Гражданский кодекс часть 1

Междуреченский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Шурхай Т.А., при секретаре Крайцер Ю.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика администрации Междуреченского городского округа ФИО3, представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Междуреченского городского округа Кемеровской области, ФИО5 о признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Междуреченского городского округа, ФИО5 о признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности.

Требования мотивирует тем, что он ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ФИО5 по расписке земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с расположенными на нем жилым домом, баней, летней кухней и сараем по адресу <адрес>.

ФИО5 владела этим домом после смерти мужа Б, который ДД.ММ.ГГГГ приобрел дом по частной расписке у К

Как указано в техническом паспорте на домовладение от ДД.ММ.ГГГГ, инвентаризация домовладения (строений) и регистрация земель впервые была проведена ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Совета Народных Комиссаров РСФСР от 04.03.1944 № 473-р, а оценка строений проведена на основании Инструкции НКФ ССР от 11.06.1939 № 335/125. 12.03.1964 БТИ отдела коммунального хозяйства Междуреченского городского исполнительного комитета по реестровой записи 712 было зарегистрировано домовладение по адресу <адрес>. На момент регистрации указанного домовладения и составления технического паспорта составлена экспликация земельного участка с незастроенной площадью <данные изъяты> кв.м и строения – жилого дома общей полезной площадью <данные изъяты> кв.м.

Жилой дом по <адрес> земельный участок указанного домовладения были включены в территорию земель, предоставленных для ведения индивидуальной садоводческой деятельности в соответствии с решением исполнительного комитета Междуреченского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ «Об отводе земель для садово-огородных участков». При производстве регистрации строений на бюро технической инвентаризации возлагались обязанности по истребованию с владельцев строений документов, подтверждающих право собственности на строение или право застройки, по проверке полноты и оформления документов при переходе прав и даче по документам заключения.

Представительными органами местного самоуправления с даты возведения жилого дома <адрес> решение о сносе или переносе объекта недвижимости не принималось, а осуществленная ДД.ММ.ГГГГ техническая инвентаризация объекта недвижимости свидетельствует о включении объекта недвижимости в реестр.

Поскольку владение имуществом осуществляется им с момента передачи имущества по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, он может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником он является.

Указывает, что законодательство как на дату возведения недвижимого имущества, так и действующее в настоящее время не исключает размещение на земельном участке жилых домов и их регистрацию на праве собственности.

Просит признать за ним право собственности на жилой дом <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым № (л.д. 2-5).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» (л.д. 28-29).

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 16), поддержали доводы искового заявления. Истец суду пояснил, что право на дом <адрес> приобрел в связи с тем, что купил по расписке от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО5 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, на котором расположен дом. Договор купли-продажи недвижимости он и Бессонова не заключали, так как понимали невозможность зарегистрировать такую сделку в установленном законом порядке в связи с тем, что права на имущество у ФИО5 оформлены не были. В расписке ФИО5 забыла указать адрес земельного участка и дома, площадь дома, но и без этого понятно, что приобрел он дом <адрес>, так как он открыто и непрерывно владеет этим домом, ремонтирует дом, убирает траву с земельного участка.

Представитель ответчика администрации Междуреченского городского округа Кемеровской области ФИО3, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражала против удовлетворения требований, поскольку спорный дом является самовольной постройкой, право на которую в силу приобретательной давности не возникает. По имеющей расписке о продаже земельного участка невозможно установить, какой земельный участок был продан истцу, какие объекты имеются на земельном участке. Поселка <данные изъяты> на территории Междуреченского городского округа не существует. Переход прав на дом от продавца к покупателю не зарегистрирован должным образом, расписка не соответствуют требованиям закона об оформлении сделки купли-продажи. Тем более истец приобрел дом в <данные изъяты> году, следовательно, предусмотренный законом срок давностного владения 15 лет еще не наступил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» ФИО4, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал позицию представителя ответчика администрации Междуреченского городского округа Кемеровской области.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом (л.д. 91), о причинах неявки суд не уведомила, об отложении слушания дела не просила.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд разрешил спор в отсутствие ответчика ФИО5, признав причины ее неявки неуважительными.

Заслушав истца, его представителя, представителей ответчика и третьего лица, изучив письменные материалы дела, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Как следует из ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 6, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 130 гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пункты 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как следует из разъяснений п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В судебном заседании установлено, что по расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 получила от ФИО1<данные изъяты> рублей за земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м, на участке находится дом, баня, летняя кухня, сарай (л.д. 9).

Адрес земельного участка, кадастровый номер, адрес дома, площадь дома в расписке не указаны.

Вместе с земельным участком ФИО5 передала ФИО1 технический паспорт на домовладение по адресу <адрес> (л.д. 7-8), согласно которому общая площадь названного дома составляет <данные изъяты> кв.м, общая площадь земельного участка, на котором расположен дом – <данные изъяты> кв.м. Владельцами домовладения указан сначала С, затем Т.

Кроме того, ФИО5 передала истцу расписку от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой К, проживающий в <адрес>, продал собственный дом Б за 250 рублей (л.д. 10).

Других документов на спорный дом нет. На запрос о предоставлении инвентарного дела на жилой дом <адрес> филиал №5 БТИ г. Междуреченска ответил, что такой дом на учете не значится (л.д. 76).

Согласно ответу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес> не учтены в реестре объектов муниципальной собственности муниципального образования «Междуреченский городской округ» (л.д. 72).

По сведениям из Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствует информация о жилом доме и земельном участке по адресу <адрес> (л.д. 82-88).

В управлении архитектуры и градостроительства администрации Междуреченского городского округа нет информации о присвоении адреса спорному жилому дому. Также управление сообщило, что <адрес> располагается на территории г. Междуреченска в районе <адрес> (л.д. 81).

Также судом установлено, что решением Исполнительного комитета Междуреченского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ№, принятым после рассмотрения ходатайства коллективов и заявлений граждан о предоставлении садово-огородных участков, было удовлетворено ходатайство общего (учредительного) собрания членов садово-огороднического товарищества «Ч» о выделении испрашиваемой площади 4,7 га. Этим же решением постановлено вновь образованным товариществам принять типовой устав и встать на учет в городское общество садоводов (л.д. 79).

Согласно приложению к распоряжению горисполкома от ДД.ММ.ГГГГ№ площадка садоводческого товарищества «Ч» представл. двумя изолированными, близлежащими массивами площадью 2,7 га и 2 га, расположенными вдоль правого берега реки <адрес>, на удалении от русла от 30 м. до 100 м. (л.д. 80).

Как следует из акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от ДД.ММ.ГГГГ, П.О. ЖКХ предоставил в бессрочное пользование садоводческому товариществу «Ч» земельный участок из владений городского земельного фонда площадью 4,7 га. На указанном участке пользователь обязался возвести садово-огородническое товарищество вдоль правового берега реки <данные изъяты> на удалении от русла от 30 до 100 м. двумя изолированными близлежащими массивами (л.д. 12-13).

В соответствии с ответом Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ в Комитете отсутствует информация о создании садоводства «Ч» и о выделении ему земельного участка (л.д. 73).

Допрошенный в судебном заседании свидетель КК суду пояснил, что владеет дачей и земельным участком по адресу <адрес> на берегу реки <данные изъяты> около 30 лет. Он знаком с ФИО1, который пользуется участком № по <адрес> года 2-3. Участок ФИО1 не входит в садоводство, так как предыдущий владелец участка Б не желал вступать в садоводство, утверждал, что у него права на участок оформлены. Б и его жена ФИО5 много лет владели участком №, использовали домик на участке как дачу с весны до осени. После смерти Б на участок никто не приезжал. Участок выглядел заброшенным, зарос травой. Начав пользоваться участком, ФИО1 разобрал баню, снес летнюю кухню, очистил территорию участка от мусора.

Установив приведенные обстоятельства, анализируя собранные по делу доказательства, суд не находит оснований для признания за истцом права собственности на жилой <адрес><адрес> в силу приобретательной давности, поскольку ни одно из предусмотренных законом условий для признания права собственности на объект недвижимости в порядке приобретательной давности истцом не соблюдено.

Спорный дом истец приобрел в <данные изъяты> году, следовательно, владеет он этим домом менее 15 лет, что исключает возможность установления за ним права на дом по приобретательной давности согласно ст. 234 ГК РФ.

Ссылаясь на давность владения, истец присоединяет ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владела ФИО5, а ранее Б, так как считает себя правопреемником ФИО5. С такими доводами истца суд согласиться не может, так как они основаны на ошибочном толковании норм права.

Действующее законодательство предусматривает два вида правопреемства: универсальное и сингулярное.

Универсальное правопреемство - это переход всех прав и обязанностей от одного лица к другому (или к нескольким лицам). Преемник, по сути, занимает место предшественника во всех отношениях, например, получает права на его имущество и становится обязанным по его долгам. Исключение - те отношения, где правопреемство запрещено или ограничено законом. Переход совершается автоматически, в силу закона, и дополнительные действия для этого не требуются.

Универсальное правопреемство происходит в случае реорганизации юридического лица или при наследовании.

Сингулярное правопреемство - это переход определенных прав и/или обязанностей от одного лица к другому. В отличие от универсального правопреемства, при котором к преемнику переходит весь объем прав и обязанностей предшественника, сингулярный правопреемник занимает место предшественника лишь в одном конкретном правоотношении.

Сингулярное правопреемство может происходить автоматически при наступлении определенных законом обстоятельств, по соглашению или на основании решения суда. В частности, оно происходит при погашении долга поручителем, при уступке требования, при переводе судом прав и обязанностей по договору аренды на прежнего арендатора, чье преимущественное право было нарушено.

Таким образом, приобретение права на объект недвижимого имущества посредством заключения сделки купли-продажи не является случаем правопреемства, так как покупатель имущества не занимает место продавца (покупателя) по предыдущей сделке в отношении имущества, права и обязанности по предшествующим правоотношениям к нему не переходят.

Поскольку ФИО1 не является правопреемником ФИО5 в правоотношении по владению спорным домом, то присоединить ко времени его владения период владения домом Бессоновой нельзя. Тем более, что законность владения домом самой ФИО5 достоверно не подтверждена. Никто из предыдущих владельцев дома, включая ФИО5, права на дом не оформлял.

Кроме того, изложенные выше обстоятельства в совокупности с объяснениями лиц, участвующих в деле, свидетельствуют о том, что при совершении сделки купли-продажи земельного участка в <данные изъяты> году стороны сделки – ФИО1 и ФИО5, заведомо зная, что права Бессоновой на дом не оформлены в соответствии с вышеизложенными требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до совершения сделки, влекущей передачу прав на объект недвижимости, уклонились от оформления договора купли-продажи жилого дома и от регистрации перехода прав на объект недвижимости (жилой дом) в соответствии с требованиями закона. Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности сторон сделки при её совершении.

Однако, исходя из содержания статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктов 15 - 21 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, в предмет доказывания по делу по основанию приобретательной давности входит факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение срока, установленного действующим законодательством. Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Истец при совершении сделки купли-продажи жилого дома с ФИО5 достоверно знал о том, что права Бессоновой на дом и земельный участок не оформлены и не зарегистрированы в установленном законом порядке. Данный факт в судебном заседании подтвердили истец и его представитель.

Таким образом, владение истцом спорным домом не является добросовестным по смыслу ст. 234 ГК РФ.

Помимо этого, суд принимает во внимание то, что по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, на которую истец ссылается как на основание возникновения права на спорный дом, он приобрел не дом, а земельный участок. Индивидуально-определенные признаки земельного участка и дома в расписке не указаны, поэтому однозначно установить, какое именно имущество купил истец, невозможно.

Между тем, для того, чтобы считать договор купли-продажи недвижимости заключенным, в предмете договора купли-продажи следует перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества - жилой дом и земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (п. 2 ст. 552, ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, недвижимое имущество следует передать от продавца к покупателю. В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Расписка от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о передаче денег в сумме <данные изъяты> рублей за земельный участок с расположенным на нем объектами недвижимости, но не содержит сведений о передаче самих объектов недвижимости от продавца к покупателю. Акт приема-передачи имущества между сторонами не составлялся.

Поскольку ФИО1 и Бессонова не соблюли предусмотренные законом требования к форме, содержанию договора купли-продажи, то договор между ними нельзя считать заключенным.

Помимо приведенного суд учитывает и то, что на возведение спорного дома не было получено разрешение, а возведенный дом как объект недвижимости на учет не поставлен ни в БТИ, ни в Росреестре, то есть дом является самовольной постройкой.

В соответствии с п.п. 1, 3 с. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду никаких доказательств того, что спорный дом соответствует установленным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При такой совокупности обстоятельств, подтвержденных допустимыми и достоверными доказательствами, суд оставляет исковые требования ФИО1 к администрации Междуреченского городского округа Кемеровской области, ФИО5 о признании права собственности на жилой дом <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым № в порядке приобретательной давности без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 8.1, ст. 130, ст. 131, ст. 234, ст. 549, ст. 550, ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Междуреченского городского округа Кемеровской области, ФИО5 о признании права собственности на жилой дом <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым № в порядке приобретательной давности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Междуреченский городской суд Кемеровской области.

Судья подпись Т.А. Шурхай

Мотивированное решение изготовлено 19.08.2019.

Копия верна судья Т.А. Шурхай

Оригинал решения находится в деле №2-1159/2019 в Междуреченском городском суде Кемеровской области.