Гражданский кодекс часть 1

11 мая 2017 года Талдомский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Торговый дом «РЕСОК» к ФИО9 и 3-им лицам ООО «Итэбс» и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Торговый дом «РЕСОК» обратилось в суд с иском к ФИО9 и 3-им лицам ООО «Итэбс» и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, а именно: земельного участка площадью 10958 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания: корпус № склад стройматериалов площадью 2573,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Требования истца основаны на том, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Торговый дом «Ресок» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Между ООО «Торговый дом «Ресок» (продавец) и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного договора к ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» перешло право собственности на указанные земельный участок и нежилое здание. В настоящее время собственником спорных объектов недвижимости является гражданин ФИО9. Право собственности ФИО9 на спорные объекты недвижимости возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительной сделкой. Ввиду этого договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не мог служить основанием перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ООО «Элеватор «Закрома Черноземья», ООО «ИТЭБС» и впоследствии к гражданину ФИО9.

У истца отсутствуют сведения об оплате ответчиком спорных объектов недвижимости, что является основанием для их истребования у ответчика независимо от его добросовестности. На основании изложенного просит истребовать из незаконного владения ФИО9 в пользу ООО «Торговый дом «Ресок» земельный участок площадью 10958 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0050219:6, и нежилое здание: корпус № склад стройматериалов площадью 2573,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО4 иск поддержала и дополнила, что ответчику принадлежит данный объект на основании договора купли-продажи, цена данных объектов 1900000 рублей. Ответчик не является добросовестным покупателем. Ответчик приобрел данный объект у ООО «Элеватор «Закрома Черноземья», а те в свою очередь у ООО «ТД РЕСОК». Сделка была признана недействительной и применена двухсторонняя реституция. Но ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» успел произвести отчуждение ответчику. Договор является недействительным, он формальный, оплата не производилась. Сделка совершалась с целью причинения имущественного вреда ООО «ТД РЕСОК». Поскольку сделка, на основании который ответчик приобрел имущество, признана недействительной, просит истребовать из незаконного владения ответчика спорный объект. ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» находится в стадии ликвидации. Решение суда о взыскании денежных средств не мешает истцу истребовать это имущество из чужого незаконного владения. Данный вывод суда не является обязательным для применения. Это одно из процессуальных прав. Конкурсный управляющий действует в интересах кредиторов. Обращаться с имущественным требованием к компании, которая находится в стадии ликвидации, бесполезно. Необходимо вернуть имущество, реализовать его и выплатить долги кредиторам. Истец имеет право обратиться к последнему приобретателю имущества.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО4 дополнила, что имущество было приобретено не по рыночной стоимости. В соответствии со ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. О недобросовестности говорит приобретение имущества не по рыночной стоимости. В соответствии с п.37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Исходя из содержания данного разъяснения, ответчик должен был проявить надлежащую степень осмотрительности, должен был принять меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемого имущества. Цена на имущество явно занижена, это должно было вызвать сомнение у ответчика в праве продавца на отчуждение имущества. Приобретение имущества по заниженной стоимости свидетельствует о недобросовестности приобретателя при заключении договора купли продажи. Ответчик, действуя добросовестно и с должной осмотрительностью, должен был проверить наличие оплаты покупателем ООО «ИТЭБС» по договору купли-продажи спорной недвижимости. Договор, заключенный между ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» и ООО «ИТЭБС», не был оплачен со стороны покупателя, что подтверждается банковскими выписками ООО «ИТЭБС». Ответчик, действуя добросовестно и осмотрительно, и приобретая товар с целью его дальнейшего использования, должен был знать о том, что сама отчуждаемая спорная недвижимость не оплачена, то есть находится в залоге у продавца. Возможно, обременение было зарегистрировано. Кроме того, ООО «Элеватор Закрома Черноземья» ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, объявил о ликвидации. Впоследствии ООО «ИТЭБС», не оплатив задолженность, также объявило о ликвидации. При этом от лица как ООО «Элеватор Закрома Черноземья», так и ООО «ИТЭБС» действовал ФИО2. Недобросовестности ФИО2 была установлена судом в рамках дела № А14-12701/2014. Истец реконструкцию объекта не проводил. Считает, что на момент реализации состояние имущества не отличалось от состояния имущества на сегодняшний день.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца дополнила, что истцом срок исковой давности пропущен не был. Арбитражным судом вынесено определение, оно не обжаловалось. Они предъявляют требование о виндикации. Ответчик приобрел имущество в 2015 году.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ответчик пояснил, что с иском не согласен. Его представитель ФИО5 дополнил, что ответчиком была совершена сделка. Договор купли-продажи был оплачен. Ответчик не знал о наличии спора. Он действовал, как добросовестный покупатель, оплатил все по договору купли-продажи. Сведения об иной стоимости объектов недвижимости не представлены. Здание было в разрушенном состоянии. С учетом этого и была определена стоимость. После капитального ремонта здания, рекультивации земельного участка, стоимость увеличилась, так как были произведены вложения. Считает, что невозможно одновременно взыскивать денежную компенсацию и истребовать имущество, так как это может привести к неосновательному обогащению кредитора. Ответчик является добросовестным приобретателем.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика дополнил, что из представленных технических документов следует, что имущество, которое просит истребовать истец, отсутствует в натуре. Нет объекта из сэндвич-панелей. На его месте стоит здание, стены которого сделаны из пенноблоков, подведены коммуникации. Нельзя истребовать то имущество, которого нет. Ответчиком была произведена полная реконструкция объекта, и создан новый объект с иными характеристиками и свойствами. <адрес> объекта, изменился материал стен. Ранее к этому зданию было подведено лишь электричество. Сейчас смонтирована котельная и административный блок. В силу ЗК РФ земельный участок также не может быть истребован, так как на нем расположено иное здание. А в силу единства судьбы земельный участок невозможно истребовать без здания. Ответчик проявил должную осмотрительность. Он был ознакомлен с предыдущими сделками. Цена всех указанных сделок составляла 2 000 000 рублей, у ответчика не было сомнений по стоимости имущества. Эти документы имеются в материалах арбитражного суда. Обременения отсутствовали на это имущество. О добросовестности приобретателя свидетельствуют и его дальнейшие действия. Он не стал бы вкладывать деньги в этот объект, если бы сделка была мнимой. Истцом не представлено ни одного доказательства, что на момент купли-продажи рыночная стоимость объекта была больше, чем заплатил ответчик. Истец не проводил какие-либо работы по реконструкции объекта, так как не знает о его реконструкции. Доказательств использования здания иными лицами истцом не представлено. Здание было построено в 1990 году, а реконструкция начата в конце 2015 года. Ответчик ФИО9 пояснил, что является бизнесменом. В 2015 году начал производить реконструкцию. Он купил спорный объект в декабре 2015 года у ООО «ИТЭБС». Он раньше арендовал помещения в этом месте. Потом в 2014 году ему предложили купить это здание. Он не хотел его покупать, так как планировал уехать на родину. Но так как его дети учились в <адрес>, он решил остаться и купить данное имущество. На реконструкцию он потратил примерно 20 000 000 – 30 000 000 рублей.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика дополнил, что считает, что пропущен срок исковой давности. ФИО9 действительно является добросовестным приобретателем. Оснований для признания его недобросовестным приобретателем нет. С выводами эксперта согласны. Ответчик не знал, что покупал спорное имущество по стоимости меньше рыночной. Он видел другие договоры, заключенные ранее, где стоимость спорного имущества была около двух миллионов рублей.

Представители 3-х лиц ООО «ИТЭБС» и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» в суд не явились.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с абз. 4 п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый дом «Ресок» и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 10958 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0050219:6, расположенного по адресу: <адрес>, и здания: корпус № склад стройматериалов, площадью 2573,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым указанное имущество было продано ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» (л.д.22-27).

ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество по договору купли-продажи перешло от ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» в собственность ООО «Итэбс», что следует из п.2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28), а также установлено определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.32-37).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Итэбс» и ФИО9 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 10958 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0050219:6, расположенного по адресу: <адрес>, и здания: корпус № склад стройматериалов, площадью 2573,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым указанное имущество было продано ФИО9 за 1 870 000 рублей (л.д.28-31).

Собственником указанного имущества в настоящее время является ФИО9, что следует из представленных выписок из ЕГРН (л.д.277-280).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №-Н/2013 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Торговый дом «Ресок» и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья»; применены последствия недействительности сделки; с ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» в пользу ООО «Торговый дом «Ресок» взыскано 11660769 рублей (л.д.32-37).

На основании этого ООО «Торговый дом «Ресок» обратилось в суд с иском об истребовании указанного имущества у собственника, так как считает, что имеются основания для истребования имущества у ответчика независимо от его добросовестности.

В соответствии с п.39 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Так как в данном случае имела место воля собственника на передачу имущества иному лицу, то отсутствуют основания для признания факта выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли.

Представитель истца в своих пояснениях указал, что ответчик является недобросовестным приобретателем спорного имущества, так как приобрел указанное имущество по явно заниженной цене.

Ответчик иск не признал, указав, что приобрел имущество в частично разрушенном состоянии, произвел оплату приобретенного имущества, в настоящее время произвел реконструкцию данного имущества, значительно улучшив его и увеличив его площадь.

Из представленных документов следует, что оплата приобретенного имущества произведена ответчиком в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 870 000 рублей (л.д.59), что опровергает довод истца об отсутствии сведений об оплате спорного имущества.

Из представленного в суд материала проверки, проведенной ОМВД России по <адрес> по заявлению представителя ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» об уничтожении 1/3 части стен здания, следует, что с западной и восточной стороны склада отсутствовала часть сэндвич панелей, внутри здания демонтирована одна перегородка.

Довод ответчика о произведенной реконструкции подтверждается техническими паспортами на здание: корпус № склад стройматериалов, расположенное по адресу: <адрес>. Из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что корпус № склад стройматериалов являлся одноэтажным зданием площадью 2573,5 кв.м. с балансовой стоимостью 1 074 152 рубля; материал стен: металлические, сэндвич панели; здание состояло из трех помещений (л.д.270-275). В соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, корпус № склад стройматериалов является двухэтажным зданием площадью 3185,8 кв.м. с инвентаризационной стоимостью 23 299 997 рублей; материал стен: газоселикатные блоки; здание состоит из основного строения, основной пристройки, включающих 42 помещения (л.д.218-226).

Таким образом, из представленных документов следует, что спорное здание находилось без надлежащего содержания прежнего собственника, тогда как после приобретения указанного имущества ответчиком здание было реконструировано, улучшено и увеличено по площади.

Довод истца о недобросовестности со стороны ответчика основывается лишь на приобретении ответчиком имущества по явно заниженной цене, так как имущество приобретено за 1 870 000 рублей, тогда как рыночная цена спорного имущества значительно превышает указанную стоимость.

Так, истцом представлены сведения о кадастровой стоимости спорного имущества на 2015 год, из которых следует, что кадастровая стоимость здания составляет 7 121 385,04 рублей, а земельного участка – 17 956 416,1 рублей (60, 61). Также истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, выполненный ИП ФИО6, из которого следует, что рыночная стоимость здания составляет на ДД.ММ.ГГГГ 7 647 361 рублей, а земельного участка – 6 024 380 (л.д.93-206 том 2).

Ответчиком представлен Отчет об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, выполненный оценщиком АНО Экспертно-правовой центр «Бюро судебных экспертиз и оценки» ФИО7, из которого следует, что рыночная стоимость здания и земельного участка составляет на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 370 000 рублей (л.д.134-207 том 1).

В соответствии с проведенной по делу экспертизой, проведенной экспертом ООО «Департамент независимой экспертизы и оценки» ФИО8, рыночная стоимость здания составляет на ДД.ММ.ГГГГ 9 155 055 рублей, а земельного участка – 8 777 358 рублей, общая стоимость составит 15 820 176 рублей (л.д.11-74 том 2).

Таким образом, представленные отчеты о рыночной стоимости спорного имущества значительно различаются между собой.

Суд полагает, что при отсутствии иных данных, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя имущества, приобретение имущества по цене, ниже рыночной, само по себе не свидетельствует о недобросовестности приобретателя имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

Таким образом, явно заниженная цена продаваемого имущества является одним из обстоятельств, учитываемых судом при рассмотрении исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик при совершении сделки должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, так как со стороны ООО «ИТЭБС» недвижимое имущество оплачено не было. Суд считает данный довод необоснованным, так как из материалов дела следует, что право собственности ООО «ИТЭБС» на спорное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке без каких-либо ограничений и обременений, из публичных источников информации ФИО9 не могло быть известно об исполнении или неисполнении ООО «ИТЭБС» обязательства по оплате приобретенного имущества. Каких-либо споров о праве собственности на указанное имущество на момент заключения ответчиком договора купли-продажи не имелось. Имущество ответчиком приобретено спустя 2 года 9 месяцев после отчуждения имущества истцом.

То обстоятельство, что ООО «Элеватор «Закрома Черноземья» не исполнил обязанности по оплате приобретенного имущества, стало известно при рассмотрении Арбитражным судом <адрес> иска АКБ «Национальный Резервный Банк» о признании договора купли-продажи недействительным, который был подан ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли-продажи ФИО9.

Что касается самой цены договора, то представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что предыдущие собственники также приобретали указанное имущество по цене около 2000000 рублей, в связи с чем ответчик не знал о том, что приобретает имущество по цене ниже рыночной.

Так, из представленного договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Масторгзерно» и ООО «Торговый дом «Ресок», следует, что спорное имущество было оценено в 2 000 000 рублей (л.д.208-217).

Из представленного договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый дом «Ресок» и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья», следует, что спорное имущество было оценено в 1 956 666,71 рублей (л.д.22-27).

Таким образом, суд считает, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что, несмотря на наличие соответствующей регистрационной записи, ответчик знал об отсутствии у ООО «ИТЭБС» права на отчуждение спорного имущества. Не доказал истец и осведомленности ответчика о наличии притязаний третьих лиц в отношении приобретаемого имущества, а также о приобретении имущества по цене, заведомо ниже рыночной.

Суд считает, что истцом не представлено доказательств того, что ФИО9 является недобросовестным приобретатателем, поэтому при установленных судом обстоятельствах оснований для истребования спорного имущества у добросовестного приобретателя не имеется.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям истца.

В соответствии со ст. 195 и 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Статьей 200 ГК РФ определено, что началом течения срока исковой давности является дата, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Право на иск об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения возникло у ООО «Торговый дом «Ресок», когда вступило в законную силу определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу о признании недействительным договора купли-продажи спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Торговый дом «Ресок» и ООО «Элеватор «Закрома Черноземья». Предъявление ООО «Торговый дом «Ресок» виндикационного иска до указанного момента было невозможно, учитывая, что оспариваемая сделка являлась не ничтожной, а оспоримой, и могла быть признана недействительной только по решению суда (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с ДД.ММ.ГГГГ, истцом не пропущен, поскольку иск по настоящему делу подан ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, учитывая отсутствие оснований для истребования имущества из владения ФИО9, суд оставляет иск ООО «Торговый дом «Ресок» без удовлетворения.

По делу по ходатайству представителя истца была назначена оценочная экспертиза. Экспертиза проведена, в суд поступило заключение эксперта. При этом от эксперта поступило ходатайство об оплате работы эксперта в размере 25000 рублей, так как экспертиза была оплачена частично (л.д.220-223).

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии со ст.95 ч.3 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Так как истцу в удовлетворении требования отказано, истцом не представлено доказательств оплаты произведенной по его ходатайству экспертизы, суд взыскивает с ООО «Торговый дом «РЕСОК» в лице конкурсного управляющего в пользу ООО «Департамент независимой экспертизы и оценки» за производство экспертизы по гражданскому делу № рублей по представленным реквизитам.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ООО «Торговый дом «РЕСОК» к ФИО9 об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Торговый дом «РЕСОК» в лице конкурсного управляющего в пользу ООО «Департамент независимой экспертизы и оценки» за производство экспертизы по гражданскому делу № рублей по следующим реквизитам: ИНН <***>, КПП 772101001, Получатель ООО «Департамент независимой экспертизы и оценки», Банк получателя ВТБ 24(ПАО) <адрес>, сч.№, БИК 044525716, сч.№.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья И.В.Никитухина

Решение в окончательной форме

составлено ДД.ММ.ГГГГ