Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» к ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр» (далее – общество или АО «ДВИЦ») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО9 И.В., ФИО9 Т.Б., ФИО9 И.И., ФИО9 А.В., ФИО9 В.А., ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

В обоснование иска указано, что решением Ленинского районного суда города Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования общества к ФИО9 И.В., ФИО9 Т.Б., ФИО9 И. И. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>.

В ходе исполнительного производства признаны несостоявшимися торги по продаже предмета залога, в связи с чем квартира передана в собственность общества, о чем 23.93.2018 внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Согласно выписке из лицевого счета в указанной квартире зарегистрированы ФИО4 и ФИО5. Соглашения о пользовании квартирой между ответчиками и обществом не заключались. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчиков о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ прекратить право пользования жилым помещение, снявшись с регистрационного учета по месту жительства, произвести выселение, освободив квартиру от принадлежащего им имущества, а также передать представителю общества имеющиеся комплекты ключей.

В связи с тем, что в досудебном порядке урегулировать возникший между сторонами спор не представилось возможным, а сохранение регистрации по месту жительства ответчиков нарушает права истца как собственника жилого помещения, АО «ДВИЦ» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просило признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>; выселить ответчиков из незаконно занимаемого жилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>; взыскать с ответчиков в пользу истца сумму государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Представитель истца в судебном заседание не явился, до начала судебного разбирательства поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, своего представителя не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. На основании статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Привлеченный к участию в деле в порядке части 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса прокурор – ФИО12 – против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления социальной защиты населения министерства труда и социального развития Краснодарского края в западном внутригородском округе города Краснодара против удовлетворения исковых требований возражала.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отдел по вопросам миграции отдела полиции УМВД России по городу Краснодару в судебное заседание своего представителя не направил, о дате, времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав заключение прокурора, суд находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом (займодавец) и ФИО9 И.В., ФИО9 Т.Б. (заемщики) заключен договор займа № в силу пункта 1.1 которого займодавец предоставляет заемщику заем в сумме 3 200 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить займодавцу заем и уплатить проценты за пользование займом на условиях договора. Срок пользования займом согласован сторонами с даты фактического предоставления суммы займа по ДД.ММ.ГГГГ при условии исполнения заемщиком обязательств, предусмотренных договором
(л. д. 10 – 22).

Согласно пункту 1.3.1 (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№) обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека недвижимого имущества, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>, состоящего из 3 комнат, общей площадью 70,4 кв. м, расположенного на 8 этаже 9-этажного жилого дома, принадлежащего на праве собственности ФИО9 И.И., стоимостью 4 023 000 рублей, с кадастровый № (далее также – недвижимое имущество или предмет залога; л. д. 22 – 23).

Также между обществом (залогодержатель) и ФИО9 И.И. (залогодатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об ипотеке № по которому залогодатель в целях обеспечения исполнения обязательств, принятых на себя ФИО9 И.В. и ФИО9 Т.Б. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ№ передает в ипотеку залогодержателю вышеуказанное недвижимое имущество. Сведения о залоге в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Заочным решением Ленинского районного суда города Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с учетом определения о разъяснении решения от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9 И.В., ФИО9 Т.Б., ФИО9 И.И. в пользу общества солидарно взыскана сумма задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ№ в размере 3 371 456 рублей 56 копеек, проценты за пользование займом в размере 15,5 % годовых на сумму остатка основного долга по договору займа в размере 3 044 676 рублей 74 копейки, неустойка в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользование им, за каждый календарный день просрочки платежа начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда. А также обращено взыскание на квартиру общей площадью 79,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>, принадлежащую ФИО9 И.И. и определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 3 218 400 рублей (л. д. 7 – 9).

Постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Западному округу города Краснодара управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ№ квартира общей площадью 70,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>, общей стоимостью 4 413 800 рублей, не реализованная в принудительном порядке по цене на десять процентов ниже стоимости, указанной в постановлении об оценке, передана взыскателю (АО «ДВИЦ»; л. д. 5 – 6).

Сведения о переходе права собственности на объект недвижимости к обществу внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, о чём сделана запись № (л. д. 3).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежнего собственника.

Согласно выписке из лицевого счета владельца от ДД.ММ.ГГГГ
№, выданной обществом с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания – Краснодар» в спорной квартире в качестве члена семьи бывшего собственника зарегистрирована ФИО4, ФИО5.

Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, что в спорной квартире фактически проживает ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являющаяся лежачей больной инвали<адрес> группы и приходящейся родственницей прежнего собственника жилого помещения – ФИО9 И.В.

В силу положений пункта 1 статьи 292 Гражданского кодекса члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса).

В силу вышеуказанных положений закона и ввиду отсутствия соглашения с новым собственником недвижимого имущества, право пользования квартирой, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>, у ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО5 и ФИО3 отсутствуют.

Между тем, суд приходит к выводу, что исковые требования в части прекращения права пользования жилым помещением ФИО4 не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Так из буквального толкования нормы пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

Так согласно статье 2 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон №), в редакции Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, действовавшей на момент приватизации спорной квартиры граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации

Согласно частям 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

Из представленной суду управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю копии регистрационного дела, следует, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ№ о безвозмездной передаче жилья в собственность на основании Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» администрация Краснодарской квартирно-эксплуатационной части района передала, а ФИО5 получил в собственность занимаемую им, его женой ФИО4, матерью жены ФИО7, давших на это согласие <адрес>, находящуюся в г. Краснодаре по <адрес>.

Согласно находящейся в материалах дела выписке из лицевого счета квартиросъемщика от ДД.ММ.ГГГГ в квартире прописаны и постоянно проживают ФИО9 В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (основной квартиросъемщик, дата прибытия ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО9 А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (жена, дата прибытия ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, учитывая, что на момент приватизации квартиры ФИО9 А.В. обладала правом пользования спорным жилым помещением и давая согласие на его приватизацию, без которого она была бы невозможна, исходила из того, что право пользования данным жилым помещением для неё будет носить бессрочный характер, её право пользования квартирой не может быть прекращено по требованию нового собственника – АО «ДВИЦ».

Судом также принимается во внимание правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, сформированная в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ№-П, которым признана не соответствующей Конституции Российской Федерации её статьям 19 (части 1 и 2), 35(части 1 –3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), норма статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающая условие сохранения за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения право пользования данным жилым помещением, в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.

В данном постановлении Конституционный Суд Российской Федерации указал, что исходя из необходимости обеспечения баланса интересов членов семьи прежнего собственника жилого помещения и его собственника (приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного имущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее правовое регулирование надлежащих изменений, вытекающих из настоящего постановления, судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.

В рамках рассмотрения настоящего спора судом установлено, что право собственности на предмет залога возникло у общества не в ходе его реализации с публичных торгов, исключающих возможность установления наличия прав пользования иных лиц на спорный объект недвижимости (сведения о которых не вносятся в ЕГРН и не могут быть доступны третьим лицам), а в ходе передачи нереализованного имущества должника взыскателю в рамках исполнительного производства в порядке, установленном статьей 87 Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

При заключении договора займа от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6.18) и договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3.9) общество было уведомлено заемщиками и залогодателем о фактическом проживании и регистрации ФИО4 в спорном объекте недвижимости.

На момент заключения договора займа общество также было уведомлено о возникновении прав на объект недвижимости у первоначального собственника в порядке приватизации, о чём свидетельствует пункт 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 В.А. (продавец) и ФИО9 И.В., ФИО9 Т.Б., ФИО9 И.И. (покупатели), при этом копия указанного договора удостоверена ДД.ММ.ГГГГ начальником отдела ипотеки филиала в г. Краснодаре АО «ДВИЦ».

В связи с тем, что сумма задолженности по договору превышала размер оценки заложенного имущества, какие-либо денежные средства ответчикам по результатам обращения взыскания на заложенное имущество не выплачивались.

Таким образом, истец, являясь профессиональным участником рынка ипотечного кредитования, и в отношении него установлен повышенный стандарт добросовестности и разумности поведения при осуществлении прав по сравнению с обычными участниками гражданских правоотношений, будучи осведомленным о юридически значимых характеристиках предмета залога (наличие прав пользования у лиц, не являющихся участниками сделки; введение объекта недвижимости в оборот в ходе приватизации) и зная о соответствующих правовых последствиях, при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности в заключении сделки, должен был узнать о наличии у ФИО9 А.В. бессрочного права пользования спорной квартирой.

С учётом изложенного суд приходит к выводу о сохранении ФИО9 А.В. права пользования спорным жилым помещением.

Суд, оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса, в силу которых доказательства оцениваются по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, как каждого в отдельности, так и в их совокупности, с учетом достаточности и взаимной связи, находит доказанным факт отсутствия правовых оснований для занятия ФИО9 И.В., ФИО9 Т.Б., ФИО9 И.И., ФИО9 В.А. и ФИО3 квартиры общей площадью 79,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>.

Доказательств обратного в порядке предусмотренном частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса, устанавливающей общее правило распределения бремени доказывания и закрепляющей, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, ответчиками представлено не было.

В силу положений статьи 7 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и подпункту «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия с регистрационного учета по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда органом регистрационного учета производится снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства.

На основании изложенного и руководствуясь, статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» к ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении – удовлетворить частично.

Признать ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО5, ФИО3 утратившими право пользования и выселить из занимаемого помещения квартиры, общей площадью 79,4 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0205048:2208, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>.

Взыскать с ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО5, ФИО3 в пользу акционерного общества «ДВИЦ Ипотечный центр» сумму государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей, по 1.200 (Одной тысяче двести) рублей с каждого.

Указанное решение является основанием для снятия ФИО5, с регистрационного учета по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Ответчик вправе подать заявление в суд об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения.

Председательствующий