Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО15 к ФИО16 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО16 к ФИО15 о признании договора аренды не заключенным, обязательств - прекращенными,

установил:

Истец ФИО15 обратился в суд к ответчику ФИО16 и, уточнив в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования, просил взыскать с ответчика в его пользу задолженность по договору аренды от 17.11.2015 в размере 4 733 263,91 руб., пени в размере 22 774 409,16 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 22 230 руб. (том 1 л.д. 3, 73-74, 192).

В обосновании своих требований истец указал, что 17.11.2015 между ФИО16 (арендатор) и ФИО15 (арендодатель 1), ФИО1 (арендодатель 2) и ФИО2 (арендодатель 3), ранее являвшихся собственниками гаража, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 320,8 кв.м., был заключен Договор аренды названного здания на 10 лет. Согласно акту приема-передачи от 17.11.2015 ответчик принял объект аренды без замечаний. На основании Договора мены от 24.11.2015, заключенного с ФИО14., и Договора купли-продажи от той же даты, заключенного с ФИО13 истец стал единственным собственником указанного объекта недвижимости и, в силу ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), его единственным арендодателем. П.1 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно условиям Договора аренды (п.5.1) не позднее 5-го числа текущего месяца арендатором вносится арендная плата в размере 122 000 руб., которая ежегодно индексируется с учетом роста потребительских цен (п.5.7). При этом, за просрочку исполнения данного обязательства предусмотрено начисление пени в размере 1 % в день за каждый день просрочки. Истец указывает, что арендатором обязанность по внесению арендной платы исполняется ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на 05.06.2018 за ним образовалась задолженность в размере 2 806 000 руб. Ответчик претензию, направленную в его адрес, проигнорировал, задолженность не погасил.

Ответчик ФИО16 обратился в суд со встречным иском к ФИО15 и, уточнив его в порядке ст.39 ГПК РФ, просил признать договор аренды недвижимого имущества от 17.11.2015 незаключенным, а обязательства по его фактическому исполнению прекращенными с июля 2017 года, ссылаясь на то, что договор аренды недвижимого имущества - гаража, пл. 320.8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <№> - заключен между им (Арендатор) и ФИО17, ФИО3ФИО4 (Арендодатели) на срок 10 лет, государственная регистрация указанной сделки не произведена. В ноябре 2015 года доли ФИО5 в размере 2/10, ФИО6 в размере 6/10 в праве на недвижимое имущество перешли ФИО15 на основании Договора купли-продажи и Договора мены соответственно. Однако ФИО15, став единоличным собственником настоящего гаража, не уведомил ответчика о смене собственников, хотя по общему правилу о переходе к новому собственнику недвижимого имущества, а также права на получение арендной платы, он должен уведомить об этом арендатора в письменной форме. До прекращения фактического использования гаража, за период с 11.03.2015 по 02.09.2016 года, ответчиком исправно вносилась арендная плата за пользование гаражом в прежнем порядке, что подтверждается п/п № 26, 33, 35, 39, 46, 61, 70, 98, 106, 126, 137, 147, 1, 24, 32, 46, 57, 84, 96, 109. Договор заключен на срок 10 лет, однако государственная регистрация не произведена, фактически объект аренды был освобожден и не использовался ответчиком с июня 2016 года, в ходе эксплуатации данного помещения стала понятна невозможность его полноценного использования в силу технического состояния и ограниченности эксплуатации. Фактическое пользование гаражом ответчиком оплачивалось по сентябрь 2016 года, после чего помещение было освобождено и более не эксплуатировалось. В связи с уклонением от принятия ФИО15 помещения, 05.07.2017 ответчиком в его адрес было направлено уведомление об отказе от договора аренды с предложением принять объект аренды по акту приема-передачи. В связи с неявкой Истца на передачу объекта в указанный день 14.07.2017 ответчиком был составлен односторонний акт об освобождении здания гаража. В соответствии со ст. 651 ГК РФ Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При наличии спора о заключенности договора необходимо оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи и исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст.10 ГК РФ. Таким образом, договор аренды нежилого помещения следует признать незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации указанной сделки и наличии незаинтересованности в дальнейшем использовании объекта недвижимости по техническим причинам (том 1 л.д.88-89, 130-131, том 2 л.д. 82-84).

Истец ФИО15 в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы ФИО18, действующему на основании нотариально заверенной доверенности от 21.05.2018 на бланке 77 А В 5458931 со сроком действия три года с правом передоверия, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить, встречный иск не признал, просил суд в его удовлетворении отказать, представил суду письменный отзыв на встречное исковой заявление ответчика.

Ответчик ФИО16 в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы ФИО19, действующему на основании доверенности, и ФИО20, действующему на основании доверенности, которые в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили суд в их удовлетворении отказать, удовлетворить встречный иск своего доверителя о признании договора аренды незаключенным, а обязательства по его фактическому использованию прекращенными с июля 2017 года, представили суду письменный отзыв на исковые требования.

Выслушав представителя истца и представителей ответчика, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд находит исковые требования ФИО15 обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, а требования встречного иска ФИО16 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено, что 17 ноября 2015 года между ФИО16, ФИО15 и иными лицами (ФИО7 и ФИО8.), ранее являвшимися собственниками гаража, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь 320,8 кв.м., был заключен договор аренды названного здания (л.д.4-9).

Согласно п.5.1 за пользование объектом аренды арендатор уплачивает арендодателям арендную плату в размере 122 000 руб. в месяц.

Расчеты за аренду осуществляются ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на счета каждого арендодателя, указанные в ст.12 настоящего договора, без выставления дополнительных счетов арендатору.

В соответствии с п.5.7 договора арендная плата автоматически ежегодно повышается арендодателями на индекс изменения потребительских цен, официально установленный органами Росстата за предшествующий год, повышение происходит в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в течение календарного года с даты начала аренды (если индекс изменения потребительских цен с начала года не превышает тридцати процентов) и пропорционально размеру арендной платы каждого арендодателя. Направление арендатору предложения арендодателей об изменении размера арендной платы не требуется. Изменение вступают в силу с нового календарного года и фиксируются арендатором самостоятельно. Перерасчет за первый месяц нового года осуществляется в платеже за второй месяц.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае если какой-либо платеж, причитающийся любому из арендодателей по настоящему договору, не был произведен в предусмотренный договором срок, арендатор обязуется заплатить арендодателю пени в размере 1% от суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно акту приема-передачи от 17 ноября 2015 года, ответчик принял объект аренды без замечаний (л.д.9).

На основании договора мены от 24 ноября 2015 года, заключенного с ФИО9., и договора купли-продажи от той же даты, заключенного с ФИО10., ФИО15 стал единственным собственником указанного объекта недвижимости.

Ссылка ответчика, что договор от 17.11.2015 был расторгнут ФИО11. на основании уведомления №б/н от 22.11.2015 (том 2 л.д. 115, 116), не может быть принята во внимание, поскольку согласно п.1 ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Также судом установлено, что договором от 17.11.2015 предусмотрено, что он был заключен сроком на 10 лет (п. 8.1 договора).

Условиями договора аренды не предусмотрена возможность его одностороннего расторжения по инициативе арендатора (ст.7 договора).

Возможность одностороннего расторжения договора аренды на основании закона предусмотрена только для договоров, заключенных на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Учитывая изложенное, довод ответчика, что он в одностороннем порядке расторг договор на основании уведомления истца, подлежит отклонению.

Также суд учитывает, что до подачи настоящего искового заявления ФИО15 ФИО16 с требованием о расторжении договора или признании его незаключенным не обращался.

Согласно п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Кроме того, в уведомлении, на которое ссылается ФИО16, указано, что пользование объектом аренды якобы прекращено с июня 2016 года, а в Акте приема-передачи ответчиком сделана отметка, что пользование гаражом прекращено Арендатором с момента подписания акта.

Довод ответчика, что договор от 17.11.2015 является незаключенным, в связи с отсутствием его государственной регистрации, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Государственная регистрация имеет своей целью доведение до третьих лиц факта заключения договора и ее отсутствие не освобождает сторону договора от исполнения принятых на себя обязательств (п.3 ст.433 ГК РФ, п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Как разъяснено судам в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу ст.308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст.621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п.1 ст.617 ГК РФ».

Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017 по смыслу ст.ст. 164, 165, п.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к ним) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора не освобождает ответчика от внесения арендной платы по договору.

Расчет задолженности по оплате арендной платы, представленный истцом, судом проверен, ответчиком не оспорен, своего контррасчета ответчиком не представлено.

Согласно пояснениям представителя истца, истец в своем расчете учел внесенные супругой ответчика ФИО12 денежные средства в счет оплаты арендатором по договору аренды на основании п.1 ст.313 ГК РФ, п.11.4 договора аренды.

Ссылки представителей ответчика, что данные денежные средства переводились истцу на основании иных обязательств не могут быть приняты во внимание, поскольку соответствующих доказательств ответчиком представлено не было.

Таким образом, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, приходит к выводу, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит сумма задолженности по договору аренды от 17.11.2015 в размере 4 733 263,91 руб.

Разрешая заявленные требования ФИО15 о взыскании пени в размере 22 774 409,16 руб., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 №263-О положения п.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, размер задолженности по договору аренды, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, а также отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств по внесению платежей и длительность периода не обращения истца за защитой своего нарушенного права, что повлекло увеличение суммы задолженности ответчика перед истцом, находит, что заявленная истцом сумма неустойки в размере 22 774 409,16 руб. несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора и подлежит уменьшению до 227 744 руб.

Довод ответчика, что договор аренды от 17.11.2015 является не заключенным, так как в нем указаны иные сведения об объекте (наименование, площадь, кадастровый номер), чем содержатся в ЕГРН, в связи с чем условия об объекте договора не могут считаться согласованными, подлежит отклонению, поскольку ответчик не оспаривал, что по договору аренды от 17.11.2015 ему был передан указанный объект недвижимости, он производил оплату за него по договору, что следует из его возражений на исковое заявление (том 1 л.д.131).

Кроме того, 09.06.2018 ФИО15 обратился к ответчику с письменным заявлением о подписании дополнительного соглашения к договору и государственной регистрации договора (том 2 л.д.87-89), ответа на которое не поступило.

Ссылка ответчика, что объект аренды с момента заключения спорного договора был не пригоден для эксплуатации и, соответственно, не мог быть предметом договора аренды для соответствующей цели, не может быть принята во внимание, поскольку согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Истец подписал договор от 17.11.2015, а также акт приема-передачи, соответственно, был уведомлен о состоянии объекта аренды. Доказательств принуждения его к подписанию договора и акта ответчиком суду представлено не было.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с ответчика подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 230 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 98, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО15 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО16 в пользу ФИО15 задолженность по договору аренды в размере 4 733 263,91 руб., пени в размере 227 744 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 22 230 руб., в остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО16 к ФИО15 о признании договора аренды незаключенным, обязательств прекращенными отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись