Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> о признании права собственности на объект недвижимости. При этом истец ссылается на то обстоятельство, что на основании договора купли-продажи от 16.07.2014 года она купила у ФИО5 объект незавершенного строительства –жилой дом, назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>. 30.07.2014 года была произведена государственная регистрация права собственности объекта незавершенного строительства. 18.05.2015 года Управлением имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования <адрес> земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, был предоставлен ей в аренду сроком на 5 лет. Ею выстроен жилой дом, общей площадью 491,2 кв.м. с соблюдением всех инженерно-технических требований. Постановлением Мэра г.Черкесска №122 от 27.07.2020 года по итогам публичных слушаний ей предоставлено разрешение на отклонение от предельных размеров разрешенного строительства. 05.08.2020 года она направила в адрес ответчика Уведомление о соответствии параметров строительства объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости объекта ИЖС на земельном участке для получения соответствующего согласования. Письмом Управления № от 10.08.2020 года в решении вопроса ей было отказано, так как истек договор аренды земельного участка. В продлении договора аренды ей также было отказано письмом Управления № от 14.10.2020 года со ссылкой, что преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов у нее не имеется. Ввиду отказа в продлении договора аренды земельного участка, она не смогла завершить оформление права собственности на жилой дом, в связи с чем ей рекомендовали обратиться в суд для признания права собственности. Со ссылками на нормы статей 8, 131, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать за ней право собственности на жилой дом, общей площадью 491,2 кв.м., расположенный на земельном участке мерою 600 кв.м. по адресу: <адрес>.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают и просят удовлетворить. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца и ее представителя.

Ответчики Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о судебном заседании надлежаще извещены, о причинах их неявки суду не сообщили. Ранее от представителя Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, по существу заявленных требований вопрос об их удовлетворении оставил на усмотрение суда. Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о рассмотрении дела в отсутствии представителя либо об отложении рассмотрения дела не просило. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителей ответчиков с учетом их позиции по делу.

В возражениях, поданных в судебном заседании от 10.03.2021 года, Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска просит в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме, указывает, что в отношении земельного участка истец не имеет прав, срок договора аренды истек. Ответ Управления по имущественным отношениям не является отказом в заключении договора аренды, к тому же данный ответ истцом не оспорен. Земельный участок может быть предоставлен истцу на торгах, проводимых в форме аукциона. К тому же, если застройщик не предпринимал меры к получению разрешения на строительство, как до начала строительства (реконструкции) так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращение истца в уполномоченный орган с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС не подтверждает принятия необходимых для получения разрешения на строительство мер, надлежащих доказательств таковых истцом не представлено.

Изучив в судебном заседании представленные материалы, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м., поставлен на кадастровый учет 18.07.2003 года, категория земель –земли населенных пунктов, разрешенное использование –под жилую застройку индивидуальную, кадастровый №.

Согласно Договору на строительство частного дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 18.04.2007 года ФИО5 обязался построить одноэтажный жилой дом из кирпича, полезной площадью 117,32 кв.м., по <адрес>, в <адрес>.

В соответствии с разрешением на строительство №ФИО5 разрешено строительство одноэтажного жилого дома, полезной площадью 117,32 кв.м., жилой площадью 68,11 кв.м., срок действия разрешения –до 04.04.2017 года.

Земельный участок, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен ФИО5 в аренду (договор аренды № от 10.09.2010 года).

На основании договора купли-продажи от 16.07.2014 года истец ФИО1 купила у ФИО5 объект незавершенного строительства –жилой дом, назначение: жилое, площадь застройки 117,3 кв.м., степень готовности объекта 11%. 30.07.2014 года произведена государственная регистрация за истцом права собственности на указанный объект незавершенного строительства, запись №.

18.05.2015 года между истцом и Управлением имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования <адрес> заключен договор аренды № земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, сроком на пять лет, до 18.05.2020 года (право аренды истца зарегистрировано, запись № от 17.06.2015 года).

Как установлено судом, ФИО1 на указанном земельном участке выстроен жилой дом. При этом строительство нового жилого дома, как следует из материалов дела, осуществлено истцом с отклонением от условий разрешения на строительство жилого дома площадью 117,32 кв.м., выданного ее предшественнику ФИО5 При этом таких данных строительство нового жилого дома осуществлено истцом без получения в установленном порядке разрешения на реконструкцию объекта в органе местного самоуправления, в связи с чем объект носит режим самовольной постройки.

Из представленного суду Технического паспорта, изготовленного КЧРГУП «Техническая инвентаризация» от 26.02.2020 года, следует, что строительство объекта недвижимости завершено, год постройки жилого <адрес>, общая площадь жилого <адрес>,2 кв.м., жилая площадь -192,7 кв.м., число этажей надземной части -2, число этажей подземной части -1, материал стен –кирпич, подвала –бетон, инвентарная стоимость -1772267,17 руб., коммунальные услуги подведены.

Постановлением Мэрии МО <адрес>№ от 27.07.2020 года по итогам публичных слушаний истцу предоставлено разрешение на отклонение от предельных размеров разрешенного строительства.

05.08.2020 года она направила в адрес Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО <адрес> о соответствии параметров строительства объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости объекта ИЖС на земельном участке для получения соответствующего согласования.

Письмом Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО <адрес>№ от 10.08.2020 года в решении вопроса ей было отказано, так как истек договор аренды земельного участка.

В продлении договора аренды земельного участка ей также было отказано письмом Управления по имущественным отношениям мэрии МО <адрес>№ от 14.10.2020 года со ссылкой, что преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов у нее не имеется.

Между тем, согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

При этом статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Объект незавершенного строительства подлежит признанию недвижимым имуществом при условии его соответствия объективным физическим признакам, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Порядок осуществления государственной регистрации прав объектов недвижимости и их государственного кадастрового учета установлен действующим Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее -Закон о недвижимости), согласно статье 14 которой государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

В силу пункта 7 части 2 статьи 14 Закона о недвижимости (в редакции закона на момент возникновения спорных правоотношений) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ являются основанием для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

С 30.04.2021 года Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в часть 2 статьи 14 Закона о недвижимости внесен пункт 7.3 прямо указывающий, что основанием для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с его созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений является технический план.

Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю к документом, отражающим информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, содержащим описание недвижимого имущества приведенный Закон относит технический план подлежащего государственной регистрации объекта недвижимости.

Требования к подготовке технического плана, в том числе документы, на основании которых технический план может быть подготовлен, установлены статьей 24 Закона о недвижимости, пунктом 20 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования).

Пунктом 20 Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования), установлен перечень документов, на основания которых может быть подготовлен технический план, в частности, такими документами в соответствующих случаях являются уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки,

Согласно же статье 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Действующими положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 2 августа 2019 года N 267-ФЗ) (далее Федеральный закон от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ), правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2021 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 ГрК РФ (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В свою очередь, на основании части 16 статьи 55 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства).

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из приведенных норм следует, что общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются: участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов); застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве); на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение; в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае, истцом были представлены доказательства, подтверждающие факт строительства спорного объекта в период действия договора аренды земельного участка.

А в соответствии с представленным суду Заключением эксперта № ООО «Архитектурная мастерская ФИО6» строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, соответствует основному виду разрешенного использования участка –для индивидуального строительства код 2.1. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешено Постановлением мэрии МО <адрес> от 27.07.2020 года, пункт в приложении к Постановлению №. Обязательные требования по строительным, пожарным и санитарным нормам к индивидуальным жилым домам законодательством не установлены. Обязательные требования к индивидуальным жилым домам, установленные законодательством –градостроительным кодексом РФ –отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три: индивидуальный жилой дом имеет два надземных этажа высотой не более двадцати метров. Индивидуальный жилой дом имеет высоту 10 метров до верха кровли. Жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости: имеет один вход, одну лестницу на второй этаж, разделяющих глухих внутренних стен нет. Индивидуальный жилой дом соответствует действующим требованиям к индивидуальным жилым домам.

Исследование подтверждает обеспечение минимально необходимых требований к зданиям и сооружениям, что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, суд учитывает при разрешении дела, что на момент строительства истцом объекта индивидуального жилого дома действовал Федеральный закон от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ). В силу прямого указания, содержащегося в пункте 1 статьи 25.3 Закона N 122-ФЗ, в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, до 01.03.2018 года подлежала применению упрощенная процедура государственной регистрации права собственности - на основании правоустанавливающего документа на земельный участок.

В данном случае, после получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства истец незамедлительно направила в адрес уполномоченного органа местного самоуправления Уведомление о соответствии параметров строительства объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости объекта ИЖС на земельном участке для получения соответствующего согласования, однако Письмом Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО <адрес>№ от 10.08.2020 года в решении вопроса ей было отказано, так как истек договор аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая возведение истцом индивидуального жилого дома в границах земельного участка, предоставленного истцу по договору аренды, который по своим параметрам не нарушает градостроительных норм, соответствуют целевому назначению земельного участка, учитывая принадлежность истцу изначально на праве собственности объекта незавершенного строительства, а также принимая во внимание добросовестное поведение истца, отсутствие сведений о нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом права собственности на созданный им объект недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости- удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на жилой дом, общей площадью 491,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 05 июля 2021 года.

Судья

Черкесского городского суда КЧР Ф.М.Турклиева