Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании соглашения к договору купли-продажи недействительным,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратилось в суд с вышеуказанным иском, в котором указала, что 18.02.2021 между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <...>. Согласно п. 1 Договора купли-продажи, который надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 24.02.2021 продавец продал покупателю в собственность жилой дом общей площадью <...> кв.м, находящийся по адресу: <...> земельный участок: земли для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <...> кв.м, находящийся по адресу: <...>. Согласно п. 11 Договора продавец обязуется с момента подписания договора до передачи дома и земельного участка покупателю не обременять их правами третьих лиц, не ухудшать их состояние. Согласно п. 21 Договора – договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора. На основании данного договора за ФИО1 зарегистрировано право собственности №58:24:0020301:454-58/059/2021-3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <...> ипотека в силу закона в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк». В соответствии с соглашением к договору купли-продажи, который заключен тем же числом 18.02.2021 из п. 1 следует, что продавец продает покупателю, принадлежащие продавцу на праве собственности жилой дом общей площадью <...> кв.м, находящиеся по адресу: <...> земельный участок: земли для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <...> кв.м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый №, при условии последующего раздела вышеуказанного земельного участка на два земельных участка, либо наложения сервитута в пользу Стороны-1 согласно схемы вышеуказанного земельного участка, где выделяемый участок обозначен буквами ABCD. С момента подписания соглашения продавец сохраняет все права на выделенный на схеме земельный участок, какие у него были до подписания договора купли-продажи от 18.02.2021, а именно сторона 1 имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться. Стороны обязуются оформить права Стороны 1, указанные в настоящем соглашении документально в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выплаты банку кредита покупателем, и прекращении залога на жилой дом и земельный участок. Также данное соглашение исключает возникновение в будущем каких-либо оплат в пользу Стороны 2 за право ограниченного пользования своим земельным участком в части указанной на схеме (ABCD), в том числе в случае последующей смены собственников зданий на вышеуказанных земельных участках. Данное соглашение исключает в дальнейшем любое отчуждение или передачу в залог, за исключением кредитного договора от 18.02.2021 земельного участка общей площадью 601 кв.м, находящийся по адресу: <...> без согласования со Стороной 1 до последующего раздела вышеуказанного земельного участка на два земельных участка, либо наложения сервитута в пользу Стороны 1 согласно схемы. Считает, что данное соглашение является ничтожным, поскольку у ответчика нет прав на данный земельный участок, чтобы заключить такое соглашение. Истица по договору купли-продажи приобрела земельный участок у ответчика в размере 601 кв.м, оплатила денежные средства за земельный участок как за 601 кв.м, никаких обременений в Договоре купли-продажи не содержится и существовать не может. Ответчик по договору купли-продажи от 18.02.2021 передал истцу в соответствии с его условиями все права полностью на данный земельный участок, вместе с домом. С момента государственной регистрации права 24.02.2021 все права перешли к истице ФИО1, она является единоличным собственником данного земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, у ответчика никаких прав на земельный участок в силу закона после перехода права собственности не сохранилось. Собственницей земельного участка ответчик не является и прав на спорный земельный участок никаких не имеет. В соглашении к договору от 18.08.2021 указано условие продажи, которое в договоре купли-продажи не содержится: Продавец продает Покупателю, принадлежащие продавцу на праве собственности жилой дом общей площадью <...> кв.м, находящиеся по адресу: <...> земельный участок: земли для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 601 кв.м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый №, при условии последующего раздела вышеуказанного земельного участка на два земельных участка, либо наложения сервитута в пользу Стороны 1 согласно схемы земельного участка. Считает, что условие о разделе земельного участка на два или наложение сервитута является ничтожным в силу закона, так как прав на спорный земельный участок у ФИО2 – не сохранено и после регистрации права собственности за истцом, последняя является единственным собственником земельного участка. Соглашение к договору купли-продажи сделкой не является и никаких прав для ФИО2 не порождает. Считает, что данное соглашение направлено на сохранение за продавцом права собственности на часть земельного участка, что противоречит договору купли-продажи от 18.02.2021, в соответствии с которым право собственности перешло к ФИО1 в полном объеме на участок в размере <...> кв.м. Таким образом, истец заинтересована в признании данной сделки недействительной, так как продавец до настоящего времени не освобождает земельный участок от своих вещей, считая, что по оспариваемому Соглашению ответчик имеет право пользования земельным участком, хотя и правовых последствий данная сделка не порождает. Просила признать недействительным соглашение к договору купли-продажи от 18.02.2021 заключенное между ФИО2 и ФИО1 в силу его ничтожности.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Против рассмотрения исковых требований в порядке заочного судопроизводства не возражала, представив заявление в письменном виде.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что признание дополнительного соглашения недействительным каких-либо правовых последствий в отношении самого договора купли-продажи не повлечет.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Своим заявлением представитель Управления Росреестра по доверенности начальник Межмуниципального отдела по Пензенскому и Мокшанскому районам Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, суду доверяет. Указала, что согласно сведениям ЕГРН государственная регистрация права собственности от ФИО2 к ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № осуществлена на основании договора купли-продажи от 18.02.2021. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 18.02.2021 в пакете документов №№ в орган регистрации прав не предоставлялось. Государственная регистрация договора купли-продажи, и дополнительного соглашения к нему не предусмотрена законом.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом, извещенными о месте и времени рассмотрения дела, причин неявки суду не сообщили.

В соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С учетом мнения истца и его представителей, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства, в отсутствие неявившегося ответчика, поскольку документов, обосновывающих уважительность неявки его в судебное заседание, в суд не представлено.

Изучив материалы гражданского дела, суд пришел к следующему.

В силу части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

При этом, согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО2 «Продавец» и ФИО1 «Покупатель» 18.02.2021 заключили договор купли-продажи, согласно которому Продавец продает Покупателю в собственность, принадлежащие продавцу на праве собственности жилой дом общей площадью <...> кв.м по адресу: <...> земельный участок: земли для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью <...> кв.м. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 24.02.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно п. 11 Договора продавец обязуется с момента подписания договора до передачи дома и земельного участка покупателю не обременять их правами третьих лиц, не ухудшать их состояние.

В силу п. 21 Договора – договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора.

18.02.2021 между сторонами было заключено соглашение к договору купли-продажи.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения, Продавец продает Покупателю, принадлежащие продавцу на праве собственности жилой дом общей площадью <...> кв.м, находящиеся по адресу: <...> земельный участок: земли для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <...> кв.м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый №, при условии последующего раздела вышеуказанного земельного участка на два земельных участка, либо наложения сервитута в пользу Стороны-1 согласно схемы вышеуказанного земельного участка, где выделяемый участок обозначен буквами ABCD.

С момента подписания соглашения Продавец сохраняет все права на выделенный на схеме земельный участок (ABCD) какие были у него до подписания договора купли-продажи от 18.02.2021, а именно Сторона 1 имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться. Стороны обязуются оформить права Стороны 1, указанные в настоящем соглашении документально в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выплаты банку кредита покупателем, и прекращении залога на жилой дом и земельный участок. Также данное соглашение исключает возникновение в будущем каких-либо оплат в пользу Стороны 2 за право ограниченного пользования своим земельным участком в части указанной на схеме (ABCD), в том числе в случае последующей смены собственников зданий на вышеуказанных земельных участках.

В судебном заседании установлено, что ответчик до настоящего времени не освобождает земельный участок от своих вещей.

Доказательств обратного суду не представлено, ответчик от явки в суд уклонился.

Доводы ответчика о неподсудности спора Пензенскому районному суду Пензенской области, по мнению суда, также необоснованны.

В силу ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

В материалы дела представлено определение Октябрьского районного суда г. Пензы от 02.07.2021, вступившее в законную силу 24.07.2021, которым иск ФИО1 к ФИО2 возвращен, истцу предложено обратиться в Пензенский районный суд Пензенской области по месту нахождения земельного участка.

С учетом вышеизложенного и того, что условия соглашения интересам покупателя не отвечали, требования о признании недействительным соглашения подлежат удовлетворению.

Таким образом, соглашение к договору купли-продажи от 18.02.2021 подлежит признанию недействительным в силу его ничтожности, как ущемляющее права покупателя по сравнению с договором купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 234, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании соглашения к договору купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным соглашение к договору купли-продажи от 18.02.2021 заключенное между ФИО2 и ФИО1 в силу его ничтожности.

Ответчик ФИО2 вправе подать в Пензенский районный суд Пензенской области заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Е.Ю. Иванова

В окончательной форме решение принято «08» октября 2021 года

Судья: