Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению прокурора <адрес> в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к Администрации <адрес>, ООО «Славянский дом», ФИО4, ФИО2 о признании недействительными договоров, постановлений администрации <адрес>, дополнительного согласшения и применении последствий недействитиельности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор <адрес> в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к Администрации <адрес>, ФИО4, ФИО2, ООО «Славянский Дом» в котором с учетом сделанных уточнений истец просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 11.04.2016 № о предоставлении администрацией <адрес>ФИО4 и ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304010:52 в пользование на условиях аренды для строительства лечебно-оздоровительного центра;

- признать недействительным (ничтожным) договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, ФИО2 и ООО «Славянский Дом»;

- признать недействительными постановление администрации <адрес> от 07.09.2017г. № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>», постановление администрации <адрес> от 08.11.2017г. № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>»;

- признать недействительным (ничтожным) заключенное администрацией <адрес> с ООО «Славянский дом дополнительное соглашение от 21.12.2017г. к договору от 11.04.2016г. № о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в пользование на условиях аренды;

- применить последствия недействительности сделки путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, о регистрации договора аренды от 11.04.2016г. № земельного участка с кадастровым номером №, договора от 02.06.2016г. о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, дополнительного соглашения от 21.12.2017г. к договору от 11.04.2016г. №, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – «лечебно-оздоровительный комплекс».

Заявленные требования мотивированы истцом тем, что ООО «Славянский Дом» является арендатором земельного участка, видом разрешенного использования которого является «лечебно-оздоровительный центр, туристический офис-центр, специализированный жилищный фонд (общежитие)» и осуществляет строительство на основании выданного администрацией <адрес> разрешения на строительство на данном участке объекта «Туристический офис-центр, общежитие квартирного типа». При этом вблизи участка расположены эксплуатационные скважины месторождений сероводородных вод №-Т, 2-Т, в связи с чем спорный участок находится в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, где разрешено только проведение работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий, в связи с чем земельный участок предоставлен в аренду и изменен вид его разрешенного использования незаконно.

В связи с указанными обстоятельствами истец в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании прокурор ФИО7 на удовлетворении иска настаивала.

Ответчики ООО «Славянский дом» в лице представителя ФИО8, ФИО4 и его представитель ФИО9, ФИО10 с иском не согласны, указывая на правомерность предоставления в аренду земельного участка, ведения на нем строительных работ и отсутствие доказательств нахождения спорного земельного участка в границах первой горно-санитарной зоны охраны курорта.

Представители ответчика администрации <адрес> – ФИО11 и ФИО12 свое отношение к заявленным исковым требованиям выразили следующим образом. ФИО11 (далее дословно) «Полномочий на признание исковых требований согласно доверенности у ФИО1 нет, но иск поддерживаю».

ФИО12: «У ФИО1 аналогичные полномочия и аналогичная позиция - с иском согласен».

Представитель третьего лица ООО «Бальнеологический курорт «Мацеста» (холдинг) (далее БК «Мацеста») ФИО13 поддерживает иск.

Представитель третьего лица МТУ Росимущества – ФИО14 пояснил, что иск не затрагивает интересы РФ, но полагался в разрешении спора на усмотрение суда.

Суд, заслушав пояснения сторон, третьих лиц, экспертов, специалистов, исследовав материалы дела и других гражданских дел, приобщенных к нему, находит иск прокурора подлежащим удовлтворения, исходя при этом из следующего.

Частью 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 ЗК РФ. <адрес>ов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов предусмотрено частью 15 статьи 105 ЗК РФ.

В соответствии со ст.31-37 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст.83, 85 ЗК РФ использование земель населенных пунктов осуществляется исключительно в соответствии с установленными правилами застройки.

По делу установлены следующие обстоятельства.

Постановлением главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении ООО «Кубаньагробизнес» проекта границ земельного участка для размещения лечебно-оздоровительного комплекса по <адрес>» утверждены результаты межевания земельного участка площадью 3500 м2 по <адрес> с видом разрешенного использования «для размещения лечебно-оздоровительного центра», категория земель – земли населенных пунктов. Земельному участку ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый № и зарегистрировано право федеральной собственности на земельный участок.

В соответствии с ч. 11 ст. 154 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 199-ФЗ), Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности и внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> было издано Распоряжение №-р от ДД.ММ.ГГГГ «О безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи» (далее – распоряжение №-р).

Основанием для издания распоряжения явились поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №ПП-10/13559, от ДД.ММ.ГГГГ №ПП-10/18011 «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения», акты обследования земельных участков, находящихся в федеральной собственности и расположенных в границах курорта, предложенных администрацией муниципального образования город-курорт Сочи к передаче в муниципальную собственность от ДД.ММ.ГГГГ, а также обращение администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№.

Распоряжением №-р в муниципальную собственность передано 37 земельных участков, в том числе и спорный земельный участок, который на тот момента имел кадастровый №, а на сегодняшний день №. Распоряжение №-р явилось основанием для возникновения права собственности на передаваемое имущество.

В дальнейшем ООО «Кубаньагробизнес» ДД.ММ.ГГГГ обратилось к главе <адрес> с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, площадью 3 500 кв.м, расположенного по <адрес> для строительства лечебно-оздоровительного комплекса.

Согласно служебной записке заместителя начальника управления архитектуры и градостроительства администрации <адрес> заместителю главы города в целях формирования земельного участка выполнена и согласована в установленном порядке схема расположения участка на кадастровом плане территории для размещения объекта.

На основании изложенного, постановлением главы <адрес> от 27.11.2009 № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории для размещения лечебно-оздоровительного комплекса по <адрес>.

В соответствии с изготовленной МУП <адрес> «Муниципальный институт генплана» схемой расположения земельного участка он полностью расположен в пределах границ первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта.

Указанное обстоятельство также отражено в кадастровом паспорте земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Постановление главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ в свою очередь явилось основанием издания распоряжения главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р «О предварительном согласовании места размещения лечебно-оздоровительного комплекса по <адрес>»(л.д. 9 т.1).

Согласно сведениям автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и земель, находящихся в государственной собственности, образован земельный участок с кадастровым номером №.

В дальнейшем ООО «Кубаньагробизнес» обратилось в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304010:52.

Распоряжением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р ООО «Кубаньагробизнес» земельный участок по <адрес> предоставлен в аренду сроком на три года для размещения лечебно-оздоровительного комплекса. Заключен договор аренды сроком - до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кубаньагробизнес» установлен новый срок аренды земельного участка – три года, до ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем земельный участок площадью 3500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «строительство лечебно-оздоровительного центра», принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию город – курорт Сочи, предоставлен в пользование на условиях аренды ФИО4 и ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии с договором о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО2 и ООО «Славянский дом», последний является арендатором вышеназванного земельного участка по настоящее время.

Администрацией <адрес>ДД.ММ.ГГГГ ООО «Славянский Дом» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Туристический офис-центр, общежитие квартирного типа» с проектными характеристиками: общая площадь – 18687,0 кв.м, объем – 66426,4 куб.м, количество этажей - 14, количество подземных этажей – 1, площадь застройки – 1395,6 кв.м, высота – 36,3 м., вместимость (чел) – 210.

Таким образом, установлены следующие изменения в правовых основаниях и категориях строительства объекта, целевого назначения и вида используемого для этих целей земельного участка и лицах, которым это право было предоставлено. Неизменным, начиная с 2005 г. до настоящего времени остается земельный участок, площадью 3500 кв.м. по <адрес> в <адрес>, а именно:

- Согласно Заключения на акт выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23 т.1) до Распоряжения главы администрации <адрес>№-Р от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кубаньагробизнес» был предоставлен указанный земельный участок с видом разрешенного использования – строительство «Лечебно-оздоровительного комплекса» (л.д. 31 т. 1) – то есть строительство объекта санаторно-лечебного типа, о чем прямо указано в пояснительной записке градостроительного обоснования:

- площадь застройки 1940 кв.м.;

- этажность 2-7 этажей;

- вместимость комплекса – на 50 лиц.

В нижней части комплекса предлагалось разместить, вестибюль, курзал, буфет, регистратуру, кабинеты врачей, процедурные. «Близость ванного здания БФК «Мацеста» создадут условия удобного обслуживания больных комплекса» (л.д. 11 оборот т.1).

По договору от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кубаньагробизнес» переуступил ФИО4 и ФИО2 право аренды спорного земельного участка (л.д. 27 гражданское дело №а-849/2016)

Согласно п. 1.2 этого договора правопреемство предусмотрено на прежних условиях – вид разрешенного использования – строительство лечебно-оздоровительного комплекса.

При этом, согласно пояснительной записки архитектурно-планировочного решения от 2014 г. по заказу ФИО4 и ФИО2

– лечебно-оздоровительный центр ( не комплекс) состоит из двухспальных корпусов (8-10 этажей, ранее 2-7)

- его площадь застройки – 10697,9 кв.м. (ранее 1940 кв.м.)

- общее количество номеров 126 (раньше 50).

Что и установлено из материалов административного дела № 2а-849/2016, обозревавшегося и приобщенного к настоящему делу.

3. Из вышеуказанного дела, приобщенного к настоящесу гражданскому делу установлено, что решением Хостинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на администрацию г. сочи возложена обязанность по заключению нового договора аренды с ФИО4 и ФИО2 на указанный земельный участок, сроком на 10 лет. Без указания, вида разрешенного использования. Но из текста этого решения суда усматривается, что целевое использование земельного участка осталось прежним – строительство лечебно-оздоровительного комплекса.

ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на вышеуказанное решение Хостинского районного суда, которое не содержало в себе сведений о необходимости расторжения договора аренды, между администрацией <адрес> и ФИО4, ФИО2 было заключено Согласшение о расторжении правопреемства по договору аренды ООО «Кубаньагробизнес» от ДД.ММ.ГГГГ с указанием на наличие обоюдного согласия сторон (л.д. 18 т. 5).

И в этот же день, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО4, ФИО2 с указанием на вышеобозначенное решение Хостинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор новой аренды на спорный земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – «Строительство лечебно-оздоровичтельного центра» (л.д. 20 т.5).

ДД.ММ.ГГГГФИО4 и ФИО2 с одной стороны и юридическим лицом ООО «Славянский Дом» с другой стороны был заключен договор о переутупке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3500 кв.м. по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования – строительство лечебно-оздоровительного центра (л.д. 25 т. 5).

Согласно п. 4.1 указанного договора он вступает в силу со дня его государственной регистрации, которая имела место – ДД.ММ.ГГГГ, что указано на л.д. 32 т. 5 из сведений службы Росреестра.

Таким образом, с этой даты – с ДД.ММ.ГГГГ правопреемником в правах на аренду спорного земельного участка является юридическое лицо ООО «Славянский дом».

Но, это обязательное и юридически-значимое обстоятельство не помешало прежним правообладателям прав аренды указанного земельного участка - физическим лицам – ФИО4 и ФИО2 уже в отстутствии прав – ДД.ММ.ГГГГ обратиться в Центральный районный суд <адрес> с административным иском к администрации <адрес> (Департамент архитектуры и градостроительства) об исключении из градостроительного плана спорного земельного участка сведений об обременении его в виде первой зоны округа горно-санитарной охранной курорта.

Из обозревавшегося и приобщенного дела 2а-4481/2016 Центрального районного суда <адрес> следует, что ФИО4 и ФИО2 – административные истцы обратились с административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.

Действительный правообладатель – ООО «Славянский дом» к участию не привлечен.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно приобщенному административному делу №а-448/2016 на ФГБУ Федеральная кадастровая палата ФСГР кадатра и картографии по <адрес> была возложена обязанность об исключении из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3500 кв.м., расположенного по <адрес> сведений о первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта

Решение вступило в законную силу и исполнено так как ДД.ММ.ГГГГ, администрацией <адрес> принято Постановление № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3500 кв.м., расположенного по <адрес>, с видом разрешенного использования «лечебно-оздоровительный центр, туристический офис – центр, специализированный жилищный фонд (общежитие)» (л.д. 34 т. 5).

В связи с чем, были внесены в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ изменения, о чем между администрацией <адрес> (ответчик по делу) и ООО «Славянский дом» было ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение.

4. Постановлением администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с «строительство лечебно-оздоровительного центра» (ранее комплекса) на «лечебно-оздоровительный центр, специализированный жилищный фонд (общежитие)» (л.д. 150 т. 6).

Через два месяца от вышеуказанной даты- ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования этого же земельного участка был изменен повторно Постановлением администрации <адрес> с «лечебно-оздоровительный центр, специализированный жилищный фонд (общежитие) на «лечебно-оздоровительный центр, туристический офис-центр, специализированный жилищный фонд (общежитие)».

Это Постановление администрации <адрес> послужило правовым основанием к заключению ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения между арендателем администрацией <адрес> и ООО «Славянский дом» - арендатором и изменению вида разрешенного использования : «лечебно-оздоровительный центр, туристический офис-центр, специализированный жилищный фонд (общежитие)» (л.д. 34 т. 5).

5. ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> ООО «Славянский дом» было выдано разрешение на строительство иного объекта, ранее нигде не предусмотренного и не соответствующего последнему установленному виду использования земельного участка, а именно: «Туристический фоис-центр, общежитие, квартирного типа». Таким образом первоначальное назначение выделенного земельного участка в целях его использования в качестве лечебно-оздоровительной (санаторной) базы было полностью исключено и заменено на объект для проживания без цели курортно-лечебного назначения (л.д. 141 т.5).

При этом, изменилось не только назначение объекта, но и его строительные параметры и характеристики: согласно разрешения на строительство:

- общая площадь застройки – 18687 кв.м. (ранее 1940, 10698 кв.м.);

- этажность – 14 (ранее 2-7, 8-10) плюс 1 этаж подземный;

- вместимость – 210 (ранее 50,126).

То есть при сравнении с прежними параметрами объекта «лечебно-оздоровительный комплекс», который имело намерение построить ООО «Кубаньагробизнес» на 2010 г. его правопреемниками на том же земельном участке, в его прежних границах разрешено строительство «туристического офис-центра, общежитие квартирного типа» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ превышающего девять раз площадь застройки, в два раза этажность и в четыре с половиной раза вместимость (количество мест).

Указанное разрешение на строительство, с учетом установленных и известных обстоятельств для сторон по делу и лиц, привлеченных к его участию, как и указанное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из генерального плана застройки первой горно-санитарно-охранной зоны курорта, никем обжаловано и оспорено не было.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Настоящий судебный спор не может быть отнесен к этому случаю, как не предусмотренный федеральным законом и с учетом того, что и истец по настоящему делу – прокурор <адрес> и ответчик – администрация <адрес> наделены как правом, так и обязанностью по обращению в суд в защиту интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, что и предусмотрено ФЗ-№ «Об общих принципах местного самоуправления в РФ» и приказа Генеральной прокуратуры РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина».

Поэтому рассматривая в судебном заседании уточненные исковые требования истца прокурора <адрес> усматривается, что они касаются признания недействительными сделок по предоставлению в аренду земельного участка, переуступки права, недействительности дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий недействительности сделки путем погашения сведений в Росреестре об изменении вида разрешенного использованияземельного участка и восстановлении прежнего вида использования – то есть «лечебно-оздоровительный комплекс».

Удовлетворяя заявленные исковые требования, судом усматривается, что наличие противоречий при условии сохранения действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, впоследствие будет устранено самостоятельно, в случае вступления в законную силу настоящего решенеия суда. Поскольку оспариваемые истцом сделки явились первопричиной и основанием к выдаче указанного разрешения на строительство.

При этом следует, что одним из основных юридически –значимых обстоятельств по настоящему судебному спору является установление местаположения спорного земельного участка по своим характеристикам по отношению к зонам горно-санитарной охраны курорта,.

Истцом она определена как первая зона, ответчики ООО «Славянский дом», ФИО4 и ФИО2 настаивают на ее отнесении ко 2 зоне горно-санитарной охраны курорта.

Основным аргументом ответчиков в их позиции является ссылка на уканное выше решение Центрального суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено отсутствие оснований для отнесения земельного участка к первой зоне округа, а так же ссылка на доводы о том, что до настоящего времени Правительством РФ не принято постановление, устанавливающие границы округов и режим зон ГСО в городе-курорте федерального значения – Сочи, что предусмотрено ФЗ-26 от ДД.ММ.ГГГГ «О природных леечбных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах, а так же ст. 96 ЗК РФ.

Соглашаясь с последним доводом ответчиков об отсутствии Постановления Правительства РФ по определению границ и режима округов санитарной охраны ( ГСО) в <адрес>, суд не находит законных оснований к отнесению местаположения спорного земельного участка не к 1 зоне ГСО, исходя при этом из следующего.

Действительно, общими федеральными законами предумотрены следующие положения.

В соответствии с п.2 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от 18.07.2011г.) №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», границы и режим санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения - исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.3 ст.22 указанного Закона, утвержденные до вступления в силу настоящего Федерального закона округи санитарной охраны курортов, использующих природные лечебные ресурсы, но не в градостроительном порядке, относящиеся к недрам, и месторождения природных лечебных ресурсов считать округами горно-санитарной охраны.

В соответствии со ст.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах <адрес>» на территории <адрес> курортами федерального значения признаны федеральный курорт Сочи и федеральный курортный регион Анапа.

При этом следует руководствоваться ранее принятыми нормативными актами, разработанными в период существования прежнего государственного строя – СССР, которые не отменены, не признаны незаконными и подлежат к применению с учетом разработки их в особом и специализированном порядке по заявленной направленности.

К таковым нормативным документам, применимым к настоящему спору относятся:

Приказом ФИО3 здравоохранения ФИО3№ от ДД.ММ.ГГГГ, изданного во исполнение постановления ФИО3№ от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче дополнительно на решение министерств и ведомст ФИО3 вопросов хозяйственного и культурного строительства (что само по себе опровергает довод ответчиков об отнесении этого приказа только к деятельности лечебного, а не градостроительного направления) были утверждены границы и зоны горно-санитарной охраны Черноморского побережья <адрес> от Анапы до Сочи, согласно приложений (л.д. 168 т.2).

Согласно Приложения № к границам 1 зоны Санитарной охраны <адрес>, в его втором участке определены точные координаты по азимуту, географически с их подробным описанием местаположения и привязкой к местности населенного пункта, относящиеся к местуположения спорного земельного участка (от <адрес> до точки на правом берегу <адрес>, до железнодорожного моста)- л.д. 185 т. 2.

Департаментом архитектуры и градостроительства направлена копия ситуационного плана границ земельного участка ООО «Славянский дом» с учетом границ первой санитарной зоны, по утвержденному приложению приказа Минздрава ФИО3№ от ДД.ММ.ГГГГ А так же МИГ (муниципальный институт генплана) направлен каталог координат спорного земельного участка, который и был определен, как находящийся в границах первой санитарной зоны с предоставлением в том числе и графического отображения (л.д. 1-4 т.3).

Кроме того, суду предоставлены заверенные копии стереотопографической сьемки «Гипрокоммунстрой» в 1964-1965 гг. (л.д. 46 т.3), а так же (л.д. 51 т.3) с нанесением местоположения земельного участка внутри всей площади границ 1 санитарной зоны по указанным точкам в Приказе № от ДД.ММ.ГГГГ.

Правомерность принятия указанного приказа ФИО3 здравоохранения ФИО3 подтверждена Постановлением ФИО3№ от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче дополнительно на решение министерств и ведомств ФИО3 вопросов хозяйственного и культурного строительства» п. 64 которого на Министерство здравоохранения ФИО3 и была возложена обязанность по утверждению границ округов санитарной охраны курортов.

Согласно п. 1.2 названного Постановления № эти дополнительные функции были возложены на министерства в целях развития промышленности, культурно-бытового строительства, строительства школ, больниц и другое (л.д. 218,223 т.2).

Юридически значимым обстоятельством по настоящему делу следует считать факт расположения вблизи земельного участка застройки эксплуатационных скважин природного источника – месторождений сероводородных вод № Т-1 и Т-2, которые находятся в пользовании ООО «БК Мацеста».

Этот факт не был учтен ни при каких обстоятельствах при заключении всех оспариваемых сделок по аренде земельного участка, при рассмотрении указанных судебных споров, при выдаче разрешения на строительство и при других обстоятельствах, кроме как при первоначальных действиях, оформленных первым его арендатором - ООО «Кубаньагробизнес».

Так, градостроительное обоснование по размещению лечебно-оздоровительного комплекса, согласно пояснительной записки от 2005 г. указывает на то, что по генплану <адрес> проектируемый объект расположен в первой зоне округа санитарной охраны курорта (л.д. 11 т. 1).

Согласно заключению Территориального агенства по недропользованию по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ испрашиваемый земельный участок находится на площади распространения месторождения подземных минеральных вод, что требует при проектировании строительства согласования с недропользователем ООО «Бальнеологический курорт «Мацеста» (л.д. 24 т. 1).

Согласно гидрогеологическому заключению ООО «БК «Мацеста» (холдинг) от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано на то, что «в 70 м. от рассматриваемого земельного участка находится скважина №-Т глубиной – 2200 м. и в 360 метрах находится – другая скважина - №-Т, глубиной 2500 м.

Так же имеется скважина с пресной водой – « 3ПС – Хоста и площадь ее водозабора включает земельный участок проектируемого лечебно-оздоровительного комплекса, который является дополнительным объектом – загрязнителем в пределах данного пояса зашиты водозабора. Вероятность химического загрязнения пресных вод необходимо оценить и уточнить в процессе строительства.

А защита сульфидных вод месторождения миниральной площадки (скважины № Т-1 и № Т-2) обеспечена первой зоной горно- санитарной охраны месторождения, установленной приказом Минздравоохранения ФИО3№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27 т.1).

Председателем правления ООО «БК Мацеста» в 2005 г. был сделан вывод о возможности размещения объекта на площади залегания сульфидных вод Сочинского месторождения совместно с охраной гидроминеральных ресурсов при условии соблюдения указанных в 10-и пунктах технических условий с обязательным их впоследствии согласованием с ООО «БК Мацеста» (л.д. 28 т.1).

Согласно Заключению экспертной государственной экологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ подробно исследовавшей и описавшей проектируемый объект по его размещению в «первой зоне горно-санитрной охраны курорта, в зоне больниц» так же были установлены обязательные требования по соблюдению природоохранного законодательсства» и правил недропользования.

Так, в частности указано на необходимость – получения разрешения Госгортехнадзора (в настоящее время Ростехнадзор) на застройку Сочинского месторождения миниральных вод

- Разработать гороно-геологическое обоснование на застройку месторождения подземных вод, в котором учесть режим использования зон санитарной охраны месторождения подземных вод и скважин.

- В рабочем проекте рассмотреть вопрос влияния, ущерба, а так же мер по снижению воздействия на недра и подземные воды.

- Необходимо произвести расчеты глубины заложения фундамента с целью оценки и минимализации возможного воздействия на подземные воды, в особенности в зоне водозабора, выполненные на основе инженерно-геологических исследований.

- Предусмотреть ограничение хозяйственной дейятельности на территории зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения в соответствии с Сан Пин 2.ДД.ММ.ГГГГ -02 и запрещено бурение скважин.

Экспертной государственной экологический комиссией указано, на то что на территории первой зоны разрешаются работы, связанные с эксплуатацией природных лечебных ресурсов.

Передача в аренду земли первой ззоны округа горно-санитарной охраны допускается только для специализированных гидрогеологических организаций, осуществляющих разработку этих ресурсов.

Экспертная комиссия сочла возможным предварительно согласовать место размещения ЛОК (лечебно-оздоровительного комплекса) при условии обязательного выполнения указанных рекомендаций и до получения положительного заключения государственной экологической экспертизы (не предварительного согласования) любые работы на испрашиваемом участке были запрещены (л.д. 17,21-23 т.1).

Ни одного из требований гидро-геологического порядка, указанных выше, как и других требований выполнено правопреемниками ООО «Кубаньагробизнес» не было. Застройщиком ООО «Славянский дом» возводился не лечебно-оздоровительный комплекс, расположенный в зоне ГСО, а «туристический офис-центр общежитие квартирного типа» на том же земельном участке, но в другой охранной зоне (по их мнению).

Этот вывод суда подтвержден представленными ответчиком ООО «Славянский Дом» заключением строительно-технической экспертизы по определению Арбитражного суда, выполненным ООО «СтройТехЭкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ, заключением Негосударственной проектной документации и результатов инженерных изысканий от ДД.ММ.ГГГГ, которые в себе даже не содержат сведений о размещении объекта – общежития квартирного типа на площади распространения месторождения подземных миниральных вод.

Никаких сведений о расположении природных скважин сероводорода № Т-1 и № Т-2 эти заключения не содержат, как и отсутствует гидрологическое исследование, его заключение и согласование с недропользователем скважин БК «Мацеста», что так же было подтверждено руководством управления «Сочиминвод» в составе ООО «БК «Мацеста» ФИО15, допрошенным в судебном заседании в качестве специалиста, который так же пояснил, что мониторинг указанных скважин проводится регулярно по ежегодносоставленному проекту, проверка ведется только наземной части скважин, капитального исследования и наблюдения подземной части не требуется, так как не имеет доступа кислорода и с 1959 г. – с момента бурения скважин не было никаких повреждений и аварий. Эти скважины находятся на учете Ростехнадзора, его последняя проверка была в 2013 г. А с 2014 г. законсервирована деятельность основной скважины - №Т-1.

Раньше при застройке требовалось согласование, но сейчас этого нет.

Более того, в положительном заключении негосударственной экспертизы проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ объект строительства не только отнесен в класификации относительно пожарной опасности к категории «многоквартирные жилые дома», но и указано на то, что ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и проведение экологической экспертизе» для объекта капитального строительства не предусмотрено.

Все вышеустановленные обстоятельства позволяют суду прийти к выоду о том, что настоящее строительство ответчиком ООО «Славянский Дом» офис-центра общежития квартирного типа на спорном земельном участке, имеет место с грубым нарушением ФЗ № 26 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», так и градостроительных норм без соблюдения гидрогеологических условий подземных месорождений природных минеральных вод, расположенных в непосредственной близости к месту строительства большого по объему и сложности объекту капитального строительства.

При этом судом учтены пояснения эксперта-гидрогеолога – ФИО16, который указал на то, что начало источник минеральных сероводородных вод берет в горах, примерно в 15 км. от скважины, минеральная вода высоконцентрирована и находится под высоким давлением (газ серо-водород), если случится какая-либо авария - тогда «всю Хосту зальет и отравит».

Так же этим экспертом было сделано заключение, что скважина 1-Т –Хоста является гидротехническим сооружением для получения крепкой сульфидной воды бальнеологического назначения по промышленным категория. Добыча сероводородной воды осуществляется с 1956 года фонтанным способом, т.е. скважина напорная. Конструктивно подземная часть скважины выполнена при бурении в соответствии с нормами. Нет признаков нарушения герметичности обсадных колонн в процессе их эксплуатации. Водоподъемные трубы являются работоспособными. Оголовок скважины из нержавеющей стали закрыт задвижкой и не имеет протечек. Бетонное каптажное сооружение находится в хорошем состоянии и огорожено сетчатым забором.

В процессе осмотра установлено, что скважина 1-Т- Хоста находится в рабочем состоянии. Приборы учета исправны. На сегодняшний день откачка воды их скважины не осуществляется, в связи с отстутствием необходимости. В дальнейшем при расширении потребления ООО «БК «Мацеста» (холдинг г. Сочи сульфидной воды скважина планируется к добыче.

Граница первой зоны санитарной охраны месторождения (скважина 1-Т-Хоста) установлена в горноотводном акте (который является приложением к лицензии).

В соответствии с п. 12 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий.

На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий.

На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам.

Возможность строительства объектов капитального строительства – лечебно-оздоровительных комплексов в границах земельных участков, отнесенных к первой зоне горно-санитарной охраны курорта, законодательством не предусмотрена.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 94, ч. 1 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации, п. «ж» ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33 - ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно - оздоровительных местностей и курортов.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов (ч. 3 ст. 94 ЗК РФ). Земли особо охраняемых природных территорий используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами (ч. 6 ст. 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий (ч. 4 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации).

Установленные судом обстоятельства по делу в бесспорном порядке указывают на то, что наличие природных месторождений подземных минеральных вод на расстоянии 70 метров по отношению к месту застройки на спорном земельном участке не может иметь место ни в каой иной охранной санитарной зоне, кроме как в 1 зоне горно-санитарной охраны курорта. То есть природный минеральный источник и его местоположение определяют понятия курорт, подлежащего санитарной охране.

Осуществление строительной и иной связанной с ней деятельности в соответствии со ст. 1079 ГК РФ относится к деятельности, связанной с повышенной опасностью. Определить круг лиц, которым связанной с повышенной опасностью деятельностью может быть причинен вред, не представляется возможным, в связи с чем настоящее исковое заявление направлено в интересах неопределенного круга лиц.

Возведение объекта такого рода (туристический офис-центр, общежитие квартирного типа) свидетельствует о нарушении принципов земельного законодательства о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде, и сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий (пп.2, 6 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

<адрес> является курортом федерального значения, указанный статус утвержден Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации № и ФИО3 Министров Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи».

Установлено, что все изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка имели место в качестве своего обоснования со сылкой на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, исключившего и признавшего незаконным генплан застройки ответчиком в части обременения в виде наличия первой зоны ГСО. Однако суд не принимает это решение ко вниманию не только в силу вышеустановленных обстоятельств и сделанных выводов, но и прежде всего, потому что судебный акт вынесен по заявлению не надлежащего и ненаделенного правом и полномочием административного истца (истцов) и с нарушением установленной законом нормы подсудности. В данном случае, юридическое лицо – ООО «Славянский Дом» с административным иском должно было обратится в Арбитражный суд.

Так же суд критически оценивает и не принимает ко вниманию все имеющиеся заключения судебных экспертиз (кроме горной гидрогеологической), поскольку они выполнены без учета действующих норм и с учетом приказа Министерства здравоохранения ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ№, и сведений о расположении скважины. Так эксперт ФИО17 указала, что в ее компетенцию не входило установление местположения земельного участка с учетом первоначальных исходных документов и в ее заключении карта не применялись, так как она «очень мелкая» и нет точек.

Эксперт ФИО18 пояснила суду, что исследования она проводила без выхода на место, расчитывая местоположение от местоположения пляжной полосы – 100 м. от пляжа, с учетом акта горного отвода и лицензий имеющихся в материалах дела.

Однако в судебном заседании было установлено, что достоверные и действующие горноотводные акты и лицензии на эксплуатацию указанных скважин минеральных вод Т-1 и Т-2 были предоставлены в дело после имевших место заключений судебных экспертов по причине того, что до этого к участию в деле природопользователь минеральных источников – ООО «БК «Мацеста» привлечен не был.

После его привлечения суду были представлены документы природопользования в том числе и лицензия на право пользования в том числе и лицензия на право пользования недрами № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 173 т.5) дополнение к ней по сроку действия – до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 198 т.5).

А так же горноотводный акт от ДД.ММ.ГГГГ к этой лицензии с площадью проекции горного отвода на 62,04 га, с обозначением его на копии топографического плана и с представлением его суду в светокопии, которым подтвержден вывод суда о нахождении в границах горного отвода, площадью более 62 га местарасположения спорного земельного участка и минеральных скважин -Т-1 и Т-2.

Не принимая заключения и выводы указанных судебных экспертов и специалистов, гн имеющих базового профессионального образования в области профессионального образования в области строительства, землеутройства, геодезии, суд обращает внимание на то, что правом на определение но то, что правом на определение и установление границ округов и режима зон горно-санитарной охраны наделено исключительно Правительство РФ, иные лица не вправе его подменять.

Суд не находит оснований к применению срока исковой давности, о чем заявлено ответчиками ООО «Славянский Дом», ФИО4 и ФИО2, ссылаясь на п. 1 ст. 181, ст. 199 ГК РФ, поскольку достоверно установлено, что обятоятельства необходимого учета функционального действия природного месторождения минеральных вод с их спецификой и особенностями гидрогеологических использований ранее не были установлены и не исследовались, а само юридическое лицо – природопользователь ООО «БК «Мацеста» к участию в деле привлечено не было.

Поэтому прокурор в соответствии со ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с измененными и уточненными исковыми требованиями для защиты интересов неопределенного круга лиц и интересов РФ

В силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора <адрес> в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц к Администрации <адрес>, ООО «Славянский дом», ФИО4, ФИО2 – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от ДД.ММ.ГГГГ№ о предоставлении администрацией <адрес>ФИО4 и ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № в пользование на условиях аренды для строительства лечебно-оздоровительного центра.

Признать недействительным (ничтожным) договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, ФИО2 и ООО «Славянский дом».

Признать недействительным (ничтожным) постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>», постановление администрации г. сочи от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>».

Признать недействительным (ничтожным) заключенное администрацией <адрес> с ООО «Славянский Дом» дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ№ о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в пользование на условиях аренды.

Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, договора от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ№; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – «лечебно-оздоровительный комплекс».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 13 августа 2021 года.

Судья: Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано:

Судья: Клименко И.Г.