Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сафоновой О.Н. к департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконными действий по начислению арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка арендатором по целевому назначению,

у с т а н о в и л:

истец Сафонова О.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту Департамент, ответчик) о признании незаконными действий по начислению арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с невозможностью в указанный период использования земельного участка арендатором по определенному договором целевому назначению (л.д.5-7).

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и Сафоновой О.Н. (арендатор) на основании аукциона был заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок площадью 2 755 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для строительства объектов складского назначения различного профиля (для строительства складских помещений для хранения пиломатериалов). Согласно п. 2.1. договора годовой размер арендной платы составляет <данные изъяты> руб., что составляет <данные изъяты>. за 1 месяц. ДД.ММ.ГГГГ истцом зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества: объект незавершенного строительства кадастровый № по адресу: РФ, <адрес> площадь застройки 306 кв.м, проектируемое назначение: имущественный комплекс. Участок был предоставлен арендатору по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи, на момент передачи, участок был занесен снегом, понять его реальное состояние было невозможно. В строительный сезон весна-осень 2016 и весна-осень 2017 земельный участок был полностью затоплен, что исключало возможность его использовать по назначению. По данному факту истец неоднократно обращалась в местную администрацию, по обращению истца на арендуемом земельном участке в 2017-2018 была возведена дамба, защищающая участок от затопления, таким образом, у истца появилась возможность пользоваться земельным участок по назначению лишь с 2018 года. Факт затопления подтверждается размещенной в 2016 году на официальном сайте Администрацией Каскаринского муниципального образования информации, отчете работы администрации, который содержит информацию о паводке (затоплении) в 2015-2016 г.г. и намерении строительства дамбы в 2017 году. Данная информация подтверждает тот факт, что арендодатель при передаче земельного участка в аренду знал о том, что участок затапливается. Данные недостатки переданного истцу в аренду земельного участка не были известны, и не могли быть известны, не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды. Принимая во внимание, что участок был передан арендатору с недостатками, полностью препятствующими пользованию им согласно целевому назначению, арендатор полагает наличие в силу п.1 ст. 612 ГК РФ, право на соразмерное уменьшение арендной паты, а именно на отказ от уплаты арендной платы за период, когда земельный участок не использовался по целевому назначению.

В судебное заседание истец Сафонова О.Н. при надлежащем извещении не явилась, ее представитель Михайлова А.А., действующая на основании нотариально заверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10), в судебное заседание после перерыва не явилась, ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ полагала необходимым принять во внимание судебное заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертами ООО «НПФ «Сфера-Т», которым установлен факт невозможности использования арендованного земельного участка.

В судебное заседание представитель ответчика департамента имущественных отношений Тюменской области при надлежащем извещении не явился.

Кроме того, информация и времени и месте судебного заседания заблаговременно размещена на официальном сайте Центрального районного суда г. Тюмени.

В связи с изложенным, суд в полной мере выполнил предусмотренные ст. 113 ГПК РФ требования по направлению сторонам судебных извещений и счел возможным, рассмотреть дело в силу ст.167 ГПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3).

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования департамента имущественных отношений Тюменской области к Сафоновой О.Н. о взыскании задолженности по договору аренды (л.д.46-58).

Из указанного решения следует, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодателем) и Сафоновой О.Г. (арендатором) заключен договор № аренды земельного участка площадью 2 755 кв.м, расположенного по адресу: по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства объектов складского назначения различного профиля (для строительства складских помещений для хранения пиломатериала), с кадастровым номером №, сроком на 10 лет (до ДД.ММ.ГГГГ). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Судом установлено, что указанный земельный участок передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16).

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора годовой размер арендной платы за пользование участком составляет 340 460,31 рублей. Арендная плата за первый год использования земельного участка перечисляется единовременным платежом в течение 10 дней с момента заключения договора аренды, в дальнейшем арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в срок до 15 февраля - за 1 квартал, 15 мая - за 2 квартал, 15 августа - за 3 третий квартал, 15 ноября - за 4 квартал (л.д. 14-15).

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки (п.4.2).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец мотивирует его тем, что в период сезона весна-осень 2016 года и весна-осень 2017 года земельный участок был полностью затоплен, что исключало возможность его использования по назначению, а именно осуществить строительство объекта недвижимости на данном участке.

В судебном заседании было исследовано заключению судебной экспертизы ООО «НПФ «Сфера-Т», состоявшееся при рассмотрении Центральным районным судом г. Тюмени гражданского дела № по иску департамента имущественных отношений Тюменской области к Сафоновой О.Н. о взыскании задолженности по договору аренды.

Из заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «НПФ «Сфера-Т» следует, что земельный участок № с кадастровым номером № общей площадью 2 755 кв.м, расположенный по адресу <адрес>» подвергался затоплению в 2016 году. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ затопление земельного участка препятствовало осуществлению строительства объектов складского назначения различного профиля в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, также препятствовало доступу людей и автотранспорта на данный земельный участок. Строительство объектов складского назначения в этот период привело бы к значительному удорожанию строительства, связанному с выполнением комплекса работ по инженерной подготовке участка. При визуальном осмотре арендатором земельного участка вероятность его затопления при подписании акта приема- передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ выявлена быть не могла (дело № л.д.146-158).

Из ответа и.о. главы администрации Каскаринского МО от ДД.ММ.ГГГГ на обращение Сафоновой О.Н., следует, что в период с 2015 по 2018 годы происходило повышение максимального уровня воды в р. Тура на 6,35 м в 2015 году, на 8,68 м в 2016 году, 6,07 м в 2017 году и 6,09 м в 2018 году. При этом в 2016 году в зону подтопления частично попал спорный земельный участок, площадь подтопления составила 20%. Кроме того, в 2016-2017 годах осуществлялось устройство водоотводного канала, который не защищает от подтопления участок истца, а служит для водоотведения с площадки ИЖС с. Каскара. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Каскаринского МО подготовлено и направлено письмо в адрес администрации Тюменского муниципального района с просьбой включить в план мероприятий по ГО и ЧС разработку ПСД на строительство дамбы (л.д.79).

Действительно, в соответствии с вышеуказанными положениями ст.ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества потребовать от арендодателя: либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно положений ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Между тем, доказательств того, что арендатор предъявлял арендодателю претензии касаемые невозможности использования по целевому назначению предоставленного в аренду земельного участка, истец суду не представил, требований об уменьшении арендных платежей на период действия договора аренды в связи с ухудшением состояния арендованного имущества на соразмерную сумму, как то предусмотрено нормами ст.ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не заявляла. О затруднительности в пользовании вышеуказанным земельным участком, истец до обращения ответчика в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды не заявляла, кроме того оплатила арендную плату при рассмотрении судом указанного спора. С требованием о расторжении договора аренды либо об оспаривании его условий истец также не обращалась.

Таким образом, истцом Сафоновой О.Н. не предоставлено в суд допустимых и относимых доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Доводы истца о том, что заключением судебной экспертизы подтвержден факт затопления спорного земельного участка не свидетельствуют о незаконности действий ответчика по начислению арендной платы, поскольку истец, действуя осмотрительно и добросовестно не лишена была права обратиться к ответчику с заявлениями в соответствии с положениями ст.ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, экспертное заключение не свидетельствует о невозможности использования спорного земельного участка, а выводы, изложенные в нем указывают лишь на увеличение материальных затрат, требуемых для строительства объектов, для целей которых был арендован земельный участок. То есть строительство могло повлечь за собой дополнительные убытки истца, которые в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации могли быть возмещены стороной ответчика.

Между тем, разрешение на строительство истец получила в апреле 2018 года, доказательств того, что не имела возможности совершить такие действия с момента заключения договора (ноябрь 2015 года) по обстоятельствам от неё не зависящим, истец суд не представила. Такие действия истца расцениваются судом как её незаинтересованность в более раннем использовании спорного земельного участка для целей, для которых он был арендован.

С учетом вышеизложенного суд полагает, что исковые требования Сафоновой О.Н. о признании незаконными действий департамента имущественных отношений Тюменской области по начислению арендной платы в связи с невозможностью в указанный период использования земельного участка арендатором по определенному договором целевому назначению, удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Сафоновой О.Н. к департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконными действий по начислению арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка арендатором по целевому назначению оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Центральный районный суд города Тюмени.

Судья С.С. Волошина

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июня 2020 года.