Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «С-Проект» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством, встречное исковое заявление ООО «С-Проект» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику, в котором указал, что 17 июля 2007 года между ними был заключен договор № 29 долевого участия в строительстве административного здания по ул. <адрес> г. Калининграда, по условиям которого он взял на себя обязательства передать свои денежные средства на финансирование строительства здания, а застройщик обязался построить здание и передать ему объект долевого строительства в виде доли (помещения проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на втором этаже здания) в третьем квартале 2009 года. Стоимость квадратного метра площади помещения составляет 2200 условных единиц, общая стоимость доли – 129800 условных единиц. Согласно дополнительному соглашению от 08 февраля 2010 года к договору стоимость помещения (цена договора) составляет 116861 условная единица при стоимости одного квадратного метра площади 1980 условных единиц. При этом 1 у.е. = 1 доллар США + 1 евро / 2 по курсу ЦБ на день оплаты. Приложением № 1 к договору установлен график, согласно которому платежи осуществляются путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «БалтИнженерГрупп» или вносятся наличными денежными средствами в кассу. Всего на финансирование строительства он внес 3410015 рублей. 28 августа 2014 года застройщик выдал ему справку, подтверждающую оплату договора долевого участия в полном объеме. Однако, свои обязательства по передаче объекта долевого строительства застройщик не исполнил, строительство здания прекратил. Разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не получал. Поскольку административное здание возведено, спорное помещение в нем фактически существует, считает, что внеся денежные средства в счет оплаты объекта долевого строительства, он приобрел право долевой собственности на объект незавершенного строительства, созданный с соблюдением закона. Административное здание, в котором находится спорное помещение, поставлено на кадастровый учет с номером №, зданию присвоен адрес: г. Калининград, ул. <адрес>, д. №, процент готовности всего здания составляет 98-99%. Просит суд признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством административном здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Калининград, ул. <адрес>, д. №, в размере 180/10000, соответствующую помещению фактической площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному на втором этаже указанного здания; решение суда считать основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на долю в неоконченном строительством административном здании на ул. <адрес>, д. № в г. Калининграде, с кадастровым номером №, без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.

Ответчик ООО «С-Проект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 подал встречное исковое заявление, в котором указал, что решением АС КО по делу № А21-813/2014 в отношении общества была введена процедура конкурсного производства, в связи с чем требования о признании права долевой собственности должны рассматриваться в АС КО в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). Документация руководителем общества внешнему управляющему в полном объеме не передана (в частности, не передана кассовая книга, не передана документация, касающаяся исполнения участниками долевого строительства обязательств по внесению денежных средств, акты взаимозачета и т.д.), однако из полученных документов следовало, что истец ФИО1 внес по договору долевого участия 2048846 рублей и имеет задолженность в размере 1871154 рубля, тогда как все платежи должны были быть осуществлены в срок не позднее 30 ноября 2008 года. С истцом и его представителем адвокатом Черноголовой М. внешним управляющим проводилась работа по взысканию имеющейся задолженности и согласно имеющейся переписке представитель истца подтверждал наличие неисполненных перед застройщиком обязательств. 06 апреля 2015 года в адрес истца была направлена претензия с предложением погасить задолженность либо представить документы, подтверждающие исполнение своих обязательств. В ответе на претензию истец указывал, что необходимость в помещении площадью № кв.м. утратилась и предлагал выделить из него отдельное помещение площадью, соответствующей неоплаченной им сумме договора. Однако выделение отдельного помещения невозможно ввиду необходимости внесения изменений в проектную документацию на здание, проведения экспертизы указанных изменений и осуществления строительно-монтажных работ. Государственная регистрация представленного истцом дополнительного соглашения к договору об уменьшении цены договора не была осуществлена, доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации отсутствуют. В указанных условиях цена договора является неизменной и составляет 129800 у.е. Представленную истцом квитанцию к приходному кассовому ордеру № б/н от 13 июня 2007 года считал ненадлежащим доказательством по делу. Ссылаясь на положения п. 5 ст. 5, п.п. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, просит суд расторгнуть договор № 29 долевого участия в строительстве административного здания от 17 июля 2007 года по причине невнесения денежных средств в полном объеме.

Истец ФИО1 и его представитель по ордеру ФИО3 в судебном заседании поддержали исковые требования, просили их удовлетворить. Встречные исковые требования полагали не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях на встречное исковое заявление. Не отрицали, что у истца имеется задолженность по договору долевого участия в строительстве, при этом утверждали, что около 95% цены договора истцом уплачено. Дополнительным соглашением к договору были изменены его условия в части цены, тем самым, истцу сделана скидка в размере 10% от оговоренной изначально цены договора, так как сроки строительства задерживались. Считали, что спор по суммам задолженности подлежит рассмотрению в рамках иного дела, при этом удовлетворение исковых требований не лишает конкурсного управляющего возможности обратиться в суд с требованием о взыскании с истца задолженности по договору.

Представитель ответчика ООО «С-Проект» конкурсный управляющий ФИО2 просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворить встречное исковое заявление, приведя в ходе судебного заседания доводы, аналогичные изложенным во встречном иске. Указал, что изначально договорные обязательства были нарушены участником долевого строительства, а только затем застройщиком.

Третьи лица Управление Росреестра по Калининградской области, Министерство строительства Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград», ООО «БалтИнженерГрупп», ООО «Клипер-Строй» представителей в суд не направили, извещались о времени и месте судебного заседания надлежаще.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1. на основании договора участия в долевом строительстве; 2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2 Федерального закона, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, (ч. 3 ст. 6 Федерального закона).

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 27 декабря 2005 года между застройщиком ООО «С-Проект» и инвестором ООО «Клипер-Строй» заключен инвестиционный договор №, 01 апреля 2007 года – инвестиционный договор №, предметом которых являлось осуществление инвестиционного проекта по строительству административного здания, с предварительно согласованным местом размещения по ул. <адрес> в Ленинградском районе г. Калининграда. Условиями договоров предусмотрено право инвестора на привлечение соинвесторов для строительства здания, разработку договоров об участии в долевом строительстве, указано на выполнение ООО «Клипер-Строй» функций генерального подрядчика строительства Здания (пункты 3.2 договоров).

Согласно пунктам 5.6 договоров все денежные средства, полученные Застройщиком от соинвесторов по договорам на долевое участие в строительстве здания, застройщик перечисляет инвестору в полном объеме.

В соответствии с предоставленными ООО «Клипер-Строй» по договору инвестирования полномочиями, 13 июня 2006 года между ООО «Клипер-Строй» и ФИО1 заключен агентский договор на бронирование объекта, по которому ООО «Клипер-Строй» приняло на себя обязательство осуществить переговоры с застройщиком ООО «С-Проект» по вопросу бронирования площадей и забронировать во вновь возводимом строительством административном здании помещение площадью № кв.м. на втором этаже здания по ул. <адрес> Ленинградского района г. Калининграда, стоимостью объекта – 12980 условных единиц, суммой обеспечения – 393683 рубля, что составляет рублевый эквивалент 12980 условных единиц. В соответствии с условиями указанного договора бронирования денежные средства, переданные агентом в обеспечение, при заключении основного договора на объект, засчитываются в счет суммы, подлежащей уплате по основному договору (пункт 4 договора).

В обеспечение своих обязательств по договору бронирования, ФИО1 в кассу ООО «Клипер-Строй» внесены денежные средства в сумме 393830 рублей - эквивалент 12980 условных единиц, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 13 июня 2006 года.

По условиям указанного договора бронирования, по состоянию на 13 июня 2006 года, то есть на день его подписания и фактической оплаты суммы обеспечения, 1 у.е. = 30,33 рубля. Тем самым, предусмотренный договором рублевый эквивалент 12980 у.е. верно указан в п. 4.1 договора и составляет 393830 рублей, соответственно, договорные обязательства ФИО1 исполнены в полном объеме.

25 июня 2007 года комитетом архитектуры и градостроительства застройщику ООО «С-Проект» выдано разрешение на строительство № административного здания, по адресу: г. Калининград, Ленинградский район, ул. <адрес>. Впоследствии срок действия разрешения продлен до 31 декабря 2013 года.

Полезная площадь здания составляет 3279,8 кв.м., без указания этажности, строительный объем надземной части 13989,4 кв.м., строительный объем подземной части – 1340,3 кв.м.

На основании решения городского Совета депутатов Калининграда от 15.10.2003 № 385 «Об утверждения положения «Об адресном реестре города Калининграда», утвержден акт № 13-29 установления адреса строящемуся объекту «Административное здание», расположенному на земельном участке с кадастровым номером № «г. Калининград, ул. <адрес>».

После получения застройщиком ООО «С-Проект» разрешения на строительство, 17 июля 2007 года между застройщиком ООО «С-Проект» и дольщиком ФИО1 подписан договор № долевого участия в строительстве административного здания, предметом которого является долевое участие в финансировании строительства административного здания по <адрес> в г. Калининграде, строительство которого ведет застройщик на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном под строительство административного здания по договору аренды от 27.03.2007 №. Объектом долевого строительства является помещение проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на втором этаже указанного здания. Сторонами согласована стоимость одного квадратного метра площади помещения – 2200 условных единиц, стоимость помещения определена – 129800 условных единиц (1 у.е. = (1 доллар США+1 евро)/2) по курсу ЦБ РФ на день оплаты, а также установлен порядок и график платежей (Приложение № 1 к договору).

По условиям договора платежи осуществляются путем перечисления на расчетный счет ООО «БалтИнженерГрупп» или вносятся наличными денежными средствами в кассу. Расчеты могут осуществляться также путем зачета любым иным путем, не запрещенным действующим законодательствам.

Договор долевого участия в строительстве в соответствии с действующим законодательством зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области 06 мая 2008 года.

08 февраля 2010 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, которым изменена цена договора и порядок внесения платежей по договору. Между тем, данное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем не порождает для сторон правовых последствий.

Факт исполнения ФИО1 значительной части своих обязательств по оплате цены договора долевого участия в строительстве подтвержден представленными истцом квитанциями к приходным кассовым ордерам о внесении денежных средств по договорам бронирования и долевого участия в строительстве, справкой ООО «С-Проект» об отсутствии задолженности и показаниями свидетеля К.Н.Н. – бывшего учредителя ООО «С-Проект».

Вместе с тем, сторонами не оспаривается то обстоятельство, что денежные средства участником долевого строительства были внесены не в полном объеме.

Согласно представленным в материалы дела квитанциям, всего по договору долевого участия истцом оплачено 3410015 рублей, что эквивалентно 112730 у.е., то есть около 87% от цены договора (112730 х 100 / 129800).

Установить точную сумму задолженности истца на момент рассмотрения дела не представляется возможным, поскольку по условиям договора долевого участия в строительстве общая стоимость помещения участника долевого строительства определяется после уточнения замеров площадей, произведенным Калининградским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» и отраженных в техническом паспорте здания. После определения фактической площади, участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику денежные средства за дополнительные метры по стоимости, установленной в п. 2.1 договора, в случае уменьшения площади производится возврат денежных средств. Стороны осуществляют полный перерасчет долевого взноса в течение 15 дней с момента получения результатов обмера Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» (пункт 2.4 договора).

Согласно кадастровому паспорту вышеуказанного нежилого здания, общая площадь нежилого здания, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. <адрес> составляет 3273,4 кв.м., этажность 9 этажей, 1 этаж подземный.

Из заключения кадастрового инженера по состоянию на 19 августа 2014 года следует, что здание является объектом, не завершенным строительством со степенью готовности 99%.

То обстоятельство, что строительно-монтажные работы административного здания не ведутся, ответчиком не оспаривается.

09 апреля 2014 года определением Арбитражного суда Калининградской области (дело № А21-813/2014) в отношении ООО «С-Проект» введена процедура банкротства наблюдение, этим же определением утвержден временным управляющим И.В.П.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 08 октября 2014 года в отношении ООО «С-Проект» введено внешнее управление, внешним управляющим назначен ФИО2

20 августа 2015 года решением Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-813/2014 в отношении ответчика была введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик прекратил строительство административного здания и фактически отказался от исполнения своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве. Поскольку финансово-экономического положение ответчика характеризуется отрицательно, в настоящее время очевидно, что свои обязательства по строительству здания и передаче истцу помещения, предусмотренного договором, ответчиком не будут исполнены. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, ООО «С-Проект» не сможет исполнить свои обязательства по договору, поскольку незавершенное строительством административное здание по <адрес> может быть включено в конкурсную массу и реализовано с целью удовлетворения требований кредиторов, что также свидетельствует о том, что обязательства ответчика по строительству дома и передаче истцу Объекта долевого строительства не будут исполнены.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В этой связи, внеся денежные средства в счет оплаты объекта долевого строительства – нежилого помещения и в значительной части выполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, истец приобрел право долевой собственности на созданный с соблюдением закона объект незавершенного строительства. При этом доля в праве собственности истца определяется исходя из соотношения проектных площадей административного здания, которые явились или могли явиться предметом договоров долевого участия – 3273,4 кв.м. и соответствующего нежилого помещения, в строительство которого истцом были вложены денежные средства.

Из технического плана помещения, составленного по состоянию на 19 августа 2014 года по результатам замеров, произведенных кадастровым инженером, площадь нежилого помещения, в строительство которого истцом были вложены денежные средства, составляет <данные изъяты> кв.м. Соответственно, доля истца в спорном объекте незавершенного строительства составит 180/10000 (<данные изъяты> кв.м. : 3273,4 кв.м.).

Уменьшение доли участника долевого строительства пропорционально уплаченным в счет исполнения обязательств по договору денежным средствам суд считает нецелесообразным, учитывая необходимость внесения соответствующих изменений в проектную документацию и при отсутствии подтверждения технической возможности выделения отдельного помещения в существующем объекте, что также согласуется с доводами представителя ответчика.

Кроме того, застройщик ООО «С-Проект» не лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенных прав с исковыми требованиями к участнику долевого строительства о взыскании суммы задолженности по договору долевого участия.

При таком положении, суд находит исковые требования истца о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенном строительством административного здания, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Что касается требований истца на указание, что решение следует считать основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на доли в неоконченном строительством административном здании на <адрес> в г. Калининграде с кадастровым номером № без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога, то суд полагает их излишне заявленными. В соответствии с действующим законодательством вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Рассматривая встречные исковые требования ООО «С-Проект» к ФИО1, суд приходит к выводу, что приведенные ответчиком положения Федерального закона не наделяют застройщика правом требовать расторжения договора долевого участия в строительстве по причине невнесения участником долевого строительства денежных средств в полном объеме, следовательно, ответчиком избран ненадлежащий способ защиты своих прав, в связи с чем, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 25250 рублей, в доход местного бюджета подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина, по уплате которой ему была предоставлена отсрочка при принятии судом встречного искового заявления, в размере 4000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте незавершенном строительством административного здания со степенью готовности 99 %, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Калининград, ул. <адрес>, в размере – 180/10000, соответствующую нежилому помещению, фактической площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному на втором этаже административного здания с кадастровым номером №.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «С-Проект» – отказать.

Взыскать с ООО «С-Проект» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 25250 рублей.

Взыскать с ООО «С-Проект» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2016 года.

Судья: