Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> к Мусаелян К. Х. о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка,

Установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> обратился в суд с исковым заявлением к Мусаелян К. Х. о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка.

В обосновании заявленных требований указано, что постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> предоставлен земельный участок Ротач И. А. в аренду на 10 лет, площадью 1500 кв.м. для продолжения строительства индивидуального жилого дома по <адрес обезличен> из земель населенных пунктов.

На основании вышеуказанного постановления между комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> и Ротач И. А. заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен><номер обезличен>Ф от <дата обезличена> в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, сроком с <дата обезличена> по <дата обезличена>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости все права и обязанности по указанному договору переданы Мусаелян К. Х. (соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен><номер обезличен>Ф от <дата обезличена> от <дата обезличена>).

В силу пункта 4.4.2 договора аренды от <дата обезличена><номер обезличен>Ф арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Мероприятиями муниципального земельного контроля комитета установлено, что спорный земельный участок не используется, капитальные либо временные строения отсутствуют, территория не огорожена.

Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для продолжения строительства индивидуального жилого дома».

В адрес ответчика комитетом направлено уведомление о неиспользовании земельного участка от <дата обезличена><номер обезличен>с с требованием устранить нарушения норм действующего законодательства.

В связи с неустранением нарушений в адрес ответчика направлено уведомление от <дата обезличена> о необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Поскольку, приняв на себя права и обязанности по договору, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования, предоставленный ответчику в аренду земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования и условий договора аренды.

Согласно пункту 2.4 положения о комитете по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от <дата обезличена><номер обезличен>, одной из основных задач комитета является осуществление контроля за целевым использованием, состоянием и сохранностью муниципального имущества и земельных участков.

До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> по <адрес обезличен>, в городе Ставрополе не используется в соответствии с целевым назначением (для продолжения строительства индивидуального жилого дома).

На основании изложенного, истец просит суд: 1) Расторгнуть договор аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>Ф, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>Ф от <дата обезличена>; 2) Обязать Мусаелян К. Х. освободить и вернуть комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> земельный участок с кадастровым номером 26:11:081401:298, расположенный по адресу: <адрес обезличен>.

В судебное заседание представитель истца - комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>, извещенный надлежащим образом, не явился, о причинах неявки суд не известил.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

В судебное заседание ответчик Мусаелян К.Х., извещенная надлежащим образом, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, с участием ее представителя.

В судебном заседании представитель ответчика – адвокат Красов Д.В., с заявленными исковыми требования не согласился, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, суду пояснил, что <дата обезличена> между Ротач И.А. и Мусаелян К.Х осуществлена купля-продажа объекта незавершенного строительства, что удостоверено Свидетельством о государственной регистрации права от <дата обезличена><номер обезличен>, в связи, с чем все права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы Мусаелян К.Х. Дополнил, что выводы, изложенные в актах осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:11:081401:298, преждевременны, незаконны, необоснованны и не подтверждаются фактическими обстоятельствами. Договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были, в связи с чем представитель ответчика считает требования истца, изложенные в исковом заявлении о расторжении договора в связи с нецелевым использованием земельного участка, выразившемся в неосвоении земельного участка в течении трех лет, неправомерными. На основании изложенного, представитель ответчика просит в удовлетворении искового заявления по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> отказать.

В судебное заседание представители третьего лица – администрации <адрес обезличен>, извещенный надлежащим образом, не явился, заявлений и ходатайств не поступало.

В судебное заседание представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен>, извещенный надлежащим образом, в суд не явился, предоставил суду заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть и разрешить настоящее гражданское дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу:

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ).

В силу ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно доводов других лиц, участвующих в деле; использовать другие процессуальные права, а также несут процессуальные обязанности, установленные процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата обезличена><номер обезличен> "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм для расторжения договора в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет арендодатель обязан доказать, что неиспользование земельного участка арендатором является существенным нарушением условий договора, которое повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> земельный участок, площадью 1500 кв.м. для продолжения строительства индивидуального жилого дома по <адрес обезличен> из земель населенных пунктов предоставлен Ротач И. А. в аренду сроком на 10 лет

По условиям договора его предметом является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <номер обезличен> расположенный по адресу: <адрес обезличен>, предоставленный арендатору сроком на 10 лет до <дата обезличена>, для продолжения строительства индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка площадью 1500 кв. м.

<дата обезличена> между Ротач И.А. и Мусаелян К.Х осуществлена купля-продажа объекта незавершенного строительства, что удостоверено Свидетельством о государственной регистрации права от <дата обезличена><номер обезличен>, в связи, с чем все права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы Мусаелян К.Х.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> поставлен на кадастровый учет <дата обезличена>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения строительства индивидуального жилого дома, уточненная площадь: 1500 кв.м., расположен по адресу: <адрес обезличен>, сведения имеют статус: «ранее учтенные».

В отношении указанного земельного участка Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> осуществлены:

- <дата обезличена> государственная регистрация сделки, заключенной между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> и Ротач И. А., на основании Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен><номер обезличен>Ф от <дата обезличена>, о чем сделана запись регистрации <номер обезличен>;

- <дата обезличена> государственная регистрация сделки, заключенной между Ротач И. А. и Мусаелян К. Х., на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата обезличена>, о чем сделана запись регистрации <номер обезличен>;

- <дата обезличена> государственная регистрация аренды, заключенной между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> и Мусаелян К. Х., на основании Договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен><номер обезличен>Ф от <дата обезличена> Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата обезличена>, о чем сделана запись регистрации <номер обезличен>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер обезличен>, со степенью готовности 16%, площадью 71,70 кв.м, сведения об объекте имеют статус «ранее учтенный», поставлен на кадастровый учет <дата обезличена>.

<дата обезличена> проведена государственная регистрация права собственности Мусаелян К. Х., на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата обезличена>, о чем сделана запись регистрации <номер обезличен>.

Для расторжения договора в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет арендодатель обязан доказать, что неиспользование земельного участка арендатором является существенным нарушением условий договора, которое повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано выше, на основании постановления администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> предоставлен земельный участок Ротач И. А. в аренду на 10 лет, площадью 1500 кв.м. для продолжения строительства индивидуального жилого дома по <адрес обезличен> из земель населенных пунктов.

На основании вышеуказанного Постановления заключен договор аренды <номер обезличен>Ф от <дата обезличена>.

Сославшись на акт обследования земельного участка от <дата обезличена>, а также акт обследования земельного участка от <дата обезличена>, истец указал на нарушение ответчиком указанных пунктов договора. Из данных актов следует, что земельный участок не огорожен, на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен> капитальные либо временные строения отсутствуют.

В связи с изложенным, истцом в адрес ответчика направлено уведомление о неиспользовании земельного участка от <дата обезличена><номер обезличен>с с требованием устранить нарушения норм действующего законодательства.

Поскольку ответа на уведомление не последовало, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм права, бремя доказывания наличия нарушения прав лежит на истце.

Представленные суду фототаблицы к актам осмотра земельного участка от <дата обезличена>, а также акта обследования земельного участка от <дата обезличена>, низкого качества, не имеют привязки к местности и не позволяют однозначно определить, что осмотр проводился именно земельного участка с КН <номер обезличен>, так как в актах обследования и фотоматериалах отсутствуют координаты земельного участка. Осмотры произведены в отсутствии арендатора в одностороннем порядке.

Представитель истца обязался предоставить суду акт обследования земельного участка, произведенного совместно с арендатором, в свою очередь, такого акта суду представлено не было.

В связи с чем, представленные акты акт обследования земельного участка от <дата обезличена>, а также от <дата обезличена> не могут быть приняты судом в качестве относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в совокупности подтверждали бы противоправность поведения ответчика и неиспользования земельного участка, его вину и наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями.

Иных доказательств, бесспорно свидетельствующих о ненадлежащем использовании ответчиком арендуемого земельного участка, влекущих возможность расторжения договора аренды земельного участка, истец суду не представил.

Кроме того, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В свою очередь, договором аренды земельного участка от <дата обезличена><номер обезличен>Ф, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>Ф от <дата обезличена>, конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены. Срок для строительства не наступил и ответчик имеет возможность завершить строительство в срок до <дата обезличена>.

На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> к Мусаелян К. Х. о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> к Мусаелян К. Х. о расторжении договора аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>Ф, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>Ф от <дата обезличена>; об обязании Мусаелян К. Х. освободить и вернуть комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> земельный участок с кадастровым номером 26:11:081401:298, расположенный по адресу: <адрес обезличен> – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено <дата обезличена>.

Судья Н.А. Радионова