительно пропуска истцом срока давности обращения в суд.

Согласно ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ истец получил от МУП ЖРЭП (З) счета-фактуры и акты за услуги по обслуживанию нежилых помещений за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ

Кроме того, в ДД.ММ.ГГ. истец получил иск от МУП ЖРЭП (З) по взысканию с него услуг за содержание нежилого помещения по договору собственников жилья многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ директором ООО «Селена» Королевым Ю.А. был получен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме № №*** от ДД.ММ.ГГ

Иные письменные доказательства об уведомлении Королева Ю.А., либо кого-то из работников ООО «Селена» о выборе собственниками жилых помещений в качестве управляющей компании МУП ЖРЭП (Заказчик) в материалах дела отсутствуют.

Допрошенный в судебном заседании свидетель А.А. суду пояснил, что он работает главным инженером МУП ЖРЭП (З) и осуществляет обслуживание <...>. Свидетель уведомлял в усной форме работников магазинов и офисов, расположенных в указанном доме о необходимости заключения договоров с МУП ЖРЭП (З). Когда и в какой период он уведомлял, пояснить затруднился, лично с Королевым Ю.А. по данным обстоятельствам не беседовал.

Свидетель С.В. также показал, что приходил летом ДД.ММ.ГГ к Королеву Ю.А. для того, чтобы осмотреть инженерные сети дома, однако Королев отказался предоставлять доступ к помещению.

<данные изъяты>.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля И.М. суду показала, что работает главным бухгалтером в ООО «Селена». На протяжении всего периода времени ООО «Селена» своими силами и за свой счет осуществляет ремонт и обслуживание нежилого помещения, мест общего пользования на прилегающей территории и коммунальных инженерных сетей. Когда в ДД.ММ.ГГ начала течь труба, ООО «Селена» обратилась в справку, где дали телефон аварийной службы, о том, что эта служба входит в состав МУП ЖРЭП (З), никому известно не было.

Свидетель Н.М. также пояснил, что аварийная служба входит в состав МУП ЖРЭП (З). В случае поступления заявки дежурному по <...>, он предоставляет телефон аварийной службы МУП ЖРЭП (З) и при наличии с указанным домом договора на обслуживание, на вызов выезжает ремонтная бригада. Такие вызовы ООО «Селена» осуществлялись, обслуживание было произведено в полном объеме.

Таким образом, в суде установлено, что при обращении в Администрацию г. Орла в дежурную службу с вопросов об устранении аварийной ситуации, обратившимся гражданам предоставляется телефон аварийной службы МУП ЖРЭП (З), в дальнейшем оператор аварийной службы проверяет наличие договора обслуживания и при наличии такового направляет дежурную бригаду. Следовательно, сведения об обращении в аварийную службу МУП ЖРЭП (З) ООО «Селена» не могут служить доказательством того, что истцу было известно о проведенном ДД.ММ.ГГ собрании и принятом на нем решении о выборе собственниками жилых помещений в качестве управляющей компании <данные изъяты>).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что решение собрания от ДД.ММ.ГГ является незаконным, так как принято в отсутствие кворума и с нарушением порядка созыва и проведения собрания, вследствие которого были нарушены права истца, как собственника нежилого помещения на пользование и распоряжение его собственностью. Поскольку решение собрания от ДД.ММ.ГГ о выборе управляющей организации является недействительным, принятым в огсутствие кворума в нарушение ст. 45, 46 ЖК РФ, договор управления домом от ДД.ММ.ГГ также является недействительным и ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, заключенным в нарушение требований закона (ст. 45, 42, 162 ЖК РФ) неполномочными лицами без наличия утвержденных условий договора управления многоквартирным домом, так как не имеется решения общего собрания об утверждении его условий.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Селена» к Рублевской Г.Г., Емельяновой Е.В., Павленко Н.Н., МУП ЖРЭП (З) о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома – удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного жилого <...> в <...> от ДД.ММ.ГГ проведенного в форме заочного голосования по протоколу № №*** от ДД.ММ.ГГ

Признать недействительным договор управления от ДД.ММ.ГГ заключенный между МУП ЖРЭП (З) и собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения суда которое изготовлено ДД.ММ.ГГ.

Судья Ю.С. Самойлова

<данные изъяты>