Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Караваевой В. М. к комитету по управлению имуществом города Саратова о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, судебных расходов,

установил:

Караваева В.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что она является победителем аукциона, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: город <адрес> площадью 458 кв.м, с разрешенным использованием « для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания высотой не выше трех надземных этажей».

23 августа 2016 года между ней и комитетом по управлению имуществом города Саратова на основании протокола № 39 от 10 августа 2016 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка был заключен договор аренды земельного участка №168-с.

После получения градостроительного плана земельного участка, из схемы земельного участка выяснилось, что земельный участок имеет существенные недостатки: на нем расположен действующий канализационный коллектор, находящийся на эксплуатационном обслуживании МУПП «Саратовводоканал». Данная информация арендодателем при подписании договора аренды была скрыта и тем самым была введена в заблуждение относительно характеристик арендуемого земельного участка. В документах о проведении торгов какая-либо информация об указанных обременениях отсутствует.

Согласно экспертному исследованию ООО «Приоритет-оценка» от 11 сентября 2017 года использование земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: город <адрес> согласно его разрешенному использованию по договору аренды невозможно, так как в центральной части земельного участка по всей его длине проходит подземный действующий коллектор диаметром 200 мм, находящийся на эксплуатационном обслуживании МУПП «Саратовводоканал», который имеет охранную зону 6 м и в которой запрещено строительство.

Строительство в охранной зоне запрещено, так как при возникновении аварийной ситуации на канализационном трубопроводе должен быть обеспечен доступ к трубопроводу по всей его протяженности для своевременного ремонта/замены. Строительство жилого дома в охранной зоне является несоответствием Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Следовательно, не может исполнить обязательства, предусмотренные п. 2 договора аренды земельного участка в части освоения его в течение трех лет с момента вступления в силу договора и осуществить размещение индивидуального жилого дома. Таким образом, значительно ограничиваются ее права как застройщика при владении и пользовании участком.

Караваева В.М. полагает, что ответчик не мог не знать о наличии ограничений в эксплуатации земельного участка, скрыл информацию при объявлении торгов на право заключения аренды в отношении земельного участка.

16 октября 2017 года направила в адрес ответчика заявление о расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон с учетом компенсации затрат, понесенных ею при заключении данного договора.

Согласно ответу комитета по управлению имуществом города Саратова от 14 ноября 2017 года, комитет не возражает против расторжения договора аренды, однако расходы, понесенные в связи с заключением договора, ответчик возвратить отказывается.

С учетом уточнений исковых требований Караваева В.М. просит расторгнуть договор аренды №168-с от 23 августа 2016 года земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, площадью 458 кв.м, взыскать с комитета по управлению имуществом города Саратова расходы, понесенные в связи с заключением договора аренды: суммы задатка в размере 19501 руб., комиссии банка 215 руб., арендной платы 2504 руб., государственной пошлины за регистрацию права на недвижимое имущество 2000 руб., а также судебные расходы на оплату государственной пошлины 1227 руб., на досудебное исследование 6000 руб., на оказание юридической помощи 20000 руб.

В судебном заседании представитель истца Пустошная Ю.В. настаивала на удовлетворении исковых требований с учетом уточнений, дав объяснения, аналогичные изложенному выше.

Представитель комитета по управлению имуществом города Саратова Покрышевская М.С. исковые требования не признала, пояснив, что в целях установления необходимых характеристик земельного участка комитет по управлению имуществом города Саратова 29 января 2016 года обратился в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» за предоставлением информации по максимально и (или) минимально допустимых параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства, технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. В соответствии с техническими условиями подключения объекта капитального строительства сети канализации отсутствуют. Согласно кадастровой выписке на земельный участок сведения о зарегистрированных правах на объект отсутствуют. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Договором аренды предусмотрено, что в случае расторжения договора арендная плата оплачивается арендатором до даты государственной регистрации прекращения права аренды с внесением записи в ЕГРН. Таким образом, до расторжения договора у ответчика возникли обязательства по уплате арендных платежей.

Представители администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» поддержали доводы представителя комитета по управлению имуществом города Саратова.

Истец Караваева В.М., представители МУПП «Саратовводоканал», комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства, о причинах неявки не сообщили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу положений ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 670 от 23 марта 2016 года комитету по управлению имуществом города Саратова постановлено провести торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: город <адрес>, для строительства жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Распоряжением комитета по управлению имуществом города Саратова №1432-р от 23 июня 2016 года проведение аукциона поручено отделу приватизации и организации торгов. В соответствии с п 4 распоряжения установлен начальный размер годовой арендной платы передаваемого в аренду земельного участка 19501 руб., размер задатка – 19501 руб.

По вопросу рассмотрения схемы земельного участка площадью 458 кв.м по адресу: город <адрес> комитет по управлению имуществом города Саратова обращался в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», и согласно сообщению от 13 августа 2015 года рассматриваемый земельный участок расположен вне красных линий улиц и дорог, находится в территориальной зоне Ж-3, разрешенный вид использования земельного участка соответствует п. 2 групп видов разрешенного использования. Также были представлены копии документов, содержащих информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Технические условия подключения были предоставлены АО «Саратовгаз», МУПП «Саратвовводоканал», ЗАО «СПГЭС».

В ЕГРН сведения об обременениях, ограничениях земельного участка не имеются.

Также комитету был представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № 39 от 10 августа 2016 года победителем аукциона стала Караваева В.М.

23 августа 2016 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова и Караваевой В.М. заключен сроком до 23 августа 2036 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: город <адрес>, площадью 458 кв.м, с разрешенным использованием «для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

В соответствии с п. п. 1.1, 1.2 договора ограничений, обременений нет, условия аренды участка и его использования арендатору известны, арендатор признает, что состояние участка соответствует условиям договора, сведения, предоставленные арендодателем (включая документацию, отражающую расположение участка) соответствуют действительному состоянию участка.

Арендатор в соответствии с п. 3.1 договора ознакомлен с состоянием участка, претензий к качественным и техническим характеристикам не имеет.

Согласно п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола № 39 от 10 августа 2016 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 61261 руб.

В счет арендной платы засчитывается сумма задатка в размере 19501 руб. (п. 4.2 договора).

В подтверждение внесения суммы в размере 16501 руб. истцом представлена квитанция, платежное поручение. Комиссия банка составила 215,01 руб.

Также Караваевой В.М. внесена арендная плата за пользование земельным участком в размере 2504,02 руб., что подтверждается квитанцией.

За государственную регистрацию права аренды истцом оплачено 2000 руб.

Градостроительный план земельного участка был утвержден распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 13 февраля 2017 года № 108-р. В данном плане нашло отражение расположение на земельном участке канализационный коллектор, находящийся на эксплуатационном обслуживании МУПП «Саратовводоканал».

Согласно сообщению МУПП «Саратвовводоканал» на обращения Караваевой В.М. указанный земельный участок расположен на действующем канализационном коллекторе d 200 мм, находящимся на эксплуатационном обслуживании МУПП «Саратвовводоканал». Нормативное расстояние от самотечной канализации до фундаментов зданий и сооружений составляет 3 м, от фундаментов ограждений – 1,5 м.

Как следует из экспертного исследования, проведенного ООО «Приоритет-оценка» по обращению Караваевой В.М. 11 сентября 2017 года, невозможно использование земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: город <адрес>, площадью 458 кв.м, согласно его разрешенному использованию по договору аренды от 23 августа 2016 года, так как в центральной части земельного участка по всей его длине проходит подземный действующий канализационный коллектор d 200 мм, находящийся на эксплуатационном обслуживании МУПП «Саратвовводоканал», который имеет охранную зону 6 м (нормативное расстояние по 3 м в каждую сторону), и в которой запрещено строительство (согласно СП 42.13330.2011, СП 42.13330.2016 п. 12.35, расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 15, 12.5; расстояние, м, по горизонтали (в свету) от подземных сетей самотечной канализации до фундаментов зданий и сооружений – 3 м).

Строительство в охранной зоне запрещено, так как при возникновении аварийной ситуации на канализационном трубопроводе должен быть обеспечен доступ к трубопроводу по всей его протяженности для своевременного ремонта/замены. Строительство жилого дома в охранной зоне канализационного трубопровода является несоответствием Федеральному закону от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

16 октября 2017 года Караваева В.М. обратилась в комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и возврате уплаченных денежных средств

Согласно сообщению комитета по управлению имуществом города Саратова от 14 ноября 2017 года комитет не возражает против расторжения договора аренды, однако возврат задатка невозможен.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку судом установлено, что с учетом расположения на земельном участке канализационного коллектора МУПП «Саратовводоканал», использование предоставленного в аренду земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования не представляется возможным. Доказательств, отвечающим принципам относимости, допустимости и достаточности, опровергающих данные обстоятельствам, ответчиком не представлены.

Доводы представителя ответчика о том, что при организации проведения торгов комитетом были запрошены необходимые сведения, в том числе получены технические условия, из которых не следовало нахождение на земельном участке канализационного коллектора, суд признает несостоятельными. Из материалов дела следует, что комитетом по управлению имуществом запрашивались технические условия относительно возможности присоединения к сетям объекта капитального строительства, на что МУПП «Саратовводоканал» предоставил технические условия об отсутствии сетей канализации и о максимальной нагрузке в возможной точке подключения (технологического подсоединения) к сетям водопровода.

Также суд признает несостоятельным доводы ответчика о том, что Караваева В.М. на момент участия в аукционе и при заключении договора аренды земельного участка была осведомлена о его состоянии и иных характеристиках, имелся отчет о его рыночной стоимости, поскольку при осмотре земельного участка установить нахождение под ним канализационного коллектора не могла, иных сведений о коммуникациях не представлены. Доказательств обратного суду не представлено.

Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Учитывая изложенное, поскольку комитетом по управлением имуществом города Саратова предоставлен в аренду Караваевой В.М. земельный участок, который на не имеет возможности использовать в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, осуществить на нем строительство жилого дома в соответствии с требованием строительных, градостроительных и иных норм и правил, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату государственной пошлины при регистрации договора 2000 руб., задатка 19501 руб., комиссии банка 215 руб., арендной платы в размере 2504 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу Караваевой В.М. подлежат взысканию расходы на проведение досудебного исследования в размере 6000 руб., на оплату государственной пошлины 1227 руб.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

По правовому смыслу положений ст. 100 ГПК РФ в каждом конкретном случае при взыскании таких расходов надлежит определять разумные пределы, исходя из обстоятельств дела, характера заявленного спора, объема защищаемого права, степени сложности дела, объема удовлетворенной части требования, количества судебных заседаний, качества оказываемой услуги.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 17.07.2007 № 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплату услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Как разъяснено в п. п. 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В п. 11 указанного постановления также отмечено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст. 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Интересы Караваевой В.М. в суде первой инстанции представляла Пустошная Ю.В., которая подготовила исковое заявление, уточнения к нему, принимала участие в подготовке дела к судебному разбирательству, во всех судебных заседаниях.

В подтверждение несения расходов Караваевой В.М. представлена квитанция на сумму 20000 руб.

Исходя из обстоятельств дела, категории и сложности гражданского дела, объема выполненной представителем работы, количества судебных заседаний, их продолжительности и степени участия в процессуальных действиях со стороны представителя, принципа разумности и справедливости, суд считает соразмерным возмещение расходов Караваевой В.М. на оплату услуг представителя в сумме 5000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

расторгнуть договор аренды № 168-С, заключенный 23 августа 2016 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова и Караваевой В. М., земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: город <адрес>.

Взыскать с комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу Караваевой В. М. расходы на оплату государственной пошлины при регистрации договора 2000 руб., задаток 19501 руб., комиссию банка 215 руб., арендную плату 2504 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 6000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб., на оплату государственной пошлины 1227 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд города Саратова в течение месяца со дня его принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2018 года.

Судья Т.В. Дарьина