Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании районного суда города Орла гражданское дело по иску ФИО1 к Орловскому городскому Совету народных депутатов, администрации города Орла, управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об обязании заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Орловскому городскому Совету народных депутатов, администрации города Орла об обязании заключить договор аренды земельного участка, в обоснование требований указав, что истец имеет в собственности нежилое здание (магазин), расположенное по адресу: <...>, кадастровый №***.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке кадастровый №***, являющемся муниципальной собственностью.

Указывает, что ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратился в администрацию г. Орла с просьбой рассмотреть возможность перераспределения границ земельного участка с целью увеличения площадей для реконструкции магазина либо предоставления в собственность земельного участка на возмездной основе путем выкупа под имеющийся объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГ по результатам рассмотрения обращения истца администрация г. Орла сообщила, что испрашиваемый земельный участок находится в заповедной зоне, зоне исторического центра, и согласно решению Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 № 49/0935-ГС о принятии Положения «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле», предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и ограниченной в обороте на выкуп или аренду осуществляется администрацией г. Орла только по согласованию с Орловским городским Советом народных депутатов.

ДД.ММ.ГГ администрация г. Орла сообщила истцу, что по итогам голосования Орловского городского Совета народных депутатов в предоставлении земельного участка в собственность истцу отказано.

ФИО1, не оспаривая решение об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, обратился к ответчику администрации г. Орла с просьбой заключить договор аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГ администрация г. Орла отказала истцу в заключении договора аренды земельного участка, также сославшись на Положение «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле», и указав, что Орловский городской Совет народных депутатов не проголосует за принятие такого решения, в связи с чем администрация г. Орла отказывает в заключении договора аренды земельного участка под магазин ФИО1, хотя не возражает против этого.

По утверждению истца, указанные решения ответчика нарушают его права как собственника объекта недвижимости, поскольку истец, став собственником нежилого помещения приобрел и право пользования земельным участком под ним.

Полагает, что введение Положением «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле» дополнительного согласования решений администрации г. Орла с Орловским городским Советом народных депутатов по предоставлению муниципальных земельных участков в аренду создает противоречия с нормами Земельного кодекса РФ, нарушает права ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка под принадлежащий ему объект недвижимости.

На основании изложенного просит суд обязать Орловский городской Совет народных депутатов предоставить разрешение на заключение между администрацией г. Орла и истцом договора аренды земельного участка общей площадью 41 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый №***, обязать администрацию г. Орла заключить с истцом договор аренды указанного земельного участка.

В ходе рассмотрения гражданского дела ФИО1 представил заявление об уточнении исковых требований, предъявив их к Орловскому городскому Совету народных депутатов, администрации г. Орла, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в соответствии с которым окончательно просит суд обязать уполномоченный орган заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый №***.

В судебном заседании ФИО1, его представитель ФИО2 поддержали уточненные исковые требования.

Представитель ответчика администрации г. Орла, представляющая также интересы ответчика Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла ФИО3 в предыдущем судебном заседании не признала исковые требования ФИО1 Согласно представленных письменных возражений спорный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «город Орел», относится к землям историко- культурного назначения.

Ссылаясь на нормы Положения «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле», принятого решением Орловского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГ№***-ГС, указала, что в связи с очередным обращением истца от ДД.ММ.ГГ администрация г. Орла в очередной раз направила проект решения Орловского городского Совета народных депутатов «О согласовании предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010215:45», которое ранее не было принято в виду отсутствия необходимого количества голосов депутатов.

Также указала, что администрация г. Орла и Управление муниципального имущества и землепользования города Орла не наделены самостоятельной компетенцией по вопросу заключения договора аренды спорного земельного участка в отсутствие согласования решением Орловского городского Совета народных депутатов.

В связи с чем просит суд отказать в удовлетворении исковых требований истца.

Представитель ответчика Орловского городского Совета народных депутатов ФИО4 также не признала исковые требования ФИО1

Согласно письменных возражений, считает Орловский городской Совет народных депутатов ненадлежащим ответчиком по делу, требования истца не подлежащими удовлетворению.

Указывает, что в соответствии с действующим Положением «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле» на рассмотрение был представлен проект решения «О согласовании предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером №*** по <...>», который не был принят на 48 заседании Орловского городского Совета народных депутатов, состоявшемся ДД.ММ.ГГ, ввиду отсутствия необходимого для принятия решения числа голосов депутатов.

В настоящее время в Орловский городской Совет народных депутатов внесен проект решения «О согласовании предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером №*** по <...>», рассмотрение которого планируется в конце августа 2019. В связи с чем полагает отсутствующими основания для удовлетворения требований истца, поскольку данным ответчиком не рассматривался проект решения о согласовании предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка.

Кроме того полагает, что установленный порядок предоставления земельных участков, относящихся к особо охраняемым территориям города Орла, является общим, не содержит исключений, принят в пределах компетенции представительного органа. Положение «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле» недействующим в установленном порядке не признано.

Также ссылается на превышение фактической площади принадлежащего истцу объекта недвижимости, составляющей 44.85 кв.м., площади испрашиваемого земельного участка, составляющей 41 кв.м., отсутствие согласования внешнего вида объекта в техническом архиве администрации г. Орла, отсутствие у истца акта ввода объекта в эксплуатацию.

Наряду с этим указывает, что поскольку на новый объект недвижимости у истца отсутствуют правоустанавливающие документы, нежилое помещение является самовольной постройкой, право собственности у истца на данный объект отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения иска также не имеется.

На основании изложенного просила суд отказать в удовлетворении требований ФИО1

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случае, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственником нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <...>, площадью 38 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГ.

Согласно данных технического паспорта на нежилое строение, представленного в материалы реестрового дела Управления Россреестра по Орловской области №***, застроенная площадь участка под строением составляет 43.8 кв.м.

Строительство нежилого здания (торгового павильона) осуществлялось <данные изъяты> в соответствии с постановлением администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ «О предоставлении <данные изъяты> земельного участка на проектирование, строительство и эксплуатацию торгового павильона с залом для посетителей по <...>», в соответствии с которым обществу в краткосрочную аренду на три года предоставлен земельный участок за счет земель общего пользования в Советском районе города Орла (кадастровый квартал №***).

На основании заключенного между подрядчиком <данные изъяты> и заказчиком <данные изъяты> договора строительного подряда от ДД.ММ.ГГ осуществлено строительство магазина по адресу: <...>.

Постановлением администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ№*** «О предоставлении <данные изъяты> земельного участка для эксплуатации торгового павильона (мини- магазина) по <...>» <данные изъяты> предоставлен в аренду сроком на 2 года для эксплуатации торгового павильона земельный участок площадью 40.0 кв.м. по указанному адресу.

Постановлением администрации <...> от ДД.ММ.ГГ№*** продлено <данные изъяты> на условиях краткосрочной аренды сроком на один год право пользования земельным участком площадью 42.64 кв.м., ранее предоставленным из земель общего пользования для эксплуатации и обслуживания магазина по <...>.

ДД.ММ.ГГ на основании утвержденного главой администрации Советского района г. Орла акта комиссии магазин <данные изъяты> по адресу: <...> общей площадью 38 кв.м. принят в эксплуатацию. Постановлением администрации Советского района г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ утвержден акт приемки в эксплуатацию магазина.

В соответствии с договором купли- продажи здания магазина от ДД.ММ.ГГ<данные изъяты> продало принадлежащее ему на праве собственности здание магазина, находящееся по адресу: <...> покупателю ФИО1

В дальнейшем, ФИО1 на основании договора дарения здания магазина от ДД.ММ.ГГ подарил истцу ФИО1 принадлежащее ему помещение.

Также из материалов дела следует, что на основании решения Управления Росреестра по Орловской области от ДД.ММ.ГГ о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости, на государственный кадастровый учет поставлены два земельных участка, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №***, один из которых земельный участок №***: ЗУ2 площадью 41 ± 2 кв.м., расположенный по адресу: <...>, ФИО5, с видом разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания земель общего пользования.

Постановлением администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ№*** «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по <...> в кадастровом квартале №***» на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» утверждена схема расположения земельных участков, в том числе ЗУ2- площадью 41 кв.м., с видом разрешенного использования земельного участка- магазин, местоположением: <...>.

На основании постановления администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ№*** земельный участок, находящийся в муниципальной собственности кадастровый №*** разделен на два самостоятельных земельных участка, один из которых земельный участок кадастровый №*** площадью 41 кв.м., вид разрешенного использования – магазин, местоположение: <...>.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером №*** внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, что также подтверждается копией реестрового дела на данный земельный участок.

ДД.ММ.ГГ правообладатель нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <...>, ФИО1 обратился в администрацию города Орла с заявлением о возможности выкупа земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010215:45 в связи с нахождением на нем торгового павильона.

По результатам рассмотрения обращения ФИО1 администрацией г. Орла дан ответ от ДД.ММ.ГГ о возможности предоставления испрашиваемого земельного участка при условии получения согласования Орловского городского Совета народных депутатов в соответствии с пунктом 4 раздела 2 Положения «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле», принятого решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 № 49/0935-ГС, поскольку в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» земельный участок располагается в зоне исторического центра города- ОИ, в соответствии с приложением № 2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002 № 46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла» земельный участок входит в границы заповедной зоны.

Пунктом 5 раздела 1 указанного Положения «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле» предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, ограниченных в обороте, и особо охраняемых территорий (историко-культурного, природоохранного и рекреационного назначения) в собственность и пользование гражданам и юридическим лицам осуществляется администрацией г. Орла по согласованию с Орловским городским Советом народных депутатов в соответствии с настоящим Положением и действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 4 раздела 2 Положения «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле» к компетенции Орловского городского Совета народных депутатов относится принятие решений о согласовании предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность и пользование земельных участков, ограниченных в обороте; особо охраняемых территорий (историко-культурного, природоохранного и рекреационного назначения).

ДД.ММ.ГГ администрация г. Орла повторно направила истцу ответ по его обращению от ДД.ММ.ГГ об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с принятием на 48 заседании Орловского городского Совета народных депутатов, состоявшемся ДД.ММ.ГГ, решения об отказе в согласовании предоставления в собственность земельного участка.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратился к администрации г. Орла с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка.

Рассмотрев данное обращение, истцу также дан ответ от ДД.ММ.ГГ об отказе в заключении договора аренды земельного участка, поскольку ранее Орловский городской Совет народных депутатов не однократно отказывал в согласовании предоставления истцу земельного участка в собственность.

Вместе с тем суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ и состоит из указанного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ должны соответствовать данному Кодексу.

При этом по мнению суда, установление обязательного дополнительного согласования представительного органа муниципального образования на предоставление в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости, отказ в предоставлении таких земельных участков в случае отсутствия согласования представительного органа муниципального образования, по сути ограничивающего исключительное право на приобретение земельных участков, установленное статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, нормами земельного законодательства, имеющими большую юридическую силу не предусмотрен, в связи с чем пункт 5 раздела 1 Положения «О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле» не подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям (абзац 2 п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ).

Также суд принимает во внимание разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», содержащиеся в пункте 25, согласно которых при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Принимая во внимание, что здание магазина построено на земельном участке, предоставленном в аренду <данные изъяты> на основании постановления администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ, для проектирования, строительства, эксплуатации и обслуживания торгового павильона, а в дальнейшем предоставленном в аренду <данные изъяты> на основании постановления администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ№***, постановления администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ№*** о продлении срока пользования земельным участком на условиях аренды для эксплуатации и обслуживания магазина. С момента ввода в эксплуатацию магазина и государственной регистрации на него права собственности на стороне арендатора земельного участка возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка. После государственной регистрации перехода к истцу права собственности на магазин, расположенном на спорном земельном участке, ФИО1 должен быть предоставлен в аренду испрашиваемый земельный участок на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Доводы представителей ответчиков согласно которым, в удовлетворении требований ФИО1 должно быть отказано в связи с установлением самовольного занятия земельного участка площадью 4.0 кв.м., суд считает необоснованными.

Согласно представленному заключению кадастрового инженера <данные изъяты>ФИО10 к схеме расположения земельного участка с кадастровым номером №*** от ДД.ММ.ГГ, по результатам выезда на место и проведения натурных измерений установлено, что фактическая площадь земельного участка составляет 43 кв.м., расхождение от данных правоустанавливающих документов не превышает 10%, в границах земельного участка расположен объект недвижимости площадью 38 кв.м.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля кадастровый инженер ФИО7 подтвердила выводы заключения, пояснила, что расхождение в площади земельного участка является допустимым в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и возможно связано с ошибкой при измерениях.

В этой связи суд также принимает во внимание, что постановлением администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ№*** прежнему правообладателю здания магазина предоставлено право пользования земельным участком площадью 42.64 кв.м. С учетом п. 34 Приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, предусматривающего, что значение площади земельных участков (частей земельных участков) в межевом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра, фактическая площадь земельного участка не превышает площадь земельного участка, ранее предоставленного в аренду. В связи с чем оснований полагать, что истцом произведено самовольное занятие земельного участка не имеется.

Согласно Положению об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, утвержденному Постановлением администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ№*** (далее- Положение), управление является структурным подразделением администрации города Орла, осуществляет функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений.

В соответствии с п.5.1 Положения управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла осуществляет в порядке и пределах, определенных правовыми актами органов местного самоуправления города Орла полномочия собственника в отношении муниципального имущества, в том числе имущества муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и земельных участков, иного имущества, в том числе составляющего муниципальную казну города Орла, а также полномочия собственника по передаче муниципального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) муниципального имущества, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответственно надлежащим ответчиком по рассматриваемым исковым требованиям ФИО1 является управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, в связи с чем исковые требования к данному ответчику подлежат удовлетворению. При этом в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Орла, Орловскому городскому Совету народных депутатов суд полагает отказать, считая их ненадлежащими ответчиками.

Принимая во внимание указанные правовые нормы, суд считает необходимым обязать управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла заключить с ФИО1 договор аренды испрашиваемого земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый №***.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый №***.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Орла, Орловскому городскому Совету народных депутатов об обязании заключить договор аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.Н. Горбачева