Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельянцева Александра Александровича к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Истец Емельянцев А.А. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, указав, что является собственником незавершенного строительством индивидуального жилого дома с процентом готовности 10, площадью застройки 55 кв.м, общей площадью 200 кв.м, расположенного в <адрес>. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 06.07.2016. Данный жилой дом возведен на основании разрешения на строительство, выданного 18.12.2015 администрацией МО «Зеленоградское городское поселение» сроком до 15.12.2025. Дом расположен на земельном участке по адресу: <адрес> п. <адрес>ю 400 кв.м с КН №, с разрешенным использованием - на период проектирования и строительства творческой мастерской с жилыми помещениями, категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок принадлежал истцу на праве аренды на основании договора № 403-K30/2016, заключенного с ответчиком 18.12.2016 однократно сроком на 3 года на период проектирования и строительства творческой мастерской с жилыми помещениями, до 17.08.2019.

В 2019 году истец завершил строительство индивидуального жилого дома. Согласно технического плана, составленного кадастровым инженером ФИО3 по состоянию на 27.09.2019, площадь здания для целей ГКУ составляет 92,9 кв.м. 04.10.2019 истец подал ответчику уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в отношении жилого дома.

15.10.2019 ответчик выдал истцу уведомление о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности по следующим причинам: площадь застройки и общая площадь построенного индивидуального жилого дома не соответствует общей площади здания, заявленной в разрешении на строительство. Таким образом, завершенный строительством индивидуальный жилой дом является самовольной постройкой и право собственности на самовольную постройку может быть признано судом; по сведениям ЕГРН срок действия договора аренды земельного участка истек, к уведомлению приложен договор аренды земельного участка, не прошедший государственную регистрацию, таким образом заявитель не является правообладателем земельного участка; по сведениям ЕГРН, земельный участок имеет вид разрешенного использования - на период проектирования и строительства творческой мастерской с жилыми помещениями, данный вид разрешенного использования не разрешает строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Действительно, договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию прав, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации от 05.10.2016, и на дату обращения к ответчику срок действия незарегистрированного договора аренды уже также истек, соответственно во внесудебном порядке невозможно зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом. Тем не менее истец все время пользовался и продолжает пользоваться этим земельным участком, оплачивает арендную плату за него, что подтверждается приложенными квитанциями.

Согласно градостроительного плана земельного участка, выданного 01.09.2015, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1- зона застройки индивидуальными жилыми домами, где в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка является индивидуальные жилые дома 1-3 надземных этажа, включая мансардный, с земельными участками.

В соответствии с техническим заключением № 254-11М/2019, изготовленным ООО «Независимая экспертиза», данный жилой дом соответствует строительным, санитарным, противопожарным и градостроительным нормам и правилам, не представляет угрозы жизни и здоровью проживающих в нем людей, пригоден для круглогодичного проживания и может быть принят в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом.

Со ссылкой на положения норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, просит суд: признать за Емельянцевым А.А. право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>, площадью здания 92,9 кв.м.

Истец Емельянцев А.А. о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, в суд не явился.

В судебном заседании его представитель, действующая по доверенности, Лукичева Ю.В. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, по указанным в иске основаниям.

Ответчика администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, причины неявки не сообщил, возражений на иск не представил.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность представленных по делу доказательств по правилам, установленным ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст. 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Частью 1 ст. 131 ГК Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из материалов дела следует, что Емельянцев В.В. является собственником с 06.07.2016 незавершенного строительством жилого дома с КН №, с процентом готовности 10%, площадью застройки 55 кв.м, общей площадью 200 кв.м, расположенного в границах земельного участка с КН №, по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.03.2016.

18 декабря 2015 года администрация МО «Зеленоградское городское поселение» (правопреемник в настоящее время администрация МО «Зеленоградский городской округ») выдала предыдущему собственнику указанного объекта недвижимости – Емельянцевой Г.В. разрешение на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома на земельном участке с КН №, площадью 400 кв.м, общей площадью 200 кв.м, площадью застройки 100 кв.м сроком на 10 лет – до 15.12.2025 года.

Постановлением от 18 августа 2016 года администрация МО «Зеленоградский городской округ» предоставила Емельянцеву А.А. однократно в аренду, сроком на три года земельный участок с КН №, площадью 400 кв.м, расположенный в <адрес>, с разрешенным использованием – на период проектирования и строительства творческой мастерской с жилыми помещениями.

18 августа 2016 года между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Емельянцевым А.А. был заключен договор № 403-КЗО/2016 аренды земельного участка с КН №, со сроком действия до 17 августа 2019 года.

Данный договор не прошел государственную регистрацию по причине непредоставления представителем, подавшим заявление на регистрацию, оригинала доверенности.

04 октября 2019 года в связи с окончанием строительства жилого дома истец обратился в администрацию с уведомлением об окончании строительства жилого дома.

15 октября 2019 года администрация направила истцу уведомление о несоответствии построенного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, в котором указала, что:

- площадь застройки и общая площадь построенного индивидуального жилого дома не соответствует общей площади здания, заявленной в разрешении на строительство, в связи с чем, возведенный объект является самовольной постройкой и право на нее может быть признано судом на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ;

- по сведениям ЕГРН срок действия договора аренды земельного участка истек, к уведомлению приложен договор аренды земельного участка, не прошедший государственную регистрацию, таким образом заявитель не является правообладателем земельного участка;

- по сведениям ЕГРН, земельный участок имеет вид разрешенного использования - на период проектирования и строительства творческой мастерской с жилыми помещениями, данный вид разрешенного использования не разрешает строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Не оспаривая данное уведомление, истец обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на жилой дом, как на самовольную постройку.

Вместе с тем, самовольной постройкой в силу ч. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как уже указано выше, истцом на земельном участке с КН №, который предоставлялся в аренду для достройки неоконченного строительством жилого дома, возведен двухэтажный индивидуальный жилой дом, состоящий из первого этажа и мансарды, площадью по зданию с холодными помещениями 87,4 кв.м, площадью по зданию 84,4 кв.м, площадью здания для целей ГКУ (включая площадь под перегородками) 92,9 кв.м, на основании выданного и действующего разрешения на строительство. При этом возведенная истцом площадь жилого дома соответствует разрешенной градостроительным регламентом, изложенным в градостроительном плане земельного участка, высота здания так же не превышает разрешенной этим регламентом. Индивидуальный жилой дом возведен в территориальной зоне 1ЖЗ - зона застройки индивидуальными жилыми домами постоянного проживания обычной степени комфортности без дополнительных ограничений, в которой в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено возведение индивидуальных жилых домов 1-3 этажа с земельными участками.

Из технического плана на возведенный жилой дом, составленного кадастровым инженером ФИО9 27.09.2019, следует, что здание двухэтажное, второй этаж - мансарда, экспликация помещений подтверждает отнесение дома к индивидуальному жилому, который состоит из: помещений первого этажа с кухней-гостинной, жилой комнатой и вспомогательного; мансарды с коридором, двумя жилыми комнатами и балконом.

О том, что возведенный истцом индивидуальный жилой дом соответствует строительном, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, прав третьих лиц не нарушает, и пригоден для постоянного проживания, подтверждается техническим заключением № 254-11М/2019, составленным ООО «Независимая экспертиза» по состоянию на 28.11.2019.

Кроме того, учитывая, что индивидуальный жилой дом расположен во второй зоне округа санитарной охраны, согласно представленным документам, истцом произведено подключение водоснабжения и канализации к действующим сетям.

Уведомление о вводе жилого дома в эксплуатацию администрация истцу, на его обращение, не выдала.

Однако уведомление о несоответствии может быть направлено застройщику, по основаниям, исчерпывающе изложенных в части 20 статьи 55 ГрК Российской Федерации, а именно, если параметры построенного объекта ИЖС не соответствуют указанным в пункте 1 части 19 настоящей статьи предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами; внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве; вид разрешенного использования построенного объекта капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования объекта ИЖС, указанному в уведомлении о планируемом строительстве; размещение объекта ИЖС не допускается в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату поступления уведомления об окончании строительства.

Из оспариваемого уведомления о несоответствии возведенного истцом жилого дома следует, что администрация сослалась на несоответствие параметров жилого дома, указанным в п. 1 ч. 19 ст. 55 ГрК РФ.

Суд с обоснованностью такого уведомления согласиться не может.

Действительно, на данному земельном участке в 2015 году было разрешено возвести жилой дом, общей площадью 200 кв.м, площадью застройки 100 кв.м. При этом, в 2019 году возведено строение, площадью, которая входит в допустимые разрешением пределы.

При этом, выданное в 2015 году разрешение на строительство не являлось ни Правилами землепользования и застройки, ни какой иной документацией по планировке территории, следовательно, п.1 ч. 19 ст. 55 ГрК РФ не отсылает орган местного самоуправления проверять соотношение площади возведенного объекта к площади, указанной в разрешении на строительстве, если эта площадь не превышает установленную градостроительными регламентами.

Учитывая, что ответчиком в судебное заседание не предоставлено никаких доказательств, обосновывающих правильность выданного уведомления, как не представлено и доказательств, что возведенный истцом жилой дом создан с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, суд приходит к выводу, что возведенная истцом постройка не является самовольной.

В том числе и по тем основаниям, что договор аренды не был зарегистрирован, поскольку, как видно из постановления администрации от 31.10.2019 № 2101, данный договор аренды был прекращен с 10.10.2019, после обращения истца с уведомлением об окончании строительства, что указывает на то, что орган местного самоуправления признавал все это время право истца на строительство индивидуального жилого дома на данном земельном участке.

То обстоятельство, что в качестве разрешенного использования земельного участка указано: « на период проектирования и строительства творческой мастерской с жилыми помещениями», нельзя согласиться с тем, что данный вид разрешенного использования не разрешает строительство объекта индивидуального жилищного строительства, поскольку такой вид разрешенного использования не предусмотрен территориальной зоной в которой расположен земельный участок и классификатором разрешенного использования и по факту, предоставляя земельный участок постановлением от 18.08.2016 № 1897, основанием указано на наличие у Емельянцева А.А. зарегистрированного права на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, то есть земельный участок был предоставлен по основаниям именно для окончания строительства данного дома.

Согласно статье 12 ГК Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

При таких установленных по делу обстоятельствах, и нормах действующего законодательства, учитывая, что жилой дом в <адрес>, возведен истцом на земельном участке, предназначенном для этих целей, на котором предусмотрено строительство жилого дома, для строительства дома у истца имеется действующее разрешение, при этом жилой дом отвечает понятию индивидуальный, поскольку по количеству помещений предназначен для проживания одной семьи и не предназначен для раздела на отдельные на помещения, и при его строительстве не допущены нарушения строительных норм и правил, сведений о том, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан не имеется, при этом истец принимал меры к получения документов, позволяющих ему зарегистрировать возведенный объект во внесудебном порядке, однако ему в этом было отказано, суд приходит к выводу, что истец приобрел право собственности на возведенный индивидуальный жилой дом на основании ст. 218 ГК РФ.

И поскольку он лишен возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом во внесудебном порядке, а способ защиты нарушенного права выбирает истец, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Емельянцева Александра Александровича к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании права собственности на жилой дом – удовлетворить.

Признать за Емельянцевым Александром Александровичем право собственности на жилой дом площадью здания 92,9 кв.м, находящийся на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 09.06.2020.

Мотивированное решение изготовлено 09.06.2020.

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева