Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года на 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 498 кв.м, кадастровый номер № по адресу: г.Геленджик, ул. <адрес> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 128,70 кв.м, кадастровый номер № по адресу: г.Геленджик, ул.<адрес>

В обоснование исковых требований истец указал, что ему принадлежит 1/3 доля в праве обшей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и 1/3 доля в праве собственности на вышеназванный жилой дом лит. «А». Ответчику ФИО2 также принадлежало по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости. На основании договора от 18.12.2015 года ФИО2 произвел отчуждение ФИО3 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по цене 350 000 рублей и 1/24 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по цене 1 000 000 рублей с рассрочкой платежа. Право общей долевой собственности ФИО3 на указанные объекты зарегистрировано 29.12.2015 года. При этом в нарушение статьи 250 ГК РФ ФИО2 не направил ему как участнику долевой собственности уведомлений о продаже доли недвижимого имущества. Поскольку его преимущественное право покупки было нарушено при продаже ФИО2 названного имущества, просит перевести на него права и обязанностей покупателя по договору купли – продажи от 18.12.2015 года.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчики в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, указывая, что удовлетворение иска нарушит права и законные интересы ФИО3, который из общей суммы сделки № рублей выплатил ФИО2 № рублей, почти полностью выполнив обязанность по оплате спорных объектов недвижимости. Также указали, что уведомление сособственников о продаже доли, по их мнению, не требовалось, поскольку согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ сособственник не имеет преимущественного права покупки в случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Фактически занимаемые ими помещения являются изолированными помещениями.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО5 в судебном заседании просила иск удовлетворить в полном объеме и исключить ФИО3 из числа собственников.

Выслушав стороны, третье лицо, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от 04.06.2015 года ФИО1 принадлежит 1/3 доля в праве собственности на земельный участок площадью 498 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Геленджик, <адрес>, и 1/3 доля в праве собственности на расположенный на указанном земельном участке жилой дом лит. «А» общей площадью 128,70 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственно регистрации права от №.

По 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные земельный участок и жилой дом принадлежат ФИО5 и ФИО2.

Согласно ч. 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 данного Кодекса.

В соответствии с ч. 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Между ответчиками ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года, согласно которому ФИО2 продал, а ФИО3 приобрел в собственность по цене № рублей 1/12 долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и по цене № рублей - 1/24 долю в праве общей долевой собственности на вышеназванный жилой дом (п.п.4,5 договора).

ФИО2 и ФИО3 договорились произвести расчет за 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок после осуществления государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 в день получения ФИО3 свидетельства о государственной регистрации права (п. 6 договора) без регистрации залога.

Согласно п. 7 договора, продавец и покупатель договорились, что денежные средства в размере № рублей за 1/24 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом будут выплачены ФИО3 в рассрочку в период после государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3, получения им свидетельства о государственной регистрации и до 18.12.2017 года с обременением доли ФИО3 ипотекой в силу закона в пользу ФИО2

Согласно материалам дела, 29.12.2015 года осуществлена государственная регистрация перехода права от ФИО2 к ФИО3 на основании договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года, в ЕГРП внесены запись регистрации № о праве ФИО3 на 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, запись регистрации № о праве ФИО3 на 1/24 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, а также осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении 1/24 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на жилой дом на срок с 29.12.2015 по 18.12.2017 года в пользу ФИО2, о чем в ЕГРП сделана запись №

В силу ч. 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Судом установлено, что до заключения с ФИО3 договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года ответчик ФИО2 не направил сособственникам жилого дома и земельного участка уведомлений о продаже доли недвижимого имущества.

Данное обстоятельство в судебном заседании ответчики не отрицали.

В соответствии с ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

ФИО1 имел намерение приобрести у ФИО2 1/12 долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и 1/24 долю в праве общей долевой собственности на вышеназванный жилой дом на условиях, установленных договором купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года, заключенным между ФИО2 и ФИО3

Истец обратился в Геленджикский городской суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи 09.03.2016 года, то есть в пределах срока, установленного ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Согласно справке от 11 мая 2016 года ВСП №8619/0411 Краснодарского отделения №8619 ПАО Сбербанк, на расчетном счете ФИО1 имеются денежные средства, достаточные для оплаты стоимости 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в день получения свидетельства о государственной регистрации права.

Таким образом, исследованные и оцененные судом в своей совокупности доказательства подтверждают нарушение преимущественного права ФИО1 на покупку 1/12 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и 1/24 доли в праве общей долевой собственности на вышеназванный жилой дом, в связи с чем имеются правовые основания для удовлетворения иска.

Положение ч.1 ст. 250 ГК РФ о том, что у сособственников отсутствует преимущественное право покупки в случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, не относится к рассматриваемому спору, поскольку по договору купли-продажи от 18.12.2015 года ФИО2 вместе с долей в праве собственности на землю произвел отчуждение доли в праве собственности на жилой дом, а не часть дома или помещение в доме.

Представленным в материалы дела приходным кассовым ордером №№ года подтверждается, что ФИО3 перечислил на расчетный счет ФИО2 денежные средства в сумме № рублей, денежные средства в сумме № рублей ФИО3 выплатил ФИО2 наличными, что подтверждается расписками ФИО2 от 20.01.2016 года, от 21.02.2016 года, от 18.03.2016 года.

Таким образом, ФИО3 выплатил ФИО2 денежную сумму в размере № рублей.

Тот факт, что ФИО3 выплатил указанные денежные средства ФИО2 не имеет правового значения для рассмотрения спора о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на истца.

Согласно ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

После вступления в законную силу настоящего решения, ФИО3 не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском к ФИО2 о взыскании неосновательно полученных по договору купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года денежных средств.

Поскольку при подаче иска ФИО1 была оплачена государственная пошлина в размере 14 950 рублей, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ указанная денежная сумма подлежит взысканию с ответчиков.

Определением Геленджикского городского суда от 11 марта 2016 года в целях обеспечения исполнения решения суда на принадлежащие ФИО3 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом наложен арест, Геленджикскому отделу Управления Росреестра по Краснодарскому краю запрещено осуществлять действия по регистрации прав на данные объекты.

Пунктом 1 статьи 144 ГПК РФ предусмотрено, что обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Поскольку настоящим судебным решением исковые требования ФИО1 удовлетворены, суд приходит к выводу о необходимости отмены с момента вступления настоящего судебного решения в законную силу обеспечительных мер, принятых в отношении спорного имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 498 кв.м, кадастровый номер № по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Геленджик, <адрес>, и на 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 128,70 кв.м, количество этажей:2, в том числе подземных этажей: 0, кадастровый номер № по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес> с ФИО3 на ФИО1.

Обязать ФИО1 выплатить ФИО2 денежные средства в сумме № рублей в следующем порядке: денежную сумму в размере № рублей – после осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий кадастровый номер № по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес>, в день получения свидетельства о государственной регистрации права, денежную сумму в размере № рублей – после осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на жилой дом, имеющий кадастровый номер №, и до 18 декабря 2017 года.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 сумму государственной пошлины в размере № рублей в равных долях – по 7 475 руб. с каждого.

Настоящее судебное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

записи регистрации № от 29.12.2015 года о праве ФИО3 на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Геленджик, ул.<адрес>

записи регистрации № от 29.12.2015 года о праве ФИО3 на 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Россия, Краснодарский край. г. Геленджик, <адрес>

записи регистрации № от 29.12.2015 года об обременении 1/24 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес>, ипотекой в силу закона на срок с 29.12.2015 по 18.12.2017 в пользу ФИО2.

Настоящее судебное решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

права ФИО1 на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий кадастровый номер №, по адресу:Российская Федерация, Краснодарский край, г.Геленджик, <адрес>

права ФИО1 на 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес>

обременения принадлежащей ФИО1 1/24 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, № ипотекой в силу закона в пользу ФИО2 с даты вступления настоящего решения в законную силу до осуществления полного расчета между ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 18.12.2015 года.

С момента вступления настоящего судебного решения в законную силу обеспечительные меры в виде ареста 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Геленджик, <адрес> и 1/24 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес>; а также запрета Геленджикскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять действия по регистрации осуществлять действия по регистрации прав на объекты недвижимости: 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Геленджик, <адрес>, и 1/24 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, имеющий кадастровый номер №, по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, <адрес>; принятые определением Геленджикского городского суда от 11 марта 2016 года к делу №2-1145/16, отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья