Гражданский кодекс часть 1

Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Самохиной Т.А., при секретаре Новойдарской Е.Ю., с участием представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Алиева Б.М. - адвоката Козлова Р.М., Сибилева С.А., представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Татариновой М.П. - адвоката Шияновой Н.В., помощника Каменского городского прокурора Захарова Д.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алиева Бахтияра Мирановича к Татариновой Марите Прано о выселении, по встречному иску Татариновой Марите Прано к Алиеву Бахтияру Мирановичу о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Алиев Б.М. обратился в суд с иском к Татариновой М.П., с учётом уточнённых исковых требований (л.д.109-110), просит выселить ответчика из принадлежащего ему на праве собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>ёжная, 12.

В обоснование своих требований Алиев Б.М. указал, что в декабре 2020 г. он приобрёл у Татариновой М.П. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно выписки из ЕГРН он является собственником указанного жилого дома и земельного участка. Согласно устной договорённости ответчик в течение месяца должна была освободить жилое помещение. Однако по настоящее время Татаринова М.П. не освобождает жилой дом, проживает в нём. Им в адрес Татариновой М.П. направлялась претензия об освобождении жилого дома. Ответчик добровольно выехать не желает.

Ответчик Татаринова М.П. предъявила встречные исковые требования, просила суд, с учётом уточнённых исковых требований, признать недействительным договор купли-продажи, заключённый 31.12.2020 между Татариновой М.П. и Алиевым Б.М., в отношении недвижимого имущества: жилого дома площадью 91,1 кв.м с кадастровым номером № и земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности договора купли-продажи от 31.12.2020 между Татариновой М.П. и Алиевым Б.М., вернуть недвижимое имущество по сделке: жилой дом площадью 91,1 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: №, в собственность Татариновой Марите Прано.

В обоснование своих требований Татаринова М.П. указала, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.08.2004 она приобрела в собственность жилой дом (литер АА1) общей площадью 91,1 кв.м, в том числе жилой площадью 63,3 кв.м, расположенный на приватизированном земельном участке площадью 800 кв.м по адресу <адрес>. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН 09.04.2004 и выдано свидетельство о государственной регистрации права. Домовладение расположено на двух земельных участках, категории земель – земли населённых пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства и ИЖС: земельном участке площадью 500 кв.м с кадастровым номером № и земельном участке площадью 800 кв.м с кадастровым номером №. В 2016 г. к существующему жилому дому была пристроена пристройка (литер А2) площадью 39,4 кв.м, на ремонт которой она занимала денежные средства, в том числе и у Алиева Б.М. Денежные средства она выплачивала, однако Алиев Б.М. считал уплаченное, как погашение процентов. Вечером 31.12.2020 к ней домой приехал Алиев Б.М. и предложил в счёт исполнения обязательств по долговым распискам подписать договор залога её дома, оформленный договором купли-продажи с условием, что через 3 месяца она отдаст Алиеву Б.М. 450000 руб., а тот возвратит ей этот договор, о чём Алиев Б.М. собственноручно сделал отметку на договоре. Осмотр жилого дома не производился, договор составлялся без её правоустанавливающих документов и паспорта. Площадь дома указана без учёта пристройки, цена явно занижена и не соответствует ни кадастровой, ни действительной. Домовладение расположено на двух земельных участках, а не на одном. В жилом доме она зарегистрирована и проживает по настоящее время. В конце марта 2021 она готова была передать Алиеву Б.М. денежные средства, но тот сказал, что является собственником жилого дома и земельного участка. Она подписала договор купли-продажи под влиянием заблуждения, полагая, что это в счёт залога, в связи с чем договор купли-продажи является недействительным (л.д.67-68).

Определением суда от 04.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Управление Росреестра по Ростовской области (л.д.112).

Истец и ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направили в адрес суда заявления о рассмотрении дела без своего участия. Дело рассмотрено без участия сторон и третьего лица в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель Алиева Б.М. адвокат Козлов Р.М., действующий на основании ордера (л.д.103), требования Алиева Б.М. поддержал, просил их удовлетворить, считал, что иск Татариновой М.П. удовлетворению не подлежит, дал пояснения, аналогичные содержанию искового заявления Алиева Б.М., а также добавил, что ему известно со слов Алиева Б.М., что после заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка Татаринова М.П. просила Алиева Б.М. разрешить ей проживать в доме 1 месяц, Алиев Б.М. согласился. Татаринова М.П. подписала договор купли-продажи жилого дома и земельного участка добровольно, без понуждения. Деньги по названному договору были уплачены Алиевым Б.М. в день подписания договора. Татаринова М.П. должна действовать добросовестно и разумно на условиях, указанных в договоре и согласованных с Алиевым Б.М. Доказательств того, что заключая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под видом договора купли-продажи заключался иной договор, в материалы дела не представлено. Алиевым Б.М. не отрицается, что у Татариновой М.П. имеется перед ним денежный долг. Но данный факт к заключению договора купли-продажи правового отношения не имеет. Алиев Б.М. и Татаринова М.П. подали заявления в Россреестр о регистрации сделки добровольно. Доводы представителя Татариновой М.П. о том, что цена дома и земельного участка не соответствует рыночным ценам не имеет правового значения. Оснований для признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным не имеется. Не является основанием и довод представителя Татариновой М.П. о том, что площадь дома, указанная в договоре, не соответствует действительной площади дома, так как Татаринова М.П. сделал пристройку к дому. Пристройка не узаконена. Татаринова М.П. сообщала Алиеву Б.М. о том, что имеется пристройка к дому и говорила, чтобы Алиев Б.М. после покупки дома сам оформил документы на пристройку.

Представитель Татариновой М.П. адвокат Шиянова Н.В., действующая на основании доверенности и ордера (л.д.26,27), иск Алиева Б.М. не признала, на удовлетворении исковых требований Татариновой М.П. настаивала, дала пояснения, по существу аналогичные содержанию искового заявления Татариновой М.П., а также добавила, что Татаринова М.П. имеет долг перед Алиевым Б.М. около 600000 руб. 31.12.2020 в вечернее время домой к Татариновой М.П. приехал Алиев Б.М., сказал, что если она не вернёт долг, то он со своими родственниками выкинут Татаринову М.П. из дома. Татаринова М.П. на улице подписала несколько экземпляров договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Денежных средств за дом Татаринова М.П. не получала, в Росреестр с заявлением о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не обращалась. По основаниям ст.ст. 177, 179, 558 следует признать недействительным договор купли-продажи, заключённый 31.12.2020 между Татариновой М.П. и Алиевым Б.М., в отношении жилого дома площадью 91,1 кв.м и земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, 12. Так Татаринова М.П. свою волю на совершение данной сделки не выражала, договор подписала под влиянием заблуждения на крайне невыгодных для себя условиях, договор купли-продажи не читала, волеизъявление на регистрацию сделки не выражала. Она заблуждалась в намерениях Алиева Б.М. совершить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, а не договор залога. Так в экземпляре договора, имеющегося на руках у Татариновой М.П. и Алиева Б.М. место регистрации Татариновой М.П. указано в одном договоре <адрес>, в другом – <адрес>, в копии договора, представленном Росреестром, также указана <адрес>. В п.3.3 договора указано, что на момент подписания договора в жилом доме никто не зарегистрирован, хотя там была и до настоящего времени зарегистрирована Татаринова М.П. В спорном договоре купли-продажи не предусмотрено, что Татаринова М.П. должна освободить помещение (ст.558 ГК РФ). В договоре купли продажи площадь жилого дома указана 91,1 кв.м. В материалы дела представлен технический паспорт, где площадь жилого дома значится 130,5 кв.м, так как жилой дом состоит из жилого дома и пристройки, которая не узаконена.

Помощник Каменского городского прокурора Захаров Д.И. дал заключение, в котором считал, что имеются основания для удовлетворения требований истца Алиева Б.М., напротив, требования истца Татариновой М.П. подлежат оставлению без удовлетворения, так как не представлено доказательств, что сделка совершена под влиянием заблуждения.

Выслушав участников процесса и заключение прокурора, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела Алиев Б.М. является собственником жилого дома общей площадью 91,1 кв.м и земельного участка, площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 31.12.2020, заключённого между Алиевым Б.М. и Татариновой М.П., что подтверждается выписками из ЕГРН, договором купли-продажи (л.д.6-13, 24-11).

Согласно выписки из ЕГРН указанный жилой дом располагается на земельном участке с кадастровым номером 61:52:0060101:20.

Татаринова М.П. зарегистрирована и проживает в указанном доме по настоящее время (адресная справка л.д.44), требования ФИО3 освободить жилое помещение (л.д.15) выполнить отказывается, что не оспаривается сторонами.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствие со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Татаринова М.П. членом семьи Алиева Б.М. не является, совместное хозяйство с ним не ведет. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В настоящее время проживание Татариновой М.П. в жилом доме препятствует реализации права собственности Алиева Б.М. на указанный жилой дом.

Таким образом, учитывая, что Татаринова М.П. собственником спорного жилого дома не является, каким-либо вещным правом в отношении данного жилого дома, либо правом его пользования и проживания в нем не обладает, каких-либо соглашений с собственником дома не заключено, исковые требования Алиева Б.М. о выселении Татариновой М.П. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования Татариновой М.П. о признании недействительной сделки, применении последствий её недействительности удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Доказательствами по делу подтверждается, что 31.12.2020 между Татариновой М.П. (продавец) и Алиевым Б.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (л.д.65).

Согласно п. 1 указанного договора покупатель купил в собственность, а продавец продал недвижимое имущество жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 91,1 кв.м и земельный участок, площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта (п.1.2).

В соответствии с п. 2.1 договора продавец продаёт, а покупатель покупает жилой дом и земельный участок за 400 000 руб.

Договор купли-продажи подписан Татариновой М.П. и Алиевым Б.М. и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 04.02.2021 под номером № (л.д.6-13).

Подлинность подписей на договоре сторонами по делу не оспаривается.

Обращаясь в суд, истица заявила в качестве основания недействительности договора купли-продажи заблуждение в отношении природы сделки, так как считала, что заключает договор залога жилого дома, сторона допустила описку в адресе продавца, деньги за совершение сделки не получала, договор купли-продажи подписала под угрозой насилия, в Управление Росреестра с заявлением о регистрации сделки не обращалась, цена договора ниже рыночной и кадастровой стоимости, площадь дома не соответствует площади, указанной в договоре, в п.3.3 договора купли-продажи указаны неверные сведения о том, что на момент подписания договора в жилом доме никто не зарегистрирован, хотя там зарегистрирована на момент заключения и в настоящее время продавец Татаринова М.П., спорный жилой дом расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами № площадью 800 кв.м и № площадью 500 кв.м.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1).

В силу п. 2 данной статьи при наличии перечисленных условий заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3).

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки (п. 4).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5).

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

На основании п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных норм истцом не представлено доказательств подтверждающих, что оспариваемая сделка была совершена Татариновой М.П. под влиянием заблуждения либо обмана.

Доводы Татариновой М.П. о том, что сделка подлежит признанию недействительной по тем основаниям, что цена жилого дома и земельной участка по договору купли-продажи ниже рыночной и кадастровой стоимости недвижимого имущества и договор купли-продажи заключён на крайне невыгодных для неё условиях подлежат отклонению, так как Татаринова М.П. не могла не понимать и не осознавать, что при заключении договора купли-продажи происходит отчуждение права собственности на это недвижимое имущество на тех условиях, которые предусмотрены договором.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Учитывая названные нормы закона подлежат отклонению и доводы Татариновой М.П. о том, что сделка подлежит признанию недействительной по тем основаниям, что адрес продавца указан неверно, в п.3.3 договора купли-продажи указаны неверные сведения о том, что на момент подписания договора в жилом доме никто не зарегистрирован, хотя там зарегистрирована на момент заключения и в настоящее время продавец Татаринова М.П. Указанные неточности в договоре на существо сделки не влияют и не влекут каких либо правовых последствий. Регистрация в спорном доме продавца Татаринова М.П. не влечет недействительность договора купли-продажи.

Суд не соглашается с доводами Татариновой М.П. о том, что сделка подлежит признанию недействительной так как деньги по сделке ею не получены.

В договоре, представленном Татариновой М.П. (л.д.74), указано, что Татаринова М.П. получила полностью денежные средства в размере 400000 руб., стоит её подпись.

Договор вышеприведенного содержания, содержащий все существенные условия договора купли-продажи и подтверждающий факт получения денежных средств Татариновой М.П. от Алиева Б.М., является необходимым и достаточным доказательством заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и получения денежных средств Татариновой М.П. в размере 400000 руб.

Не является основанием для признания недействительным спорного договора купли-продажи по тем основаниям, что в договоре купли продажи площадь жилого дома указана 91,1 кв.м, в то время, как следует из технического паспорта, представленного в материалы дела Татариновой М.П., в результате постройки пристройки к дому площадь дома составляет 130,5 кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРН и регистрационных дел, предоставленных суду Управлением Росреестра по Ростовской области, площадь жилого дома по адресу <адрес>, составляет 91,1 кв.м. Сведений о том, что Татаринова М.П. возвела пристройку к дому с получением разрешительных документов, что пристройка отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не нарушает права и законные интересы иных лиц, в материалы дела не представлено.

Также материалы дела не содержат доказательств утверждения Татариновой М.П. о том, что жилой дом по указанному адресу расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №, что договор купли-продажи подписан под угрозой насилия.

Довод представителя Татариновой М.П. о том, что Татаринова М.П. в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о регистрации спорного договора купли-продажи не обращалась материалами дела не подтверждается, так как указанный договор прошёл регистрацию, сведения, внесённые в ЕГРН относительно объектов недвижимости не оспаривались Татариновой М.П.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Татариновой М.П. встречных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Алиева Бахтияра Мирановича удовлетворить.

Выселить Татаринову Марите Прано из домовладения, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Татариновой Марите Прано к Алиеву Бахтияру Мирановичу о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Самохина

Решение в окончательной форме принято 01.12.2021.