Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, признании отдельных пунктов передаточного акта ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, установлении площади квартиры, взыскании излишне уплаченных денежных средств, судебных расходов, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» (далее по тексту – ООО «Казанские окна») о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, признании отдельных пунктов передаточного акта ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, установлении площади квартиры, взыскании излишне уплаченных денежных средств, судебных расходов, штрафа, указав в обоснование требований, 14.04.2017 года между ООО «Казанские окна» и ООО «...» был заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого комплекса, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой ... (по ген.плану) по ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ...; после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект на основании передаточного акта. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно трехкомнатная квартира общей проектной площадью 69,33 кв.м., проектный ... расположенная на 3 этаже 12 блок-секции дома. Цена договора составляет 3 084 100 рублей.

Пункт 3.4. Договора устанавливает, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания Акта приема-передачи квартиры по настоящему договору оплатить Застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п.3.2. настоящего договора. Фактическая площадь и цена Договора указывается в акте приема-передачи квартиры по Договору.

Данный пункт противоречит законодательству о защите прав потребителей.

Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести предпринимательские риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель. Дольщик не имеет права и возможности вмешиваться в строительство.

Согласно пункту 1.4 Договора указано, что общая проектная площадь (без учета летних помещений) составляет 66,53. Общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом составляет 69,33 кв.м. Следовательно, площадь лоджии составляет 2,72 кв.м. по договору долевого участия и площадь балкона 4,8 кв.м. по договору долевого участия (69,33 - 66,53 = 2,8, из которых 1,36 лоджия / 0,5 понижающий коэффициент лоджии = 2,72, кв.м., 1,44 / 0,3 = 4,8 кв.м.).

После осмотра объекта и указания перечня недостатков Застройщик указывает, что площадь помещения без учета летних помещений составляет 66,5 кв.м. Общая площадь с учетом неотапливаемых помещений составляет 70,6. Следовательно, площадь балкона составляет 5 кв.м. (70,6-66,5 = 4,1, из которых 2,5 /0,5 = 5 кв.м. - балкон, 1,6/0,5 = 3,2 кв.м. - лоджия). Застройщик незаконно и необоснованно применил коэффициент к балкону 0,5, тогда как в договора долевого участия дольщик подписывал условия и расчет стоимости за 1 кв.м. с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 кв.м.

С учетом коэффициента, согласованного сторонами в договоре дду, следует, что площадь квартиры потребителя увеличилась на 0,3 кв.м., то есть 69,63-69,33= 0,3 кв.м.

15.09.2018 года в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием признать расчет площади квартиры недействительной. Ответчик указанную претензию получил 19.09.2018 года. ООО «Казанские окна» обязаны были удовлетворить требования потребителя до 29.09.2018 года включительно.

Истец в результате нарушения ее прав испытала нравственные страдания обусловленные уклонением Ответчика от урегулирования спора в претензионном порядке и введением Истицы в заблуждение при расчете площади квартиры. Размер компенсации морального вреда оценивает в 10 000 руб.

Истец просит признать п. 1,2,3 дополнительного соглашения ... от 03.09.2018 года недействительным в части площади квартиры и установления цены квартиры; признать п. 1, 3 передаточного акта ... от 03.09.2018 года недействительным в части площади квартиры и установления цены квартиры; признать площадь ... равную 69,63 с учетом коэффициента 0,3 к балкону и 0,5 к лоджии; взыскать с Ответчика в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 56495 руб. 12 коп., за излишне уплаченные кв.м.; взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения судебных расходов в сумме 15 000 руб., из которых 2 000 руб. - за составление претензии, 4 000 руб. - за составление искового заявления, 9 000 руб. - за представительство в суде; взыскать с Ответчика в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов на оформление доверенности 1 600 руб.; за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

Истец в судебное заседание не явился.

Представитель истца иск поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Судом в качестве третьих лиц были привлечены общество с ограниченной ответственностью «ЖикСтрой» (далее по тексту – ООО «ЖикСтрой») и общество с ограниченной ответственностью «Проектная Строительная Компания «Дома Казани» (далее по тексту – ООО «ПСК «Дома Казани»).

Представитель третьих лиц, в судебном заседании иск не признала.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 14.04.2017 года между ООО «Казанские окна» и ООО «...» был заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого комплекса, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой ... (по ген.плану) по ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ...; и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект на основании передаточного акта. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно трехкомнатная квартира общей проектной площадью 69,33 кв.м., проектный ..., расположенная на 3 этаже 12 блок-секции дома. Цена договора составляет 3 084 100 рублей.

Из пояснений представителя истца следует, что согласно пункту 1.4 Договора указано, что общая проектная площадь (без учета летних помещений) составляет 66,53 кв.м. Общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом составляет 69,33 кв.м. Следовательно, площадь лоджии составляет 2,72 кв.м. по договору долевого участия и площадь балкона 4,8 кв.м. по договору долевого участия (69,33 - 66,53 = 2,8, из которых 1,36 лоджия / 0,5 понижающий коэффициент лоджии = 2,72, кв.м., 1,44 / 0,3 = 4,8 кв.м.). После осмотра объекта и указания перечня недостатков Застройщик указывает, что площадь помещения без учета летних помещений составляет 66,5 кв.м. Общая площадь с учетом неотапливаемых помещений составляет 70,6 кв.м. Следовательно, площадь балкона составляет 5 кв.м. (70,6-66,5 = 4,1, из которых 2,5 /0,5 = 5 кв.м. - балкон, 1,6/0,5 = 3,2 кв.м. - лоджия). Застройщик незаконно и необоснованно применил коэффициент к балкону 0,5, тогда как в договора долевого участия дольщик подписывал условия и расчет стоимости за 1 кв.м. с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3.

Представитель истца просит признать п.п. 1,2,3 дополнительного соглашения ... от 03.09.2018 года недействительным в части площади квартиры и установления цены квартиры; признать п.п. 1, 3 передаточного акта ... от 03.09.2018 года недействительным в части площади квартиры и установления цены квартиры, поскольку считает, что они ущемляют права истца, как потребителя.

Недействительными в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", признаются условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, а также Письму Министерства регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: - для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

По правилам п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Суд считает, что иск удовлетворению не подлежит и ссылка истца на пункт 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" является несостоятельной, поскольку никаким положениям законов или иных правовых актов Российской Федерации в области защиты прав потребителей, оспариваемые истцом положения договора не противоречат и не могут быть признаны нарушающими либо ущемляющими права и законные интересы участника долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 421 Гражданского кодекса РФ, суд исходит из того, что отступлений от условий договора и проектной документации при строительстве не установлено.

Объект недвижимого имущества – квартира, которая передана истцу, соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 14.04.2017г. и соглашения к нему от 03.09.2018г., в которых отсутствует условие о строительстве квартиры с балконом, а пунктом 1.4. договора предусмотрена общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом.

Кроме того, оспариваемое истцом по его назначению (лоджия, а не балкон) вспомогательное помещение соответствует по расположению, конфигурации, ориентировочным размерам проектной документации, которыми не предусмотрено строительство данной лоджии в трактуемом истцом виде, как помещение балкона.

Поскольку условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения были согласованы сторонами при его заключении, что соответствует требования ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, то оснований для признания оспариваемых пунктов дополнительного соглашения и передаточного акта по ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 и ст. 168 ГК РФ не усматривается.

Названные условия соглашения и акта не противоречат положениям ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, положениям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и не являются нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для истца.

Поскольку требования признать площадь ... равную 69,63кв.м. с учетом коэффициента 0,3 к балкону и 0,5 к лоджии; взыскать с Ответчика в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 56495 руб. 12 коп., за излишне уплаченные кв.м. являются производными от требований о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, признании отдельных пунктов передаточного акта ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры, в удовлетворении которых было отказано, указанные требования также не подлежат удовлетворению.

Требования о взыскании с ответчика в пользу истца в счет возмещения судебных расходов 15 000 руб., из которых 2 000 руб. - за составление претензии, 4 000 руб. - за составление искового заявления, 9 000 руб. - за представительство в суде; а также 1 600 руб. на оформление доверенности, а также за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца удовлетворению не подлежат, поскольку в удовлетворении основного требования отказано.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, признании отдельных пунктов передаточного акта ... от 03.09.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, установлении площади квартиры, взыскании излишне уплаченных денежных средств, судебных расходов, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Вахитовский районный суд ... в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: Зыбунова Е.В.