Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия" о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия" о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

В обосновании заявленных требований истец указал, что ФИО2 и ФИО1 являемся собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

ФИО1 является собственником квартиры находящейся по адресу: <адрес> кадастровым номером: № на основании договора купли-продажи квартиры № № от 15.08.2008.

ФИО2 принадлежат следующие объекты недвижимости:

- квартира <данные изъяты>. Свидетельство о государственной регистрации права от 27.04.2009 №;

- квартира № <данные изъяты>. Свидетельство о государственной регистрации права от 31.10.2008 №.

- квартира <данные изъяты> от 22.11.2007. Свидетельство о государственной регистрации права от 30.07.2008 №.

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилые помещения цокольного этажа, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, номера на поэтажном плане <данные изъяты>, на основании договора участия в долевом строительстве № от 04.12.2006 и договора участия в долевом строительстве № от 24.07.2007. Свидетельство о государственной регистрации права от 29.07.2008 №.

Под многоквартирным домом сформирован земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., собственник – ООО «Энергия» (Ответчик), номер регистрации права № от 25.10.2010.

Земельный участок находится в собственности ООО «Энергия», между тем, в силу закона, земельный участок должен находиться в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В начале 2020 года нам стало известно, что земельный участок не был передан застройщиком в общую долевую собственность собственников помещений, управлением Росреестра не была произведена государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

ФИО2 обратилась с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под многоквартирным домом.

Уведомлением от 30.03.2020 в государственной регистрации права общей долевой собственности было отказано, так как зарегистрировано право собственности на этот земельный участок за ООО «Энергия».

ФИО3 обратился с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под многоквартирным домом.

Уведомлением от 24.03.2020 в государственной регистрации права общей долевой собственности было отказано, так как зарегистрировано право собственности на этот земельный участок за ООО «Энергия».

Земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный жилой дом, на основании п. 2.3 решения от 09.09.2010 и п. 3.3 Акта приема-передачи имущества от 09.09.2010 о распределении имущества ликвидируемого общества ЗАО «<данные изъяты>» (ИНН: <***>), единственным участником которого являлось ООО «Энергия», был передан в собственность ООО «Энергия», что противоречит закону.

ЗАО «<данные изъяты>» являлось собственником спорного земельного участка с 28.04.2005 по 25.10.2010, на основании договора купли-продажи от 25.11.2004, и выступало застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

ООО «Энергия» является собственником спорного земельного участка на основании пункта 2.3 решения от 09.09.2010 о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» и пункта 3.3 Акта приема-передачи имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» от 09.09.2010.

Истцы полагают, что положения п. 2.3 решения от 09.09.2010 и п. 3.3 Акта приема-передачи имущества от 09.09.2010 о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» о передаче ООО «Энергия» в собственность земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, являются ничтожными сделками в виду следующего:

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, приобретались истцами на основании Договоров участия в долевом строительстве с ЗАО «<данные изъяты>», которое являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, и на основании договором купли-продажи.

Покупатель жилого (квартиры) и нежилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

Следовательно, ЗАО «<данные изъяты>» правовых оснований по распоряжению земельным участком с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> путем его безвозмездной передачи в собственность ООО «Энергия» на основании решения о распределении имущества ликвидируемого общества не имело, так как земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома, который расположен на указанном земельном участке.

Таким образом, п. 2.3 решения от 09.09.2010 и п. 3.3 Акта приема-передачи имущества от 09.09.2010 о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» о передаче ООО «Энергия» в собственность земельного участка с кадастровым номером: № являются ничтожными сделками, нарушают права истцов как собственников помещений в многоквартирном доме, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. В связи с чем, эти сделки как ничтожные, должны быть признаны недействительными. Право собственности ООО «Энергия» должно быть прекращено, с аннулированием записи о государственной регистрации права собственности ООО «Энергия» на земельный участок.

На основании изложенного истцы просят суд признать недействительным как ничтожную сделку пункт 2.3 решения от 09.09.2010 и п. 3.3 Акта приема-передачи имущества от 09.09.2010 о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» о передаче ООО «Энергия» в собственность земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>; прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Энергия», ИНН: <***>, на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; аннулировать в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области регистрационную запись № № от 25.10.2010 о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Энергия», ИНН: <***>, на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истцы, а также их представители, в судебном заседании исковые требования просили удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении, представил заключение эксперта № от 10.09.2019 года, согласно которому спорный объект недвижимости находится в удовлетворительном состоянии.

Третье лицо конкурсный управляющий ООО "Энергия" ФИО4, действующий от собственного имени и от имени ответчика ООО "Энергия" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представил возражения, в которых указал, что по данному требованию истек срок исковой давности, кроме того, полагает, что в случае прекращения права собственности ООО «Энергия» на спорный земельный участок повлечет правовую неопределенность в отношении его собственника.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, товарищество собственников жилья "Красная площадь", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили, отзывов по существу спора не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. На основании изложенного суд определил рассмотреть дело в составе имеющейся явки сторон.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц и их представителей, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства, приходит к следующему.

Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтверждаются представленными в материалы дела письменными документами.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, приобретались истцами и другими жильцами на основании Договоров участия в долевом строительстве с ЗАО «<данные изъяты>», которое являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, и на основании договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (ч. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ); в силу ч. 2 и 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно действовавшему до 01.01.2017 п. 2 ст. 23 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017.

П. 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Так, положениями ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 и 5 ст. 16 Закона 189-ФЗ установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в общее имущество именно – с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель жилого (квартиры) и нежилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отсюда следует, что ЗАО «<данные изъяты>» правовых оснований по распоряжению земельным участком с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <адрес> путем его безвозмездной передачи в собственность ООО «Энергия» на основании решения о распределении имущества ликвидируемого общества не имело, так как земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома, который расположен на указанном земельном участке.

Таким образом, п. 2.3 решения от 09.09.2010 и п. 3.3 Акта приема-передачи имущества от 09.09.2010 о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» о передаче ООО «Энергия» в собственность земельного участка с кадастровым номером: № являются ничтожными сделками, нарушают мои права как собственника помещений в многоквартирном доме, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. В связи с чем, эти сделки как ничтожные, должны быть признаны недействительными. Право собственности ООО «Энергия» должно быть прекращено, с аннулированием записи о государственной регистрации права собственности ООО «Энергия» на земельный участок.

Как следует из материалов дела Истцы обращались в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЛО с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №. ФИО2 и ФИО1 получили уведомления от 24.03.2020 и 30.03.2020 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: № в связи с тем, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО Энергия.

Истцы узнали о нарушенном праве с момента получения отказа в государственной регистрации права, в связи с чем срок исковой давности пропущен не был.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О нарушенном праве Истцы узнали в 2020 году в связи с чем срок исковой давности не пропущен Истцами.

Истцы являются физическими лицами и при регистрации права собственности на объекты недвижимости, на принадлежащие им объекты недвижимости полагали, что регистрирующим органом произведена регистрация права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия" о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом удовлетворить.

Признать недействительным как ничтожную сделку пункт 2.3 решения от 09.09.2010 г. и п. 3.3 Акта приема-передачи имущества от 09.09.2010 г. о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «<данные изъяты>» о передаче ООО «Энергия» в собственность земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу <адрес>.

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Энергия», ИНН: <***>, на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу <адрес>.

Аннулировать в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области регистрационную запись № от 25.10.2010 г. о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Энергия», ИНН: <***>, на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд.

Судья: Д.Ю. Гришин

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 30.04.2021.