Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Вологды к Кириллову В. М. о взыскании задолженности по арендной плате, и встречному исковому заявлению Кириллова В. М. к Администрации города Вологды о признании договора аренды недействительным,

установил:

истец обратился в суд с иском, мотивируя требования тем, что на основании договора аренды № от 07.03.2018 года Кириллову В.М. предоставлен земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 997 кв.м., для строительства. Ориентир жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома, сроком действия с 30.01.2018 года по 29.01.2038 года включительно. Договор прошел процедуру государственной регистрации 28.03.2018 года. Размер ежегодной платы составляет 1 064 969 рублей 08 копеек.

Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору аренды в размере 549 110 рублей 23 копейки, в том числе: основной долг – 532 484 рубля 54 копейки, пени – 16 625 рублей 69 копеек.

В судебном заседании 28.01.2020 года судом приняты увеличение исковых требований. Администрация города Вологды просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по договору аренды в размере 1 011 849 рублей 88 копеек, в том числе: арендная плата за период с 30.01.2019 года по 31.12.2019 года – 979 179 рублей 90 копеек, пени за период с 18.02.2019 года по 30.11.2019 года – 32 669 рублей 98 копеек.

В судебном заседании 11.03.2020 года судом принято встречное исковое заявление Кириллова В. М. к Администрации города Вологды о признании договора аренды № от 07.03.2018 года недействительным; взыскании с Администрации города Вологды в свою пользу денежных средств: арендные платежи в размере 1 064 969 рублей 08 копеек, ущерб в размере 96 800 рублей (инженерные взыскания), 118 200 рублей - доставка песка, грунта, услуги эвакуатора, 152 000 рублей – проектные работы, а всего: 1 431 969 рублей 08 копеек.

В судебном заседании 10.07.2020 года судом принято увеличение встречных исковых требований в части взыскания денежных средств за арендные платежи в размере 1 076 090 рублей 12 копеек.

В судебном заседании представители истца Администрации города Вологды (представители ответчика по встречному иску) по доверенности Бурыкина Т.П., Чебыкина Ю.Ю., Тяпушкина В.А. исковые требования поддержали в полном объеме, просили взыскать с ответчика 1 011 849 рублей 88 копеек. Пояснили, что при заключении договора смотрели правила землепользования и застройки. По генеральному плану зона не предусматривает строительство индивидуальных жилых домов. Претензию от Кириллова В.М. получили. Сославшись на п.5 договора указали, что истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности. Ранее указывали, что на момент вынесения договора руководствовались правилами землепользования и застройки № от 26.06.2009 года, которыми не допускалось строительство индивидуальных жилых домов на данном земельном участке. Когда обратился за уведомлением, позиция и практика органа в целом изменилась, в том плане, что по позиции Верховного суда получается первичным документом перед правилами землепользования и застройки является генеральный план, и в соответствии с генеральным планом он располагается в доме среднеэтажной жилой застройки. Так как основанием для отказа является не соответствие параметрам, в том числе, документом территориального планирования, было выдано уведомление о несоответствии. Уведомление было подготовлено 28.02.2019 года. Установлена практика получение данных уведомлений лично, так как ведется журнал регистрации. Но в случае не получения уведомления, оно направляется почтой. Когда Кириллов получил уведомление – таких данных нет. Лично уведомление он не получал. Уведомление было направлено по электронной почте на адрес, который указан в заявлении, отчета о доставке нет. По второму требованию встречного иска пояснила, что проводились работы на земельном участке, относительно которых имеются возражения, поскольку разрешительной документации на строительство получено не было, а работы осуществлялись.

В судебном заседании ответчик Кириллов В.М. не присутствовал, представитель ответчика (представитель истца по встречному иску) по доверенности Гладкова Л.А. с исковыми требованиями не согласна в полном объеме. Встречные исковые требования с учетом их увеличения уточнила, просит не взыскивать причиненный ущерб, остальные требования поддержала в полном объеме. Данных о получении Кирилловым В.М. уведомления не имеет. Указала, что в период времени с 27.02.2019 года по 12.03.2019 года Кириллов В.М. находился в командировке, что подтверждается командировочным удостоверением. Кириллов получал обычное письмо, в апреле, не заказное, конверт не сохранился. 24 апреля Кириллов В.М. обратился с обжалованием в суд. Кроме того из уведомления не следует, что он его получил. Из представленных скринов не усматривается, какой документ был направлен. Подтверждений, что Кириллов В.М. получил уведомление, нет. При заключении договора аренды Кириллов В.М. был введен в заблуждение, строительство дома на данном участке невозможно. Заключенный договор аренды следует признать недействительным, возвратить Кириллову В.М. все уплаченные им платежи за аренду участка. Считает, что срок исковой давности не пропущен, если пропущен, то просит его восстановить. Обращались с требованием о расторжении договора, договор расторгнут, подписано соглашение. Кириллов В.М. обращался в суд для признания договора незаконным, но Администрация говорила, что внесет изменения в конце года в генеральный план и все будет хорошо. Но изменений так и не внесено. Требование о расторжение договора было направлено в Администрацию города Вологды 05 марта 2020 г., вместе с претензией. На бумаге договор расторгнут, но в Росреестре не зарегистрирован.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по нему доказательства, приходит к следующему:

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (статья 607 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (статья 610 ГК РФ).

Из положений статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что Кириллов В.М. (арендатор) и Администрация города Вологды (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка № от 07.03.2018 г., согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 997 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома. Срок аренды 20 лет с момента подписания протокола о результатах аукциона от 30.01.2018 года, то есть с 30.01.2018 года по 29.01.2038 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.03.2018 года.

В пункте 1.4 договор аренды указано, что приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение цели использования не допускается.

Пунктом 4.1 определен ежегодный размер арендной платы, который составляет 1 064 969 рублей 08 копеек.

Кирилловым В.М. в адрес Администрации города Вологды направлена претензия о расторжении договора аренды № от 07.03.2018 года и возврате арендных платежей в размере 1 064 969 рублей 08 копеек, возмещении ущерба (инженерные взыскания) – 96 800 рублей, доставка песка, грунта, услуги экскаватора – 118 200 рублей, проектные работы – 152 000 рублей, а всего: 1 431 969 рублей 08 копеек. Указанная претензия получена Администрацией города Вологды 05.03.2020 года.

В ходе судебного разбирательство установлено, что договор аренды № от 07.03.2018 года сторонами расторгнут, однако, в Управление Росреестра по Вологодской области расторжение договора не зарегистрировано.

Представителем Администрации города Вологды (ответчиком по встречному иску) заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по предъявленным истцом по встречному иску требованиям.

В силу ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка ( п.1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Представитель ответчика по встречному иску (представитель истца по основному иску) ссылаясь на отправление уведомления от 28.02.2019 года Кириллову В.М. 07.03.2019 года по электронной почте, просил применить пропуск исковой давности.

Вместе с тем Администрацией города Вологды не представлено суду доказательств, подтверждающих направление Кириллову В.М. уведомления от 28.02.2019 года. Представитель Кириллова В.М. - Гладкова Л.А. суду также не могла сообщить когда именно Кириллов В.М. получил указанное уведомление. Также сослалась на то обстоятельство, что в период времени с 27.02.2019 года по 12.03.2019 года Кириллов В.М. находился в командировке, просит восстановить срок на подачу искового заявления.

В Вологодский городской суд с заявлением Кириллов В.М. обратился 10.03.2020 года.

Учитывая изложенное, а также отсутствие возможности установить момент начала течения срока давности, суд приходит к выводу о возможности восстановления срока исковой давности Кириллову В.М. по встречному иску.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 178 ГК РФ гласит, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В соответствии с п. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с ч.11 ст.9 ГрК РФ генеральный план городского округа является документом территориального планирования и утверждается на срок не менее чем двадцать лет.

В соответствии со ст.30 ГрК РФ правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты.

Генеральный план является основополагающим документом территориального планирования, определяющим основные направления развития территории городского округа.

Согласно ч.9 ст.31, ст.34 ГрК РФ Правила землепользования и застройки города Вологды должны соответствовать Генеральному плану города Вологды.

Решением Вологодской городской Думы от 29.12.2014 № утвержден генеральный план города Вологды.

Правила землепользования и застройки города Вологды утверждены решением Вологодской городской Думы от 29.06.2009 №.

Принадлежащий заявителю на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с указанным генеральным планом городского округа отнесен к функциональной зоне среднеэтажной застройки многоквартирными жилыми домами, которая не предусматривает строительство индивидуальных жилых домов.

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 ГрК РФ следует, что Градостроительным кодексом РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры из развития.

Генеральным планом г. Вологды, утвержденным решением Вологодской городской Думы от 13.07.2000 года № и действовавшим на момент постановки земельного участка с кадастровым номером № на государственный кадастровый учет, данный земельный участок отнесен к зоне малоэтажной усадебной застройки.

На территории города Вологды действуют Правила землепользования и застройки города Вологды, утвержденные решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 года № (с последующими изменениями) (далее – ПЗЗ), согласно которым земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на август 2017 года располагался в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-4).

В целях приведения вида разрешенного использования в соответствие с видом, установленным ПЗЗ (в редакции от 24.11.2016 года) для данной территориальной зоны постановлением Администрации города Вологды от 23.08.2017 года № вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «для эксплуатации и обслуживания жилого дома» изменен на вид разрешенного использования «индивидуальные жилые дома».

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Кирилловым В.М. указанный земельный участок приобретен в результате торгов, проводимых в форме аукциона. На момент аукциона и заключения договора аренды земельного участка № от 07.03.2018 года действовал генеральный план городского округа применительно к территории города Вологды, утвержденным решением Вологодской городской Думы от 29.12.2014 года №.

На основании изложенного, Администрацией г. Вологды Кириллов В.М. в момент заключения договора был введен в заблуждение относительно возможности использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства (как указано в договоре), что имеет существенное значение, поскольку установление факта нахождения земельного участка в зоне среднеэтажной застройки многоквартирными жилыми домами лишает Кириллова В.М. такой возможности пользоваться земельным участком по назначению, указанному в договоре.

Таким образом, учитывая изложенное, суд приходит к выводу о признании договора аренды земельного участка № от 07.03.2018 года, заключенного между Администрацией города Вологды и Кирилловым В.М. недействительным.

Как усматривается из представленных материалов дела Кирилловым В.М. по данному договору аренды были внесены арендные платежи на общую сумму 1 076 090 рублей 12 копеек.

В добровольном порядке Администрация города Вологды денежные средства, уплаченные в счет оплаты арендных платежей не вернула.

Следовательно, с Администрации города Вологды в пользу Кириллова В.М. подлежат взысканию денежные средства, оплаченные по арендным платежам на общую сумму 1 076 090 рублей 12 копеек.

Таким образом, учитывая совокупность приведенных выше обстоятельств, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Администрации города Вологды отказать.

Встречные исковые требования Кириллова В. М. удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 07.03.2018 года, заключенный между Администрацией города Вологды и Кирилловым В. М..

Взыскать с Администрации города Вологды в пользу Кириллова В. М. 1 076 090 рублей 12 копеек – сумму денежных средств, оплаченных по арендным платежам.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Давыдова

Мотивированное решение изготовлено 22.07.2020 г.