Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО7, действующего на основании доверенности от 23.04.2019г., представителя третьего лица администрации МО г.-к.Анапа ФИО8, действующего на основании доверенности от 01.04.2019г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о выделе доли в натуре и прекращении права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании дома многоквартирным, признании долей дома квартирами и признании права собственности на квартиры.

В последствии истец исковые требования уточнил и пояснил, что истцу ФИО1 и ответчикам ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности (по ? доли) принадлежит здание, назначение: жилой дом, общей площадью 301,1 кв.м., этажность: 2, расположенный по адресу: <адрес>. Вышеуказанное здание расположено на земельном участке площадью 520 кв.м., вид разрешенного использования - блокированная блочная застройка, кадастровый №, который принадлежит истцу и ответчикам на праве аренды на основании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ от 02.03.2018г.

Указанные доли в жилом доме являются обособленными, состоят из комнат и помещений вспомогательного характера, имеют собственный вход-выход, однако соглашения о выделе долей между всеми участниками долевой собственности не удается достигнуть.

Просит выделить в собственность истца ФИО1: помещение №, назначение: жилое, общей площадью 66 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла; выделить в собственность ответчика ФИО3 помещение №, назначение: жилое, общей площадью 65,6 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла; выделить в собственность ответчика ФИО2 помещение №, назначение: жилое, общей площадью 69,91 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла; выделить в собственность ответчика ФИО4 помещение №, назначение: жилое, общей площадью 66,9 кв.м.,. расположенное на втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4 на здание, назначение: жилой дом, общей площадью 301,1 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, и аннулировать записи о регистрации в ЕГРН: от 17.02.2015г. №, от 25.12.2014г. №, от 13.04.2015г. №, от 13.12.2014г. №.

Указать, что решение суда, является основанием для Управления Росреестра по <адрес> для подготовки технического плана образованных объектов недвижимости.

Указать, что решение суда, является основанием для Управления Росреестра по <адрес> для внесения сведений об образованных объектах недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указать, что решение суда, является основанием для Управления Росреестра по <адрес> для осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности на вышеуказанные образованные объекты недвижимости в малоэтажном, многоквартирном здании и аннулировании сведений из ЕГРН.

Ответчики ФИО2, ФИО4 и ФИО9 в настоящее судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела без их участия, исковые требования признают.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора администрации МО г.-к.Анапа в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (АО) в настоящее судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил.

Заслушав мнение участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу положений ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По смыслу ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Из материалов дела следует, что по адресу <адрес> расположено здание, назначение: жилое, общей площадью 301,1 кв.м., в два этажа с кадастровым номером 23:37:0108002:4272, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2 по 1/4 доли каждому, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права и записями о регистрации в ЕГРН: от 17.02.2015г. №, от 25.12.2014г. №, от 13.04.2015г. №, от 13.12.2014г. №.

Данное здание расположено в пределах муниципального земельного участка площадью 520 кв.м. из земель населенного пункта с видом разрешенного использования – блокированная жилая застройка, кадастровый № по адресу: <адрес>, предоставленного ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 24.04.2008г. и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды о передаче прав и обязанностей по договору аренды по доверенности от 18.07.2014г. от 02.03.2018г. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, но при условии, если выдел доли в натуре допускается законом или возможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

По смыслу п. 3 ст. 252 ГК РФ следует выяснить возможность выдела сособственникам частей имущества, соответствующих их долям в праве собственности. Кроме того, при выборе конкретного варианта следует принимать во внимание целевое назначение объекта недвижимого имущества, порядок использование его сторонами.

Общее понятие неделимой вещи содержится в ст. 133 ГК РФ, к которой относится вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

В тоже время, здание жилого дома по своей природе относится к делимым вещам, поэтому к нему применимы правила ст. 252 ГК РФ о разделе и выделе доли.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями и дополнениями) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981г. № выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей 15 ЖК РФ. Жилым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу, пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ).

Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1)жилой дом, часть жилого дома; 2)квартира, часть квартиры; 3)комната. При этом, жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурное обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирным жилым домом является жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно техническому паспорту, изготовленному Анапским городским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», жилой дом по адресу: <адрес>, литер А имеет два этажа с расположением на первом и втором этажах по две изолированных квартиры.

Соглашением о реальном разделе недвижимости от 16.05.2017г. между ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2 произведен реальный раздел жилого дома согласно их долям. Так, <адрес>, принадлежащая ФИО3, имеет общую площадь 65,6 кв.м., и состоит из двух жилых комнат, кухни и санузла; <адрес>, принадлежащая ФИО1, имеет общую площадь 66 кв.м., состоит из двух жилых комнат, кухни и санузла; <адрес>, принадлежащая ФИО2, имеет общую площадь 65,91 кв.м., состоит из двух жилых комнат, кухни и санузла; <адрес>, принадлежащая ФИО4, имеет общую площадь 66,9 кв.м., состоит из двух жилых комнат, кухни и санузла.

Согласно выводам заключения «О техническом состоянии строительных конструкций и их соответствий требованиям строительных норм и правил», подготовленному ООО «СПС» в 2017 году, в ходе обследования жилого дома по адресу: <адрес> установлено наличие двухэтажного здания. На каждом этаже находятся комплекс зеркально расположенных помещений пригодных для эксплуатации в качестве квартир. В каждом из обследуемых помещений освидетельствован отдельный санитарный узел. В каждом блоке-помещении может быть оборудовано помещение-кухня. Наличие отдельного входа и отдельных бытовых помещений позволяет эксплуатацию жилых помещений в качестве четырех самостоятельных квартир. Настоящим обследованием установлено, что эксплуатация жилых помещений в качестве самостоятельных квартир не затрагивает несущие конструкции здания в целом, и не приводит к изменению нагрузок и расчетной схемы здания. Несущие конструкции объекта надежные и соответствуют требованиям технических регламентов и Российских строительных норм и правил до и после раздельной эксплуатации.

Между сособственниками жилого дома споров относительно пользования земельным участком не имеется.

В соответствии с содержанием статьи 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре предусмотрена исключительно для земельных участков (ч. 4. ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Случаи образования объектов капитального строительства в результате выдела доли в натуре, при котором преобразуемый объект капитального строительства сохраняется в измененных границах, действующим законодательствам не предусмотрено. В соответствии с ч.1 ст.41 Закона 218-РФ в данном случае возможен только раздел объекта недвижимости.

В силу положений Закона №218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

Для разрешения заявленных требований по существу, с целью установления возможности выдела помещений из здания жилого дома, по ходатайству сторон была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭКСКО».

Из заключения эксперта №/ос от 23.05.2019г. следует, что при проведении осмотра экспертом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, фактически состоит из четырех изолированных квартир (по две квартиры на каждом из этажей). Квартиры являются обособленными, состоят из комнат и помещений вспомогательного характера. В каждой квартире имеется необходимый набор помещений: кухня, сан.узел, жилая комната. Каждая квартира имеет собственный выход на общую лестничную клетку.

Проанализировав архитектурно-планировочное и конструктивное решение жилого дома, его техническое состояние, набор помещений, учитывая, что дом состоит из четырех изолированных друг от друга квартир, сопоставив данные показатели с требованиями, предъявляемыми для многоквартирных домов, эксперт приходит к выводу о том, что данный жилой дом литер А, является многоквартирным жилым домом.

На усмотрение суда экспертом разработан варианта раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом сложившегося порядка пользования (вариант предложенный истцом) (приложение №).

Вариант раздела жилого дома заключается в следующем:

ФИО3 выделить <адрес> общей площадью 65,6 кв.м., в состав которой входит следующее: 1 этаж: помещение № - кухня площадью 25,0 кв.м.; помещение № - сан.узел площадью 3,7 кв.м.; помещение № - жилая площадью 20,4 кв.м.; помещение № - жилая площадыо 16,5 кв.м.

ФИО1 выделить <адрес> общей площадью 66,0кв.м., в состав которой входит следующее: 1 этаж: помещение № - жилая площадью 16,1 кв.м.; помещение № - жилая площадью 20,8 кв.м.; помещение № - сан.узел площадью 3,8 кв.м.; помещение № - кухня площадью 25,3 кв.м.

ФИО2 выделить <адрес> общей площадью 65,9 кв.м., в состав которой входит следующее: 2 этаж: помещение № — кухня площадью 25,1 кв.м.; помещение № - сан.узел площадью 3,8 кв.м.; помещение № - жилая площадью 20,5 кв.м.; помещение № - жилая площадью 16,5 кв.м.; помещение № - балкон площадью 6,7 кв.м.

ФИО4 выделить <адрес> общей площадью 66,9 кв.м., в состав которой входит следующее: 2 этаж: помещение № - жилая площадью 16,5 кв.м.; помещение № - жилая площадью 21,0 кв.м.; помещение № - сан.узел площадью 3,9 кв.м.; помещение № - кухня площадью 25,5 кв.м.; помещение № - балкон площадью 6,7 кв.м.

В общем пользовании всех жильцом оставить: помещение № - лестничная клетка площадью 18,3 кв.м.; 2 этаж: помещение № - лестничная клетка площадью 18,4 кв.м.

У суда не имеется никаких оснований не доверять данному заключению эксперта, оно сторонами не оспорено, кроме того, экспертом проанализирован вариант раздела, предложенный истцом и по фактическому разделу спорного здания, в связи с чем, принимается судом в качестве допустимого и достоверного доказательства.

В виду возможности выдела в натуре долей участников общей долевой собственности, суд прекращает право общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2 на здание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.1 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно ч.3 ст.41 Федерального закона №218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

В соответствии со ст.55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Как установлено, назначение спорного объекта недвижимости значится как здание жилого дома, что не соответствует его фактическому использованию, поскольку используется как многоквартирный дом.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МО г.-к.Анапа, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108002:1971 по адресу: <адрес>, на котором расположено спорное здание жилого дома, находится в территориальной зоне «Ж-1А» (Зона застройки индивидуальными жилыми домами), условный разрешенный вид которой разрешает размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома.

В связи с чем, Управлению Росреестра при осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимости указывать о нахождении их в многоквартирном здании.

Суд, оценивая обстоятельства, установленные в ходе судебного заседания, приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненное исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании дома многоквартирным, признании долей дома квартирами и признании права собственности на квартиры - удовлетворить.

Выделить в собственность ФИО1: помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 66 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла.

Выделить в собственность ФИО3: помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 65,6 кв.м, расположенное на первом этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла.

Выделить в собственность ФИО2 помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 69,91 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла.

Выделить в собственность ФИО4: помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 66,9 кв.м., расположенное на втором этаже двухэтажного здания по адресу: <адрес>, состоящее из двух комнат, кухни, санузла.

Решение суда является основанием Управлению Росреестра по <адрес> для аннулирования сведений ГКН, ЕГРН о здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием Управлению Росреестра по <адрес> для постановки на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства, внесение сведений в ЕГРН об образованном малоэтажном, многоквартирном здании расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером: №, номер кадастрового квартала №, назначение объекта недвижимости: многоквартирный дом, наименование объекта недвижимости: многоквартирный дом, количество этажей объекта недвижимости – 2, в том числе подземных – 0, материал наружных стен здания: Бетонные, общей площадью: 301,1 кв.м., по адресу: <адрес>.

Решение суда является документом основания для подготовки технического плана здания расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером: №, номер кадастрового квартала №, назначение объекта недвижимости: Многоквартирный дом, наименование объекта недвижимости: Многоквартирный дом, количество этажей объекта недвижимости – 2, в том числе подземных -0, материал наружных стен здания: Бетонные, общей площадью: 301,1 кв.м., по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для подготовки технического плана на образованные объекты недвижимости: помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: Квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 65,6 кв.м., с адресом: <адрес>; помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 66 кв.м., с адресом: <адрес>; помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 65,91 кв.м., с адресом: <адрес>; помещение №, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, общей площадью 66,9 кв.м., с адресом: <адрес>, для постановки на государственный кадастровый учет.

Решение суда является основанием Управлению Росреестра по <адрес> для государственной регистрации права собственности на помещения, назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование помещения: квартира, в многоквартирном доме, общей площадью: 301,1 кв.м., количество этажей: 2 этажа, подземная этажность: 0, в границах земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, принадлежащее ФИО3, по адресу: <адрес>, помещение №; принадлежащее ФИО1, по адресу: <адрес>, помещение №; принадлежащее ФИО2, по адресу: <адрес>, помещение №; принадлежащее ФИО4, по адресу: <адрес>, помещение №.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вом суде через Анапский городской суд в течение месяца.

Председательствующий: