Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кимры 17 февраля 2016 года гражданское дело по иску Авдониной ФИО11, Авдонина ФИО12, Авдонина ФИО13 к Чурилину ФИО14 о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) квартиры, погашении регистрационной записи об ипотеке и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л :

Авдонина В. В., Авдонин А. Н., Авдонин Н. В., действуя через своего представителя – Волкова М. А., обратились в суд с иском к Чурилину В. В. о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) трёхкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, с погашением регистрационной записи об ипотеке, внесённой в ЕГРП.

В ходе рассмотрения дела от истцов, также действующих через представителя – Волкова М. А., поступило уточнение искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ, в котором они, помимо вышеприведённого требования, просили применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в виде исключения муниципального имущества – <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенной по указанному выше адресу, из предмета ипотеки путём признания обременения отсутствующим.

Данные требования истцы мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ Авдонину Н. В. на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан передана квартира по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Авдониным Н. В. получено свидетельство о государственной регистрации на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между Авдониным Н. В. и Чурилиным В. В. заключён договор ипотеки данной квартиры, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Тверского областного суда было отменено решение Кимрского городского суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ и постановлено новое решение, которым договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Производственным объединением «Волжский опытно - экспериментальный комбинат» и Авдониным Н. В., признан недействительным. Кроме того, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на Авдонина Н. В. возложена обязанность передать <адрес> в <адрес> в собственность муниципального образования – г. Кимры Тверской области.

Авдонин А. Н. и Авдонина В. В. приняли решение приватизировать данную квартиру, занимаемую ими по договору социального найма, а ДД.ММ.ГГГГ они обратились в Кимрский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанную квартиру, которым ДД.ММ.ГГГГ было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 166, ст. ст. 167, 168, а также на то обстоятельство, что обязательность приватизации занимаемого жилого помещения Авдониным А. Н. и Авдониной В. В. установлена, истцы полагали, что передача жилого помещения в залог (ипотеку) противоречит п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке, в связи с чем, сделка в силу положений ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 года № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Определением Кимрского городского суда, занесённым в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Комитет по управлению имуществом <адрес>.

В судебном заседании истец Авдонин Н. В. и представитель истцов – Волков М. А. требования поддержали и просили их удовлетворить. При этом Авдонин Н. В. не отрицал, что, поскольку он участие в приватизации <адрес> не принимает, наличие в отношении данной квартиры обременения в виде залога (ипотеки) его права ничем не нарушает.

Представитель ответчика Чурилина В. В. – адвокат Зиновьев Е. В. иск не признал, пояснив суду, что истцами по существу не представлены какие-либо доказательства того, что они обладают вещными или обязательственными правами в отношении спорной квартиры и существование регистрационной записи о её залоге эти права ограничивает.

Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства и не признан недействительным в установленном порядке.

При рассмотрении гражданского дела по иску Авдониных о признании недействительным договора приватизации требование о признании недействительным договора залога ими не заявлялось и судами, соответственно, не рассматривалось и не разрешалось.

Кроме того, истцами в исковом заявлении не приведено ни одно из указанных в ст. 352 ГК РФ оснований прекращения залога.

Также отметил, что до настоящего времени обязательство, обеспеченное залогом квартиры, Авдониным Н. В. не исполнено и не прекращено по каким-либо основаниям, установленным гражданским законодательством.

Довод о ничтожности договора залога является необоснованным, поскольку истцами не приведены конкретные нормы закона, которым противоречит либо не соответствует данный договор.

Помимо этого, в исковом заявлении не приведены нормы закона, которые предусматривают такое последствие недействительности ничтожной сделки в виде исключения из предмета ипотеки муниципального имущества или признания обременения отсутствующим.

Истцы рассматривают спорную квартиру как муниципальное имущество, однако доказательства того, что они наделены правами по защите прав муниципального образования, в материалах дела отсутствуют.

Полагает, что с заявлением о признании права отсутствующим может обращаться собственник имущества, чьи права нарушает регистрационная запись, т. е. истцы не могут быть признаны надлежащими. При этом орган местного самоуправления каких-либо требований относительно записи об ипотеке не предъявляет.

Также просил применить исковую давность в споре, поскольку с момента начала исполнения договора и регистрации записи об ипотеке прошло более трёх лет, и в иске отказать.

Истцы Авдонина В. В., Авдонин А. Н., ответчик Чурилин В. В., представители третьих лиц: Администрации г. Кимры Тверской области, Комитета по управлению имуществом г. Кимры Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тверской области в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом извещались судом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, заслушав объяснения истца Авдонина Н. В., представителя истцов – Волкова М. А., доводы адвоката Зиновьева Е. В., исследовав материалы дела, в том числе обозрев гражданское дело № по иску Авдониной ФИО15, Авдонина ФИО16, Качалиной ФИО17 к Авдонину ФИО18, Администрации города Кимры Тверской области о признании договора приватизации жилого помещения, свидетельства о праве собственности частично недействительными и определении долей в праве собственности на жилое помещение, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ПО «ВОЭК» и Авдониным Н. В. был заключён договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, по условиям которого Авдонину Н. В. передана в собственность трёхкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты> кв. м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв. м., по адресу: <адрес>.

Данный договор был зарегистрирован в БТИ г. Кимры ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ право собственности Авдонина Н. В. на указанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Чурилиным В. В. и Авдониным Н. В., с целью обеспечения договора займа от той же даты, заключён договор ипотеки вышеназванной квартиры, который ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, регистрационная запись №

Решением Кимрского городского суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по делу №, в удовлетворении заявленных исковых требований Авдониной В. В., Авдонина А. Н., Качалиной М. Н. к Авдонину Н. В., Администрации г. Кимры Тверской области о признании договора приватизации жилого помещения, свидетельства о праве собственности частично недействительными и определении долей в праве собственности на жилое помещение отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кимрского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено и постановлено новое решение, которым договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Производственным объединением «Волжский опытно - экспериментальный комбинат» и Авдониным ФИО19, признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки, с возложением на Авдонина Н. В. обязанности по передаче <адрес> в <адрес> в собственность муниципального образования – г. Кимры Тверской области. Этим же апелляционным определением в удовлетворении исковых требований о признании участниками общей совместной собственности на квартиру в порядке приватизации, признании свидетельства о государственной регистрации права серии №№ от ДД.ММ.ГГГГ Авдониной В. В., Авдонину А. Н., Качалиной М. Н. отказано.

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Город Кимры Тверской области», а также Авдониной В. В. и Авдониным А. Н. заключён договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан, по условиям которого указанным лицам передана в собственность вышеназванная квартира.

По сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ Авдониной В. В. и Авдонину А. Н. отказано в государственной регистрации права собственности, перехода права, права общей долевой собственности на данную квартиру по тем основаниям, что в Едином государственном реестре прав на вышеуказанный объект недвижимого имущества имеются сведения о регистрации ограничения в виде ипотеки: залогодатель – Авдонин Н. В., залогодержатель – Чурилин В. В.

Также в этом сообщении зафиксировано, что согласно апелляционному определению Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ должны быть применены последствия недействительности ничтожной сделки, однако данный документ не содержит указания на правовую судьбу ограничения в виде ипотеки в ЕГРП. Таким образом, регистрационная запись об ипотеке остаётся актуальной.

В договоре на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения о вышеуказанном ограничении. Следовательно, лицо, которое имеет права, ограниченные определёнными условиями, составило документ без указания этих условий, что в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Заявлений на прекращение регистрационной записи об ипотеке в отношении указанного объекта недвижимого имущества в Кимрский отдел не поступало, в связи с чем, зарегистрировать право собственности МО «Город Кимры Тверской области», равно как и переход права, право общей долевой собственности Авдонина А. Н., Авдониной В. В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, не представляется возможным.

Данное обстоятельство явилось для истцов основанием для обращения в суд с вышеназванными исковыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

В статье 352 ГК РФ приведены основания, по которым прекращается залог. К данным основаниям относятся также иные случаи, предусмотренные законом или договором (подп. 10 п. 1).

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Поскольку предметом залога по договору от ДД.ММ.ГГГГ выступает <адрес> в <адрес>, которая, в связи с признанием недействительным договора приватизации указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и передачей её в собственность муниципального образования – г. Кимры Тверской области, не может в настоящее время являться таковым, обременение права в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении данного объекта недвижимого имущества в пользу Чурилина В. В., подлежит прекращению. При этом суд исходит из того, что наличие данного обременения нарушает права не только муниципального образования – г. Кимры Тверской области, как собственника имущества, но и истцов Авдониной В. В. и Авдонина А. Н., с которыми ДД.ММ.ГГГГ муниципальное образование – г. Кимры Тверской области заключило договор приватизации указанной квартиры, что опровергает утверждение представителя ответчика – адвоката Зиновьева Е. В. об обратном.

При такой ситуации, не может быть принято судом во внимание то обстоятельство, на которое обратил внимание адвокат Зиновьев Е. В., что Авдониным Н. В. до настоящего времени не исполнено обеспеченное залогом обязательство, поскольку оно правового значения по данному гражданскому делу не имеет и на выводы суда не влияет.

Исходя из п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьёй, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

По этой причине у суда нет оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, внесённой в ЕГРП, поскольку данная обязанность, при наличии вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки, лежит на органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу закона.

Кроме того, суд не соглашается с доводами истцов и их представителя – Волкова М. А. в той части, что в данной ситуации должны быть применены последствия недействительности ничтожной сделки – договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в виде исключения муниципального имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, из предмета ипотеки путём признания обременения отсутствующим, поскольку, как обоснованно указано адвокатом Зиновьевым Е. В., ими не приведены нормы закона, которые предусматривают такое последствие недействительности ничтожной сделки.

Также истцы и их представитель, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не учитывают того, что в данной ситуации с заявлением о признании права отсутствующим может обращаться собственник имущества, чьи права нарушает регистрационная запись.

Учитывая данные обстоятельства, а также положения п. 1 ст. 181 ГК РФ, оснований для применения исковой давности в споре, о чём просил представитель ответчика – адвокат Зиновьев Е. В., также не имеется, поскольку одними из истцов по данному делу выступают лица, не являющиеся стороной сделки, которыми оспаривание договора приватизации квартиры от ДД.ММ.ГГГГ путём обращения в суд произведено лишь в декабре 2013 года. Поэтому с указанного периода следует исчислять срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора ипотеки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, т. е. периода, когда эти лица должны были узнать о начале исполнения данной сделки.

Что касается исковых требований, заявленных Авдониным Н. В., то они не подлежат удовлетворению в полном объёме не только по вышеприведённым основаниям, но и в связи с тем, что существующее в отношении спорной квартиры обременение в виде залога (ипотеки) его права ничем нарушать не может и не нарушает, чего не отрицалось в своих объяснениях самим истцом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Прекратить обременение права в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении трёхкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу Чурилина ФИО20 на основании договора ипотеки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования Авдонина ФИО21 к Чурилину ФИО22 о прекращении обременения в виде залога (ипотеки) квартиры, погашении регистрационной записи об ипотеке и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также исковые требования Авдониной ФИО23, Авдонина ФИО24 к Чурилину ФИО25 о погашении регистрационной записи об ипотеке и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Кимрский городской суд в течение месяца, со дня его принятия в окончательной форме.

Судья ______________________

мотивированное решение составлено

ДД.ММ.ГГГГ