Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с учетом уточнения исковых требований обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, регистрации перехода права собственности на земельный участок, мотивируя требования тем, что *** между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ... по адресу: ... Стороны согласовали все существенные условия договора. Истец исполнил обязательство по уплате указанного договора, но до настоящего времени договор не зарегистрирован. Ответчик не является в договорное время на регистрацию, на телефонные звонки не отвечает. С учетом уточнения исковых требований просит признать сделку купли-продажи земельного участка от ***, расположенного на земельном участке площадью *** по адресу: ... между ФИО2 и ФИО1 заключенной, зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью *** по адресу: ..., с ФИО2 на ФИО1.

В судебном заседании истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, ФИО3 в судебном заседании исковые требований поддержал по изложенным в иске основаниям. Просил исковые требования с учетом уточнения удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание *** не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Об уважительности причин отсутствия не сообщил, о рассмотрении дел без его участия не ходатайствовал. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что с ФИО1 у него были дружеские отношения, он жил и работал у него 3 года, был завхозом. У него в собственности 10 земельных участков сельскохозяйственного назначения. Его обязали расчистить участки. С ФИО1 он договорился. Что за работу отдаст ему один земельный участок, ФИО1 знал об ограничении. Он готов отдать ему деньги, указанные в договоре, но он этих денег не получал, либо другой земельный участок. Полагает, что сделка ничтожная. Он предлагал ФИО1 оформить договор дарения земельного участка, но истец сказал, что ему нужен именно договор купли-продажи. ФИО1 начал чистить участок еще до этого, потом принес договор, он его подписал, но знал, что сделка недействительна, поскольку земля под ограничением.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Республики Хакасия, Управление Росреестра по Республике Хакасия.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительства Республики Хакасия в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Просили о рассмотрении дела без их участия, направили пояснения по делу, в которых указали, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Если истец предоставит достаточные доказательства, входящие в предмет доказывания по требованиям о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от ***, Правительство РХ возражений против удовлетворения требований не имеет. По сведениям Справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн в ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ***, зарегистрировано ограничение на основании постановления Правительства Республики Хакасия от ****** «О консервации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с п. 1 указанного постановления Правительства Республики Хакасия земельный участок площадью *** имеющий кадастровый номер ***, местоположение: ... законсервирован с изъятием его из оборота. На момент принятия указанного постановления действовало постановление Правительства Российской Федерации от 02.10.2002 № 830, утвердившее Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота (далее - Положение), утратившее силу *** в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 № 800 «О проведении рекультивации и консервации земель». В соответствии Положением допускалась консервация земель, подвергшихся негативным (вредным) воздействиям, в результате которых происходят деградация земель и ухудшение экологической обстановки, а также загрязненных земель, использование которых приводит к негативному воздействию на здоровье человека. При этом земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с принятым решением об их консервации, сохранялись за собственниками земельных участков. В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Для снятия ограничения необходимо провести процедуры, установленные законодательством

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по РХ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Просили о рассмотрении дела без их участия, направили отзыв на исковое заявление, в котором указали, что в случае, если истец представит в материалы дела достаточные доказательства, входящие в предмет доказывания по требованиям о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, Управление возражений против удовлетворения данных требований не имеет.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация <данные изъяты>Абаканского района Республики Хакасия, администрация Сапоговского сельсовета Усть-Абаканского района РХ.

Представитель третьего лица – администрации Сапоговского сельсовета Усть-Абаканского района РХ в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Об уважительности причин отсутствия не известили, о рассмотрении дела без их участия не ходатайствовали.

Представитель третьего лица - администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия по доверенности ФИО4 в судебном заседании полагала, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку данный договор является ничтожной сделкой. Принято решение о консервации земельного участка, и он не может являться предметом сделки. ФИО2 в администрацию района не обращался. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, поэтому истец мог посмотреть, что имеются ограничения в отношении земельного участка.

Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

На основании положений ст. 46 Конституции Российской Федерации любому лицу судебная защита гарантируется при наличии оснований полагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его; другими способами, распоряжаться им иным способом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на заключением между ним и ответчиком ФИО2 договора купли-продажи спорного земельного участка от ***, от регистрации которого в установленном законом порядке ответчик уклоняется.

В представленном стороной истца договоре купли-продажи от *** указано, что ФИО2 продал ФИО1 в собственность земельный участок площадью *** с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: ... для сельскохозяйственного производства, земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 3 договора, стороны оценили имущество в сумму 100000 руб.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п. 4).

*** истец курьером направил ответчику ФИО2 требование о регистрации договора купли-продажи, также *** ответчику была направлена телеграмма о прибытии *** к 11 часам в МФЦ ... для регистрации договора купли-продажи от ***.

Договор купли-продажи от *** не зарегистрирован.

В судебном заседании установлено, и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ***, выданном на основании договора дарения земельного участка от ***, выпиской из ЕГРН, что ФИО2 является собственником земельного участка для сельскохозяйственного производства, площадь *** земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый ***, расположенного по адресу: ...

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

В силу п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

На территории Республики Хакасия вопросы оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Законом Республики Хакасия от 10.11.2003 № 71 «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначений в Республике Хакасия» (далее - Закон).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона преимущественным правом на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд обладают:

1) Республика Хакасия, если кадастровая стоимость земельного участка выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

2) муниципальное образование, в границах которого находится земельный участок, если кадастровая стоимость земельного участка равна либо ниже среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 ст. 4 Закона установлено, что в случае отказа Республики Хакасия или муниципального образования от покупки либо при отсутствии письменного уведомления Республикой Хакасия или муниципальным образованием продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в течение тридцати дней со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года со дня поступления извещения о продаже в Правительство Республики Хакасия или орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого находится земельный участок, продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка *** зарегистрировано ограничение прав на основании Постановления Правительства Республики Хакасия *** от ***.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Республики Хакасия от 26.03.2014 № 120 «О консервации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок площадью *** имеющий кадастровый номер ***, местоположение: ..., законсервирован с изъятием его из оборота.

На момент принятия указанного постановления действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 02.10.2002 № 830, утвердившее Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота (далее - Положение), утратившее силу *** в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 №2 800 «О проведении рекультивации и консервации земель».

В соответствии с Положением допускалась консервация земель, подвергшихся негативным (вредным) воздействиям, в результате которых происходят деградация земель и ухудшение экологической обстановки, а также загрязненных земель, использование которых приводит к негативному воздействию на здоровье человека.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Свидетель №2 суду пояснила, что истец и ответчик ранее находились в дружеских отношениях. У нее есть доверенность от имени ФИО5 на регистрацию спорного земельного участка. Она приходила в назначенное время в МФЦ ..., ФИО2 уведомляли о времени и дате почтой, но он не явился. ФИО2 она видела только один раз. ФИО1 говорил ей, что купил у ФИО2 участок, а переоформить право собственности на себя не может. Договор купли-продажи заранее был подписан. Что-либо о заключении договора ей не известно.

Свидетель Свидетель №1 суду пояснил, что истца и ответчика знает. Работает у КФХ ФИО2 с *** г., с ФИО1 познакомился в *** г., он устроился к ФИО2 заместителем. Они чистили земельные участки ФИО2 – 5 -6 участков. Была договоренность, что за работу и он и ФИО1 возьмут себе по участку. Земли были в ограничении, и он с беленок С.Е. об этом знали. ФИО2 нанял трактор за 300000 руб. Первый участок около канавы, который хочет получить ФИО1, чистили 4 дня. ФИО1 просили расчистить участок за 50000 руб., еще он купил у ФИО2 прицеп за 35000 руб.. за счет земельного участка. Работа по расчистке участков не была доделана. Потом он (Свидетель №1) договорился, что возьмет себе соседний земельный участок. Когда договаривались о том, что нужно почистить все 6 участков, не было обозначено, что ФИО1 заберет себе именно этот участок. Фактически расчистили только один участок, который хочет взять ФИО1. Договор купли-продажи он видел, но не читал, все обсуждалось в его присутствии. Трактор был дан на неделю, первые 4 дня его использовали на одном земельном участке, все остальные участки убирали 3 дня, что успели. Там они ничего не садят, идут штрафы. Участки в ограничении.

Допрошенный свидетель Свидетель №3 суду пояснил, что ФИО2 его отец, с ФИО1 знаком. Истец работал у отца заместителем, до этого у них было несколько общих дел. У ФИО2 есть земельные участки, на которые наложены ограничения. Отец нанял технику у предпринимателя на 7 дней. ФИО1 следил за порядком. Папа пообещал ему за это участок в прошлом или позапрошлом году. Между ними были доверительные отношения и не думали, что все так получится. За участок условно определили стоимость 100000 руб., таких цен на участки нет. 50000 руб. передано как зарплата, за 35000 руб. был отдан прицеп, который потом продан за 30000 руб., про 15000 руб. не знает ничего. Они присутствовал, когда обговаривали все, сидели в бане на турбазе. Детально разговора он не помнит.

Оценивая показания свидетелей в совокупности с установленными в ходе рассмотрения дела обстоятельствами, суд приходит к выводу, что оснований им доверять не имеется, вместе с тем, какие-либо фактические обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения денного дела, свидетелям не известны.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела сторонами фактически не оспаривалось, что администрация Усть-Абаканского района была уведомлена собственником ФИО2 о своем намерении заключить договор, по условиям которого принадлежащий ему земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного использования» переходит в собственность иному лицу, в связи с чем сделка по продаже земельного участка от *** ничтожна.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, регистрации перехода права собственности на земельный участок, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Хакасия в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Усть-Абаканский районный суд.

Председательствующий С.М. Борец

Мотивированное решение составлено и подписано 17 февраля 2020 года

Председательствующий С.М. Борец