Гражданский кодекс часть 1

В обоснование своих требований истец указал, что оспариваемый договор является недействительным, поскольку торги проведены с нарушением требований действующего законодательства, так как в результате реализации имущества физического лиц, признанного банкротом - ФИО5, было фактически продано недвижимое имущество (нежилое здание – весовая, площадью 113,2 кв.м., литер под/Х, Х), принадлежащее ему на праве собственности (запись регистрации в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№).

Представитель ФИО1 – ФИО2, в судебном заседании пояснил, что с целью установления факта нахождения принадлежащего ФИО1 объекта недвижимого имущества – весовой (литер под/Х, Х) в границах земельного участка с кадастровым номером №, приобретенного ФИО3 на основании оспариваемого договора купли-продажи, ФИО1 был привлечен кадастровый инженер, который осмотрел указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, и составил соответствующий акт (схему) выноса в натуру границ земельного участка.

ФИО3 и его представитель – ФИО4, исковые требования ФИО1 не признали, пояснив, что истец указывает, что он является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения - весовая, площадью 113,2 кв.м., литер под/Х, X, кадастровый №, которое находится на территории земельного участка площадью 6 904 кв.м., с кадастровым номером: № принадлежащего на праве собственности ФИО5, проданного на торгах в рамках процедуры банкротства ФИО3 Однако, нежилое помещение - весовая, площадью 113,2 кв.м., литер под/Х, X кадастровый №, не являлось предметом торгов в рамках дела о банкротстве ФИО5, не отчуждалось вместе с земельным участком и не является предметом оспариваемого истцом договора купли-продажи. Соответственно из собственности ФИО1 нежилое помещение никогда не выбывало, право владения и собственности на данное имущество ФИО3 не приобретал по договору купли-продажи от № от ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривал и не посягал на право собственности истца по данному объекту. Истец заявляющий, что на торгах отчуждалось принадлежащее ему имущество, которое было приобретено ответчиком и необходимости истребования у него данного имущества - не соответствует действительности. Приобретение на торгах ответчиком земельного участка не свидетельствует об автоматическом приобретении права собственности на расположенное на нем нежилое помещение, поскольку в данном случае, юридическая судьба земельного участка и расположенного на нем объекта была разделена задолго до процедуры банкротства и проведения торгов: право собственности на помещение весовой принадлежит - ФИО1, а право собственности на земельный участок - ФИО5 (ранее являлись супругами), что подтверждается выписками ЕГРН. Спорный земельный участок с кадастровым номером № выбыл из владения истца на основании определения Советского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому право на указанный земельный участок признано за ФИО5, ФИО1 исключен из числа собственников земельного участка. Указанное определение вступило в законную силу, никем не оспорено. Таким образом, выбытие земельного участка из владения истца, а также прекращение на него права собственности осуществлено на законных основаниях. На основании изложенного просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований, ФИО5 – ФИО6, просила удовлетворить исковые требования ФИО1 по причине необходимости приведения и оформления прав на недвижимое имущество, принадлежащее бывшим супругам (ФИО1 и ФИО5), находящимся в процессе банкротства, в соответствие с нормами земельного законодательства. Также пояснила суду, что при разделе совместно нажитого имущества в определении Советского районного суда города Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ не была решена судьба одного объекта недвижимого имущества - весовой (литер под/Х, Х), а поскольку бывшие супруги продолжали вести совместный бизнес, фактического раздела недвижимости не производилось. Только после формирования лотов и выставления на торги имущества каждого из бывших супругов по отдельности, выявилось нарушение принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Третьи лица ФИО7, ФИО8 и ПАО «Промсвязьбанк» и их представители, извещенные о дне, месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явились.

ФИО9, допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста, пояснил, что он работает в должности кадастрового инженера. Им был осмотрен спорный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, и им был составлен соответствующий акт (схема) выноса в натуру границ земельного участка. Также пояснил, что здание весовой находится в пределах границ осмотренного им земельного участка.

Выслушав пояснения сторон, допросив специалиста, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГФИО16 продала, а ФИО1 купил в собственность, в том числе, нежилое здание – весовая, литер под/Х, Х, назначение – нежилое, общей площадью 113,2 кв.м., переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

25.05.2018 года организатором торгов — финансовым управляющим ФИО8 (ИНН <***>, СНИЛС <***>), действующим на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-10485/16, на сайте официального издания газеты «Коммерсантъ» httr://www.kommersant.ru (в печатной версии 26.05.2018 года № 90) было опубликовано сообщение (№ 61230044684) о проведении аукциона в электронной форме, открытого по составу участников и форме предложения цены (на повышение цены) на электронной торговой площадке ООО «МЭТС» по адресу: m-ets.ru, по продаже имущества гражданина ФИО5, адрес регистрации: <адрес>, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, СНИЛС <***>, предмета залога, в том числе, Лот 24 –

1) Нежилое здание, назначение: нежилое, литер А, 1-этажное, общей площадью 754,5 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

2) Склад, нежилое, литер Г37, 2-этажное, общей площадью 938,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

3) Склад, нежилое, литер Г38, 2-этажное, общей площадью 977 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

4) Земельный участок, общей площадью 6 904 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Как видно из протокола о результатах открытых торгов № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов признан - ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ с победителем торгов заключен договор № купли-продажи нежилого здания, назначение: нежилое, литер А, 1-этажное, общей площадью 754,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> склад, нежилое, литер Г37, 2-этажное, общей площадью 938,3 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> склад, нежилое, литер Г38, 2-этажное, общей площадью 977 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> земельный участок, общей площадью 6 904 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений, кадастровый №, расположенный по адресу: №

ФИО1, считая, что указанный договор является недействительным, поскольку торги проведены с нарушением требований действующего законодательства, так как в результате реализации имущества физического лиц, признанного банкротом (ФИО5) было фактически продано недвижимое имущество (нежилое здание – весовая, площадью 113,2 кв.м., литер под/Х, Х), принадлежащее ему на праве собственности, обратился в суд с настоящим иском.

В подтверждение данного факта ФИО1 в материалы дела представлен акт (схема) выноса в натуру границ земельного участка, согласно которому недвижимое имущество (нежилое здание – весовая, площадью 113,2 кв.м., литер под/Х, Х) фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером №, право собственности на который перешло к ФИО3 по договору купли-продажи, заключенному по итогам проведения торгов по продаже имущества ФИО5

В судебном заседании опрошен специалист кадастровый инженер ФИО9, который подтвердил, что имеющийся в материалах дела акт (схема) выноса в натуру границ земельного участка с кадастровым номером № выполнен им без нарушения требований к форме и содержанию такого документа. Координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером № получены им из открытых источников путем запроса сведений из ГКН. При этом допустимая погрешность при измерениях составляет 10 см.

В этой связи суд считает доказанным тот факт, что принадлежащий ФИО1 на праве собственности объект недвижимого имущества – нежилое здание – весовая, площадью 113,2 кв.м., литер под/Х, Х, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0422002:956.

В Земельном кодексе Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, следовательно, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен, в том числе, принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества, противоречит требованиям статей 1 и 35 ЗК РФ и является в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ недействительной сделкой, поскольку названный земельный участок отчужден в пользу ФИО3 для эксплуатации иных, расположенных в его границах объектов.

При таких обстоятельствах, единственным способом восстановления нарушенного права ФИО1, является предъявление требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между финансовым управляющим ФИО5 - ФИО8 и ФИО3

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 года № 6-П сформулирована правовая позиция о соотношении положений статей 167, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, согласно которой вопрос о праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное у лица, не имеющего права его отчуждать, может быть решен только при рассмотрении виндикационного иска.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 года № 6-П устанавливает приоритет виндикационного способа защиты прав собственника и разрешает коллизию между виндикацией (статья 302 ГК РФ) и реституцией ( пункты 1 и 2 статьи 167 ГК РФ) как двумя способами истребования имущества. Из пункта 3.1 данного постановления следует, что по общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации признал не распространяющимися на добросовестного приобретателя содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, то есть в части реституции ( пункт 1 постановляющей части).

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 года № 3039/07 по делу № А40-70770/05-85-579 при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

По сути, как в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 года № 6-П, так и в Постановление Пленума № 10/22 от 29.04.2010 года речь идет о выборе истцом одного из способов защиты права – виндикации или признании сделок недействительными. Между тем, если истцом выбран второй способ защиты права, то суд обязан применить нормы статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ и рассмотреть действия покупателя спорного имущества через призму добросовестности.

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указано в пункте 37 Постановления № 10/22 в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО3 такие возражения при рассмотрении дела не заявлялись, доказательства добросовестности действий приобретателя в материалы дела не представлены.

Таким образом, ФИО3 не проявил той степени осмотрительности и заинтересованности в установлении обстоятельств, которая могла бы свидетельствовать о добросовестном поведении приобретателя.

При этом судом учтено, что спорное имущество (нежилое здание – весовая, площадью 113,2 кв.м., литер под/Х, Х) входит в конкурсную массу ФИО1 и в настоящее время также подлежит реализации с торгов без разрешения судьбы земельного участка, фактически занимаемого им и необходимого для его использования.

При вынесении решения суда, суд также учитывает, что ФИО1 сообщил финансовому управляющему ФИО7 о факте нарушения основополагающих принципов земельного законодательства при реализации его имущества, как должника, с торгов, а также на заключение оспариваемого в настоящем деле договора купли-продажи, по которому фактически продано принадлежащее ФИО1 на праве собственности имущество.

Более того, финансовый управляющий была привлечена к рассмотрению настоящего дела, однако позиция последней сводилась к заявлению о прекращении производства по делу, в то время, как действуя добросовестно и разумно, в интересах должника – ФИО1, и руководствуясь статьи 213.9 Закона о банкротстве, финансовый управляющий должна была принять меры направленные на сохранение конкурсной массы должника и поддержать заявленные должником требования.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Право на судебную защиту и доступ к правосудию относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека и одновременно выступает гарантией всех других прав и свобод, оно признается и гарантируется согласно общепризнанным принципам и нормам международного права (ст. 17 и 18, ч. 1 и 2 ст. 46, ст. 52 Конституции Российской Федерации).

Вытекающий из приведенных конституционных положений принцип беспрепятственного доступа к правосудию признается международным сообществом в качестве фундаментального принципа.

Согласно статье 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым, беспристрастным и компетентным судом, созданным на основании закона, при соблюдении принципа равенства всех перед судом.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, учитывая явное противоречие фактических действий финансового управляющего и обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве, принцип доступа к правосудию будет превалировать над нормами закона о банкротстве, оправданием чему будет обеспечение большей эффективности защиты прав человека.

На основании ст.ст. 168, 301, 302 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора купли – продажи – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между финансовым управляющим ФИО8 и ФИО3, по продаже нежилого здания, назначение: нежилое, литер А, 1-этажное, общей площадью 754,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; склад, нежилое, литер Г37, 2-этажное, общей площадью 938,3 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> склад, нежилое, литер Г38, 2-этажное, общей площадью 977 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок, общей площадью 6 904 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир