Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что между сторонами **** заключен договор участия в долевом строительстве. Обязательства в части оплаты исполнены в полном объеме. Объект долевого строительства не передан. Вследствие уклонения от исполнения обязательств ответчиком истец понес моральные страдания, поскольку лишен возможности пользоваться объектом недвижимости.

Истец в судебном заседании требования поддержал, указав, что неустойка в уточненном исковом заявлении рассчитана исходя из ранее взысканной с ответчика неустойки, с учетом ограничений в связи с КОВИД – с 01.01.2021. Указал так же, что было направлено ответчиком уведомление, после чего в адрес ответчика направлено письмо о передаче объекта, ответ не получен. Истец не смог связаться с ответчиком. В ноябре 2020 года была назначена дата передачи объекта. Истец явился, но акт не был подписан, поскольку он был подписан ранее в одностороннем порядке, имелись расхождения с условиями договора.17.11.2021 понуждали подписать акт. Однако, в квартире отсутствовала вода, в кухне не было водопровода, это мешало приемке. Ответчик обещал исправить недостатки. Мне сказали, смежность не нарушена, поэтому воды не должно быть, предложили написать вопрос. Ключ не отдали, ручек на дверях балкона не было, не было регуляторов температуры на отоплении.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, представил письменный отзыв (уточненный от 20.05.2021), в котором указал, что подлежит применению ст.333 ГК РФ, истцом неверно рассчитана неустойка за нарушение сроков устранения недостатков, поскольку расчет должен осуществлять не от стоимости квартиры, а от стоимости работ по устранению недостатков. Заявленная компенсация морального вреда – завышена.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что **** между АО «Город в городе» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № Д-116862/06-2017 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок построить многоквартирный дом 2 (согласно проекту) по строительному адресу: *** (стр.) в ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, расположенную на 10 этаже, условный проектный **, проектная общая площадь 35,4 кв.м. Согласно п.3.1 договора цена договора оставляет 2 845 440 руб. (л.д.8).

Обязательства по оплате объекта долевого строительства истцом исполнены в полном объеме (копия платежного поручения на л.д.22).

В соответствии с п.1.5 Договора срок ввода жилого дома в эксплуатацию - не позднее 1 квартала 2018 года.

Положения ст. 12 Федерального закона от 30.12.04. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусматривают, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.04. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и /или/ с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и /или/ иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.04. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.8 указанного Закона застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В силу ч. 5 ст. 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона (застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям), и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования).

Согласно ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В адрес истца ответчиком 19.08.2020 (л.д.60,61,64) направлено письмо (получено 29.08.2020) о необходимости приступить к приемке объекта с 20.09.2020.

Как видно из материалов дела, указанный выше срок (2 месяца) ответчиком не соблюден, односторонний акт подписан 29.10.2020 и не был обусловлен отказом истца от подписания акта приема-передачи.

Впоследствии действия истца (ноябрь 2020 года) – отказ от подписания акта были обусловлены наличием недостатков в объекте долевого строительства, наличие которых ответчиком не оспаривалось и вело к наличию признаков непригодности для предусмотренного договором использования (в частности, отсутствие разводки трубопроводов на кухне, счетчиков воды, в то время, как согласно условий договора (л.д.17) должны быть выполнены сантехнические работы – водоснабжение, выполненное в виде разводки трубопроводов водоснабжения до ванных, туалетных комнат и кухни (без выполнения трубных разводок для подключение смесителей на кухонной мойке). Как следует из пояснений сторон разводка труб водоснабжения на кухне произведена в период рассмотрения дела (л.д.71,76).

В связи с этим, установленных ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве оснований для составления одностороннего акта от 29.10.2020 у ответчика не имелось.

Иных документов о передаче истцу объекта долевого строительства не составлялось.

Следовательно, обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства не могут считаться исполненными, а потому являются правильными доводы истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта с 01.01.2021, согласно заявленным исковым требованиям.

Заявляя одновременно требования о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства (ст.6 Закона) и неустойки за нарушение срока передачи объекта строительства (п.8 ст.7 Закона), истец не правильно применяет нормы материального права.

Так, согласно ст. 6 указанного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку /пени/ в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка /пени/ уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ч.1 и ч. 2 ст. 7 данного ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом, без принятия объекта по акту приема-передачи невозможно устранение недостатков за счет дольщика.

Согласно ч.6 указанной статьи участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Из вышеприведенных норм следует, что неустойка по ст.6 Закона возможна в случае непередачи объекта дольщику, а неустойка по п.8 ст.7 Закона возможна в случае передачи объекта с недостатками, которые не устранены застройщиком.

Определяя размер неустойки по ст.6 Закона суд исходит из следующего.

Истцом заявлена неустойка с 01.01.2021 (с учетом Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ОСОБЕННОСТЕЙ ПРИМЕНЕНИЯ НЕУСТОЙКИ (ШТРАФА,ПЕНИ), ИНЫХ ФИНАНСОВЫХ САНКЦИЙ, А ТАКЖЕ ДРУГИХ МЕР ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, И ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ВКЛЮЧЕНИЯ В РЕЕСТР ПРОБЛЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И (ИЛИ) ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, В ОТНОШЕНИИ КОТОРЫХ ЗАСТРОЙЩИКОМ БОЛЕЕ ЧЕМ НА 6 МЕСЯЦЕВ НАРУШЕНЫ СРОКИ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА (СОЗДАНИЯ) МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И (ИЛИ) ОБЯЗАННОСТИ ПО ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПО ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМУ ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ»).

Расчет неустойки приведен истцом: 2 845 440 руб. х 7,5%:300х2х количество дней. На дату вынесения решения -140 дней.

Ответчиком заявлено о применении ст.333 ГК РФ.

В соответствии с данной нормой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Основанием для применения ст. 333 ГК РФ при определении размера подлежащих взысканию процентов может служить только их явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.

Учитывая, что ст.333 ГК РФ не содержит ограничений в уменьшении взыскиваемой суммы неустойки с ответчика - юридического лица, суд находит основания для применения ст.333 ГК РФ.

При решении вопроса об уменьшении неустойки и определении в связи с этим ее размера суд исходит из следующего (учитывая при этом компенсационную природу неустойки, принципы разумности, соразмерности и справедливости).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). В связи с чем, суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до пределов величины, достаточной для компенсации потерь кредитора (не менее определяемых ст.395 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд считает, что размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки должен составлять 120 000 руб.

Истец просит взыскать неустойку на будущее время.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Как указано в Определениях Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 46-КГ17-39, от 13.03.2017 N 310-ЭС17-500 по делу N А23-4491/2014 в силу статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что защита нарушенного права потребителей на передачу им товара надлежащего качества, являясь одной из задач гражданского судопроизводства, должна способствовать в том числе предупреждению возможных нарушений их прав и стимулировать виновного участника гражданского оборота к надлежащему исполнению обязательств.

Решение этой задачи, учитывая требование эффективности производства, не может и не должно достигаться дополнительным возбуждением гражданских дел в суде.

Фактически с ответчика взыскивается неустойка, призванная способствовать надлежащему исполнению обязательств в установленный срок, носящая стимулирующий характер. Именно распространение штрафной санкции на будущее время призвано обеспечить исполнение судебного акта в кратчайший срок во избежание наступления негативных последствий.

При невозможности исполнения решения суда, у должника имеются установленные законом соответствующие механизмы, позволяющие прекратить начисление штрафных санкций.

Согласно ст.1.1 ст.7 Закона при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Вместе с тем, передача объекта еще не состоялась, в связи с чем, указанное требование (п.6 иска – л.д.78) является преждевременным.

С учетом ст.151 ГК РФ, поскольку компенсация морального вреда при нарушении прав потребителя прямо предусмотрена законом, исходя из характера нарушения прав истца, как потребителя услуг ответчика, с учетом требований разумности и справедливости, обстоятельств дела, суд полагает разумной взыскать с ответчика 5 000 руб.

Согласно пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, нашедшей свое отражение в пункте 46 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. Штраф составляет (120 000+5000)/2= 62 500 руб.

Кроме того, на основании ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежат взысканию госпошлина.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к АО «Город в городе» о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Признать односторонний передаточный акт объекта долевого строительства по договору **-КВ от ****, подписанный АО «Город в городе», недействительным.

Взыскать с АО «Город в городе» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта строительства по договору № ** от **** за период с **** по **** включительно в размере 120 000 руб., а так же компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. и штраф в размере 62 500 руб.

С АО «Город в городе» в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка в размере 1 422,72 руб. за каждый день просрочки с **** до момента фактического исполнения обязательств - даты подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Федерального закона от 30.12.04. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"). Расчет неустойки, начисляемой с 21.05.2021 подлежит осуществлению в процессе исполнения решения суда судебным приставом-исполнителем.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с АО «Город в городе» госпошлину в доход местного бюджета в размере 4 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья