Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М. А., единолично, при секретаре Суздаловой М. Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску кредитного потребительского кооператива «Финансово-кредитная организация «АльфаКредит» к Бутакову Н.В. о признании протокола № собрания собственников помещений в многоквартирном доме и соответствующего решения собрания собственников недействительными,

у с т а н о в и л :

КПК ФКО «АльфаКредит» обратилась в суд с иском к Бутакову Н. В. о признании недействительным протокола № собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ____, инициатором которого он выступил. В обоснование своих доводов указал на то, что собственники были вправе рассмотреть вопрос касаемо только общего имущества, то есть вопрос об изменении границ помещения многоквартирного дома и демонтаж несущей стены дома, изменение балкона (а не балконов) с устройством входной группы, т.е. перепланировка балкона на крыльцо (выход) с другой стороны дома. Между тем на указанном общем собрании необоснованно были рассмотрены вопросы, касающиеся перевода квартиры из нежилого в нежилое помещение, что является прерогативой органов местного самоуправления. Также необоснованно рассмотрен вопрос о возможности передачи истцу в собственность части земельного участка под входную группу, хотя КПК ФКО «АльфаКредит» об этом вопрос не ставил. Относительно перепланировки истцом был представлен утвержденный проект с положительной экспертизой, однако другие собственники помещений представленные истцом документы не приняли во внимание, причины отказа не пояснили, указывая лишь на свое нежелание дать разрешение на перепланировку, перевод в нежилое помещение и оборудование входной группы путем сноса несущей стены. Кроме того, по мнению истца, подсчет голосов, исходя из размера принадлежащей собственнику помещения площади , произведен неверно, так как законом предусмотрено голосование, исходя из доли собственника в общем имуществе дома. Ссылаясь на нарушение своих прав собственника на перепланировку, а также в целом по пользованию и распоряжению своим имуществом, просил признать названные решение и протокол очного голосования недействительными.

В судебном заседании представитель истца Новикова М. А. представила суду письменное ходатайство об отказе от исковых требований в части признания недействительным всего оспариваемого протокола и поддержала лишь требования о признании недействительным решения общего собрания по вопросам № – об утверждении порядка распределения голосов собственников; по вопросу № – о переводе квартиры № в нежилое помещение; по вопросу № – о передаче части земельного участка под многоквартирным домом в собственность КПК ФКО «АльфаКредит» под вход квартиры №; по вопросу № – о согласовании переустройства в перепланировке квартиры №, в том числе демонтажа несущих и внешних (ограждающих) стен, демонтажа подоконного проема внешней (ограждающей) стены путем монтажа стен из блоков в обоих балконах квартиры, переноса газопровода-отвода изменения границ в ограждающих. Обоснование исковых требований, изложенное в исковом заявлении, поддержала, дополнительно представила пояснение к ходатайству об уточнении требований, в котором более подробно изложила позицию истца. Кроме того, дополнительно указала на то, что некоторые собственники помещений, указанные в протоколе как присутствовавшие на общем собрании и проголосовавшие, на собрании отсутствовали.

Представитель ответчика Попов Л. Л. ходатайство оставил на усмотрение суда, выразив лишь возражения в целом по иску.

Отказ от части иска судом принят, поскольку такое право предусмотрено ст. ст. 39, 173 ГПК РФ, отказ закону не противоречит и не нарушает права и законные интересы других лиц, представителю истца соответствующие полномочия предоставлены доверенностью от ____ 2014 года.

Ответчик Бутаков Н. В. и его представитель Попов Л. Л. представили суду письменный отзыв на исковое заявление, в судебном заседании иск не признали по следующим основаниям. Вопрос о переводе квартиры № в нежилое помещение был поставлен на голосование, поскольку именно с этим связаны перепланировка, оборудование отдельной входной группы и демонтаж несущей стены, которая является общим имуществом и для этого необходимо согласие всех собственников дома, что предусмотрено также и Административным регламентом Окружной администрации г. Якутска. Вопрос о возможности предоставления земельного участка под входную группу также был поставлен на голосование, так как Административный регламент ОА г. Якутска предусматривает наличие протокола общего собрания собственников по этому вопросу, право общей долевой собственности на земельный участок под домом находится на стадии оформления. Основанием для отказа в перепланировке, демонтаже несущих стен и прочего явилась самовольная перепланировка истцом квартиры №, что грозит целостности всего дома, и в частности, квартире ответчика, которая расположена непосредственно над квартирой №. Относительно порядка голосования пояснили, что порядок и система подсчета голосов не противоречит закону, она была утверждена на том же общем собрании единогласно, сам же истец проголосовал за такую систему подсчета голосов, возражений ни при голосовании, ни при подсчете голосов, ни после не поступило. Нарушение решением общего собрания прав и законных интересов истца не доказано, наличие и отсутствие собственников помещений отражено в протоколе правильно. Также сослались на то, что голосование истца как собственника помещения не могло повлиять на результаты голосования.

Свидетель Б. суду показала, что на праве общей совместной собственности владеет квартирой № в данном доме, лично присутствовала на общем собрании ____ 2013 года, голосовала по всем вопросам. Пояснила, что на собрании отсутствовали лишь собственники квартиры №, собственники квартир № были, собственник квартиры № опоздала к началу собрания, подошла позже. Свое несогласие с перепланировкой и переводом квартиры в нежилое помещение обосновала тем, что дом изначально является жилым, без офисных помещений, поэтому таковым и должен оставаться, она приобрела квартиру именно в таком доме и хотела бы и дальше жить в таком. Считает, что наличие офисного помещения доставит жильцам неудобства.

Свидетель В. суду показал, что является собственником квартиры № в данном доме, знает Бутакова Н. В. как соседа по дому, а истца – как владельца квартиры №. пояснил, что он лично присутствовал на общем собрании ____ 2013 года, все собственники присутствовали. Относительно причин несогласия с перепланировкой пояснил, что перепланировка истцом уже осуществлена с нарушением закона.

Свидетель С. суду показал, что является собственником квартиры № в данном доме, Бутакова Н. В. знает как своего соседа по дому, истца не знает. На собрании ____ 2013 года присутствовал с супругой, при голосовании о переводе квартиры в нежилое помещение они были против. На собрании также присутствовали О., Ф., Б., не было лишь собственника квартиры №.

Свидетель О. суду показал, что с супругой являются собственниками квартир № и № в данном доме. На собрании ____ 2013 года присутствовали с супругой, голосовали, были против перевод квартиры № в нежилое помещение, потому что покупали квартиры в жилом доме, таким дом и должен оставаться, чтобы обеспечивать покой жильцов, а не быть «проходным двором». При перепланировке придется сносить несущие стены, а какой вред принесет это в будущем – неизвестно. Представленную истцом на собрании экспертизу они приняли к сведению и затем приняли свое решение. Показал, что на собрании присутствовали в том числе и Ф., и Б., и В., их он знает как своих соседей.

Свидетель О. суду показала, что на праве собственности квартирами № и № в данном доме. На собрании ____ 2013 года присутствовали и голосовали, она была против перепланировки, поскольку ей как пожилому человеку нужен покой, а после перевода в нежилое помещение в дальнейшем возможны перепродажи, покой в доме будет нарушен. Пояснила, что Ф., Б., В. присутствовали на собрании.

Свидетель Б. суду показал, что является собственником квартиры № в данном доме, на собрании ____ 2013 года присутствовал лично, за его супругу присутствовал проживающий с ними их совершеннолетний сын. Пояснил, что голосовали против перевода квартиры № в нежилое помещение и перепланировки, поскольку вопрос об изменении статуса жилья должен решаться по закону, заявитель должен обойти каждого собственника и получить его согласие. На вопрос о лицах, присутствовавших на собрании, свидетель отказался отвечать, мотивировав тем, что отвечает только за свои действия и решения.

Свидетель К. суду показал, что он является собственником квартиры № в данном доме, Бутакова Н. В. знает как соседа по дому. На собрании ____ 2013 года свидетель присутствовал, голосовал по вопросу о переводе квартиры № в нежилое помещение и перепланировке против этого, так как это жилой дом, перевод помещения в нежилое доставит неудобства жильцам, имеется вероятность смены собственника, продажи под магазин или кафе, будет «проходной двор». Ф. – собственник квартиры №, В. – собственник квартиры № на собрании присутствовали, отсутствовали лишь собственник квартиры №.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, заслушав показания свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Из материалов дела следует, что ____ 2013 года проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ____, что подтверждается протоколом №.

В повестку дня включены в числе прочих вопросы:

№ – об утверждении порядка распределения голосов собственников ;

№ – о переводе квартиры № в нежилое помещение;

№ – о передаче части земельного участка под многоквартирным домом в собственность КПК ФКО «АльфаКредит» под вход квартиры №;

№ – о согласовании переустройства в перепланировке квартиры №, в том числе демонтажа несущих и внешних (ограждающих) стен, демонтажа подоконного проема внешней (ограждающей) стены путем монтажа стен из блоков в обоих балконах квартиры, переноса газопровода.

В соответствии с п. п. 2 и 5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данное правило дублируется и в Административном регламенте окружной администрации города Якутска по предоставлению муниципальной услуги по оформлению разрешительной документации на переустройство и перепланировку жилого (нежилого) помещения, утвержденном Постановлением Окружной администрации г. Якутска от 26.03.2010 № 45п. Пункт 2.3.1 указанного Административного регламента устанавливает обязанность заявителей, претендующих на оформление разрешительной документации на переустройство и (или) перепланировку жилого (нежилого) помещения, предоставить в Комиссию согласие всех собственников помещения многоквартирного дома, оформленное протоколом общего собрания собственников, если по проекту переустройства и (или) перепланировки предусматриваются изменение границ помещения многоквартирного дома и демонтаж или пробивка несущей стены.

Таким образом, к полномочиям общего собрания собственников помещений отнесено также принятие решения о возможности перепланировки помещения в доме, если она невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме и предусматривается изменение границ помещения многоквартирного дома и демонтаж или пробивка несущей стены. Причины несогласия иных собственников на перепланировку, которая невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, правового значения не имеют. Тем не менее, из пояснений истца и показаний свидетелей следует, что собственники, приобретя квартиры в жилом доме без нежилых помещений, не желают изменять своего положения, опасаются возможного причинения вреда целостности дома в будущем вследствие перепланировки, а также перехода нежилого помещения другим собственникам и изменения его назначения (к примеру, использования под заведение общественного питания).

Доводы иска о том, что общее собрание собственников было неправомочно решать судом вопрос о переводе помещения из жилого в нежилое судом отклоняется по следующим основаниям. Законодательством вопрос об изменении статуса помещения (жилого или нежилого) отнесен к компетенции органов местного самоуправления (ст. 23 ЖК РФ). Вместе с тем из материалов дела следует, что перевод квартиры № в нежилое помещение тесно взаимосвязан в перепланировкой. Из протокола общего собрания и показаний свидетелей усматривается, что по вопросу № фактически решался вопрос о перепланировке с устройством дверного проема входа со стороны улицы. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вопрос № по сути касался вопроса о перепланировке квартиры № с демонтажом (пробивкой) несущей стены.

Доводы иска о незаконности примененной системы определения и подсчета голосов суд признает основанными на неправильном толковании норм материального права. Так, в силу ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. В соответствии с ч. 3 данной статьи количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Исходя из ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Следовательно, определение голосов, исходя из размера принадлежащего собственникам жилого помещения, соответствует положениям жилищного законодательства и равнозначно определению голосов, исходя из доли собственника помещения в общем имуществе в данном доме.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. При этом в силу п. 2 данной статьи в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Пунктом 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования отнесено к полномочиям общего собрания собственников помещений в доме.

С учетом изложенного, доводы иска о неправомочности общего собрания решать вопросы относительно возможности предоставления земельного участка истцу под оборудование входной группы квартиры №, судом признаются необоснованными.

Доводы иска о том, что в протоколе указаны как присутствовавшие и голосовавшие собственники, на самом деле не присутствовавшие на собрании, опровергаются представленными ответчиком и исследованными судом бюллетенями голосования, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ____ 2014 года по собственникам всех квартир в доме, а также свидетельскими показаниями. Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении правил ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворуме общего собрания собственников помещений в данном доме, имевшего место ____ 2013 года.

Кроме того, суд принимает во внимание положения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, согласно которой суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как видно из обстоятельств дела, голосование истца не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения являются несущественными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска кредитного потребительского кооператива «Финансово-кредитная организация «АльфаКредит» к Бутакову Н.В. о признании протокола № собрания собственников помещений в многоквартирном доме и соответствующего решения собрания собственников недействительными – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: М. А. Кузьмина