Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевченко Ю.Н. к Администрации Сальского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, встречному исковому заявлению Администрации Сальского городского поселения к Шевченко Ю.Н. о взыскании арендной платы, пени, расторжении договора аренды, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

Шевченко Ю.Н. обратился в суд с иском к Администрации Сальского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, указывая на то, что 06.11.2020 между истцом и МО «Сальское городское поселение», в лице Администрации Сальского городского поселения, был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 6600 кв. м с кадастровым №, расположенный в границах Сальского городского поселения, местоположение: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - склады.

Указанный договор заключен на основании протокола о результатах аукциона № от 26.10.2020 на право заключения договора аренды, срок аренды установлен с 26.10.2020 по 25.10.2030, годовой размер арендной платы составляет 817120,92 руб. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости на основании соответствующего заявления Администрации Сальского городского поселения.

После заключения договора аренды, с целью освоения земельного участка, истец обратился к ответчику с заявлением о согласовании организации съезда с автомобильной дороги к земельному участку, а также в АО «Донэнерго» с заявлением об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям АО «Донэнерго». Также, для осуществления деятельности, для целей которой заключался договор аренды земельного участка, истцом был получен статус индивидуального предпринимателя (прекращен 11.01.2021).

25.12.2020 истца, в телефонном режиме, пригласили в Администрацию Сальского городского поселения, где сотрудник сообщил истцу о том, что в адрес ответчика поступило уведомление АО «Донэнерго» о наличии ограничений в использовании переданного ему в аренду земельного участка. В случае несогласия истца с использованием земельного участка с ограничениями, истцу необходимо подписать подготовленное сотрудником Администрации Сальского городского поселения заявление о расторжении договора.

Согласно сведениям, содержащимся в аукционной документации, а также в условиях заключенного договора аренды, нет данных о том, что по земельному участку с кадастровым № проходят электрические сети АО «Донэнерго». Указанные обстоятельства стали известны истцу лишь 25.12.2020 года. Соответственно, при предоставлении сведений об арендуемом им земельном участке, ответчик не предоставил истцу полную достоверную информацию о данном земельном участке, в связи с чем, нарушил его права и законные интересы как арендатора, поскольку при застройке и использовании спорного земельного участка истцу необходимо соблюдать требования действующих градостроительных и охранных норм в отношении проходящих электрических сетей, и если бы указанные обстоятельства были истцу известны на момент заключения договора аренды, то он бы его не заключил. Таким образом, 25.12.2020 истцом подписано подготовленное сотрудником Администрации Сальского городского поселения заявление о расторжении договора. Земельный участок истцом не используется.

Вместе с тем, до настоящего времени договор аренды от 06.11.2020 № не расторгнут, а в личном кабинете на портале государственных услуг РФ у истца появилась задолженность по арендной плате. При этом, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Убытками истца, вследствие допущенных ответчиком нарушений при заключении договора аренды земельного участка, являются: задаток, уплаченный за земельный участок в размере 43000 руб., стоимость услуг оператора в размере 35000 руб., комиссия банка в размере 2340 руб., что подтверждается чеком-ордером от 14.09.2020.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор аренды от 06.11.2020 № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Муниципальным образованием «Сальское городское поселение», в лице Администрации Сальского городского поселения, и Шевченко Ю.Н.; взыскать с Администрации Сальского городского поселения в его пользу убытки размере 80340 рублей.

Администрация Сальского городского поселения обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Шевченко Ю.Н., указывая на то, что 18.02.2020 в Администрацию Сальского городского поселения поступило заявление Шевченко Ю.Н. (вх.№ от 18.02.2020) на формирование земельного участка <адрес>, площадью 6600 кв.м. в границах, согласно представленной схемы положения на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № со следующими координатами: <данные изъяты>

19.02.2020 Администрация Сальского городского поселения направила Главному архитектору Сальского района заявление Шевченко Ю.Н. для рассмотрения по существу.

26.02.2020 в Администрацию Сальского городского поселения поступило заключение от 09.07.2020 № о возможном формировании земельного участка по заявлению Шевченко Ю.Н. с рекомендацией присвоить ему адрес: <адрес>

<адрес>. Согласно Заключению главного архитектора Сальского района

рассматриваемая схема подготовлена с учетом наличия зон с особыми условиями

использования территории.

16.03.2020 по заявлению Шевченко Ю.Н. от 18.02.2020 Администрацией -Сальского городского поселения издано постановление № 109 «Об утверждении расположения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на кадастровом плане территории.

27.03.2020 Шевченко Ю.Н. получил постановление от 16.03.2020 № и утвержденную схему расположения земельного участка. Обратился в ООО недвижимость к кадастровому инженеру Тубольцеву Р.Н. для подготовки межевого плана земельного участка.

23.04.2020 на основании постановления администрации Сальского городского поселения от 16.03.2020 № и межевого плана, выполненного ООО «Недвижимость» кадастровым инженером Тубольцевым Р.Н. по заявлению Шевченко Ю.Н. участок площадью 6600 кв.м. с адресом: <адрес>, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №. В государственном кадастровом учете земельный участок отражен в тех же координатах, что и в заявлении Шевченко Ю.Н. Точка Н1 в ЕГРН учтена дважды и соответствует точке 8.

08.07.2020 исх. № Администрация Сальского городского поселения обратилась к главному архитектору Сальского района о возможности уточнения вида разрешенного использования земельного участка, запрашиваемого Шевченко Ю.Н.

09.07.2020 исх. № 95.4.4/932 в Администрацию Сальского городского поселения поступило заключение главного архитектора Сальского района от 09.07.2020 №, согласно которому ограничения в использовании земельного участка - не ограничен; рассматриваемая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории подготовлена с учетом наличия зон с особыми условиями территории.

15.07.2020 Администрацией Сальского городского поселения вынесено постановление № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанным постановлением разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № изменено с «складские площадки» на «склады».

По результатам внесения сведений в государственный кадастровый учет вручена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.07.2020 №, в которой сведения о наличии ограничения использования земельного участка отсутствуют.

05.08.2020 Администрацией Сальского городского поселения направлена заявка ИП Ефремову В.С. о подготовке отчета об оценке рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 6600 кв.м.

10.08.2020 ИП Ефремовым В.С. подготовлен отчет об оценке № рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 6600 кв.м. Согласно отчету (лист 16) действующие ограничения (обременения) права - Не выявлено.

До момента утверждения документации об электронном аукционе по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договоров аренды на земельные участки Администрация Сальского городского поселения обращалась в Филиал АО «Донэнерго-СМЭС» о предоставлении сведений о технической возможности подключения к сетям электроснабжения земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 6600 кв.м 16.06.2020 Филиал АО «Донэнерго-СМЭС» предоставил информацию о возможности технологического присоединения к электрическим сетям указанного участка (исх. №), сведения о наличии обременении и ограничений земельного участка в их пользу в указанном письме не представил.

Непосредственно перед организацией аукциона Администрация Сальского городского поселения обратилась в Филиал АО «Донэнерго-СМЭС» с тем же вопросом. Филиал АО «Донэнерго-СМЭС» предоставил информацию о возможности технологического присоединения к электрическим сетям указанного участка, сведения о наличии обременении и ограничений земельного участка в их пользу в указанном письме не представил.

03.09.2020 Администрацией Сальского городского поселения постановлением от 03.09.2020 № утверждена документация об электронном аукционе по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договоров аренды на земельные участки, расположенные на территории Сальского городского поселения, в том числе информационное сообщение по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 6600 кв.м., в котором сведения об ограничении в использовании земельного участка отсутствуют; поскольку информационное сообщение формировалось на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 28.07.2020 №, в которой сведения о наличии ограничения использования земельного участка отсутствуют. В графе «особые отметки» выписки 28.07.2020 № указано, следующее: земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящийся в распоряжении органа местного самоуправления, а именно: Администрации города Сальска. Срок снятия земельного участка с кадастрового учета в случае, предусмотренном частью 12 ст. 41 Закона (пять лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка). Сведения необходимые для заполнения раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах», отсутствуют».

18.09.2020 от гр. Шевченко Ю.Н. поступила заявка на участие в аукционе, согласно которой он ознакомился с условиями информационного общения, с ними согласен и возражений не имеет. 06.11.2020 между Администрацией Сальского городского поселения и Шевченко Ю.Н. на основании протокола о результатах аукциона № от 26.10.2020 заключен договор

аренды описываемого выше земельного участка.

На момент заключения договора 06.11.2020 сведениями об ограничении пользования земельного участка с кадастровым номером № Администрация Сальского городского поселения не обладала, поскольку договор заключался по сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.07.2020 №.

Договор аренды земельного участка направлен на регистрацию в Росреестр. По результатам регистрационных действий получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.11.2020 № №, в которой сведения о наличии ограничения использования земельного участка отсутствуют, имеются сведения о регистрации права аренды Шевченко Ю.Н., возникшего в силу договора от 06.11.2020 №.

В соответствии с пунктом 24 статьи 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями пользования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения пользования земельных участков в таких зонах считаются установленными, со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 2 статьи 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Невозможность использования земельного участка по его целевому назначению Шевченко Ю.Н. в своем исковом заявлении никак не обосновывает.

На основании вышеизложенных юридически значимых фактов можно сделать вывод, что Шевченко Ю.Н. знал о наличии охранной зоны линии электропередач в момент подачи заявления о формировании участка 18.02.2020, и по этим основаниям в соответствии с п. 2 статьи 612 ГК РФ Администрация Сальского городского поселения полагает, что в первоначальном иске о расторжении договора аренды и взыскании убытков с Администрации Сальского городского поселения ему надлежит отказать.

17.12.2020 в Администрацию Сальского городского поселения поступило письмо Филиала АО «Донэнерго-СМЭС» от 14.12.2020 № «Об охранной зоне ЛЭП», в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером № имеет ограничения в использовании, установленные правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №. 26.12.2020 в администрацию Сальского городского поселения поступило заявление о расторжении договора аренды от 06.11.2020 № по соглашению сторон.

Администрацией Сальского городского поселения соответствующее соглашение о расторжении договора аренды подготовлено в январе 2021 года. На подписание соглашения о расторжении договора аренды Шевченко Ю.Н. не явился, на телефонные звонки специалиста не отвечал. 11.02.2021 специалистом Администрации Сальского городского поселения направила Соглашение в адрес Шевченко Ю.Н. указанный в заявлении от 25.12.2020 (вх. № от 26.12.2020).

20.05.2022 направлена в адрес Шевченко Ю.Н. претензия о задолженности договору аренды от 06.11.2020 № в сумме 1192690,46 руб.

01.07.2022 Администрацией Сальского городского поселения запрошены сведения из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером №, согласно выписке от 01.07.2022 № в графе «Особые отметки» сведения отсутствуют, в выписке информация о наличии обременения или ограничения использования земельного участка отсутствует.

15.08.2022 Администрацией Сальского городского поселения запрошены сведения из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № вновь, и в выписке на земельный участок от 15.08.2022 № № сведения об ограничениях прав на объект недвижимости отражены в графе «Особые отметки» и содержат следующую информацию о наличии ограничении в использовании указанного участка.

По состоянию на 16.08.2022 задолженность по арендной плате за период с 27.10.2020 по 15.08.2022 по договору аренды от 06.11.2020 № составила 1110822,56 руб.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер пени по договору аренды земельного участка от 06.11.2020 № за период с 06.11.2020 по 15.08.2022 составляет 94427,64 руб.

Пунктом 4.4.3. договора определена обязанность арендатора, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно п. 3.2 арендная плата за использование не разграниченных и муниципальных земельных участков вносится Арендатором равными долями ежеквартально не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ при просрочке оплаты арендатор должен требованию арендодателя уплатить предусмотренную договором неустойку.

Согласно пункту 4.1.1. договора аренды от 06.11.2020 №, установлено право Арендодателя требовать досрочного расторжение Договора при невнесении арендной платы более 2- х раз подряд.

В соответствии с п. 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт невнесения арендатором Шевченко Ю.Н. арендной платы более двух раз подряд подтверждается картами учета платежей по договору.

На основании изложенного Администрация Сальского городского поселения просила взыскать с Шевченко Ю.Н. арендную плату по договору аренды от 06.11.2020г. № в сумме 1110822,56 руб.; пени за период с 21.12.2020г. по 15.08.2020г. в сумме 93668,41 руб.; пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, начиная с 16.08.2022г. до даты внесения арендной платы; расторгнуть договор аренды от 06.11.2020г. №.

Определением Сальского городского суда Ростовской области от 14.09.2022 года судом к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО.

Шевченко Ю.Н. о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК, что подтверждено отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (л.д.193-194), в назначенное судом время не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием представителя по доверенности.

Представитель Шевченко Ю.Н. в судебном заседании исковые требования Шевченко Ю.Н. поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить в полном объеме. Со встречными исковыми требованиями Администрации Сальского городского поселения не согласилась, просила в удовлетворении отказать по следующим основаниям.

В обоснование встречных исковых требований Администрация Сальского городского поселения указывает то обстоятельство, что спорный земельный участок был сформирован на основании схемы, подготовленной Шевченко Ю.Н., и по его же заявлению был поставлен на государственный кадастровый учет.

Вместе с тем, данное утверждение противоречит требованиям действующего законодательства и опровергается соответствующими доказательствами.

Спорный земельный участок находится в черте населенного пункта, в территориальной зоне П (на момент формирования земельного участка – в зоне ПК-1), имеет адрес: <адрес>, следовательно, подготовку схемы расположения данного земельного участка в целях его образования для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка Шевченко Ю.Н., как заинтересованное лицо, обеспечивать был не вправе.

Кроме того, истец по встречному иску указывает, что согласно заключению главного архитектора Сальского района, рассматриваемая схема подготовлена с учетом наличия зон с особыми условиями использования территории.

Однако, в соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Указанное выше заключение датировано 25.02.2020 (л.д. 137), в то время как, согласно данным ЕГРН, информация о зоне с особыми условиями использования территории была внесена в ЕГРН 21.04.2020 (л.д. 40, 149).

При этом, в указанном заключении главного архитектора, отсутствует подпись лица, давшего данное заключение, а постановление Администрации Сальского городского поселения от 16.03.2020 № об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 133), равно как и сама схема (л.д. 134, 140), не содержит информации о наличии на участке соответствующей зоны.

Шевченко Ю.Н. не являлся заявителем при постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, что подтверждается ответом Управления Росреестра по Ростовской области от 09.09.2022 №, соответственно, не обладал информацией о внесении в ЕГРН сведений о наличии на земельном участке зон с особыми условиями территорий.

В свою очередь, Администрация Сальского городского поселения, обладала данной информацией до момента организации торгов, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.07.2020, приложенной к встречному исковому заявлению (л.д. 106-107, 128-129).

Так, на л. 2 указанной выписки из ЕГРН указан учетный номер 61.00.2.546, что соответствует зоне с особыми условиями территории 61:00-6.945 «Охранная зона воздушной линии электропередачи ВЛ 10 кВ Л 13 ПС «Мелькомбинат», расположенная по адресу: <адрес>» (подтверждается данными Публичной кадастровой карты).

Кроме того, согласно положениям п. 21 ст. 106 ЗК РФ границы зоны с особыми условиями использования территории в случае, если это предусмотрено положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида, и (или) местоположение объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона с особыми условиями использования территории, должны быть обозначены на местности специальными знаками, за исключением случаев, если правообладателем земельного участка не обеспечен доступ на земельный участок для размещения таких знаков.

Пунктом 7 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 (ред. от 21.12.2018) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» предусмотрено, что охранные зоны подлежат маркировке путем установки за счет сетевых организаций предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны, информацию о соответствующей сетевой организации, а также необходимость соблюдения предусмотренных настоящими Правилами ограничений.

На момент осмотра Шевченко Ю.Н. предполагаемого к использованию земельного участка, какие-либо знаки, свидетельствующие о наличии на нем охранной зоны, отсутствовали (отсутствуют и в настоящее время).

Таким образом, Шевченко Ю.Н. не знал и не мог знать о наличии на спорном земельном участке зоны с особыми условиями использования территории, в то время как Администрация Сальского городского поселения, в силу прямого указания закона, при организации аукциона должна была довести данную информацию до его участников.

Считает несостоятельными утверждения истца по встречному иску о возможности использования земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием при наличии охранной зоны ЛЭП. Данные утверждения опровергаются заключением № от 12.09.2022 о результатах исследования, проведенного ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО».

Согласно заключению экспертов, строительство здания склада (объекта капитального строительства) на земельном участке по адресу: <адрес>, предполагает использование специальной техники.

Ввиду того, что исследуемый земельный участок расположен между железной и автомобильной дорогами, а также путепроводом, единственное возможное место для организации въезда на территорию расположено в правой фасадной части земельного участка, непосредственно под воздушной линией электропередачи.

Организация постоянного въезда на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, под линией электропередачи, а также производство строительных работ в границах охранной зоны противоречит п.10 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 (ред. от 21.12.2018) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон») и п. 3.12 ВСН 159-83 «Инструкция по безопасному ведению работ в охранных зонах действующих коммуникаций».

Эксплуатировать земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по его функциональному назначению, технически не представляется возможным, ввиду прохождения вдоль фасадной границы линии электропередачи, а именно: линии электропередачи ВЛ-10Кв Л-13 от п/с 35/10 Кв «Мелькомбинат».

Кроме того, согласно извещению о проведении аукциона (л.д. 8-9, 18-19),на земельном участке по адресу: <адрес>, допускается застройка всей площади участка, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Сальского городского поселения (в редакции решения Собрания депутатов Сальского городского поселения от 26.12.2019 года №).

Площадь охранной зоны линии электропередачи ВЛ-10Кв Л-13 от п/с 35/10 Кв «Мелькомбинат» в границах земельного участка с кадастровым номером № составляет ? 1071,0 кв.м.

Таким образом, свободная площадь земельного участка, без охранных зон, на которой допускается застройка, составляет 5529,0 кв.м., что равняется 83,8% от площади всего земельного участка.

Однако, Администрация Сальского городского поселения указывает на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Сальского городского поселения Сальского в редакции от 08.12.2020 г., установлен новый градостроительный регламент территориальной зоны, в которой находится спорный земельный участок.

При размещении на земельных участках объектов капитального строительства должен предусматриваться 3-х метровый отступ от границ участка, что также сокращает возможную площадь застройки земельного участка еще на 1024,0 кв.м.

Таким образом, возможная площадь застройки земельного участка по адресу: <адрес>, составляет 4505,0 кв.м., что равняется 68,3% от площади всего земельного участка.

С учетом особенностей конфигурации данного земельного участка, его использование в целях, для которых он приобретался, не представляется возможным.

Кроме того, считает не подлежащими удовлетворению требования Администрации Сальского городского поселения о взыскании аренды и пени, поскольку земельный участок не был передан Шевченко Ю.Н. в состоянии, указанном в аукционной документации и договоре аренды.

Кроме того, 07.12.2020 Шевченко Ю.Н. в Администрацию Сальского городского поселения было подано заявление о согласовании на организацию (реконструкцию) съезда с автомобильной дороги к земельному участку с кадастровым номером № (л.д. 30).

До настоящего времени ответ на указанное заявление в адрес Шевченко Ю.Н. не направлен.

Вместе с тем, согласно п. 4 ст. 25 Правил землепользования и застройки Сальского городского поселения (в редакции решения Собрания депутатов Сальского городского поселения от 26.12.2019 года №, действовавшей на момент заключения договора аренды) в пределах охранной зоны инженерных коммуникаций запрещается без согласования с Администрацией Сальского городского поселения и сетедержателем строительство зданий и сооружений, посадка деревьев, кустарников, а также отсыпка или срезка грунта.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Представитель Администрации Сальского района Ростовской области Суринова Ю.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать по следующим основаниям.

Частью 4 статьи 3 ГПК РФ установлено, что заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

Таким образом, истец до подачи искового заявления обязан направить в адрес ответчика заявление о расторжении договора аренды.

В соответствии с абзацем вторым статьи 222 ГПК РФ в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора суд оставляет заявление без рассмотрения.

В случае если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров судья возвращает исковое заявление (статья 15 ГПК РФ).

Частью 4 статьи 157 ГПК РФ установлено, что при наличии обстоятельств, предусмотренных статьями 215, 216, 220, абзацами вторым - шестым статьи 222 настоящего Кодекса, производство по делу в предварительном судебном заседании может быть приостановлено или прекращено, заявление оставлено без рассмотрения.

На основании изложенного, в связи с принятием искового заявления Шевченко Ю.Н. к производству и наличии обстоятельств, препятствующих для рассмотрения дела по существу, полагает необходимым ходатайствовать перед судом об оставлении заявления без рассмотрения.

Кроме того, пунктом 8.1. договора аренды земельного участка от 06.11.2020 № предусмотрено, что все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации путем проведения переговоров, а в случае невозможности урегулирования споров в Арбитражном суде Ростовской области.

Статьей 32 ГПК РФ определено, что стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству (договорная подсудность).

Ответчик полагает, что с учетом определенной договором аренды подсудности, а также статей 32 ГПК РФ и 27 АПК РФ, рассмотрение указанного спора должно быть произведено в Арбитражном суде.

На основании изложенного, просит суд оставить исковое заявление Шевченко Ю.А. без рассмотрения.

Встречные исковые требования просила удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК, что подтверждено почтовым уведомлением (л.д.191), представитель в назначенное судом время не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или про исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст.612 ГКРФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела, 06.11.2020г. между Шевченко Ю.Н. и МО «Сальское городское поселение», в лице Администрации Сальского городского поселения, был заключен договор аренды земельного участка № №, государственная собственность на который не разграничена, площадью 6600 кв. м с кадастровым номером №, расположенный в границах Сальского городского поселения, местоположение: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады, сроком с 26.10.2020г. по 21.10.2030г., с установлением годового размера арендной платы 817120,92 руб., ежеквартально не позднее 20-го числа месяца, равными частями (л.д.22-24).

Материалами дела также подтверждается, что указанный договор заключен на основании протокола о результатах аукциона № от 26.10.2020 на право заключения договора аренды, срок аренды установлен с 26.10.2020 по 25.10.2030, годовой размер арендной платы составляет 817120,92 руб. (л.д.18-19).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости на основании соответствующего заявления Администрации Сальского городского поселения, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.33-43).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец ссылается на то, что после заключения договора аренды, с целью освоения земельного участка, истец обратился к ответчику с заявлением о согласовании организации съезда с автомобильной дороги к земельному участку (л.д.30), а также в АО «Донэнерго» с заявлением об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям АО «Донэнерго» (л.д.26), после его обращений, 25.12.2020 его в телефонном режиме, пригласили в Администрацию Сальского городского поселения, где сотрудник сообщил истцу о том, что в адрес ответчика поступило уведомление АО «Донэнерго» о наличии ограничений в использовании переданного ему в аренду земельного участка и в случае несогласия истца с использованием земельного участка с ограничениями, истцу необходимо подписать подготовленное сотрудником Администрации Сальского городского поселения заявление о расторжении договора, что он и сделал (л.д.32).

Согласно сведениям, содержащимся в аукционной документации, а также в условиях заключенного договора аренды, нет данных о том, что по земельному участку с кадастровым номером 61:57:0010817:557 проходят электрические сети АО «Донэнерго». Указанные обстоятельства стали известны истцу лишь 25.12.2020 года.

Соответственно, при предоставлении сведений об арендуемом им земельном участке, ответчик не предоставил истцу полную достоверную информацию о данном земельном участке, в связи с чем, нарушил его права и законные интересы как арендатора, поскольку при застройке и использовании спорного земельного участка истцу необходимо соблюдать требования действующих градостроительных и охранных норм в отношении проходящих электрических сетей, и если бы указанные обстоятельства были истцу известны на момент заключения договора аренды, то он бы его не заключил.

Таким образом, 25.12.2020 истцом подписано подготовленное сотрудником Администрации Сальского городского поселения заявление о расторжении договора, земельный участок истцом не используется.

Доводы истца подтверждаются представленным в материалы дела заключением специалистов ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» Лузанова Р.А. и Ревякина И.И., в соответствии с выводами которого: Земельный участок КН №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 6600,0 кв.м., имеет вид разрешенного использования - склады.

На момент проведения процедуры №(аукцион) по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договоров аренды на земельные участки, расположенные на территории Сальского городского поселения (протокол о результатах проведения торгов от 26.10.2020г.), на земельном участке по адресу: <адрес>, допускалась застройка всей площади участка, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Сальского городского поселения в редакции решения Собрания депутатов Сальского городского поселения от 26.12.2019 год №

Площадь охранной зоны линии электропередачи ВЛ-10Кв Л-13 от п/с 35/10 «Мелькомбинат» в границах земельного участка КН № составляет примерно 1071,0 кв.м.

Свободная площадь земельного участка, без охранных зон, на которой допускается застройка, составляет 5529,0 кв.м., что равняется 83,8% от площади всего земельного участка.

Таким образом, возможная площадь застройки земельного участка по адресу: <адрес>, составляет 4505,0 кв.м., что равняется 68,3 % от площади всего земельного участка.

Строительство здания склада (объекта капитального строительства) на земельном участке по адресу: <адрес>, предполагает использование специальной техники.

Ввиду того, что исследуемый земельный участок расположен между железной и автомобильной дорогами, а также путепроводом, единственное возможное место организации въезда на территорию расположено в правой фасадной части земельного участка, непосредственно под воздушной линией электропередачи.

Организация постоянного въезда на земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, под линией электропередачи, а также производство строительных работ в границах охранной зоны противоречит п. 10 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон") и п. 3.12 ВСН 159-83 «Инструкция по безопасному ведению работ в охранных зонах действующих коммуникаций».

Эксплуатировать земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, по его функциональному назначению, технически не представляется возможным, ввиду прохождения вдоль фасадной границы линии электропередачи, а именно: линии электропередачи ВЛ-10Кв Л-13 от пс. 35/10 Кв «Мелькомбинат» (л.д.201-213).

Согласно п. 2 ст. 40, ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (ст. 42 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 3,4 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения сговора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что при застройке спорного земельного участка истцу необходимо будет соблюдать требования действующих градостроительных и охранных норм в отношении проходящих линий электропередач и если бы указанные обстоятельства были ему известны на момент заключения договора аренды, то он бы его не заключил, что, по мнению суда, является существенным нарушением договора аренды, в связи с чем, суд полагает необходимым расторгнуть договор аренды, в связи с нарушением прав и законных интересов истца при его заключении, так как ответчик не проинформировал его о наличии линий электропередач на спорном земельном участке.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Как было установлено судом, истец понес убытки, вследствие допущенных ответчиком нарушений при заключении договора аренды земельного участка, которые состоят из задатка, уплаченного за земельный участок в размере 43000 руб., стоимости услуг оператора в размере 35000 руб., комиссия банка в размере 2340 руб., что подтверждается чеком-ордером от 14.09.2020 (л.д.20).

Суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования в части взыскания убытков.

Относительно заявленных встречных исковых требований, суд полагает необходимым отказать в их удовлетворении ввиду следующего.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст. 11.10 ЗК РФ.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ).

Пунктами 3, 4 ст. 11.10 ЗК РФ установлено, что подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

Согласно п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

Таким образом, в силу прямого указания п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ, подготовка (обеспечение) гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, в границах населенных пунктов недопустима, соответствующие действия должны осуществлять органы местного самоуправления.

Истец по встречному иску указывает, что согласно заключению главного архитектора Сальского района, рассматриваемая схема подготовлена с учетом наличия зон с особыми условиями использования территории.

Согласно представленному в материалы дела ответу на запрос начальника ММО по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинским районам Буняевой С.А. № от 09.09.2022 года, согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее- ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, был поставлен на государственный кадастровый учет 23.04.2020 года на основании заявления Администрации Сальского городского поселения (электронная заявка № от 17.04.2020 года) и схемы расположения земельного участка, утвержденной Постановлением Главы Администрации Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области № от 16.03.2020 года (л.д.198-199).

Пунктом 7 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № (ред. от 21.12.2018) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» предусмотрено, что охранные зоны подлежат маркировке путем установки за счет сетевых организаций предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны, информацию о соответствующей сетевой организации, а также необходимость соблюдения предусмотренных настоящими Правилами ограничений.

Суд соглашается с доводами истца, о несостоятельности утверждения истца по встречному иску о возможности использования земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием при наличии охранной зоны ЛЭП. Данные утверждения опровергаются заключением № от 12.09.2022 о результатах исследования, проведенного ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО».

Организация постоянного въезда на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> под линией электропередачи, а также производство строительных работ в границах охранной зоны противоречит п.10 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 (ред. от 21.12.2018) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон») и п. 3.12 ВСН 159-83 «Инструкция по безопасному ведению работ в охранных зонах действующих коммуникаций».

Суд соглашается с мнением Шевченко Ю.Н. и его представителя не подлежащими удовлетворению требования Администрации Сальского городского поселения о взыскании аренды и пени, поскольку земельный участок не был передан Шевченко Ю.Н. в состоянии, указанном в аукционной документации и договоре аренды.

До настоящего времени ответ на указанное заявление в адрес Шевченко Ю.Н. не направлен.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их, суд полагает требования истца Шевченко Ю.Н. к Администрации Сальского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Администрации Сальского городского поселения к Шевченко Ю.Н. о взыскании арендной платы, пени, расторжении договора аренды, отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Шевченко Ю.Н. к Администрации Сальского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 06 ноября 2020 года № земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между муниципальным образованием «Сальское городское поселение» в лице Администрации Сальского городского поселения и Шевченко Ю.Н..

Взыскать с Администрации Сальского городского поселения в пользу Шевченко Ю.Н. убытки в размере 80 340 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации Сальского городского поселения к Шевченко Ю.Н. о взыскании арендной платы, пени, расторжении договора аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.Г. Попова

Мотивированное решение изготовлено – 30 сентября 2022 года