Гражданский кодекс часть 1

10.03.2020 Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Степановой Е.А. при участии помощника судьи Ермишкиной Е.Н., секретаря Петренко М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «XXXX» о расторжении договора аренды нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась с требованиями о расторжении договора аренды заключенного ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ООО «XXXX», нежилого здания, расположенного по адресу: XXXX, ссылаясь на то, что данный договор был заключен, когда ФИО2 являлся единственным собственником здания. ДД.ММ.ГГ внесена запись о том, что истица является собственником XXXX доли в праве собственности на указанный объект недвижимости.

Основанием для расторжения договора является нарушение арендатором, ООО «XXXX», условий договора: передача помещения в субаренду ИП ФИО3 без согласия истицы при том, что арендатору было известно о том, что истица сособственник здания (ФИО2 является директором и учредителем ООО «XXXX», ДД.ММ.ГГ подписано дополнительное соглашение к договору аренду, в котором на стороне арендодателя указаны истица и ФИО2); без согласия истицы осуществлено строительство капитальной пристройки площадью 40-50 кв.м, которая по своим характеристикам является составной частью строения; неисполнение арендодателем обязанности по внесению арендных платежей. С ДД.ММ.ГГ арендные платежи истице не поступали, ДД.ММ.ГГ на ее карту поступила арендная плата в размере 6000 рублей за ДД.ММ.ГГ год, после того как была получена ее претензия о расторжении договора аренды. По сведениям истицы, ФИО2 арендные платежи также своевременно не поступали.

С момента заключения договора существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора. Договор был заключен, когда ФИО4 и истица состояли в браке, имели режим совместного имущества. Брак расторгнут. Арендная плата 1000 рублей ежемесячно существенно нарушает права истицы. Согласно заключению от ДД.ММ.ГГXXXX стоимость арендной платы здания ежемесячно 72 500 рублей, земельного участка 191 600 рублей.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО5 на иске настаивала, дополнительно к приведенным доводам ссылалась на то, что дача истицей нотариального согласия на расторжение договора не лишает ее права требовать расторжения договора в будущем. Истица не могла принимать участия в использовании помещения ввиду неприязненных отношений между ней и ФИО2 На свои запросы о том, кем помещение используется, ответов она не получала. Ответ о расторжении договора субаренды с ИП ФИО3 представлен при возбуждении судебного спора. Заключение договора субаренды без ее согласия лишило истицу возможности осуществлять контроль за имуществом, в связи с чем такое нарушение договора считает существенным. По условиям договора аренды, п.5.3, арендная плата должна перечисляться на счет арендатора. Арендная плата с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ перечислялась ФИО2, доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей после ДД.ММ.ГГ не представлено. Истица не должна была обращаться к арендатору с заявлением о перечислении ей арендных платежей, если арендатор соответствующих реквизитов не имел, в этом случае должен был вносить арендную плату на депозит нотариуса. В результате возвещения пристройки площадь здания увеличилась с XXXX кв.м до XXXX кв.м, т.е. объек,т переданный в аренду, прекратил свое существование. Предъявив настоящий иск, истица, вопреки доводам ответчика, «не сводит с ним счеты», а восстанавливает свои права как собственник. После расторжения брака стороны проживали совместно до ДД.ММ.ГГ, ООО «XXXX» в состав совместно нажитого имущества не включалось.

Представитель ответчиков по доверенностям ФИО6 с иском не согласилась, поддержав возражения на иск, в которых указала, что на момент заключения договора М-ны состояли в браке, истицей было дано нотариальное согласие на заключение договора. Также она работала в ООО «XXXX» в должности администратора зала. Всю деятельность в здании вел ФИО2, поэтому арендатор именно от него получил согласие на сдачу помещения в субаренду. Утверждения истицы о том, что она не получила разъяснений об основаниях использования помещений ИП ФИО3, являются ложными, истицей не представлено доказательств чем нарушены ее права заключением договора субаренды, в настоящее время договор расторгнут.

Строительство пристройки велось ФИО2, истицей предъявлен иск к ФИО2 о сносе самовольной постройки. Строительство велось с согласия истицы.

Истица не имела возражений по поводу перечисления арендной платы ФИО2, денежные средства после этого он передавал ей либо перечислял. Каких-либо заявлений о перечислении в арендной платы на ее счет истицей арендатору не направлялось.

При рассмотрении иска ФИО1 о признании договора аренды недействительным по признаку занижения арендной платы, в котором ей было отказано, суд указал, что стороны вправе самостоятельно определять условия договора.

При обращении с иском о разделе совместно нажитого имущества, включая в раздел указанное здание, истице было известно существующее обременение в виде договора аренды.

Предъявляя бесе конечные иски в суд, истица желает не восстановления своих прав, а доставления неприятностей бывшему супругу.

Пояснила, что расторжение договора аренды возможно тогда, когда после обращения к арендатору об устранении нарушений таковые не устранены.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным нарушением договора признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны, значительный ущерб.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно положениям ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В судебном заседании установлено, что М-ны состояли в браке с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. Согласно решению Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ между ними разделено совместно нажитое имущество, в собственность истицы выделена, в том числе XXXX доля в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: XXXX площадью XXXX кв.м. Право собственности истицы зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между ФИО2 ( арендодатель) и ООО «XXXX» (арендатор) заключен договор аренды указанного нежилого здания.

ДД.ММ.ГГФИО1 дано нотариальное согласие ФИО2 на передачу в аренду данного нежилого помещения на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение.

ДД.ММ.ГГ между ФИО2, ФИО1 и ООО «XXXX» заключено дополнительное соглашение к договору аренды.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ единственным учредителем ООО «XXXX» и лицом, действующим от имени общества, является ФИО2, общество зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

Пунктом 5.2 договора установлено, что арендатор ежемесячно вносит арендную плату за пользование недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным из расчета 1000 рублей в месяц.

Пунктом 3.4.2 договора предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду только с письменного согласия арендодателя.

В судебном заседании установлено, что до обращения истицы с претензией арендная плата ей не перечислялась.

ДД.ММ.ГГ между арендатором и ИП ФИО3 заключен договор субаренды нежилого помещения сроком по ДД.ММ.ГГ.

По смыслу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

В судебном заседании установлено, что договор субаренды на момент обращения истицы в суд расторгнут - соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГ, арендная плата выплачена ей в полном объеме.

В связи с изложенным допущенные арендатором нарушения в виде неполучения согласия истицы на заключение договора субаренды, невыплаты арендной платы основанием для расторжения договора не являются.

Кроме того, значительность ущерба для истицы в результате указанных нарушений арендатором условий договора ничем не подтверждена.

На нарушение своих прав по поводу получения арендной платы ФИО2 не ссылался.

В судебном заседании установлено, что пристройка к основному зданию возведена не арендатором, а ФИО2, что исключает расторжение договора аренды по указанному истицей основанию в данном случае.

Увеличение площади арендуемого здания не является основанием для расторжения договора, т.к. арендатором нарушений условий договора не допущено, в случае наличия между сторонами спора по данному основанию, он подлежит разрешению в ином порядке. Кроме того, право собственности арендодателей на здание иной площадью не зарегистрировано

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На момент заключения договора аренды М-ны состояли в браке, ООО «XXXX» был учрежден супругом истицы, в связи с чем установление арендной платы в сумме 1000 рублей отвечало интересам семьи. После расторжения брака и до начала февраля 2019 семейные отношения продолжались.

После прекращения семейных отношений использование принадлежащего истице имущества исходя из арендной платы 1000 рублей и того, что истица не имеет какого-либо отношения к ООО «XXXX», производится фактически бесплатно, при заключении договора аренды такого изменения обстоятельств истица предположить не могла.

Дача истицей согласия на сдачу имущества в аренду на условиях по усмотрению ее супруга не лишает ее права требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В связи с этим суд приходит к выводу, что имеются основания для расторжения договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ООО «XXXX», расторгнуть.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий : Е.А. Степанова

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2020