Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к Администрации городского округа «Город Калининград» и Агентству по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области об обязании внести изменения в проект планировки территории и предоставить земельный участок в аренду,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация) и Агентству по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее - Агентство) об обязании Агентства по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области внести изменения в проект планировки территории, и сформировать, в соответствии с представленной истцом схемой, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. под зданием склада с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, и обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» предоставить в аренду сроком на 20 лет вышеуказанный сформированный земельный участок, в течение 30 дней с момента исполнения Агентством по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области обязанности по формированию земельного участка. В обоснование иска истец приводит следующие доводы.

ФИО1 является собственником нежилого здания склада с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное здание расположено на неразграниченных землях в кадастровом квартале №

Истец, как собственник здания, имеет право на получение земельного участка в собственность или в аренду. Желая приобрести земельный участок в аренду, истец обращалась в Администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлениями о предоставлении ей земельного участка в соответствии с подготовленной схемой, однако получала отказы, общий смысл которых сводился к тому, что на территорию, на которой расположено принадлежащее ей здание, разработан и утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе, и указанным проектом не предусмотрено образование земельного участка под здание истца, а кроме того, образование участка не возможно в связи с наличием на данной территории охранной зоны объекта культурного наследия.

При обращении истца в Агентство за внесением изменений в проект планировки, с образованием земельного участка, Агентство в образовании земельного участка отказало, поскольку в перечне видов разрешенного использования земельных участков на запрашиваемой территории, не значатся склады. Вместе с тем, спорное здание при его приобретении (задолго до утверждения проекта планировки) являлось складом ГСМ.

Нежилое здание построено до 1945 года, приобретено, как склад ГСМ, поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, и на момент разработки и утверждения проекта планировки спорной территории, Администрация имела все основания для учета интересов собственника нежилого здания, однако утвердила проект планировки, не предусмотрев образование участка под здание истца. С 2019 года, после неоднократных обращений истца, соответчики получили информацию о том, что проект планировки утвержден в нарушение закона, без учета интересов собственника строения, однако, несмотря на неоднократные обращения истца, от внесения изменений в проект планировки уклоняются.

Поскольку истец не может реализовать свое право на получение земельного участка под существующее строение, она заявила вышеуказанные требования, полагая, что при понуждении соответчиков совершить требуемые ею действия, ее нарушенное право будет восстановлено.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании иск поддержала, изложила доводы аналогичные описанным в иске, и указала на то, что правопредшественник ФИО1 – ООО «Евробалт-Тур», - приобрел с торгов комплекс из 6 зданий - складов ГСМ, как высвобождаемое военное имущество (комплекс зданий бывшего немецкого форта). Под здания был сформирован земельный участок в пределах рва (кадастровый №), однако, как выяснилось впоследствии, одно из зданий (с кадастровым номером №) располагается за пределами образованного земельного участка (за пределами рва). Причиной возникновения указанного несовпадения явилось то, что при их приобретении, задания были учтены БТИ, до введения кадастрового учета, и соответственно, в ЕГРН отсутствовали данные о привязке зданий к местности с точными координатами. ООО «Региональный Автотранспортный Центр» (приобретший комплекс зданий у ООО «Евробалт-Тур»), выполняя рекомендации Службы государственной охраны объектов культурного наследия, заказал работы по установлению координат зданий на местности и объединению нескольких зданий в одно здание - «Форт №4 «Гнейзенау», и в ходе этих работ и выяснилось, что одно из зданий (с кадастровым номером № располагается за пределами земельного участка с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Калининградской области 5 зданий, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером № на основании заявления ООО «Региональный Автотранспортный Центр» были объединены в единый комплекс недвижимости под наименованием «Форт №4» (кадастровый №), а шестое здание – здание склада с кадастровым номером №, площадью 77,1 кв.м. – ДД.ММ.ГГГГ было приобретено ФИО1 по договору купли-продажи.

Представитель ответчика администрации городского округа «Город Калининград» ФИО5 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что к Администрации требования заявлены преждевременно, поскольку Администрация при образовании участка, не возражает против его передачи в аренду истцу на запрашиваемый срок. Полагала, что участок, требуемый истцом, не может быть образован, поскольку Правила землепользования и застройки и Генеральный план города не предусматривают размещение в испрашиваемом истцом месте складов. Указала, что необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки, и Генеральный план города, а затем образовывать земельный участок под объект истца. Образовывать земельный участок согласно представленной схеме недопустимо, поскольку это допускается только в отсутствие проекта планировки территории; кроме того площадь участка превышает установленные нормативы предоставления земельных участков – объект занимает всего 3% площади требуемого участка.

Представитель ответчика Агентства по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области ФИО4, в судебном заседании иск не признала, указав на то, что препятствием для образования участка по схеме является наличие утвержденного проекта планировки территории. Истец действительно обращалась с заявлениями о образовании земельного участка, однако ей было отказано, так как его образование противоречило бы требованиям Правил землепользования и застройки и Генерального плана города. Желая образовать земельный участок, заявитель должен за свой счет обеспечить разработку изменений в проект планировки с проектом межевания, но в данном случае это сделать невозможно, поскольку не допускается образовывать в данном месте требуемый участок. Собственник не закоординировал вовремя свой объект, что и привело к сложившейся ситуации; при утверждении проекта планировки проводились публичные слушания, и ООО «Евробалт-Тур» мог бы обратиться за образованием участка, однако он этого не сделал. Недавно Агентством инициировалось внесение изменений в Правила землепользования и застройки и Генеральный план, проводились публичные слушания, и истец могла бы обратиться за внесением соответствующих изменений, однако она этого не сделала.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, истец является собственником нежилого здания склада, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером №, завершенного строительством до 1945 года, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровый номер присвоен ДД.ММ.ГГГГ, ранее присвоенные учетные номера: инвентарный №, условный №. Указанное здание расположено на неразграниченных землях в кадастровом квартале №. Данные обстоятельства подтверждены выписками из ЕГРН.

Указанное здание склада было приобретено ФИО1 у ООО «Региональный Автотранспортный Центр» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№№, а ООО «Региональный Автотранспортный Центр» в свою очередь приобрел данное здание, вместе с другими пятью зданиями, у ООО «Евробалт-Тур» по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, а ООО «Евробалт-Тур» в свою очередь приобрел спорное задание склада на торгах, как высвобождаемое военное имущество, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Спорное здание, равно как и весь комплекс зданий, с момента продажи на аукционе имел наименование «Склад ГСМ».

Данные фактические обстоятельства и зарегистрированное право истца на здание склада, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером № подтверждены материалами дела, инвентарными делами БТИ, выписками из ЕГРН, и ответчиками не оспариваются.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, содержащая сведения о характеристиках объекта и сведения о зарегистрированных правах, из которой следует, что нежилое здание склад, площадью 77,1 кв.м., с кадастровым номером № принадлежит истцу, и располагается на неразграниченных землях в кадастровом квартале №. Указанная запись в ЕГРН в судебном порядке не оспорена, недействительной не признана

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, на момент обращений истца с заявлениями к соответчикам об образовании земельного участка и предоставлении его в аренду, она имела (и имеет до настоящего времени) исключительное право на приобретение земельного земельного участка без проведения торгов.

Согласно части 1 статьи 11.3 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Частью 1 статьи 11.3 ЗК РФ установлено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 11.3 ЗК РФ, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 23.01.2015 года № 46 был утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе в границах ул.Украинская – ул.Горького – границы городской черты – ул.Лукашова – ул. Б.Окружная в Центральном и Ленинградском районах г. Калининграда.

Указанным проектом межевания образование земельного участка под спорным нежилым зданием склада предусмотрено не было, несмотря на то, что само здание на топосъемке отображено (т.2 л.д.70), здание было учтено в БТИ, как склад ГСМ с 2005 года, а право на здание было зарегистрировано в ЕГРН.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) (здесь и далее в ред. от 31.12.2014), подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Согласно части 1 статьи 42 ГрК РФ, подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя в том числе положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории (п.2 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ).

В соответствии частями 1-2 статьи 43 ГрК РФ, подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры; подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (ч.4 ст.43 ГрК РФ).

В силу пункта 3 части 5 статьи 43 ГрК РФ, проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты.

Из изложенного следует, что при разработке и утверждении проекта планировки территории с проектом межевания в его составе Администрация должна была (и имела возможность для этого, поскольку как было указано выше, в БТИ и Росреестре в совокупности имелись сведения о здании и его местоположении и правах на него) учесть наличие зарегистрированного права на здание с кадастровым номером №, его назначение и фактическое землепользование, и образовать проектом межевания земельный участок под данное здание, с соответствующим назначением, с тем, чтобы впоследствии правообладатель здания мог урегулировать земельные отношения, а кроме того, этим были бы обеспечены интересы муниципалитета, путем обеспечения реализации принципа платности использования земли.

Таким образом, утверждение вышеуказанного проекта планировки территории с проектом межевания а его составе было произведено с нарушением прав собственника здания с кадастровым номером № что впоследствии привело к разработке и утверждению нормативных актов (Правила землепользования и застройки, Генеральный план города) на основе недостоверных сведений (не учитывающих наличие спорного склада ГСМ и фактического землепользования), содержащихся в проекте планировки территории с проектом межевания в его составе.

Данные неправомерные действия создали ситуацию, когда реализация права истца на образование и получение земельного участка, оказалась невозможной в связи с принятием нормативного регулирования, основанного на недостоверных данных. Очевидно, что при своевременном и достоверном внесении в проекты сведений о наличии спорного склада ГСМ, территория, занимаемая этим складом, не была бы отнесена к зоне парков, без разрешения с собственником склада вопроса об изменении назначения здания и его дальнейшем использовании.

В силу статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ, а земельных прав также статьями 59-63 ЗК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права является исключительной прерогативой лица, чье право нарушено. Данный принцип исходит из того, что лицо, чье право нарушено вправе избрать любой из допустимых, наиболее удобный для себя способ защиты нарушенного права.

В данном случае, истец, чье право нарушено, избирая для себя способ защиты права, исходит из того, что на лицо, нарушившее право, необходимо возложить обязательство по полному восстановлению права, путем обязания внести изменения в проект планировки и межевания, образовать участок, на который он имел бы право при надлежащем исполнении администрацией своих обязанностей при разработке и утверждении проекта планировки с проектом межевания, и передать его истцу на праве аренды, на что истец бесспорно имеет право. Единственным препятствием для совершения данных действий является наличие нормативных актов в виде Правил землепользования и застройки и Генерального плана города, которые не допускают образование требуемого истцу участка. Положения указанных нормативных актов не являются непреодолимым препятствием для формирования участка, с учетом того, что право на склад ГСМ возникло задолго во введения такого нормативного регулирования, и ничто не препятствует истцу использовать склад по своему прямому назначению. Возможность внесения изменений в данные нормативные правовые акты законом предусмотрена и активно используется (что подтвердили представители ответчиков в судебном заседании). Спорным вопросом, по сути, является вопрос, кем должно инициироваться и обеспечиваться внесение изменений в вышеуказанные нормативные акты. Действительно, как указывают представителя соответчиков, истец вправе обращаться за изменением положений данных правовых актов, однако суд не соглашается с позицией ответчиков о том, что истец должен таким способом восстанавливать свое право. Указывая на данный способ, ответчики по сути навязывают истцу, удобный для них способ восстановления нарушенного права истца, однако это противоречит вышеприведенному принципу о свободе истца в выборе способа защиты своего нарушенного права.

Истцом избран способ защиты права в виде возложения обязанности по внесению изменения в проект планировки и межевания территории, что в полной мере восстановит нарушенное право истца.

То обстоятельство, что существующие акты территориального планирования не допускают образование спорного участка истца, не является препятствием для возложения указанной обязанности, поскольку, как было указано выше, изменение данных актов допустимо, и истец вправе требовать, чтобы эти изменения инициировались и обеспечивались лицом, нарушившим ее право, а не ею.

Особенностью данных правоотношений является тот факт, что законом Калининградской области от 30.11.2016 года №19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области», полномочия по подготовке и утверждению документов территориального планирования муниципальных образований Калининградской области переданы Агентству по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области. Однако передача областным законом полномочий от муниципалитета к органу государственной власти субъекта РФ,т не должна влечь неблагоприятных последствий для гражданина в сложившемся уже земельном правоотношении. В этой связи, обязанность по внесению изменений в проект планировки с проектом межевания в его составе надлежит возложить на Агентство, к которому перешли от Администрации соответствующие полномочия, обязав внести такие изменения, образовав земельный участок под здание склада, учетом назначения склада, его характеристик и сложившегося порядка землепользования. Оснований для образования земельного участка определенной площади и конфигурации границ, как того требует истец, суд не усматривает, поскольку истцом не представлено доказательств обоснованности образования именно такого участка. С учетом необходимости инициирования изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования, разумным сроком для внесения изменений в проект межевания будет являться один год с момента вступления решения суда в законную силу.

Поскольку истцом было подано заявление о предоставлении земельного участка под зданием склада в аренду на срок 20 лет, и истец имеет право на получение данного участка без торгов, и оснований для отказа в предоставлении участка без торгов, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, не усматривается, суд находит обоснованным исковое требование об обязании Администрации в течение 30 дней (ч.5ст.39.17 ЗК РФ) с момента постановки образованного в соответствии настоящим решением суда земельного участка под здание склада, предоставить указанный земельный участок ФИО1 в аренду на срок 20 лет.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению с указанной части.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 ФИО9 удовлетворить частично.

Обязать Агентство по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области в течение одного года с момента вступления настоящего решения суда в законную силу, внести изменения в проект планировки с проектом межевания в его составе в границах ул.Украинская – ул.Горького – границы городской черты – ул.Лукашова – ул. Б.Окружная в Центральном и Ленинградском районах г. Калининграда, утвержденный постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 23.01.2015 года № 46, образовав земельный участок под принадлежащее ФИО1 ФИО8 здание склада с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, учетом назначения склада, его характеристик и сложившегося порядка землепользования.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» в течение 30 дней с момента постановки образованного в соответствии настоящим решением суда земельного участка под здание склада с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, предоставить указанный земельный участок ФИО1 ФИО10 в аренду на срок 20 лет.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» и Агентства по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области в пользу ФИО1 ФИО11 государственную пошлину по 150 рублей каждого.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2021 года.

Судья А.В. Таранов