Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежной суммы по предварительному договору о намерениях, мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор о намерениях АА №. Согласно данному договору ответчик обязалась продать ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4.1 Договора, в подтверждение действительных намерений, истец передал ответчице гарантийную денежную сумму в размере 100000,00 руб. Однако, ответчик грубо нарушила условия договора, в результате чего он вынужден был отказаться от сделки. А именно, при осмотре объекта ответчик убедила истца о том, что во дворе имеется выгребная яма, что не соответствовало действительности, кроме того, тыльная наружная стена квартиры оказалась в аварийном состоянии. В соответствии с п.4.4 Договора если основной Договор не произойдет по причинам, которые зависят от «Продавца», он обязан в трехдневный срок письменно уведомить заинтересованные стороны, если появились обстоятельства, которые препятствуют совершению сделки, и с момента уведомления заинтересованных лиц «Продавец» обязан незамедлительно вернуть покупателю полученные денежные средства в сумме 100000,00 руб., а также дополнительно оплатить неустойку (штраф) согласно ст. 330 ГК РФ в размере 50000,00 руб. Ответчик возвратила истцу только 50000,00 руб. из-за того, что сделка не состоялась именно по ее вине. Таким образом, она должна вернуть истцу еще 100000,00 руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что поскольку договор купли-продажи не был заключен по причинам, которые зависят от продавца, то в соответствии с п.4.4 Договора ответчик должна вернуть истцу оставшуюся часть денежных средств, внесенных в качестве гарантийной суммы, указанной в п.4.1 Договора, а также дополнительно оплатить ему неустойку в размере 50000,00 руб. Ответчик возвратила истцу только 50000,00 руб. В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, направленном в адрес ответчика, истец требовал у ответчицы вернуть 50000,00 руб., так как на тот момент истец хотел мирно уладить отношения, без применения штрафных санкций. Между тем, поскольку ответчик поступила недобросовестно, и обманула истца, указав на надлежащее техническое состояние объекта недвижимости, при этом, заключением экспертного исследования было установлено, что конструкции стен квартиры находятся в аварийном состоянии, то возврату подлежит оставшаяся часть аванса, в размере 50000,00 руб., и штраф, предусмотренный п.4.4 Договора, в размере 50000,00 руб., а всего 100000,00 руб.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, считает, что истцом при обращении в суд умышленно было укрыто, что расторжение предварительного договора о намерениях произошло по его инициативе, об этом свидетельствует его заявление от ДД.ММ.ГГГГ, а также истцом был намеренно скрыт факт того, что он получил от нее требуемые им денежные средства в размере 50000,00 руб., и что никаких претензий он к ней не имел, о чем выдал ей соответствующую расписку. Со слов жены истца ей стало известно, что отказ от заключения основного договора произошел по причине того, что они нашли квартиру гораздо дешевле. Что касается технического состояния ее квартиры, то она с самого начала предупреждала истца об отсутствии у нее во дворе выгребной ямы, показывала ему сливную яму. Кроме того, отрицает, что задняя стена ее квартиры находилась в аварийном состоянии. Независимая экспертиза проводилась в ее отсутствие, что позволяет усомниться в ее выводах, а также в честности эксперта. Кроме того, истец не был лишен возможности внимательно изучить техническое состояние квартиры перед заключением предварительного договора. Полагает, что заключение основного договора не состоялось по вине самого истца, в связи с чем он должен нести последствия в виде потери задатка. При таких обстоятельствах исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителя истца, ответчика и ее представителя, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о следующем.

В силу положений статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно статье 380 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор о намерениях № АА № (далее – Договор), согласно которому стороны обязались реализовать намерение о том, что в срок и на условиях, оговоренных договором, заключить Договор купли-продажи (основной договор), по которому ФИО2 обязалась продать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за денежную сумму в размере 1350000,00 руб. (л.д.7-8).

Разделом 4 Предварительного договора предусмотрены гарантии исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ).

Согласно п.4.1 Договора, на подтверждение действительных намерений, покупатель передает продавцу гарантийную денежную сумму в размере 100000,00 руб. Передача денежных средств осуществлена наличными в национальной валюте РФ (п.4.2).

В соответствии с пунктом 4.4 Договора, если Основной договор не произойдет по причинам, которые зависят от продавца, он обязан в трехдневный срок (письменно уведомить заинтересованные стороны, если появились обстоятельства, которые препятствуют совершению сделки), и с момента уведомления заинтересованных лиц, продавец обязан незамедлительно вернуть покупателю полученные денежные средства в сумме, указанные в пункте 4.1 Договора, а также дополнительно оплатить неустойку (штраф) ст.330 ГК РФ в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Согласно пункту 4.5 Договора, в случае когда Основной договор не исполняется по причинам, которые зависят от покупателя, он обязан в трехдневный срок (письменно уведомить заинтересованные стороны), если появились обстоятельства, которые препятствуют совершению сделки, полученная продавцом денежная сумма по пункту 4.1 Договора, покупателю возвращается 50% от полученной суммы, данная сумма выплачивается незамедлительно, с момента получения письменного уведомления об отказе от сделки по приобретению недвижимости предусмотренным данным договором, оставшаяся сумма засчитывается как неустойка (штраф) ст. 330 ГК РФ.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по Договору, если оно есть последствием действий непреодолимой силы (пожара, землетрясения, наводнения) или других обстоятельств от них не зависящих. В данной ситуации продавец возвращает денежные средства покупателю без штрафных санкций. В случае отказа покупателя по причинам, указанным в данном пункте, штрафные санкции не предусмотрены, и продавец возвращает всю полученную сумму денежных средств, полученную по настоящему договору покупателю (п.4.6 Договора).

Согласно пункту 5.2 Договора, договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30 (тридцатого) апреля 2018 года.

Факт получения ответчиком ФИО2 денежных средств в размере 100000 рублей от истца ФИО1, указанных в предварительном договоре как гарантийная денежная сумма, ответчиком ФИО2 не оспаривается.

До окончания предусмотренного предварительным договором срока, а именно, ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 направил в адрес ФИО7 заявление об отказе в совершении основного договора (купли-продажи), в котором сообщил ФИО2 о том, что он отказывается от покупки квартиры согласно предварительному договору о намерениях АА № от ДД.ММ.ГГГГ, просит возвратить ему денежную сумму в размере 50000,00 руб. (л.д.52).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 выдал ответчику ФИО2 расписку, согласно которой получил от нее денежные средства согласно предварительному договору о намерениях и его заявлению о расторжении договора, в сумме 50000,00 руб., претензий не имеет (л.д.53).

По смыслу закона задаток является, согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из содержания предварительного договора о намерениях серии АА № от ДД.ММ.ГГГГ, гарантийная сумма в размере 100000,00 рублей обеспечивала обязательство покупателя ФИО1 перед продавцом ФИО2 заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на согласованных условиях в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку возможность обеспечения исполнения обязательств задатком, в том числе предварительным договором прямо предусмотрена законом, из вышеизложенного следует, что сторонами было согласовано условие о задатке, как способе обеспечения исполнения обязательства, а не об авансе.

Поскольку покупатель ФИО1 отказался от совершения основного договора купли-продажи, направив до окончания срока предварительного договора в адрес продавца ФИО2 соответствующее заявление (л.д.52), то в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ задаток должен оставаться у ФИО2

ФИО2 во исполнение п.4.5 предварительного договора о намерениях о возврате 50% суммы, уплаченной в соответствии с п.4.1 договора, после отказа истца ФИО1 заключить основной договор, возвратила ему 50000,00 руб.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика ФИО2 оставшейся части гарантийной суммы, в размере 50000,00 руб. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Доводы истца о том, что ответчик грубо нарушила условия Договора, указав на надлежащее техническое состояние объекта недвижимости, а в последующем было выявлено аварийное техническое состояние объекта, в связи с чем он отказался от сделки, таким образом, основной договор не был заключен по причинам, которые зависят от продавца (п.4.4 Договора), суд считает несостоятельными ввиду следующего.

Так, в обоснование аварийного технического состояния объекта истец ссылается на заключение экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-12).

Обстоятельства, на которые ссылается истец, как на основания невозможности заключить основной договор, наступили после окончания срока, в который стороны обязались заключить основной договор, а именно до ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что датой составления заключения экспертного исследования является ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-12).

Кроме того, ненадлежащее техническое состояние объекта недвижимости не может быть расценено в качестве обстоятельств невозможности заключения основного договора «по причинам, которые зависят от продавца» (п.4.4), поскольку истец перед заключением предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, должен был действовать осмотрительно, более внимательно исследовать объект, в том числе, и с привлечением соответствующих специалистов.

Требования истца о взыскании с ответчика ФИО2 неустойки (штрафа) в размере 50000,00 руб., также не подлежат удовлетворению, поскольку в настоящем споре установлена вина истца ФИО1 в незаключении основного договора.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы по предварительному договору о намерениях – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Центральный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья Федоренко Э.Р.

Решение суда в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.