Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда города Северодвинска гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт, взыскании убытков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков (л.д.3-8).

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27 июня 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО3 (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Стоимость квартиры была определена сторонами в 3 000 000 рублей.

По условиям предварительного договора оплата стоимости квартиры должна была быть произведена в следующем порядке, 1 500 000 рублей за счет собственных денежных средств покупателей, 1 500 000 рублей за счет средств банковского кредита.

Предварительная оплата стоимости квартиры в размере 1 500 000 рублей была произведена при подписании сторонами предварительного договора купли-продажи путем зачисления на счет ФИО2, после чего, ФИО1 обратился в банк с заявлением на оформление кредита в размере 1 500 000 рублей. Таким образом, все существенные условия предварительного договора со стороны истца были исполнены.

Также, 27 июня 2014 года между ФИО2 и ФИО1, ФИО3 было подписано соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт в спорной квартире, стоимость которого стороны определили в размере 500 000 рублей, из которых 300 000 рублей были переведены на счет ФИО2 после подписания соглашения.

Таким образом, по предварительному договор купли-продажи и соглашению о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт ФИО1 перевел ФИО2 денежные средства в общей сумме 1 800 000 рублей.

18 июля 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО3 (покупатели) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. В этот же день документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, были сданы в регистрирующий орган.

Между тем, 24 июля 2014 года истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности по причине наложения Северодвинским городским судом Архангельской области ареста на спорную квартиру в рамках уголовного дела в отношении ФИО4 – дочери ответчика.

После приостановления государственной регистрации права собственности на квартиру ФИО2 заверил истца в том, что арест был наложен судом необоснованно и в скором времени будет снят. ФИО2 передал ФИО1 ключи от квартиры и разрешил в ней проживать вместе с семьей.

Истец и члены его семьи переехали в квартиру и проживали в ней последние четыре года, пока 25 сентября 2018 года ФИО2 не обратился в суд с иском к ФИО1 о выселении его и членов его семьи из спорной квартиры, тем самым, нарушив взятые на себя обязательства по договору купли-продажи квартиры от 18 июля 2014 года.

В связи с изложенным, истец просил суд расторгнуть заключенный с ответчиком договор купли-продажи спорной квартиры от 18 июля 2014 года, взыскать с ответчика уплаченную по договору сумму в размере 1 800 000 рублей, а также возместить истцу убытки в размере 1 060 630 рублей 80 копеек, составляющие разницу между рыночной стоимость спорной квартиры по состоянию на 18 июля 2014 года и рыночной стоимостью аналогичной квартиры по состоянию на 14 ноября 2018 года.

Уточнив исковые требовании, истец просил суд расторгнуть заключенный с ответчиком договор купли-продажи спорной квартиры от 18 июля 2014 года, расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 27 июня 2014 года, расторгнуть соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт от 27 июня 2014 года, взыскать с ответчика уплаченную по договорам сумму в размере 1 800 000 рублей, а также возместить истцу убытки в размере 1 060 630 рублей 80 копеек, составляющие разницу между рыночной стоимость спорной квартиры по состоянию на 18 июля 2014 года и рыночной стоимостью аналогичной квартиры по состоянию на 14 ноября 2018 года.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске. Просил суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В представленном отзыве и дополнениям к нему просил суд отказать в удовлетворении иска. Указал в отзыве, что свои обязательства по договору купли-продажи квартиры исполнил в полном объеме, передав квартиру ФИО5, которые проживали в ней более четырех лет. Именно К-ны не исполнили свои обязательства по договору купли-продажи, поскольку оплатили за приобретенную квартиру сумму в размере 1 800 000 рублей. Остаток стоимости квартиры в размере 1 750 000 рублей истец и его супруга оплачивать отказались. Постановление о наложение ареста на спорную квартиру было вынесено судом 23 июля 2014 года, т.е. уже после заключения сторонами договора купли-продажи квартиры. Ответчик, исполнив условия соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт от 27 июня 2014 года, произвел ремонт в квартире, следовательно, основания для расторжения данного соглашения и взыскания с ответчика уплаченной по соглашению суммы не имеются. Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о том, что квартира находится под арестом истец узнал еще 24 июля 2014 года, после получения уведомления о приостановлении государственной регистрации права (л.д. 64-67).

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила суд иск удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо ФИО6, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В представленных в материалы дела пояснениях указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований. Просил суд рассмотреть дело без его участия (л.д. 85).

Третьи лиц ФИО7, Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и своих представителей не направили.

В соответствие со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения истца ФИО1, третьего лица ФИО3, исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела доказательства в их совокупности, изучив материалы гражданского дела № 2-131/2019, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 27 июня 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО3 (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее – Предварительный договор) (л.д. 27).

В пункте 2.1. Предварительного договора стороны определили стоимость квартиры в размере 3 000 000 рублей.

По условиям Предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена в следующем порядке: 1 500 000 рублей за счет собственных денежных средств покупателей, 1 500 000 рублей за счет средств банковского кредита (пункт 2.1.1. Предварительного договора).

Стороны по договору определили следующий порядок расчета: денежная сумма в размере 1 500 000 рублей передана покупателями продавцу при подписании договора; передача кредитных средств в размере 1 500 000 рублей осуществляется после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателям, а также государственной регистрации ипотеки указанной квартиры в силу закона (пункт 2.1.2. Предварительного договора).

По условиям пунктов 3.1., 3.2., 4.1. и 4.4. Предварительного договора стороны обязались заключить основной договор, а также сдать документы для государственной регистрации сделки и перехода права собственности в регистрирующий орган в срок до 23 июля 2014 года. До выполнения сторонами указанного условия Предварительный договор продолжает действовать. Продавец обязался подписать основной договор до 23 июля 2014 года, а также подготовить все необходимые документы для регистрации сделки и перехода права собственности на имущество.

Предварительная оплата стоимости квартиры в размере 1 500 000 рублей была произведена ФИО1 при подписании сторонами предварительного договора купли-продажи путем зачисления денежных средств на счет ФИО2 (л.д. 18-19, 21).

24 июля 2014 года государственным регистратором Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу было принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, ввиду содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аресте квартиры, внесенной на основании постановления судьи Северодвинского городского суда Архангельской области от 23 июля 2014 года о наложении ареста на имущества (л.д. 22).

После отказа в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру ФИО2 передал ключи от квартиры ФИО1 и разрешил ему проживать в ней совместно с членами его семьи.

25 сентября 2018 года ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 и его сыну ФИО8 о выселении из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 16 января 2019 года по делу № 2-131/2019 исковые требования ФИО2 были удовлетворены. По решению суда ФИО1, ФИО8 были выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления иного жилого помещения.

Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, сторонами по делу не оспариваются, в связи с чем, суд считает их установленными.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По делу установлено, что 27 июня 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО3 (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

В этот же день между ФИО2 и ФИО1, ФИО3 было подписано соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт в спорной квартире.

Во исполнение условий Предварительного договора и указанного соглашения ФИО1 перевел ФИО2 денежные средства в общей сумме 1 800 000 рублей.

18 июля 2014 года между ФИО2 (продавец) и К-ными (покупатели) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, были сданы в регистрирующий орган.

По делу установлено, что постановлением судьи Северодвинского городского суда Архангельской области от 23 июля 2014 года по делу № 3/6-160/14 на имущество ФИО2, а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес> был наложен арест на период разбирательства по уголовному делу по факту мошенничества, возбужденному, в том числе, в отношении дочери ответчика – ФИО4 (л.д. 75).

В связи с наложением судом ареста, регистрирующим органом было отказано ФИО5 в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. На дату рассмотрения судом настоящего гражданского дела, арест с квартиры не снят (л.д. 77-79).

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что наложение судом ареста на спорную квартиру после заключения договора купли-продажи, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, поскольку наличие ограничения прав на объект недвижимости является обстоятельством, исключающим возможность государственной регистрации права собственности на него за покупателями.

При таком положении, требования истца о расторжении договор купли-продажи спорной квартиры от 18 июля 2014 года и соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт данной квартиры от 27 июня 2014 года являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

По мнению суда, последствием расторжения договора купли-продажи спорной квартиры от 18 июля 2014 года и соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт данной квартиры от 27 июня 2014 года будет являться возврат сторонами всего полученного по данным сделкам.

Поскольку спорная квартира осталась в собственности ФИО2, К-ны выселены из квартиры по решению Северодвинского городского суда Архангельской области от 16 января 2019 года по делу № 2-131/2019 суд, применяя последствия расторжения указанных сделок, взыскивает с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по сделкам денежные средства в общей сумме 1 800 000 рублей.

Относительно довода ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении указанных сделок, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного Кодекса.

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По делу установлено, что после приостановления государственной регистрации права собственности на квартиру ФИО2 передал ФИО1 ключи от квартиры и разрешил в ней проживать вместе с семьей.

Истец и члены его семьи переехали в квартиру и проживали в ней в течение четырех лет. При этом, ФИО2 зарегистрировал в квартире как самого ФИО1, так и его несовершеннолетнего сына ФИО8

В судебном заседании ФИО1 и ФИО3 пояснили, что ФИО2 заверил их, что после того, как арест на квартиру будет снят, они смогут зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости.

Пояснения К-ных согласуются с установленными по делу обстоятельствами и ответчиком не опровергнуты.

Между тем, 25 сентября 2018 года ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о выселении его и членов его семьи из спорной квартиры. Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 16 января 2019 года по делу № 2-131/2019 исковые требования ФИО2 были удовлетворены.

По мнению суда, именно момент обращения ФИО2 в суд с иском о выселении К-ных из спорной квартиры является датой начала течения срока исковой давности по требованию о расторжении заключенных между сторонами сделок, поскольку именно с указанной даты ФИО1 узнал о нарушении своего права.

При таком положении, трехлетний срок исковой давности по требованию о расторжении заключенных между сторонами сделок ФИО1 не пропущен.

Относительно требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 27 июня 2014 года, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку все существенные условия предварительного договора сторонами были исполнены. ФИО1 произвел предварительную оплату стоимости квартиры в размере 1 500 000 рублей, после чего стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры и сдали документы для государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру в регистрирующий орган.

Также суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика убытков в размере 1 060 630 рублей 80 копеек, составляющих разницу между рыночной стоимость спорной квартиры по состоянию на 18 июля 2014 года и рыночной стоимостью аналогичной квартиры по состоянию на 14 ноября 2018 года.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания понесенных убытков истец должен представить доказательства, подтверждающие: нарушение ответчиком принятых на себя обязательств; причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств; размер убытков, возникших у него в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

Между тем, заявляя требование о взыскание убытков в виде разницу между рыночной стоимость спорной квартиры по состоянию на 18 июля 2014 года и рыночной стоимостью аналогичной квартиры по состоянию на 14 ноября 2018 года, истец не представил каких-либо доказательств необходимости их несения, а также наличия причинной связи между возникновением убытков и неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств, поскольку на дату заключения между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры какие-либо ограничения прав на данный объект недвижимости отсутствовали.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 22 503 рубля, исчисленная исходя из цены иска 2 860 630 рублей 80 копеек.

При этом, исковые требования ФИО1 были частично удовлетворены судом на сумму 1 800 000 рублей, что составило 63% от первоначально заявленных требований

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 176 рублей 89 копеек (22 503 Х 63%/ 100%).

На основании изложенного, руководствуясь статьями194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт, взыскании убытков удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 18 июля 2014 года между ФИО2 и ФИО1, ФИО3, соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт данной квартиры, заключенное между указанными лицами 27 июня 2014 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 18 июля 2014 года и соглашению о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт квартиры от 27 июня 2014 года в размере 1 800 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 176 рублей 89 копеек, всего взыскать 1 814 176 (Один миллион восемьсот четырнадцать тысяч сто семьдесят шесть) рублей 89 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 27 июня 2014 года, взыскании убытков в размере 1 060 630 рублей 80 копеек, отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Дружинин

Мотивированное решение по делу изготовлено 21 мая 2019 года.