Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» к Хандоховой Мае Мажидовне о досрочном расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, встречному исковому заявлению Хандоховой Маи Мажидовны к МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой и признании незаконным установленного им размера годовой арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» обратилось в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 87 от 23 апреля 2019 года, заключенный с Хандоховой М.М., обязать арендатора вернуть арендодателю арендованный земельный участок в первоначальном состоянии, а также взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 708 650,39 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании постановления местной администрации г.о. Баксан от 22 апреля 2019 года № 418 «О предоставлении в аренду земельного участка» между сторонами 23 апреля 2019 года был заключен договор № 87 аренды земельного участка (далее – Договор) с кадастровым номером 07:01:0800052:635, общей площадью - 76 кв. м, расположенный по адресу: КБР, г. Баксан, ул. Лазо, б/н, с разрешенным видом использования: магазины, сроком на 18 месяцев. В соответствии с Договором арендная плата вносится Арендатором с момента подписания Договора и акта приема-передачи ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем. Ответчик не вносил арендную плату с момента заключения договора, в результате чего по состоянию на 30 июня 2020 года за ним образовалась задолженность за пятнадцать расчетных периодов в размере 708 650,39 рублей. По условиям Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае невнесения арендной платы за землю в течение двух периодов подряд. При этом Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с п. 3.3 Договора.

Таким образом, невнесение арендной платы за земельный участок является основанием для досрочного расторжения договора.

В адрес фактического места жительства и места регистрации Ответчика истцом направлялись претензии о добровольном погашении задолженности по арендной злате и расторжении Договора по обоюдному соглашению сторон, однако ответчик никак не отреагировал на указанные требования.

В связи с изложенным истец вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.

Ответчик Хандохова представила письменные возражения на исковые требования, в которых указала, что п. 7.1 Договора устанавливает срок договора аренды - 18 месяцев. В силу п. 1.1 Договора земельный участок предоставляется под магазин, при этом п. 2.3 Договора запрещает использовать земельный участок по иному назначению. Местной администрацией г.о. Баксан 08 ноября 2019 года Хандоховой М.М. было выдано разрешение № 07-302000-110-2019 на строительство магазина на данном земельном участке. Однако согласно пп. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Из п. 1 ст. 610 ГК РФ следует, что срок договора аренды является существенным условием при заключении. Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с чем, Хандохова М.М. считает исковые требования не обоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Хандохова М.М. обратилась в суд со встречным исковым заявлением в котором просит признать незаконным установленный Договором размер годовой арендной платы за земельный участок, обязать ответчика заключить с ней дополнительное соглашение о снижении годовой арендной платы за спорный земельный участок. В ходе судебного разбирательства Хандоховой М.М. были дополнены встречные требования, а именно, заявлены требования о признании Договора недействительной сделкой.

В обоснование встречных требований с учетом их дополнений Хандохова М.М. указала, что размер арендной платы, установленный Договором, чрезмерно завышен, в связи с чем она неоднократно обращалась в МКУ «Управление ИЗО г.о. Баксан» с заявлениями о снижении арендной платы за данный земельный участок, на что получала отказ с мотивировкой того, что размер арендной платы, установленный Договором не может быть пересмотрен сторонами в сторону уменьшения. Ответчик представила суду отчет №467.07/063-2019 от 22 февраля 2019 года, подготовленный АНО и Э ИП Мурзаевой Ю.Х., об определении годовой арендной платы за земельный участок, согласно которого размер годовой арендной платы за спорный земельный участок составляет 5058 рублей в год, что в сто раз меньше, чем предусмотрено условиями Договора.

Представитель истца-ответчика по доверенности Калашников В.В. поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных требований Хандоховой М.М. с учетом их дополнений отказать в полном объеме.

Ответчик-истец Хандохова М.М. и ее представитель по доверенности Лосанова Э.Б. в судебное заседание не явились. Хандохова М.М. обратилась с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя Лосановой Э.Б. Причины неявки в судебное заседание Лосановой Э.Б., извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, суду не известны.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 195, 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям на основе тех доказательств, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с пп. 1 и 2 п. 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 2 ст. 214 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 16 ЗК РФ, земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц муниципальных образований, является государственной собственностью.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЭ «О защите конкуренции» (далее - Закон о конкуренции), поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (ч. 5 ст. 448 ГК РФ).

Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

В соответствии с п. 20 ст. 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном Главой 5 названного закона.

Учитывая указанные нормы ГК РФ и требования антимонопольного законодательства, п.п. 16 п. 40 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67 (ред. от 11 июля 2018 года) не допускают изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Законодательство Российской Федерации разрешает пересмотр цены договора лишь в сторону увеличения, цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Как следует из материалов дела на основании постановления местной администрации г.о. Баксан от 22 апреля 2019 года № 418 «О предоставлении в аренду земельного участка» между сторонами был заключен договор аренды от 23 апреля 2019 года № 87 земельного участка с кадастровым номером 07:01:0800052:635, общей площадью - 76 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Баксан, ул. Лазо, б/н, с разрешенным видом использования: магазины.

Согласно п. 7.1. Договора он заключен на срок 18 месяцев, с 23 апреля 2019 года по 22 октября 2020 года.

В соответствии с п. 3.3. Договора арендная плата вносится Арендатором с момента подписания Договора и акта приема-передачи ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем.

Согласно п. 4.3.4 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с п. 3.3 Договора.

Ответчик не вносит арендную плату с момента заключения Договора.

По состоянию на 30 июня 2020 года за Хандоховой М.М. образовалась задолженность по арендной плате за пятнадцать расчетных периодов в размере 708 650,39 рублей.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случаях, прописанных в п. 5.1.4 Договора, в частности, в случае невнесения арендной платы за землю в течение двух периодов подряд.

В связи с изложенным, несмотря на истечение на момент рассмотрения гражданского дела срока Договора, суд признает обоснованными требования МКУ «Управление ИЗО г.о. Баксан» в части его расторжения, т.к. в судебном заседании установлено, что Хандоховой М.М. были нарушены условия Договора о своевременном внесении платежей по арендной плате.

Материалами делами подтверждается, что Договор заключен на основании открытого аукциона, прошедшего 12 апреля 2019 года. Участниками аукциона признаны Матаев А.А., Хандохова М.М. и Алхасов С.З. Перед началом аукциона участникам было сообщено, что участник, предложивший наибольшую арендную годовую плату за земельный участок, будет признан победителем аукциона.

Хандохова М.М. при шаге № 5951 предложила наибольший размер годовой арендной платы в размере 600158 рублей в год и была признана победителем аукциона. Вследствие чего с ней как с победителем был заключен договор аренды.

Таким образом, названный размер арендной платы предложен самим ответчиком в ходе аукциона.

В обоснование своей позиции Хандохова М.М. ссылается на отчет оценщика ИП Мурзаевой Ю.Л. от 22 февраля 2019 года № 467.07/063-2019 об определении годовой арендной платы за спорный земельный участок, согласно которого размер годовой арендной платы должен составлять 5 058 рублей.

При этом из исследованных в судебном заседании документов по проведению аукциона (в частности, протокола № 21 об итогах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 12 апреля 2020 года) следует, что аукцион начинался изначально с размера арендной платы в размере 5 058 рублей и дошел до 600 158 рублей в год.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод об обоснованности заявленных МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» требований о взыскании с Хандоховой М.М. задолженности по арендной плате по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 708 650,39 рублей.

В связи с изложенным, суд считает требования ответчика-истца Хандоховой М.М. о признании Договора аренды недействительной сделкой, признании незаконным установленный Договором размер годовой арендной платы, обязании истца заключить с арендатором дополнительное соглашение о снижении годовой арендной платы необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, истцом заявлены требования имущественного характера, подлежащие оценке, при цене иска 708650,39 рублей (взыскание задолженности по арендной плате). В соответствии с абзацем 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации уплате подлежала государственная пошлина в сумме 10286,50 рублей.

Кроме этого истцом заявлены требования неимущественного характера о расторжении Договора аренды. Согласно абзацу 3 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления, содержащее требование неимущественного характера для юридических лиц подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Таким образом, с Хандоховой М.М. в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16286,50 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» к Хандоховой Мае Мажидовне о досрочном расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с Хандоховой Маи Мажидовны в пользу МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» задолженность по арендной плате по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 708 650 (семьсот восемь тысяч шестьсот пятьдесят) рублей 39 (тридцать девять) копеек.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23 апреля 2019 года № 87, заключенный между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» и Хандоховой Маей Мажидовной.

В удовлетворении встречных требований Хандоховой Маи Мажидовны к МКУ «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» о признании незаконным договора аренды земельного участка № 87 от 23 апреля 2019 года и установленного этим договором размера годовой арендной платы - отказать.

Взыскать с Хандоховой Маи Мажидовны в доход государства государственную пошлину в сумме 16286,50 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Баксанский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 декабря 2020 года.

Председательствующий