Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Жилой комплекс Виктория-4», ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли продажи жилых помещений недействительными, прекращении права собственности, возврате жилых помещений, возложении обязанности передать жилые помещения по акту приема-передачи,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Жилой комплекс Виктория-4» о передаче объектов недвижимости. В обоснование иска указала, что 29.07.2016 между ФИО1 и ООО «Жилой комплекс Виктория-4» были заключены следующие договоры участия в долевом строительстве жилого дома: № Пр95/49, согласно п.1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить возведение 10-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и передать ФИО1 трехкомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, строительный №, площадью 90,05 кв. м., ФИО1, в свою очередь, осуществляет вложение инвестиций в строительство вышеуказанного дома, а именно: в строительство указанной квартиры. В соответствии с п. 1.2 договора, стоимость вышеуказанной квартиры составляет 5 222 900 рублей, из расчета 58 000 рублей за 1 кв. м. общей площади квартиры. Договор № Пр95/53, согласно п. 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить возведение 10-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и передать ФИО1 однокомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, строительный №, площадью 57,10 кв. м., ФИО1, в свою очередь, осуществляет вложение инвестиций в строительство вышеуказанного дома, а именно: в строительство указанной квартиры. В соответствии с п. 1.2 договора, стоимость вышеуказанной квартиры составляет 3 311 800 рублей, из расчета 58 000 рублей за 1 кв. м. общей площади квартиры. Договор № Пр95/54, согласно п. 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить возведение 10-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и передать ФИО1 двухкомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, строительный №, площадью 65,75 кв. м., ФИО1 в свою очередь, осуществляет вложение инвестиций в строительство вышеуказанного дома, а именно: в строительство указанной квартиры. В соответствии с п. 1.2 договора, стоимость вышеуказанной квартиры составляет 3 813 500 рублей, из расчета 58 000 рублей за 1 кв. м. общей площади квартиры. Согласно п. 4.1., 4,2 вышеуказанных договоров, застройщик обязуется обеспечить ввод объекта в эксплуатацию до 30.06.2017, и передать квартиры не позднее 180 дней после ввода объекта в эксплуатацию, срок которого определен в п. 4.1 данных договоров. В установленный срок застройщик свои обязательства по передаче квартир по ДДУ в адрес ФИО1 не исполнил, квартиры по акту приема-передачи не передал. В свою очередь, ФИО1 надлежащим образом исполнила свои обязательства перед ООО «ЖК Виктория-4», по оплате указанных выше объектов долевого участия в строительстве, что подтверждается соглашениями о зачете встречных однородных требований от 10.03.2017 и справками об оплате квартир № от 10.03.2017. 19.05.2017 ФИО1 получила три уведомления из Росреестра по Кировской области о том, что 12.05.2017 в Управление Росреестра по Кировской области поступили заявления от ООО «ЖК Виктория-4» о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о расторжении договоров участия в долевом строительстве жилья от 29.07.2016, якобы, в связи с неоплатой ФИО1 указанных договоров участия в долевом строительстве жилья. В августе 2023 года истец, за разрешением своей проблемы обратился за помощью, и содействием к Губернатору Кировской области, а также в прокуратуру Кировской области. 20.09.2023 ответом прокуратуры Октябрьского района г. Кирова на жалобу ФИО1 от 18.08.2023 о нарушении ее прав по оплаченным и не переданным в сроки, установленные ДДУ трех квартир, по адресу: <адрес>, застройщиком ООО «ЖК Виктория-4», установлено, что все три квартиры ФИО1 оплачены надлежащим образом. Согласно приговору Ленинского районного суда г. Кирова от 22.11.2021 по уголовному делу в отношении директора ООО «ЖК Виктория-4» Ш.В.А., осужденного по ч. 4 ст. 159 УК РФ, ФИО1 признана потерпевшей, поскольку совершением хищения ей был причинен ущерб в размере 56 423 423 руб. 30.01.2023 Арбитражным судом Кировской области по делу А28-10572/2018 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЖК Виктория-4», утверждено мировое соглашение от 28.12.2022. При этом, процедура банкротства окончена, вся документация ООО «ЖК Виктория-4» передана действующему директору Д.П.Д. 18.04.2023 администрацией г. Кирова, выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого <адрес>. Самостоятельной проверкой ФИО1 установлено, что на баланс ООО «ЖК Виктория-4», после завершения процедуры банкротства переданы три спорные квартиры, которые по праву принадлежат ФИО1 Так согласно п. 9.1. мирового соглашения от 30.01.2023, утвержденного Арбитражным судом Кировской области по делу А28-10572/2018 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЖК Виктория- 4», указано, что требования участников долевого строительства погашены, путем передачи им в собственность жилых помещений в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, среди которых отсутствуют три квартиры (строительные номера №), принадлежащие истцу. Кроме того, согласно п. 10 указанного мирового соглашения установлено, что все иное имущество, не передаваемое по условиям мирового соглашения, остается у ООО «Жилой комплекс Виктория-4». Истцом в адрес ответчика направлена претензия о передаче спорных квартир или иных подобных квартир в спорном жилом доме, претензия ответчиком не получена. Просила обязать ответчика по акту-приема передачи передать ФИО1 объекты недвижимого имущества, по договорам участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>: по договору № Пр95/49 от 29.07.2016 трехкомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, строительный №, площадью 90,05 кв. м.; по договору № Пр95/53 от 29.07.2016 однокомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, строительный №, площадью 57,10 кв. м.; по договору № Пр95/54 от 29.07.2017 двухкомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, строительный №, площадью 65,75 кв. м. В случае невозможности, аналогичные по площади квартиры под иными номерами, иной этажности.

Определение суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Кирова, ПАО Сбербанк.

В ходе судебного заседания истец исковые требования уточнила, просила признать недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества - квартир по адресу <адрес>, от 17.03.2023, заключенного между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ФИО3, кадастровый №, общей площадью 93,5 кв. м, этаж: 10, 11; <адрес> (строит. №) от 10.03.2023, заключенного между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ФИО4, кадастровый №, общей площадью 134,9 кв. м, этаж: 10, 11; (<адрес>, строит №); от 11.03.2023, заключенного между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ИП ФИО2, кадастровый №, общей площадью 95,8 кв. м, этаж: 11 (<адрес> строит №). Прекратить право собственности на следующее недвижимое имущество - квартиры по адресу <адрес>, в отношении следующих лиц: ФИО3 на <адрес> (строит. №), кадастровый №, общей площадью 93,5 кв. м, этаж: 10, 11; ФИО4 на <адрес>, (строит №) кадастровый №, общей площадью 134,9 кв. м, этаж: 10, 11; ИП ФИО2 на <адрес> (строит №), кадастровый №, общей площадью 95,8 кв. м, этаж: 11. Возвратить в собственность ООО «Жилой комплекс Виктория-4» квартиры по адресу <адрес>: <адрес> (строит. №) кадастровый №, общей площадью 93,5 кв. м, этаж: 10, 11; <адрес>, (строит №) кадастровой №, общей площадью кв. м, этаж: 10, 11; <адрес> (строит №) кадастровый №, общей площадью 95,8 кв. м, этаж: 11. Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, записи о правах собственников, в отношении указанных квартир. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс Виктория-4» по акту-приема передать ФИО1 объекты недвижимого имущества по договорам участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>: по договору № Пр95/49 от 29.07.2016, ранее поименованную, как трехкомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, имевшую строительный №, и площадь 90,05 кв. м. в настоящее время, <адрес>, общей площадью 134,9 кв. м, этаж: 10, 11 кадастровый №; по договору № Пр95/53 от 29.07.2016, ранее поименованную, как однокомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, имевшую строительный №; по договору № Пр95/54 от 29.07.2017, ранее поименованную как двухкомнатную квартиру с антресолью, расположенную на 10 этаже, имевшую строительный №, и площадь 65,75 кв. м. в настоящее время, <адрес>, общей площадью 95,8 кв. м, этаж: 11, кадастровый №, без компенсации, поскольку увеличение площадей квартиры, изменение фактической нумерации и этажности произведено за счет площадей антресолей, имевшими место по договорам № Пр95/49, № Пр95/53, № Пр 95/54 от 29.07.2016.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, суду пояснил, что имело место злоупотребление правом со стороны ответчика. В компаниях ООО «ЖК Виктория-4» и ООО «ЖК Виктория» один учредитель и директор. Договоры долевого участия в строительстве не были признаны недействительными. Дом был достроен, квартиры переданы на баланс ООО «ЖК Виктория-4». С учетом имеющихся договоров, ФИО1 имеет право потребовать квартиры, поскольку обязательства по оплате исполнены. Квартира № (строительный №) оплачена в сумме 3 311 800 руб. 57,1 кв.м., что подтверждает справка об оплате от 10.03.2017. Квартира №строительный №) также оплачена, справка об оплате от 10.03.2017 на сумму 5 229 000 руб. Квартира № (строительный №), оплачена в сумме 3 715 000 руб., имеется справка об оплате от 10.03.2017. 19.05.2017 получено уведомление из Росреестра Кировской области о погашении записи о расторжении договора застройщиком. Узнав о расторжении договоров, учитывая, что ФИО1 не заявлялась в Арбитражный суд Кировской области в раках дела о банкротстве как кредитор, она обратилась в Первомайский районный суд г. Кирова с иском об оспаривании действий ответчика по расторжению договора. В удовлетворении требований судом было отказано. ФИО1 обращалась с апелляционной жалобой, от которой впоследствии отказалась. В рамках уголовного дела в 2019 году гражданский иск не заявляла. ФИО1 являлась потерпевшей по уголовному делу. Считает, что в настоящее время обстоятельства изменились с 08.12.2022 после вступления в силу приговора. Прямой формулировки в приговоре нет на действующие договоры, однако к моменту вынесения приговора 18.04.2022 дом был сдан в эксплуатацию и истец имеет право на получение квартир. С требованиями о возращении объектов не обращалась. Считает, что ответчик должен был передать квартиры в течение 180 дней с момента введения объекта в эксплуатацию, что подтверждено приговором и ответом прокуратуры, полагает договоры долевого участия действующими. Ремонт в квартирах не проводился, новые собственники в квартиры не въезжали, сделки формальные. Претензию о передаче квартиры предъявляли ООО «ЖК Виктория-4» 25.09.2023. Способ защиты именно такой, потому что он более правильный, в интересах истца. Согласны на получение денежных средств, уплаченных за квартиры. Злоупотребление правом ответчиков ФИО6, ФИО4, ФИО3 также усматривается. Договор займа заключался между ФИО1 и ООО «ЖК Виктория», акты о зачете данных сумм представлены на ООО «ЖК Виктория-4». Срок давности не пропущен, начинает течь с 10.03.2023. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Жилой комплекс Виктория-4» по доверенности ФИО7 в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, поддержала письменный отзыв, согласно которому между ООО «ЖК Виктория-4» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) было заключено три договора участия в долевом строительстве квартир, свои обязательства по оплате стоимости квартиры она не исполнила. В адрес истца были направлены первоначально требования об оплате задолженности по договорам, которые получены истцом, затем по истечении 30 дней уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров, которые были получены истцом 16.05.2017. В связи с расторжением указанных договоров участия в долевом строительстве Управлением Росреестра по Кировской области была погашена запись о регистрации договоров долевого участия. Сделки, формализованные в уведомлениях о расторжении договоров долевого участия, не оспорены, недействительными не признаны. В качестве доказательства оплаты по указанным договорам долевого участия ФИО1 приложила к исковому заявлению копии соглашений о зачете встречных однородных требований от 10.03.2017. В качестве встречного обязательства, должником по которому выступает ООО «ЖК Виктория-4», в соглашениях о зачете указаны договоры займа от 01.11.2015, № 04-12 от 01.12.2016. Вместе с тем, договоры займа от 01.11.2015, № 04-12 от 01.12.2016 заключены с иным юридическим лицом ООО «Жилой комплекс Виктория». Таким образом, представленные истцом копии соглашений о зачете от 10.03.2017 не являются подтверждением произведенной оплаты по договорам долевого участия. Представленные ФИО1 копии справок об оплате от 10.03.2017 не могут являться подтверждением произведенной оплаты по договорам долевого участия, поскольку не являются первичными документами. Допустимыми доказательствами оплаты могут признаваться лишь те документы, которые прямо указаны в законе, а именно квитанция к приходно-кассовому ордеру, кассовый чек, платежное поручение. Передача объекта долевого строительства осуществляется застройщиком только участнику долевого строительства, с 2017 года ФИО1 таковым не является, в связи с чем требование о передаче квартир не может быть удовлетворено. Квартиры переданы в собственность застройщику, который распорядился ими по своему усмотрению, заключив договоры купли-продажи с ответчиками, сделки реальные, претензий по расчету не имеется. Доказательств мнимости сделок не представлено. Заявила ходатайство о применении срока давности, поскольку о нарушении своих прав, как считает истец, она узнала 16.05.217 года с момента вручения уведомления. Просит в иске отказать.

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО3, ИП ФИО2 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменный отзыв, согласно которому срок исковой давности для обращения в суд истцом пропущен. ФИО1 узнала о нарушении своих прав действиями ООО «Жилой комплекс «Виктория-4» 16.05.2017, когда получила от общества три уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого строительства в связи с нарушением условий об их оплате. Никаких возражений против этого истец не заявляла, поскольку знала, что соглашение о зачете от 10.03.2017, которым якобы оплачены квартиры, фактически не подтверждает факт оплаты денежных средств ООО «ЖК Виктория-4». Срок исковой давности начал течь 16.05.2017 и истек 17.05.2020, текущие требования заявлены 26.01.2024, то есть по истечении более чем шесть лет с момента, когда истцу стало известно о нарушении своего права. В случае банкротства застройщика у участника строительства возникают специальные и ограниченные законом способы защиты своих прав. Данными способами ФИО1 не воспользовалась, в связи с чем в настоящее время пытается в обход специальных норм закона о банкротстве признать за собой право на спорные квартиры, что не допустимо. ФИО1 требования о включении ее в реестр требований участников строительства ООО «ЖК Виктория-4» не предъявляла. Срок требований истек в 2019 году. Приговор Ленинского районного суда г. Кирова от 22.11.2021 не содержит выводов об оплате спорных квартир, поэтому на него нельзя ссылаться. ФИО1 не претендовала на квартиры, поэтому на момент заключения оспариваемых договоров от 10.03.2023 с ФИО4, 11.03.2023 с ФИО9 они могли знать о наличии каких-либо претензий. Сделки реальные, оплата произведена, квартиры переданы по акту, исполнены. Просила в иске отказать.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело без его участия, направил письменный отзыв, из которого следует, что ФИО4 является собственником <адрес>, назначение: жилое помещение, общая площадь 134,9 кв.м, этаж: 11 этаж, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанная квартира была приобретена ФИО4 у застройщика ООО «Жилой комплекс Виктория - 4» по договору купли-продажи от 10.03.2023, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру к ФИО4 зарегистрирован Управлением Росреестра 29.03.2023, квартира передана ФИО4 Застройщик ООО «Жилой комплекс Виктория - 4» в период с февраля 2019 г. по январь 2023г. находился в процедуре банкротства. При этом ФИО1 все 4 года банкротства ООО «Жилой комплекс Виктория - 4» свои требования к застройщику не предъявляла; в реестр требований участников строительства по спорным квартирам не включалась. Процедура банкротства ООО «Жилой комплекс Виктория - 4» была завершена судебным актом Арбитражного суда Кировской области определением об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу от 06.02.2023. Установлено, что квартира со строительным № входит в конкурсную массу должника (п. 7.1. утвержденного судом мирового соглашения) и, следовательно, ООО «Жилой комплекс Виктория - 4» является собственником, в том числе, указанной <адрес> (п. 10 утвержденного судом мирового соглашения). Указанное определение ФИО1 не обжаловала. Кроме того, как следует из характеристик <адрес>, переданной в собственность ФИО4, предметом договора долевого участия № Пр95/49 от 29.07.2016 являлась другая квартира, с иными характеристиками. Просил в иске отказать.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело без его участия, направил письменный отзыв, из которого следует, что определением Арбитражного суда Кировской области от 06.02.2023 было утверждено мировое соглашение от 28.12.2022 (с изменениями от 27.01.2023) заключенное лицами, участвующими в деле о банкротстве ООО «Жилой комплекс Виктория-4». По условиям утвержденного судом мирового соглашения <адрес>, назначение: жилое помещение, общая площадь 95,8 кв.м, этаж: 11, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый № перешла в собственность ООО «Жилой комплекс Виктория-4». Право собственности на <адрес> было зарегистрировано Управлением Росреестра в Кировской области в установленном порядке, никем не оспаривалось. В свою очередь между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» (продавец) и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры от 11.03.2023, предметом которого являлась <адрес>, назначение: жилое помещение, общая площадь 95,8 кв.м, этаж: 11, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №. Договор купли-продажи и переход права собственности также зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области. Таким образом, ФИО2 является надлежащим собственником указанной квартиры, квартира передана ему продавцом ООО «Жилой комплекс Виктория-4». Просил в иске отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, просит рассмотреть дело без ее участия, направила отзыв, из которого следует, что ФИО3 является собственником <адрес>, приобрела ее также у надлежащего собственника ООО «ЖК Виктория-4», право собственности которого не оспорено. Просит в иске отказать.

Третье лицо Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились, извещены, просят рассмотреть дело без их участия, направили письменный отзыв, из которого следует, что в настоящее время в ЕГРН в отношении <адрес> (строительный №) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, зарегистрировано 29.03.2023 право собственности за ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от 10.03.2023, заключенного с ООО «Жилой комплекс Викгория-4». Также зарегистрирована ипотека в пользу залогодержателя ООО "Жилой комплекс Виктория- 4». В отношении <адрес> (строительный №), с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, зарегистрировано 27.03.2023 право собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 11.03.2023, заключенного с ООО "Жилой комплексВикгория-4". Также зарегистрирована ипотека в пользу залогодержателя ООО "Жилой комплекс Виктория- 4». В отношении <адрес> (строительный №) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрировано 21.03.2023 право собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 17.03.2023, заключенного с ООО "Жилой комплекс Викория-4". Также зарегистрирована ипотека в пользу залогодержателя ООО "Жилой комплекс Виктория- 4». Изначально на вышеуказанные квартиры было зарегистрировано право собственности за ООО "Жилой комплекс Викгория-4" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от 18.04.2022. Записи ЕГРН о договорах участия в долевом строительстве жилья от 29.07.2016 № Пр95/53, от 29.07.2016 №Пр95/49, от 29.07.2016 № ПР95//54 были погашены на основании уведомлений ООО "Жилой комплекс Виктория-4 " об одностороннем расторжении договоров. Из чего следует, что по данным договорам не могут исполняться обязательства застройщика по передаче квартир.

Третье лицо ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещены.

Третье лицо администрация города Кирова в судебное заседание не явилась, извещена.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным кодексом, а также другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона (часть 4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Судом установлено, что 29.07.2016 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № Пр 95/49 участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым участник долевого строительства осуществляет вложение инвестиций в строительство 10-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: строительство объекта долевого строительства, представляющего собой жилое помещение в виде: трехкомнатной квартиры с антресолью, находящейся в указанном доме на 10 этаже, строительный №, площадью 90,05 кв.м. (л.д. 12-13 Том 1).

Согласно п. 1.2. договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 5 222 900 руб. из расчета 58 000 руб. за кв.м, должна быть оплачена течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации.

29.07.2016 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» был заключен договор страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче помещения по договору участия в долевом строительстве № Пр95/49 от 29.07.2016, сроком с 29.07.2016 по 31.12.2017, выгодоприобретателем которого являлась ФИО1 (л.д. 17 т.1).

Договор № Пр 95/49 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 04.08.2016.

В материалы дела представлено истцом соглашение, согласно которому 10.03.2017 между ФИО1 (сторона 1) и ООО «Жилой комплекс Виктория-4» (сторона 2) в лице директора Ш.В.А. заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, согласно которому сумма зачета встречных однородных требований составляет 5 222 900 руб., задолженность стороны 1 перед стороной 2 по договору участия в долевом строительстве № ПР 95/49 составляет 5 222 900 руб., задолженность стороны 2 перед стороной 1 составляет 2 097 653 руб. по договору займа от 01.11.2015, 15 787 000 руб. по договору займа № 04-12 от 01.12.2016. Сумма подлежащая зачету 2097 653 руб. по договору займа от 01.11.2015 и 3 125 247 руб. по договору займа от 01.12.2016 №04-12, после проведения зачета задолженность по договору займа от 01.11.2015 составит 0, 00 руб., по договору №04-12 от 01.12.2016 12 661 753, соглашение о зачете встречных требований составит 0,00 руб. (л.д. 15 том 1).

Из представленного договора займа 01.11.2015 следует, что договор заключен между ФИО1 (займодавец) и ООО «Жилой комплекс Виктория» (заемщик) на сумму 9 536 423 руб. со сроком возврата до 01.11.2016 (л.д. 27 об. том 2).

Из представленного договора займа № 04-12 от 01.12.2016 следует, что договор заключен между ФИО1 (займодавец) и ООО «Жилой комплекс Виктория» (заемщик) на сумму 15 787 000 руб., со сроком возврата до 01.04.2017 (л.д. 27 т. 2).

Согласно справке, выданной директором ООО «Жилой комплекс Виктория-4» Ш.В.А., ФИО1 оплатила ООО «Жилой комплекс Виктория-4» по договору участия в долевом строительстве жилья № Пр95/49 от 29.07.2016 за трехкомнатную <адрес> 5 222 900 руб. (л.д. 19 Том 1).

29.07.2016 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № Пр 95/53 участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым участник долевого строительства осуществляет вложение инвестиций в строительство 10-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: строительство объекта долевого строительства, представляющего собой помещение в виде: однокомнатной квартиры с антресолью, находящейся в указанном доме на 10 этаже, строительный №, площадью 57,10 кв.м. (л.д. 20-23 Том 1)

Согласно п. 1.2. договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 3 311 800 руб. и должна быть оплачена 10 рабочих дней с момента государственной регистрации.

29.07.2016 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» был заключен договор страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче помещения по договору участия в долевом строительстве № Пр95/53 от 29.07.2016, сроком с 29.07.2016 по 31.12.2017, выгодоприобретателем которого являлась ФИО1 (л.д. 26 Том 1).

Договор № Пр 95/53 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 04.08.2016.

Истцом представлено соглашение, согласно которому 10.03.2017 между ФИО1 (сторона 1) и ООО «Жилой комплекс Виктория-4» (сторона 2) в лице директора Ш.В.А. заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, согласно которому сумма зачета встречных однородных требований составляет 3 311 000 руб., задолженность стороны 1 перед стороной 2 по договору участия в долевом строительстве № ПР 95/53 составляет 3 311 000 руб., задолженность стороны 2 перед стороной 1 составляет 9 539 493 руб. по договору займа от 01.11.2015.После проведения зачета сумма задолженности стороны 2 перед стороной 1 составит 2 097 653 руб., по настоящему соглашению о зачете встречных исковых требований 0 руб. 00 коп. (л.д. 24 Том 1).

Из справки, выданной директором ООО «Жилой комплекс Виктория-4» Ш.В.А., следует, что ФИО1 оплатила ООО «Жилой комплекс Виктория-4» по договору участия в долевом строительстве жилья № Пр95/53 от 29.07.2016 за однокомнатную <адрес> 3 311 800 руб. (л.д. 28 т. 1).

29.07.2016 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № Пр 95/54 участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым участник долевого строительства осуществляет вложение инвестиций в строительство 10-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: строительство объекта долевого строительства, представляющего собой е помещение в виде: двухкомнатной квартиры с антресолью, находящейся в указанном доме на 10 этаже, строительный №, площадью 65,75 кв.м. (л.д. 29-31 т. 1).

Согласно п. 1.2. договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 3 813 500 руб. и должна быть оплачена 10 рабочих дней с момента государственной регистрации.

29.07.2016 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» был заключен договор страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче помещения по договору участия в долевом строительстве № Пр95/54 от 29.07.2016, сроком с 29.07.2016 по 31.12.2017, выгодоприобретателем которого являлась ФИО1 (л.д. 36 Том 1).

Договор № Пр 95/54 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 04.08.2016.

Истцом представлено соглашение, по которому 10.03.2017 между ФИО1 (сторона 1) и ООО «Жилой комплекс Виктория-4» (сторона 2) в лице директора Ш.В.А. заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, согласно которому сумма зачета встречных однородных требований составляет 3 813 500 руб., задолженность стороны 1 перед стороной 2 по договору участия в долевом строительстве № ПР 95/54 составляет 3 813 500 руб., после проведения зачета задолженность стороны 1 перед стороной 2 отсутствует, остаток задолженности стороны 2 перед стороной 1 после зачета составляет 12 661 753 руб. по договору займа № 04-12 от 01.12.2016, после проведения зачета сумма задолженности стороны 1 перед стороной 2 по договору займа 04-12 от 01.12.2016 составит 8 848 253 руб. (л.д. 34 Том 1).

Из справки, выданной директором ООО «Жилой комплекс Виктория-4» Ш.В.А., следует, что ФИО1 оплатила ООО «Жилой комплекс Виктория-4» по договору участия в долевом строительстве жилья № Пр95/54 от 29.07.2016 за двухкомнатную <адрес> 3 813 500 руб. (л.д. 38 Том 1).

В связи с неисполнением обязанности по уплате цены договоров № Пр 95/49, № Пр 95/53, Пр 95/54 06.04.2017 ответчиком ООО «ЖК Виктория-4» в адрес ФИО1 направлены предупреждения о необходимости погашения задолженности по указанным договорам в срок до 07.05.2017, которые были получены ФИО1 12.04.2017, что подтверждается материалами дела, и не оспаривается истцом (л.д. 28, 30, 31, 33 т. 2).

Поскольку в указанный в уведомлениях 30-дневный срок ФИО1 не оплатила задолженность по договорам № Пр 95/49, № Пр 95/53, Пр 95/54 ООО «ЖК Виктория-4» 10.07.2017 года застройщик направил истцу уведомления об одностороннем отказе от исполнения вышеназванных договоров, уведомления были получены истцом 16.05.2017, что подтверждается материалами дела, не оспаривается истцом (29, 31 об, 32,34,35 т. 2).

В связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве № Пр 95/49, № Пр 95/53, Пр 95/54 Управлением Росреестра по Кировской области были погашены записи в ЕГРН о вышеназванных договорах долевого участия от 29.07.2016 года на основании уведомлений ООО «Жилой комплекс Виктория-4» об одностороннем расторжении договоров.

18.04.2022 года дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией города Кирова от 18.04.2022 года (л.д.36 т.2).

Из ответа прокуратуры Октябрьского района города Кирова следует, что правоотношения между ООО «ЖК Виктория-4» и ФИО1 подтверждаются заключенными 29.07.2016 договорами участия в долевом строительстве жилья по объектам, расположенным по <адрес>, которые оплачены 10.07.2017 в полном объеме (л.д. 39 Том 1).

Приговором Ленинского районного суда г. Кирова от 22.11.2021 Ш.В.А. был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ и ему назначено наказание в виде 5 лет лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии общего режима, с лишением права заниматься деятельностью, связанной с осуществлением организационно-распорядительных и административно-хозяйственных и административно-хозяйственных функций в сфере жилищного строительства на 2 года, т.е. хищении чужого имущества путем обмана, с использованием служебного положения, в особо крупном размере, в том числе, и в отношении потерпевшей ФИО1 Обманывая потерпевших о реальных целях осуществления им видимости строительства объектов МКД, построить их согласно договорам долевого участия либо погасить задолженности по договорам займа, из корыстных побуждений, при заключении договоров займа, совершил хищение денежных средств в сумме 56 423 423 руб. у ФИО10, в том числе, путем заключения ООО «Жилой комплекс» Виктория» с ФИО10 01.11.2015 договора займа на сумму 9 536 423 руб., и 01.12.2016 года договора займа с ФИО10 на сумму 15 787 000 руб.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2023 было утверждено мировое соглашение от 28.12.2022 между лицами, участвующими в деле о банкротстве ООО «Жилой комплекс Виктория-4», согласно которому погашены требования участников строительства, путем передачи им в собственность жилых помещений в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. В рамках рассмотрения указанного дела ФИО1, как кредитор и участник долевого строительства, претендующая на передачу ей жилых помещений, не заявлялась. Согласно п.10 соглашения все иное имущество, не передаваемое по условиям мирового соглашения остается у ООО «Жилой комплекс Виктория-4», соответственно и <адрес>,53,54.(л.д.39-50 т.2).

Право собственности на указанные спорные квартиры было зарегистрировано за ООО «Жилой комплекс «Виктория-4» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией города Кирова от 18.04.2022 года (л.д.67-68 т.2).

10.03.2023 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ФИО4 заключен договор купли-продажи <адрес> (строительный №) общей площадью 134,9 кв.м, этаж 10-11, по адресу: <адрес> кадастровым номером №, стоимостью 11 464 000 руб., с рассрочкой платежей. Право собственности за ФИО4 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Кировской области 29.03.2023 (л.д. 64 об. т. 2).

11.03.2023 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес> (строительный №) общей площадью 95,8 кв.м, этаж 11, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, 8 336 000 руб., с рассрочкой платежей. Право собственности за ФИО2 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Кировской области 27.03.2023 (л.д. 64 Том 2).

17.03.2023 между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ФИО3 заключен договор купли-продажи <адрес> (строительный №) общей площадью 93,5 кв.м, этаж 10, 11, по адресу: <адрес> кадастровым номером №, стоимостью Право собственности за ФИО3 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Кировской области 21.03.2023 (л.д. 65 об. Том 2).

Доводы истца ФИО1 о том, что документами, подтверждающими исполнение ей обязательств по оплате стоимости всех трех объектов по договорам участия в долевом строительстве, являются соглашения о зачете встречных однородных требований и справки об оплате по вышеназванным договорам о долевом участии в строительстве, являются несостоятельным.

Статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, основными критериями возможности прекращения обязательств зачетом является то, что требования должны быть не только однородными но и встречными.

Вместе с тем, доказательств наличия встречных обязательств ООО «Жилой комплекс Виктория-4» перед истцом суду не представлено.

Исходя из представленных договоров займа от 01.11.2015 и №04-12 01.12.2016 заимодавцем является ФИО1, заемщиком ООО «Жилой комплекс Виктория», т.е. указанные договоры займа заключены с иным юридическим лицом ООО «ЖК Виктория».

Поскольку между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ФИО1 отсутствуют какие-либо обязательства по договорам займа, соглашения о зачете в качестве встречных однородных требований другого юридического лица при отсутствии взаимных однородных требований между ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и ФИО1 являются недействительными. Данных о переводе долга ООО «ЖК Виктория» на ООО «ЖК Виктория-4» не представлено.

Справки, выданные ФИО1, при отсутствии первичных документов об оплате по договорам участия в долевом строительстве жилья также не свидетельствуют об оплате денежных средств по вышеназванным договорам участия в долевом строительстве.

Контрольно-кассовая техника применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации" (далее - Закон N 54-ФЗ).

Кассовый чек - первичный учетный документ, сформированный в электронной форме и (или) отпечатанный с применением контрольно-кассовой техники в момент расчета между пользователем и покупателем (клиентом), содержащий сведения о расчете, подтверждающий факт ею осуществления и соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники (абз. 12 ст. 1.1 Закона N 54-ФЗ).

Представленные ФИО1 копии справок от 20.03.2017 об оплате задолженности по договорам участия в долевом строительстве жилья также не являются подтверждением оплаты по договорам участия, поскольку в силу ст.1.1 ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа. Порядок ведения кассовых операций» не являются первичным бухгалтерским или кассовым документом. Данных об исполнении договоров долевого участия в строительстве жилого дома Пр95/49,Пр95/53,Пр95/54 путем передачи денежных средств по ним ФИО10 приговор не содержит.

Также суд не может согласиться с доводами истца о том, что ответом прокурора подтвержден факт оплаты по договорам долевого участия в строительстве. Данных о проведении прокуратурой проверки в полном объеме с оценкой действий и расторжении договоров долевого участия в строительстве ответ не содержит.

Таким образом, доказательств исполнения истцом условий вышеназванных договоров участия в долевом строительстве жилого дома, и оплате истцом указанных строительных объектов не представлено.

Поскольку отсутствовали основания для зачета встречных требований, оплата вышеназванных договоров участия в долевом строительстве жилого дома истцом не произведена, у ООО «Жилой комплекс Виктория-4» имелись основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения вышеназванных договоров участия в долевом строительстве жилого дома.

Данное обстоятельство в силу ч. 5 ст. 5, ч.3 ст.9 Закона N 214-ФЗ явилось основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В силу ст. 9 ч. 4 вышеназванного ФЗ-214 в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Порядок такого отказа застройщиком соблюден, 06.04.2017 в адрес истца направлялись предупреждения о необходимости погашения задолженности по всем вышеназванным договорам, предупреждения получены истцом 12.04.2017 года, в связи с неисполнением требований в установленный 30-дневный срок 10.05.2017 ООО «ЖК Виктория-4» направило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров (по каждому), которые получены истом 16.05.2017 года, что подтверждается почтовыми уведомлениями. В связи с расторжением договоров долевого участия ПР95/53,Пр95/49, Пр 95/54 Управлением Росреестра по Кировской области погашена запись о регистрации указанных договоров.

Приговор Ленинского районного суда г. Кирова подтверждает факт хищения путем обмана денежных средств Ш.В.А. как директором ООО «Жилищный комплекс Виктория» путем заключения договоров займа с потерпевшей ФИО10

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств оплаты истцом цены договоров участия в долевом строительстве жилья. Таким образом, договоры участия в долевом строительстве были расторгнуты в установленном законом порядке, в связи с чем у застройщика обязательство по передаче квартир истцу не наступило.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 2 ст. 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Проанализировав представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о признании правомерным и обоснованным одностороннего отказа застройщика от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья и их расторжении по мотиву неисполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в установленные сроки. Суд не усматривает злоупотребления ответчиками своими правами применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, ФИО1 не представлено допустимых, достоверных и относимых доказательств того, что на момент совершения сделки купли-продажи ее стороны не намеревались создать соответствующие правовые последствия - прекращение права собственности у ООО «Жилой комплекс Виктория-4» и возникновение права собственности на спорные квартиры у ИП ФИО2, ФИО4, ФИО3

Оспариваемые сделки купли-продажи заключены в установленной форме, существенные условия согласованы сторонами в договоре, квартиры переданы по акту приема –передачи. Стороны договоров купли-продажи лично обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности. Порядок расчета и передача денежных средств в счет оплаты цены квартир подтверждается представленными договорами купли-продажи. Ответчик ООО «Жилищный комплекс Викория-4» не оспаривает исполнение по договорам купли-продажи. Оплата по договору купли-продажи от 17.03.2023, заключенному между ООО «Жилой комплекс Виктоия-4» и ФИО3, предусмотрена за счет личных и кредитных средств, по заключенному между ПАО Сбербанк и ФИО3 кредитному договору от 17.03.2023. (л.д. 170-171 Том 2). Факт оплаты по договору подтверждается платежным поручением № 243698 от 29.03.2023 (л.д. 55 Том 3).

Факт частичной оплаты по договору купли-продажи жилого помещения <адрес> по адресу: <адрес> ИП ФИО2 подтверждается платежным поручением № 13 от 24.03.2023 (л.д. 56 Том 3).

Оплата по договору купли-продажи от 10.03.2023 <адрес> по адресу: <адрес> ФИО4 подтверждается платежным поручением № 1 от 24.03.2024 (л.д. 57 Том 1).

Истцом вопреки требованиям части 1 статьи 56 ГПК РФ доказательств в подтверждение того, что обе стороны сделки купли-продажи жилого помещения при ее совершении не имели намерение приобрести квартиры в собственность, либо совершили ее для вида, суду не представлено.

Доказательств, что ООО «ЖК «Виктория» сохраняет контроль за спорными жилыми помещениями как продавец, в материалы дела не представлено.

Согласно справке ООО Управляющая компания «Айсберг» от 07.12.2023 года на собственников квартир № открыты лицевые счета. Задолженность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, а также платы за коммунальные ресурсы, используемые при содержании общего имущества по квартирам №, 53 отсутствуют. Задолженность по <адрес> на 01.01.2024 составляет 23 843 руб.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон сделки, между тем, достоверных доказательств, свидетельствующих о порочности воли покупателей ФИО3, ФИО4, ФИО2 и продавца ООО «ЖК Виктория-4», не представлено.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу положений ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

О нарушении своих прав ФИО1 стало известно с момента получения уведомления об отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве жилья - 16.05.2017 года, с указанного времени истец понимала, что обязательства по договорам в связи с их расторжением застройщик исполнять не обязан.

С настоящим иском ФИО1 обратилась в суд 09.10.2023.

Таким образом, на момент предъявления истцом иска срок исковой давности истек, требований о его восстановлении истец не заявляла.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки относятся к одному из способов защиты гражданских прав, предусмотренному законом (абзац четвертый статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), истец связывает данный способ защиты с договорами участия в долевом строительстве жилья, вместе с тем о нарушении своего права истец узнала 16.05.2017 года и защиту своего права в течении установленного срока не реализовала.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен трехлетний срок на обращение в суд с требованиями о передаче спорных объектов квартир в собственность истца, и оспаривании договоров купли-продажи. Истец не является лицом, имеющим право заявлять требование о признании недействительными договоров купли-продажи квартир 49,53,54, поскольку не является стороной данных сделок и истец не представила суду доказательств, что оспариваемыми договорами нарушены ее права и законные интересы.

Доказательств, свидетельствующих о том, что обе стороны оспариваемой сделки – договоров купли-продажи не имели намерений ее исполнять, то есть при ее совершении их воля не была направлена на возникновение соответствующих правовых последствий, не представлено, в связи с чем требования истца о признании договоров купли-продажи недействительными, прекращении права собственности, возврате недвижимого имущества, исключении из реестра записи о правах удовлетворению не подлежат, в том числе в связи с истечением срока давности.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что с 2017 года ФИО1 не является участником долевого строительства по вышеназванным договорам участия в долевом строительстве жилья, следовательно, не является стороной договора, в связи с чем требование истца о передаче ей по акту приема объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат, в том числе, с пропуском срока исковой давности.

Определением суда от 13.10.2023 в целях обеспечения требований ФИО1 к ООО «Жилой комплекс Виктория-4» были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>: по договору № Пр95/49 от 29.07.2016, строительный №, по договору № Пр95/53 от 29.07.2016, строительный №, по договору № Пр95/54 от 29.07.2016, строительный №.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, то необходимость сохранения в обеспечительных мерах иска отпала.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Жилой комплекс Виктория-4», ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи жилых помещений недействительными, прекращении права собственности на жилые помещения, возврате жилых помещений, возложении обязанности передать жилые помещения по акту приема-передачи оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, примененные определением Октябрьского районного суда города Кирова от 13 октября 2023 года, по гражданскому делу 2- 4025/2023 (2-113/2024) в виде запрета Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>: по договору № Пр95/49 от 29.07.2016, строительный №, по договору № Пр95/53 от 29.07.2016, строительный №, по договору № Пр95/54 от 29.07.2016, строительный №, отменить с момента вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья С.А. Стародумова

Мотивированное решение изготовлено 04.03.2024.