Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Промышленного районного суда г.Самары по адресу <...> а, каб.217 гражданское дело № 2-1144/22 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств,

установил:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО5 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, в обоснование требований указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты>

Спустя несколько дней после покупки ФИО4 обнаружила, что в цокольном этаже образовалась влага, вода.

Не имея специальных навыков и познаний в области строительства, и в частности в области гидроизоляции жилых зданий и сооружений, для выявления причины образования воды истец приняла решение прибегнуть к помощи экспертной организации. Для этих целей ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор с ИП ФИО7

В результате проведенной экспертизы (комплексного исследования) было установлено, что гидроизоляция фундамента не соответствует существующим нормативам.

Также экспертом было установлено, что некоторые элементы фундамента имеют следы недавнего ремонта.

По результатам экспертного заключения № были выявлены следующие дефекты зоны благоустройства, наружных ограждающих конструкций, внутренних ограждающих конструкций и элементов отделки помещений подвала здания:

Зона благоустройства: Твердое покрытие зоны благоустройства имеет следы вздутия, отслоения и частичного разрушения отдельных элементов, следы солевых отложений, оголения подстилающих слоев (бетонная и щебеночная подготовка), следы вымывания и просадки грунта, водоотводящий лоток имеет следы деформаций, искривлений сечения, множественные засоры. На поверхности покрытия зоны благоустройства выявлены следы относительно недавнего ремонта в виде расшивки швов примыкания элементов покрытия друг к другу, а также частичной замены элементов, а также множественные сырые (тёмные) пятна.

После проведения вскрышных работ зоны благоустройства вдоль бокового (северо- восточного) фасада здания были выявлены и зафиксированы практически полное разрушение слоя вертикальной гидроизоляции цокольной части стены здания, отсутствие гидрозамка (глиняного замка) в зоне примыкания к наружной поверхности стены, множественные следы намокания материала стены, следы солевых и органических отложений, наличие воды в траншее на глубине 1,1 м от отметки поверхности.

Наружные ограждения: На поверхности наружных стен выявлены дефекты, аналогичные дефектам покрытия зоны благоустройства, а именно: следы вздутия, отслоения и частичного разрушения отдельных элементов, следы солевых отложений, следы относительно недавнего ремонта в виде расшивки швов примыкания элементов покрытия друг к другу, а также частичной замены элементов, а также множественные сырые (тёмные) пятна.

Помещения подвала здания: На поверхности стен выявлены множественные следы, намокания поверхности, следы образования солевых отложений, отслоения и разрушения отделочных слоев, образование органических отложений под отслоившимися участками, разрушение внутренних слоев отделки и материалов конструкций.

На поверхности пола зафиксировано нахождение влаги в виде луж и сырых пятен, множественные следы наносов, солевых и органических отложений, а также вздутия и разрушения швов плитки.

Заключением эксперта установлено, что повреждения наружной и внутренней отделки строительных конструкций, а также зоны благоустройства причинены грунтовыми водами, наличие которых подтверждено в результате проведения вскрышных работ. Эксперт приходит к выводу, что причиной образования выявленных дефектов является нарушение слоя вертикальной гидроизоляции наружных стен здания, отсутствие противофильтрационных конструкций (гидрозамок или глиняный замок и др.) в цокольной части, а также дефекты водоотводящих конструкций (лотков). Вышеописанные нарушения и дефекты привели к тому, что грунтовые воды, в зоне расположения фундамента здания беспрепятственно оказывали воздействие на наружные стены, цоколь и фундамент здания, замачивая конструкции и просачиваясь (изливаясь) внутрь помещений подвала.

Вместе с тем в соответствии с п. 10.3.5 СП 116.13330.2012 «Свод правил «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов» гидроизоляцию (наружную и внутреннюю, горизонтальную и вертикальную) следует применять для защиты подземных частей зданий и сооружений от капиллярного увлажнения и процессов термовлагопереноса, а также при защите от воздействия подземных вод. В последнем случае гидроизоляцию следует рассматривать как самостоятельный способ локальной защиты зданий и сооружений, альтернативный дренажам.

В соответствии с п. 10.1.4 СП 116.13330.2012 комплекс мероприятий и инженерных сооружений по защите от подтопления должен обеспечивать локальную защиту зданий, сооружений, грунтов оснований. При использовании в качестве защитных мероприятий дренажей и организации поверхностного стока в комплекс защитных сооружений следует включать системы водоотведения дренажных вод.

Таким образом, для устранения указанных недостатков, нарушающих требования строительных нормативов, эксперт рекомендует совершить следующие мероприятия, направленные на устранение дефектов:

- Устройство вертикальной гидроизоляции стен фундамента и цоколя с применением рулонных материалов на основе битумных вяжущих.

- Устройство дренажного водоотводящего сооружения лотка на глубине залегания фундамента вдоль наружной стены здания.

- Устройство глиняного замка вдоль наружной стены здания.

- Устройство защитной отмостки или поверхности с твёрдым покрытием с уклоном от стены здания для отвода поверхностных вод.

- Облицовка цоколя здания.

- Демонтаж всех отделочных покрытий со стен и пола помещений подвала здания

- Демонтаж внутренних перегородок.

- Демонтаж слоя цементно-песчаной стяжки.

- Обработка всех поверхностей противогрибковыми и укрепляющими составами.

- Устройство выравнивающей цементно-песчаной стяжки пола.

- Частичная выравнивающиая шпаклевка стен.

- Облицовка пола керамической плиткой.

- Наружная отделка внутренних поверхностей стен.

На основании изложенного, а также принимая во внимание, что Ответчик владел, данным объектом недвижимости с 2005 года, можно сделать однозначный вывод о том, что Ответчик, продавая дом знала о наличии указанных недостатков, так как каждый раз, когда выпадали атмосферные осадки, а также поднимался уровень грунтовых вод, вода неизбежно попадала внутрь помещения минуя стены с нарушенным слоем гидроизоляции, а также отсутствующим гидрозамком. Многочисленные следы проникновения влаги внутрь помещения и следы фрагментарного ремонта, также отражены в экспертном заключении №. Не знать об этом Ответчик просто не мог.

Однако сведения и информация о том, что жилое здание имеет значительные недостатки были сокрыты Ответчиком от Истца в момент купли-продажи помещения.

Более того, в момент предпродажной демонстрации, и на протяжении всего периода подготовки к сделке, практически все помещение, в котором образуются лужи воды, были заставлены мебелью, холодильниками и иным имуществом Ответчика.

Сведения о сокрытии Ответчиком указанных недостатков путем заставления различными предметами отчетливо виден на видеозаписи рекламного предпродажного ролика (начиная с 7:21 минуты).

Истец считает, что в подобной ситуации такие действия Ответчика были напрямую направлены на сокрытие существующих недостатков.

Информация о недостатках приобретаемого истцом дома не были оговорены Ответчиком ни в момент демонстрации дома, ни в момент покупки.

Для устранения недостатков истец заключила договор ИП ФИО2.

Стоимость ремонта в соответствии договором и сметным расчетом составила 1 337 716,84 руб.

Данная сумма была также подтверждена независимым экспертным заключением.

Истец считает, что эта сумма подлежит возмещению ответчиком в пользу Истца в качестве соразмерного уменьшения покупной цены товара в соответствии со ст. 475 ГК РФ.

На основании этого истец обратился в суд и просит: взыскать с ФИО6 в свою пользу сумму соразмерного уменьшения покупной цены в размере 1 337 716,84 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., судебные расходы на оплату услуг по проведению независимой экспертизы в размере 25 000 руб., расходы на отправку досудебной претензии и настоящего иска в размере 415 руб., расходы на изготовление нотариальной доверенности в размере 1200 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере 1038 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере 245 руб. за каждый день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, госпошлину в размере 15 227 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 - ФИО8 исковые требования и доводы искового заявления поддержал, просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5- ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, показания свидетелей ФИО11, ФИО12, специалиста ФИО15 и эксперта ФИО14, изучив материалы дела, обозрев дело №, а также фото и видеоматериалы осмотра жилого дома, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Согласно положениям статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. ст. 59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (продавец) и ФИО4 ( покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: г. <данные изъяты> и расположенного на нем 2-х этажного жилого дома ( жилое строение без права регистрации проживания в нем) с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно п.11 Договора покупатель приобрел вышеуказанные объекты недвижимости за счет собственных и кредитных средств. Общая стоимость объектов установлена в размере 21 000 000 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 6 000 000 руб., стоимость жилого <адрес> 000 000 руб.(п.1.7 Договора).

Согласно п.2.1, п. 2.2 Договора денежные средства в размере 10 500 000 руб. уплачиваются наличными, в день передачи Договора для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестпа по <адрес> Денежные средства в размере 10 500 000 руб. уплачиваются за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Гапромбанк».

Согласно п. 5.7 Договора настоящий Договор имеет силу акта приема-передачи, передача объектов произведена при заключении настоящего договора ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности за ФИО4 зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости по запросу суда.

Истцом в подтверждение своих требований представлено экспертное заключение №., выполненное экспертом ФИО14

Согласно данному заключению, в ходе осмотра спорного жилого ДД.ММ.ГГГГ. выявлены дефекты зоны благоустройства, наружных ограждающих конструкций, внутренних ограждающих конструкций и элементов отделки помещений подвала здания. Конструкция благоустройства представлены твёрдым покрытием из натурального камня, примыкающим к фасаду здания по всей длине фасада. Покрытие выполнено единым, с выходом в зону лицевого (юго-восточного) и дворового (северо-западного) фасадов с примыканием к ним. Вдоль примыкания покрытия к боковому (северо-восточному) фасаду здания проложен водоотводящий лоток в уровне отметки покрытия с выпуском с сливной колодец, расположенный в 2,0м от северного угла здания, перепад высотных отметок по длине участка благоустройства вдоль бокового (северо-восточного) фасада составляет около 1,0м. Твердое покрытие зоны благоустройства имеет следы вздутия, отслоения и частичного разрушения отдельных элементов, следы солевых отложений, оголения подстилающих слоев (бетонная и щебеночная подготовка), следы вымывания и просадки грунта, водоотводящий лоток имеет следы деформаций, искривлений сечения, множественные засоры. На поверхности покрытия зоны благоустройства выявлены следы относительно недавнего ремонта в виде расшивки швов примыкания элементов покрытия друг к другу, а также частичной замены элементов, а также множественные сырые (тёмные) пятна.

Наружные ограждающие конструкции (стены) в зоне примыкания к зоне благоустройства (цокольная часть) выполнены из кирпича с наружной отделкой натуральным камнем, идентичным покрытию благоустройства. На поверхности наружных стен выявлены дефекты, аналогичные дефектам покрытия зоны благоустройства, а именно: следы вздутия, отслоения и частичного разрушения отдельных элементов, следы солевых отложений, следы относительно недавнего ремонта в виде расшивки швов примыкания элементов покрытия друг к другу, а также частичной замены элементов, а также множественные сырые (тёмные) пятна.

Помещения подвала здания, в которых зафиксированы дефекты, расположены вдоль боковой северо-восточной наружной стены. Отметка пола помещений расположена на 0,4 м ниже отметки наименьшей отметки зоны благоустройства (северный угол здания) и, соответственно на 1,4-1,5м ниже наибольшей отметки (восточный угол здания). Вход в помещения с улицы осуществляется со стороны дворового фасада, при этом из помещений есть второй внутренний выход в помещения дома.

Помещения разделены конструктивно дверными проемами, отделяющими тамбур входа (помещение 3 на плане) и лестничную клетку. Помещение 4 функционально разделено перегородками, выполненными из пеногазобетонных блоков с последующей отделкой. Стены помещений подвала имеют отделку четырёх видов:

- отделка строительными смесями с последующей окраской водоэмульсионными составами (помещение 4, зоны от потолка до отметки 1,0м над полом);

- отделка пластиковыми декоративными панелями (помещение 4, зоны от отметки 1,0 до пола);

- отделка гипсовой плиткой «под дикий камень» (перегородки из ПНГ);

- облицовка стен керамической плиткой (керамогранит) (помещение 3 на всю высоту).

На поверхности стен выявлены множественные следы, намокания поверхности, следы образования солевых отложений, отслоения и разрушения отделочных слоев, образование органических отложений под отслоившимися участками, разрушение внутренних слоёв отделки и материалов конструкций.

Пол помещений облицован керамической плиткой различных видов. На поверхности пола зафиксировано нахождение влаги в виде луж и сырых пятен, множественные следы наносов, солевых и органических отложений, а также вздутия и разрушения швов плитки.

По факту произведённого осмотра экспертом определено, что для выявления причин образования дефектов необходимо проведение вскрышных работ зоны благоустройства, наружной отделки стен и внутренней отделки стен и потолка помещений 3 и 4 подвала здания.

Заявителем произведены вскрышные работы указанных участков и поверхностей и представлены для повторного осмотра, который произведён 16.06.2020г.

В результате осмотра, произведённого ДД.ММ.ГГГГ выявлено следующее:

Зона благоустройства:

В рамках проведения вскрышных работ зоны благоустройства вдоль бокового (северо-восточного) фасада здания были произведены следующие работы:

- демонтаж наружного покрытия;

- демонтаж водоотводящего лотка;

- выемка грунта с образованием траншеи вдоль стены здания на всю длину фасада, на глубины 1,3 м;

- демонтаж наружной отделки цокольной части с обнажением поверхности стены цоколя.

В ходе осмотра выявлено и зафиксировано практически полное разрушение слоя вертикальной гидроизоляции цокольной части стены здания, отсутствие гидрозамка (глиняного замка) в зоне примыкания к наружной поверхности стены, множественные следы намокания материала стены, следы солевых и органических отложений, наличие воды в траншее на глубине 1,1 м от отметки поверхности.

По информации, полученной в ходе проведения осмотра, в траншее производится откачка воды на протяжении 5-ти дней. При проведении замеров уровня воды в сливном колодце и траншее установлено, что отметка поверхности воды в траншее на 0,4м ниже отметки уровня воды в колодце, что говорит о наличии подпора, направленного к зданию.

Помещения подвала:

Вскрышные работы в помещениях подвала выполнялись позже работ в зоне благоустройства и предъявлены к осмотру 10.07.2020г.

В рамках проведения вскрышных работ в помещениях подвала произведены работы по демонтажу элементов внутренней отделки стен и пола, а также демонтаж внутренних перегородок.

При этом выполнены следующие работы:

- демонтаж отделки стен;

- демонтаж перегородок;

- демонтаж облицовки пола керамическими плитками;

- демонтаж цементно-песчаной стяжки пола до 100мм;

В отсутствие информации о каких-либо аварийных ситуациях на магистралях в непосредственной близости от объекта исследования, а также отсутствие следов протечек внутренних инженерных систем здания, источником появления воды в подвале объекта исследования могут быть либо поверхностные воды, либо воды грунтовые.

Мероприятиями по инженерной защите строительных конструкций от воздействия поверхностных и грунтовых вод в обычных условиях являются работы вертикальной и горизонтальной гидроизоляции наружных поверхностей строительных конструкций (для предотвращения замачивания материалов и фильтрации влаги), предотвращение проникновения влаги в наружным поверхностях строительных конструкций (гидроупорные сооружения), сбор и отвод поверхностных и грунтовых вод от строительных конструкций (сооружение дренажных сооружений, водоотводящих лотков и пр.).

На основании результатов произведённых осмотров объекта исследования, в результате которых фактически установлено, что повреждения наружной и внутренней отделки строительных конструкций, а также зоны благоустройства причинены грунтовыми водами, наличие которых подтверждено в результате проведения вскрышных работ, эксперт приходит к выводу, что причиной образования выявленных дефектов является нарушение слоя вертикальной гидроизоляции наружных стен здания, отсутствие противофильтрационных конструкций (гидрозамок или глиняный замок и др.) в цокольной части, а также дефекты водоотводящих конструкций (лотков). Вышеописанные нарушения и дефекты привели к тому, что грунтовые воды, в зоне расположения фундамента здания беспрепятственно оказывали воздействие на наружные стены, цоколь и фундамент здания, замачивая конструкции и просачиваясь (изливаясь) внутрь помещений подвала.

На основании произведённых расчётов стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ на объекте «Индивидуальный жилой <данные изъяты> определенная в соответствии с согласованными сторонами расценками и скорректированными объёмами работ, составляет: 1 337 717,36 руб.

Эксперт ФИО14 в судебном заседании выводы своего заключения поддержал.

По техническому паспорту дом построен в <данные изъяты> г., к моменту оформления сделки находился в эксплуатации около <данные изъяты>

Судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству домостроения у сторон не имелось, при осмотре приобретаемого имущества истец, имея объективную возможность установить качество недвижимого имущества, с данными характеристиками согласилась, о снижении покупной цены не заявила, приняла данное имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу.

Заключенный между сторонами Договор купли-продажи жилого дома не содержит определенных условий о качестве дома передаваемого истцу, Договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества, в связи с чем истец, подписав Договор приняла дом в фактическое пользование.

До подписания договора истцом произведен визуальный осмотр дома, в том числе внутренних помещений, претензий по качеству передаваемого объекта, при подписании Договора у истца не возникло.

Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей ФИО11, ФИО12

Из пояснений специалиста ФИО15 судом установлено, что он лично производил осмотр и оценку спорного дома для оформления ипотеки в Банке. Он также спускался в подвальное помещение, которое визуально осмотрел. Последствий пролития, потеков, запаха сырости и плесени не было. Необходимости в ремонтных работах внутренней отделки повала не имелось, коммуникации были в хорошем состоянии. Описании объекта производил на основании тех.паспорта. Считает, что у покупателя имелась возможность тщательного осмотра всех помещений в доме.

Так же судом учитывается, что стороной истца не представлено доказательств, что указанное в заключении техническое состояние дома не могло быть выявлено при заключении договора купли-продажи.

Доводы о том, что при покупке истец не имела объективную возможность произвести осмотр дома с привлечением специалистов, не заслуживают внимания, т.к. в судебном заседании установлено, что продавец ФИО5 препятствий в осмотре не чинила, цена установлена с учетом технических характеристик дома, доказательства того, что продавцом скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, в деле не имеется.

Таким образом, судом не установлено обстоятельств, с которыми пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возникновение у покупателя права на соразмерное уменьшение покупной цены товара ненадлежащего качества, которые не были оговорены продавцом.

Учитывая вышеизложенное, давая оценку всей совокупности имеющихся доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 об уменьшении покупной цены взыскании денежных средств - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г.Самара в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 04.04.2022г.

Председательствующий: Османова Н.С.